房地产开发项目可行性研究5

第 6章 房地产开发项目可行性研究 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。房 地 产 开 发 与 经 营FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING本章学习要求6.1 房地产开发项目可行性研究概述6.1.1 房地产开发项目可行性研究含义 是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。基本任务 是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。6.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据项目投资决策的依据；申请有关建设许可文件的依据；申请金融信贷、筹集建设资金的依据；与有关部门签订协议、合同的依据；指导规划设计工作的依据。1.房地产开发项目可行性研究的作用1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；2）项目所在城市的规划条件；3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。2.房地产开发项目可行性研究的依据6.1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交6.1.4 可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。 项目概况 市场研究 结论及建议 项目经济评价 社会影响分析 项目开发方案可行性研究的主要内容6.1.5 可行性研究的主要内容投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析6.2.1 基本概念6.2 房地产开发项目投资决策投资决策 是指投资者为了实现其预期的投资目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行性的投资方案进行研究论证，从中选出最满意的投资方案的过程。特点： 针对性、现实性、择优性和风险性。6.2.2 含义房地产投资决策 是指在房地产投资活动中，房地产开发商为了实现其预期的房地产投资目标，在占有大量信息的基础上，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行性的房地产投资方案进行研究论证，从中选出最满意的房地产投资方案的过程。即： 对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。1、决策者；2、决策目标；3、决策变量；4、状态变量。6.2.3 基本要素1、房地产投资地域的选择和分析；2、房地产投资时机的选择和分析；3、房地产投资种类的选择和分析：生地投资、住宅投资、办公楼投资、商场投资、工业用房投资及其他物业类型投资等。4、房地产投资形式的选择和分析。6.2.4 内容1、确定决策目标：针对性、明确性、层次性和可行性；2、拟订决策方案：根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；3、优选决策方案；4、执行决策方案。6.2.5 程序1、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分：战略决策、战术决策和实务性决策；2、按决策问题出现次数的多少划分：程序化决策、非程序化决策；3、按决策使用的分析方法划分：定性决策、定量决策；4、按决策掌握的情报资料、信息的性质不同划分：确定型决策、不确定型决策和风险型决策。6.2.6 类型1确定型决策准则 决策准则就是各类方案的评价指标。2风险型决策准则 要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。3不确定型决策准则 在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。包括：悲观准则、乐观准则、折衷准则、后悔值准则和机会均等准则。6.2.7 准则1、 定性分析方法经验判断法；创造工程法。 2、定量分析方法确定型决策方法；风险型决策方法；不确定型决策方法。6.2.8 方法确定型决策方法 是指房地产投资决策方案中有待实现的条件是确定的，其结果也是明确的。应具备以下条件： 要有一个（组）明确的决策目标； 要有两个以上可供选择的投资方案； 实现投资方案的未来状态只有一个，而且决策前可确知； 不同决策方案在未来状态下的预测结果（如损益值）能计算出来。绝对法： 净收益法； 净现值法； 净年值法； 现值成本法； 年成本法； 动态投资偿还期法和静态投资偿还期法。相对法： 内部收益率法； 效益费用比法； 净现值率法。模型优选法 线性规划； 多元回归； 灰色系统决策。风险型决策方法 是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。应具备以下几个条件： 要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）； 要有两个或两个以上可供选择的方案； 每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态； 不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算； 决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。风险决策的 原则 ： 优势原则； 期望值原则； 最小方差原则； 最大可能原则； 满意原则。风险型决策法： 期望值法； 决策树法； 最大可能法。概率树图P1P2P3R1R2R3决策点方案枝方案枝状态结点状态结点P1P2P3R4R5R6决策树法决策树法不确定型决策法：具备以下条件： 要有一个（组）明确的决策目标； 要有两个以上可供选择的方案； 实现方案存在着两个或两个以上的未来状态（自然状态）； 未来状态出现的概率估计不出来； 不同方案在不同未来状态下的预期结果可以估算出来。不确定型决策方法： 乐观准则 大中取大准则； 悲观准则 小中取大准则； 最小后悔法 大中取小决策法； 折中准则； 机会均等准则。6.3 房地产开发项目投资与收入估算6.3.1 房地产开发项目投资估算1.土地费用2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费8.销售费用9.不可预见费10.税费11.其他费用12.建设期利息房地产开发项目总投资： 开发建设投资和经营资金 。 开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要 包括 ：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等 。 经营资金 是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序 号 项 目 总 投 资 估算 说 明1 开 发 建 设 投 资1.11.231.451.671.891.101.11土地 费 用前期工程 费基 础设 施建 设费建筑安装工程 费公共配套 设 施建 设费管理 费 用财务费 用销 售 费 用开 发 期税 费其他 费 用不可 预见费2 经营资 金3 项 目 总 投 资 （ 1） +（ 2）表 1 项目总投资估算表 单位：万元序号 项 目 开 发产 品成本 固定 资产 投 资 合 计1234567891011土地 费 用前期工程 费 用基 础设 施建 设费建筑安装工程 费公共配套 设 施建 设费管理 费 用财务费 用销 售 费 用开 发 期税 费其他 费 用不可 预见费合 计表 2 开发建设投资估算表 单位：万元开发产品成本 是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成