2011年西安市纺织城新区半坡博物馆地块报告-27页

纺织城新区半坡博物馆地块报告2011年 5月 7日纺织城区域综述1区域综述纺织城新区位于西安城东 ,浐、灞之滨 ,白鹿塬下 ,距西安市中心 12公里。纺织城综合发展区由旧城核心区和周边辐射区组成 ,总面积 32.39平方公里 ,现总人口约 16万；其中核心区面积 5.3平方公里 ,是西安市灞桥区政治、经济、文化中心。纺织城是 “一五 ”期间国家投资建设的西北地区最大的纺织工业基地 ,为地区经济发展、出口创汇、安排就业作出了突出贡献。 衰落于 90年代末期，是西北地区国营纺织厂集中地，随着工厂倒闭停业，大量工人下岗，成为西安下岗工人较为集中、社会不未定因素较多区域。2007年浐灞生态区的成立，其仍是被忽略的区域，随着浐灞生态区可发展空间的日益有限， 2007年纺织城艺术家部落的报道，纺织城开始进入城市发展的主流视野。纺织城综合改造发展区地块位置面对新机遇，依托纺织城综合发展区优势，区内规划提出了 “一核、两带、三轴、六区 ”的布局结构； “一核 ”是指商贸核心区 。充分利用纺织旧厂区保存完好的建国初期的苏式工业建筑及紧邻东三环的交通优势，重点发展商贸物流、旅游休闲、文化创意等产业，形成辐射东部区域的综合性商贸中心。 “两带 ”是指浐、灞河生态景观带。 对浐、灞河两岸进行生态修复，使这里重现昔日的 “灞柳风雪扑满面 ”、 “远眺白鹭飞翔，重温十里相送 ”美景。正在建设的灞桥滨河生态（湿地）公园，将集野趣、湿地、原生态风光为一体，为西安市民营造一座 4.5公里长，且拥有 3000亩大水面的滨河休憩之地。 “三轴 ”是指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴。 沿东三环规划建设高尚住区、商贸中心，这里将成为纺织城地区发展的 “金腰带 ”；依托地铁一号线、城东客运站的建设，沿纺北路主轴线堡子村、新寺地区将形成集购物、餐饮、娱乐等于一体的新兴商圈。 “六区 ”是指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区、东部生态区及纺织产业园区等六个功能片区。 纺织城综合发展区在这里已生根发芽。地块位置1、艺术家区域衰落 ，逃离纺织城，缺乏艺术生存的土壤，远走北京宋庄，坚守着基本在冬眠。2、新区发展基本依托浐灞新区， 浐河、灞河为优质景观自然资源，但两河流域水资源丰富区域基本属于浐灞新区辖区。3、政府区域改造声势浩大， 2009年喊出 186亿再造纺织城，招商引资渴求度大，政策优惠和支持力度较强。4、产业规划发展薄弱， 区域内招商项目 80%为房地产项目，并为形成新兴产业，纺织工业园区也只是雏形，白鹿原农业观光和大学园区初具规模。5、城市基础配套设施完善， 以 50年代苏联援建时期的老工厂、老社区为主要城市基础，但具备完善的城市生活配套和公共基础设施。区域发展评述地块区域概述2区域内房地产发展格局项 目 产 品 规 模 销 售状况 价格 备 注普 华 浅水湾 高 层 90-180平米小高 层 160平米花园洋房 148-307平米480亩 ， 64万建面主推 3房以上大 户以高 层为 主销 售 较 好 180万元 /套高 层 6800元小高 层 7000元花园洋房 9000元频临 一 线 灞河水景生 态 公园御 锦 城 洋房、高 层 、小高 层 2000亩 300万 见 面78-90 120-140两房去化 较 快，三房以上滞销6500元 浐 河畔 2000亩 超大体量，丰富社区配套， 2月开 盘 300套，近期开盘 ，因限 购 、按揭退房者 较 多萨 拉曼卡 洋房 联 排 别 墅 400套 基本停滞， 严重滞 销花园洋房价格 12000-15000元 /平米。 联 排别 墅均价 2万 浐 河一 线 水景未呈 现 ， 竞 争 优势 不明 显龙 湖佛莱明戈 别 墅 洋房 高 层6+1和 9+1花园洋房120-220平 层 跃层 TOWHOUSE818亩 130万 见 面一期 12万建面开 盘销 售 228套，价格在9000-8000元开 盘 均价 浐 河畔 龙 湖品牌 园林景 观优势暖山西安 高 层 96-144平米 30万平米 6000元 销 售一般 依托雁 鸣 湖湿地 资 源，景 观较 好广厦水岸 东 方 高 层 小高 层面 积 区 间 77-1857000户 现 在 处 于三期6500元 销 售 缓 慢 尾 盘销 售恒基碧翠 锦华 135-245高 层 大 户 2600户 去年 11月开 盘销 售 较 好 8000-8500 东 二 环 黄金地段恒基品牌绿 地生 态 城 双拼 联 排 独 栋 小高 层 4000亩 近期 90平米小高 层产 品滞 销25000-30000 雁 鸣 湖湿地公园金源 纳 帕 将以高端 别 墅 联 排 高 层为 主100万平米 