中原_山东银座_振兴街项目研究定位报告_137ppt_2008年

2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789市场篇住宅市场分析写字楼市场分析公寓市场分析 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789住宅市场分析区域划分：南部：北起经十路，南到二环南路；西起建设路，郎茂山路，东至二环东路西部：东起大纬二路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路北部：南起无影山路 -北园大街 工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路中部：东西南北区域围合部分为中部区域 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789在售市场分析：2008年 1-5月济南一手商品住宅成交情况成交量 2008年 1月 2008年 2月 2008年3月 2008年 4月 2008年 5月销 售套数（套） 1824 1013 1061 895 934销 售量（万） 21.06 12.32 14.78 10.83 11 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789产品分析：区域 主力户型 热销户型中部 三室 120-160 两室、三室 100-140东部 两室 80-100平米，三室 120-140 两室、三室 70-130南部 两室 90-110 ，三室二厅 120-160 两室、三室 90-140西部 两室、三室 80-120 两室、三室 80-120北部 两室、三室 70-140 二室和三室 70 110 两居室和三居室各占到总量的 40%，一室和四室及以上户型分别占总量的 10% 中部、南部户型设计较大，三室占绝对主力且面积较大，集中在 120-160平米之间 随着房价的上涨东部、西部及北部新增项目户型面积呈现逐渐向经济紧凑型方向发展的趋势 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 近四年来，济南住宅销售价格平均年涨幅为 9.1% 受较浓观望气氛的影响， 5月份济南住宅价格依然缓慢增长，该月济南住宅均价 5627元 /平米，较上月价格上涨 0.3% 价格分析： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目名称 项目位置 开发商 建筑面积（万） 推出时间 容积 率 绿化 率 价格（元 / ） 销售 率阳光 100国际新城济南市阳光新路 19号济南阳光壹佰房地产开发有限公司 三期 33三期 2005-9-19 2.78 50% 6500三期80%凯旋新城济南市槐荫区经十路 510号山东莱钢建设置业有限公司 30 2007-12-22 2.2 35% 5300一期88%泉城花园槐荫区幸福路与西外环交界处济南四建房地产开发有限责任公司 35 2007-4-3 1.7 40% 5400 46%翡翠郡原济南重型汽车总厂厂区内中国重型汽车集团房地产公司 68 2006-12-18 1.65 40%小高层、高层 5500-560061%群盛华城槐荫区经一路北侧纬六路至纬九路之间山东群盛置业有限公司 9 2007-6-19 3.8 30%住宅 5500，公寓 6100住宅85%，公寓70%新世界阳光西区槐荫区经六路 480号济南新世界阳光发展有限公司 12 2007-6-17 1.85 30%多层 6600，小高层、高层 580045%区域住宅市场样本： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789区域市场分析： 项目所在区域大中规模住宅项目聚集，区域在售楼盘整体规模 187万平方米，平均每个项目建筑面积为 31万平方米左右，市场供应量约 60万平方米。市场竞争相对激烈。 区域楼盘中仅有一家规模在 10万平方米以下，规模在 30万平方米以上的达到 50%。规模性开发是项目所在区域房地产开发的一大特点 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789销售价格和速度分析：项目名称 销售周期 （月） 销售率 销售速度 （ m2/月）阳光 100国际新城 32 三期 80% 8250凯旋新城 5 88% 8800泉城花园 13 46% 12385翡翠郡 17 61% 19167群盛华城 11 住宅 85%，公寓 70% 6770新世界阳光西区 11 45% 4909 区域楼盘销售价格约为 5700元 / 区域价格增长较快， 2008年价格上涨速度放缓。