2012安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议99p

安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议Sijiqing of Fuyang development projectThe overall positioning and feasibility to develop a proposal中国 阜阳Fuyang, P. R. China MAY 22, 2012 1市场调研 1.0蒙城县宏观经济背景 2.0市场商圈研究3.0市场土地研究4.0住宅市场调研4123948案例借鉴 1.0国内成功案例2.0商业街设计元素6597地块建议 1.0项目规划建议2.0SWOT分析3.0定位体系116128133目录2Part 1项目概要3项目概要城市属性区域属性项目属性属性界定4城市属性 阜阳市位于安徽省西北部，人口约 960万，是全国重要的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽人口最多的城市。u11年全市 GDP为 853.2亿元，比上年增长 18.2% ，预计12年全市 GDP超过 900亿，人均 GDP约 1亿元。u阜阳市是全国重要的劳务输出基地，每年劳务输出人员约 300万人。u阜阳是京九铁路最大的编组站，东西南北纵横交错的交通网，让阜阳成为全国重要的交通枢纽。阜阳辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市。5城市属性 阜阳以西、南为城市主要的发展方向，目前城区人口为 82万，规划 2020年人口达到 140万。“ 六大名片 ” ：综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心6区域属性u项目位于淮河路以南，四至北侧临淮河路，南侧贯清路（规划道路），东侧为规划中柳清路，西侧为建设中的西清路。u项目北侧为建设好的西清路及规划中的颍州区人民医院。u南侧为规划中的西清公园，阜阳三中，新市政府。u区域规划方向西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域。本项目地处位于阜阳颖州区的新行政区域，距市中心约8公里左右，属未来大型居住集中区域。7区域属性 项目所在区域商业配套较弱，主要借助市中心商业配套，距离约 2-3公里。无形放大了本区域与市区的心里距离。u未来景观资源丰富，西清公园、清河公园、古西湖生态公园等。u教育配套：距项目最近的学校为清河中学、龙腾小学，建设中的三中，离项目不足 1公里，属市级示范中学。u商业配套一般，主要依托市中心的商业配套。龙腾小学清河中学阜阳三中西清公园 清河公园8区域属性 项目所在区域的一系列规划的出台，对本项目后期的开发建设带来一定的利好。对本项目所在区域有利的规划要点：u紧邻项目西侧西清路的规划修建，缩短与市区的距离。u项目周边的城市公园带及风景带的修建规划。u未来市政府将搬迁至项目南侧。u沿淮河路大型居住区的建设日益完善。西清路城市公园 城市公园新市政府大型居住区医院9项目属性 项目目前的四至 北侧沿淮河路，南侧为未来的城市规划道路，西侧为在售的居住项目，东侧为民宅。淮河路西清路南段及土地现状地块南侧10项目属性u地块北侧为淮河路，与阜阳市人民医院仅一路之隔。u地块南侧的景观带尚未动工建设。尚有部分民宅未拆迁。u地块西侧为规划中的市政道路西清路，目前有一条狭窄的道路作为地块南侧民宅的对外交通道路。u地块东侧为多层回迁房。北侧的人民医院 南侧为建设用地西侧的临时通路 东侧的多层民房11项目属性 项目地块评价 总体地势较为平坦，由于地块呈 L形状，地块东西、南北向较窄，不利于规划排布。淮 河 路贯 清 路（规划中）西清路建设中柳清路规划中现有地块位置示意可纳入规划地块地块东西向较窄12项目属性界定：三线城市主城区的边缘，中等规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目n城市属性无强势资源的三线城市阜阳作为皖北的人口大市，城市无明显的强势支柱产业。作为中原的交通枢纽，铁路、公路、水运、航空等交通网较为发达。城市发展方向主要往西和往南发展。n区域属性1. 主城区边缘颖州区是阜城的政治、经济和文化中心，本项目处于颖州区西南部，与市中心仅 8公里距离，但目前交通不够便捷。消费者心里距离较远。n项目属性1. 中等规模住宅地块项目占地约 40亩不到，在阜阳属于中等规模项目。2. 区域不成熟区域内未来规划较好，但目前该区域配套不成熟，客源需要引导。2. 地块可塑性不强项目地块平坦，但地块东西、南北向较窄，不利于地块规划。13Part 2市场环境分析14市场环境分析宏观经济分析城市规划房地产市场分析区域住宅市场分析15宏观经济分析 07年以来经济步入快速的发展期，经济总量居安徽中上游水平，但人均 GDP却多年位居安徽省末尾。20102011 年安徽省各大中城市的 GDP及其增长情况合肥 芜湖 安庆 马鞍山 阜阳 滁州2010年 GDP（亿元） 2702.5 1108.6 970 811 710 6852011年 GDP（亿元） 3636.6 1658.24 1170 1090 853.2 850.5增速（ %) 15.40% 16% 13% 12.30% 12% 14%人均 GDP（元） 48768 47028 22890 51517 11226 21597 16阜阳市三大产业 GDP产值比较平衡，但农业目前仍占到较大的比重。人口总量 960万，农村人口超过 850万人，城市化率不到 35%。宏观经济分析尽管阜阳市近年来经济总量一直居安徽中上游水平，通常位居 5-6左右。但由于是安徽的人口大市，其人均 GDP多年以来在安徽省 17个地市一直垫底。17河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。 河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。 泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。 颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。 城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成 “ 三区四片组团式 ” 的城市空间布局结构。河东片区颍南片区河西片区泉北片区阜阳市作为皖西北重要的城市，城市发展一直没有进行有效规划， 阜阳市城市总体规划（ 2007-2020） 也只是个发展方向的规划。根据阜阳城市规划，阜阳城区将向西，向南发展，但是我们走访了很多阜阳市民，大家一致认为阜阳的未来将以向西发展作为主要发展方向。我们从阜阳土地供应量也可以看出阜阳西部、南部是土地供应热点区域。城市规划18土地市场 2010年的调控从经济手段向行政手段过度，但未对开发企业造成明显消极影响，房地产交易保持稳定面积 (总额 ) 上年同期 增 (减 )幅土地购置（ 万平方米） 209.97 131.58 59.57%房地产开发投资（万元） 50.92 43.12 18.1%商品房施工总面积 （ 万平方米） 565.9 521.57 8.5%其中 :新开工面积 （ 万平方米） 228.04 185.1 23.2%竣工面积 （ 万平方米） 97.8 103.26 -5.2%在经历了 2009年的又一轮楼市高峰后，开发企业仍保持着较高的期望，从而导致 10年阜阳整体房地产交易市场相对比较稳定。19面积 (总额 ) 上年同期 增 (减 )幅土地购置（ 万平方米） 154.5 209.97 -26.40%房地产开发投资（万元） 76.9 50.92 51.02%商品房施工总面积 （ 万平方米） 701.8 565.9 24.01%其中 :新开工面积 （ 万平方米） 348.1 228.04 52.60%竣工面积 （ 万平方米） 119.2 97.8 21.80%2011年，房地产开发购置土地面积 154.5万 m2，同比下降 26.4%，特别是第 4季度土地成交为零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现象。 在以 “ 双限 ” 为主要特色政策影响下， 11年下半年开始成交量下滑，土地市场略显冷清，销售市场下滑，住房销售均价增幅放缓。 土地市场20供需市场分析历年开发情况年份 2009 2010 2011 2012(第一季度 )土地购置 131.6 209.97 154.5 47商品房施工总面积 521.6 565.9 701.8 581.7新开工面积 185.1 288 348.1 121.3竣工面积 103.3 97.8 119.2 39.9单位：万2012年 1季度，房地产开发购置土地面积同比减少 23.9%，从出让的宗地数量来看，政府收储占较大比例。年份 2005 2006 2007 2008商品房开工面积 79.03 126.4 138.3 75.45商品房开工面积增长率 12.6% 60% 9.4% -45.5%住宅开工面积 71.1 113.2 124.3 67.95房屋竣工面积 67.8 87.7 67.8 71.5近年开发情况05-07年来商品房建设保持连年增长的势头， 08年房地产开工面积回落到 05年以前的水平，其中不仅有全球经济危机的影响，还主要受短期内土地资源不足的影响。 2009年整体楼市峰回路转，一路上扬，许多楼盘都放缓了施工进度，等待价格的进一轮上扬，造成 09年下半年以后整体开发量再次上扬。21历年房地产销售情况供需市场分析 09年前土地供应的不稳定，造成了销售的跳跃性波动。政府方面对于土地供应和开发安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，进入 10年后，随着西南区域土地的大量开发，市场开始进入稳定健康的发展，同时， 09年的楼市高峰，也是销售火爆的原因之一。22市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因，另一方面，阜阳市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。由此来看，若能在土地成本上进行控制，在未来几年时间内，阜阳市场依然具备比较乐观的房地产开发空间。年度 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年销售均价 824 1154 1431 1825 2249 2961 3125 3319 3483 4175同比增加额 89 330 227 394 424 712 164 194 164 692同比增长率 12% 40% 24% 28% 23% 32% 10% 6% 5% 20%住宅均价涨幅分析 阜阳住宅销售价格上涨幅度相对较快23住宅版块格局颖东区颖泉区颖州区经济开发区颍州区是阜阳市目前住宅开发量最大的区域24住宅版块比较颖泉区版块比较颖东区经济开发区颖洲区重点完善铁路、公路交通枢纽功能，城市普通生活居住区。文化、教育为配套，商业为核心的城市中心区域。西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域。兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，综合性的城市新区。本地块所处区域既颍州区是以高级住宅为主的大型居住区域，将有利于本项目未来客户的引导。25开发商多以本地为主，外来品质开发商较少，整体市场水平一般。房地产发展现状26房地产发展现状 在售楼盘的规划水平以兵营式排布为主p多数项目采取行列式的布局，在做足容积率的要求下，致使单体间距过小，影响了产品品质感和居住的私密性；p目前易景国际和丽丰一品项目在规划方面投入较大，整体推动了市场水平。易景国际丽丰一品红堡城 港利上城国际27目前整体建筑风格的把握不到位，具体体现在：1、整体色彩的运用上，以单色为主，色彩搭配上较为混乱；2、一些规模较大楼盘开始采用欧式和时尚现代建筑风格；3、建筑的细部和线条的勾勒过于简单；4、项目的材质搭配上处理手法不成熟。建筑形象以为浅灰为主，部分楼盘采用欧式建筑。整体形象中规中矩，品质感一般。房地产发展现状易景国际 红堡城国祯家园 天筑香城28房地产发展现状 户型设计平实、创新少，是典型的实用主义目前市场上大部分产品还是以方正、实用的设计为主 ;1. 客厅进深长，面宽窄；2