未开 盘 待定 860亩 桃花潭湿地公园北京 纳 帕溪谷开 发 商运 营振 业 泊墅 联 排 叠拼 空中 别 墅 700亩 销 售 较 好 8000元 桃花潭湿地公园区域内重点竞争楼盘概况项目1、浐灞半岛2、普华浅水湾3、高新九溪项目4、水岸东方5、恒大绿洲6、御锦城7、龙湖弗莱明戈8、振业泊墅9、世园投资项目10、国际幸福城11、高科绿水东城12、中铁项目13、荣民珊瑚城项目14、香江湾15、金源地中海岸16、绿地国际生态城12354678911101213141516竞争非常激烈 ，同时还要浐灞半岛、普华浅水湾、高新九溪项目、御锦城、龙湖弗莱明戈、世园投资项目、中铁项目、香江湾项目、绿地国际生态城 9个项目都规划有洋房、别墅物业，在已知项目中占比达 60%，这 9个项目中有 4个分布在本项目的周边，可知本项目周边未来高端物业产品面对来自其他项目的竞争。还为考虑城内高端项目拦截。本地块区域内未来竞争项目地块位置地块位置1、地块位于旧城改造核心区 ，处于老厂房、老家属楼、城中村的包围中。2、地块处于非核心景观资源区， 不处于浐灞河滨水生态居住区，在以生态水景资源著称的区域内，我们地块无任何滨水资源和自然景观。3、远离东城市区， 与市区直线距离相比较而言不算远，但在 2013年地铁开通前地铁建对交通营销较大，长乐路复杂的物流批发影响交通。浐河在西安人心中形成自然隔离带。 4、距地铁一号线有一段距离。 一个衰落的老工业区，破产的老厂房，大量的下岗工人，陈旧的家属楼，远走的艺术家留下的痕迹，与城中村一起混居于此，周围两条河流在浐灞的炒作推动下大兴土木。旧的产业已经破产，新的产业还未形成，浐河沿岸的中高端项目主要吸引来自东城商贸物流批发市场的私营老板、企事业单位，称为主流的购买人群，和强大的购买力支撑，但周边大量土地的出让开发规模和供应量极大，产业支撑带来的人口导入和吸引力较弱。销量较好的大盘以刚刚形成的生态水景资源称为最大买点和优势。项目开发思路2龙湖项目恒大绿洲绿地生态城御锦城萨拉曼卡纺织城公园地铁一号线大明宫家居城高山流水项目半坡村半坡博物馆半坡国际广场1、地块四至： 纺织西街以西，铁路专用线以东，西安三棉厂以南，陕西五环集团以北。2、地块面积： 372亩，其中代征路69亩，公共绿地 71亩，拆迁面积351亩。3、地块规划性质： 金融商业用地，商业居住，以城市商业综合体、大型购物广场为业态。容积率 5.0-6.0，建筑密度 25%，高度 80米，高度 35%（半坡博物馆为文物古迹，有限高要求）类别 属性 诠释区域属性 城市边缘老工业区 1、处于西安市城市发展东部边缘，因浐灞生态区发展带动，但不在浐灞核心区2、以破产国有大中型纺织工业厂房、家属楼聚集的老工业聚集区3、政府改造意愿和政策力度较大项目属性 中小规模项目 项目占地 232亩旧城改造项目 1、区域城市基础设施配套较完善，有丰富的中地段生活配套2、被老厂房、老社区、城中村、铁道专用线环绕属性界定：城市边缘区、旧城改造、内塑优势项目项目属性定位S（优势 ）1、政府改造优势：有政策优惠和政府宣传2、临近浐灞：属于浐灞生态区发展带动区3、配套优势：有较好的生活和城市配套基础5、交通优势：临近地铁一号线、东三环项目 SWORET分析W（劣势 ）1、老工业区： 被陈旧厂房、城中村包围2、处于城市边缘：属于人口倒入性区域3、产业支撑薄弱： 不能新城强大的购买客群，需要从城东市区导入。3、地块体量小： 无法形成区域环境改造和影响力4、无景观资源优势： 地块不毗邻任何自然景观资源，不临近交通主干道。O（机会 ）1、规划机会： 区域进行整体大规模改造、产业布局规划进行更加科学的布局2、价格机会： 土地价格相对较低3、产业导入机会： 大明宫家居城、浙商工业园的导入，会形成一定的购买力基础。4、区域认可： 浐灞发展带动，区域认可度逐步提高。T（威胁 ）1、宏观政策： 住宅地产调控持续加重趋势2、地块性质： 地块为商业金融用地，容积率较高，需要面临规划调整的的政府监控风险。本地块定位商业综合体缺乏市场基础。3、区域供应庞大： 区域内各类产品供应量庞大，未来市场竞争激烈。经过静态测算，项目开发建议如下：综合容积率： 2.55 10亩 容积率 2.0的商业 50亩 容积率 1.7的（ 5+1）叠拼 50亩 容积率 1.7的（ 9+1）洋房122亩 容积率 3.5的 32层高的高层预计总销售金额： 约 32亿元销售利润额： 约 11亿元净利润率为： 21.3%1地块建议及风险1、 金融商业用地的性质调整，高容积率和限高的控规调整，需要与政府沟通。2、拆迁周期的不可控风险，拆迁安置的后续问题是否会由政府全权负责？3、本项目要想和浐灞两河滨水楼盘竞争，必须在内在优势上进行创新的营造；4、未来市场潜力较好，城东商贸物流基地私营企业主群体、纺织城新生代中产阶层是潜在市场需求，主要以中端改善型客