该板块区域价格的提升，有利于促进项目的高价入市及项目利润水平的提升。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 小高层、高层为区域主流建筑类型 塔板结合为区域主流楼体结构 简装修为住宅主要交房标准 主力户型：住宅主力户型为二室二厅 70-95 m2和 90-115 m2，三室二厅 110140 项目所在区域购房者主要来自于槐荫区和市中区的从业人员，以政府机关、企事业单位客群为主，首次置业的年轻人较多 产品和客群分析： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789区域未来走势：项目名称 开发商 项目位置 建筑面积 （万） 开盘时间 产品特点发祥巷 济南发祥置业有 限公司 槐荫区经二纬六 20 2008-8 以小高层、高层为主路劲八里桥项目路劲地产集团济南分公司槐荫区张庄路与堤口路交叉口 40预计 2008年下半年以小高层、高层为主连城张庄路项目济南连城置业 有限公司槐荫区张庄路西段 20预计 2008年下半年大型建筑综合体 目前区域内潜在供应量约为 80万平米，主要潜在项目有发祥巷、路劲八里桥项目和连城张庄路项目。其中发祥巷的施工进展顺利，预计 8月份开盘，路劲八里桥项目和连城张庄路项目进展较为缓慢，开盘时间未定 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789住宅市场研究结论： 东部供应量最大，项目所在区域潜在供应量大，未来竞争激烈。 目前住宅市场呈现 “ 价平、量跌 ” 的趋势：从总体看， 07年济南全市及项目所在区域住宅价格迅速上涨， 08年济南住宅价格增长缓慢，成交量下降，出现 “ 价平、量跌 ” 的局面。 产品：高层、小高层为住宅市场主力，板楼较塔楼更受市场认可， 70-120平米两室和三室为主力户型及热销户型。 区域住宅客群以政府机关、企事业单位及周边工作人员为主，首次置业的年轻人较。 项目所在区域长远前景看好，现商务配套、金融服务水平较低，成为制约发展的瓶颈。 建议项目住宅部分以市场需求量最大、周边供应量较少的 80平米左右的经济型两室及 110平米左右的经济型三室为主力户型，以避免激烈的市场竞争，以实现快速销售快速回笼资金。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标 济南的写字楼市场划分为中心区域板块、山大路 二环东路板块和高新区区域区域划分：写字楼市场分析 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789为详细了解济南市写字楼的供需情况 ,从市场在售或在租写字楼中选取有影响力的纯写字楼作为样本进行分析 。供应量分析： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 在售（租）写字楼供应总量为 154.445万，主要集中在高新区区域。 03年前后上市的东环国际广场等项目加大了区域的供应量。 其次为山大路 二环东路区域，供应量为 51.28万。 中心区域写字楼数量有 19个但规模较小，平均体量在 2.38万。供应量及区域分布： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 济南市写字楼平均租金为 2.54元 /天 * 中心区域写字楼平均租金最高，为 4.1元 /天 * 山大路 二环东路区域写字楼平均租金为 2.25元 /天 * 高新区区域写字楼平均租金最低为 1.38元 /天 *（注：按使用面积对各楼盘租金进行统计，按建筑面积进行租金报价的写字楼，则按 70%的使用率进行换算）如在售写字楼的销售价格的阶梯分布一样，济南市在租写字楼价格同样分成了三个阶梯。依次分别为中心区域、山大路区域和东部区域。租金分析： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 在售写字楼销售均价为 8055元 / 中心区域销售价格为最高，达 9612元 / 山大路 二环东路区域写字楼销售均价为 8280元 / 高新区作为发展中的写字楼聚集区 ,其区域写字楼销售均价最低，为 5900元 / 在售写字楼的销售价格按照离市中心距离的远近、商业商务氛围的聚集程度等因素分成了三个阶梯依次分别为：中心区域、山大路区域和东部区域售价分析： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789客户群分析： 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789区域写字楼市场分析：项目名称 总规模 （万） 写字楼规模 （万）农投大厦 1 0.53泰山国际大厦 2.5 2目前，项目所在区域商务氛围相对较弱，写字楼项目仅有 2个，总供应量 2.53平米 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789区域租金分析： 项目所在区域写字楼只租不售，租金水平在 22.2 元 /天 左右（按使用面积），农投大厦租金略高，为 2.2元 /天 平米，泰山国际大厦 2元 /天 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789区域样本客群分析：项 目名称 进驻 行 业农 投大厦 会 计师 事 务 所、出版社、 银 行泰山国 际 大厦 广告公司、房地 产 开 发 、代理公司、 环 保材料、机 电由于济南写字楼集中区域主要分布在纬二路以东，并向东发展，项目区域目前商务氛围和地段品质相对较差，本区域写字楼客户区多数为本地中小企业，该类企业对租金较为敏感，以服务类行业为主 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789写字楼市场研究结论： 济南有三个写字楼集中区域，分别为中心区域板块、山大路 二环东路板块和高新区区域三大板块。 济南写字楼市场供需处于平衡状态：一，近来年济南写字楼市场租金水平、售价水平稳定；二，近年来济南写字楼新增供应较小。本项目写字楼体量符合市场需求态势。 项目所在区域目前写字楼供应较少，商务市场出现较大空白；租金仍处于初级阶段，上涨空间巨大。西部区域中小企业日渐活跃，随着纬十二路商务中心规划的不断实施，将对其他区域大量企业也形成聚群效应。面对巨大的市场空白和利好规划带来的市场契机，建议本案开发 5A级写字楼，以银座的形象和品质完成区域的地标建设 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 东部成为公寓热点开发区域，区域供应量占供应总量的 52.9，主要得益于济南中心区东移，增强了年轻市民对东部小户型的置业信心 。 西部商业商务氛围较差，至市区的可达性不及北部，故区域内往年公寓较少。随着西部新城区开发和商务中心发展，区域内公寓会不断增多 。 北部凭借传统的便利交通，供应量占总量的19.6%。区域分布：公寓市场分析 中部商业商务氛围虽浓厚，但区域内可开发土地极少，因此中部公寓供应量较少 。 南部为高档住宅聚集区，居住氛围浓于商业商务氛围，土地稀缺，公寓供应较少 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789建筑类型： 济南市多数小户型公寓项目规模较小，以小高层、高层为主，容积率高，层户数在 6-18户，居住舒适度较差 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789户型配比： 济南小户型公寓面积集中在 30-50 。 户型设计越来越精致，居住主题越来越被重视 。 稀缺户型、个性化户型将会受到市场的欢迎 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789售价分析： 中部成熟生活社区使其均价达到 7883元 / ，高居全市之首 北部由于距离市中心较近，周边交通便利，区域公寓均价 6433元 / 西部新城区的开发和商业商务氛围不断浓厚，房价上涨较快，区域公寓均价 5700元 / 东部公寓大多位于东部新城，距市中区距离较远，且多为简装修，导致均价为全市最 低，为 4884元 / 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789济南公寓市场研究结论：济南市公寓项目户型较小，在一定意义上济南市公寓市场可以称为之小户型公寓市场。在售公寓项目主要集中在东部，各区域小户型公寓项目因区域生活配套及装修标准的不同，区域间销售价格差距较大。在经历一定时间的潜在客户积累后销售速度较快，成交客群以年轻白领和投资客群为主。济南未来两年内小户型项目供应量将维持在较高的水平，但消化并不困难 。从西部区域看，公寓产品供应较少，与区域需求相比形成较大空白；在产品方面，济南以往的公寓均为小户型，而随着购房者对公寓使用价值的认知，公寓面积逐渐增大，精装修的认可度也越来越高。因此，建议本项目公寓部分开发精装修、户型面积广泛的产品。此外，济南与其他城市相比，商住物业稀少，而早期如名士阁和名人时代商务区的火爆销售也印证了市场的接受度，所以，建议项目开发部分商住 SOHO公寓，并聘请专业公司运营 。 2010年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789总体定位篇地块分析SWOT分析形象定位案名建议写字楼