房地产项目投资可行性研究与经济评价

房地产项目投资可行性研究与经济评价主讲：广州大学 陈琳 教授参考教材： 房地产项目投资 （第二版）陈琳、潘蜀健编著中国建筑工业出版社概论一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性 关系到投资决策的科学性与准确性 投资决策失误的危害性“做正确的事比正确地作事更重要 ”二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程1、房地产市场调查研究与预测2、房地产开发项目市场定位研究 3、房地产开发项目投资与成本费用估算4、房地产开发项目收入估算与资金筹措 5、房地产开发项目财务评价 6、 房地产开发项目不确定性分析与风险分析7、 评价结论第一章 房地产项目市场调研（一）、市场环境调研1、宏观环境调研 经济环境 政策环境 人口环境 文化环境 行业环境 技术环境2、区域环境调研区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：1）、结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；2）、进行区域的交通条件研究3）、对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；4）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。3、项目微观环境 (Micro-environment) 调研项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括： 1）、对项目的用地现状及开发条件进行分析；2）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；3）、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。（二）、消费者 (Consumer Behavior)调研一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（ 6W+H ）：第一，哪些人是买家？（ who）第二，买家要买什么样的房？（ what）第三，买家为什么要买这些房子？（ why）第四，谁参与买家的购买行为？（ whom）第五，买家以什么样的方式买房？（ how）第六，买家什么时候买房？（ when）第七，买家在哪里买房？（ where）具体说来，包括以下几个方面。1、消费者的购买力水平消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。2、消费者的购买倾向消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。3、消费者的共同特性主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。特别提示：一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的了解；在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷调查的形式就想要了解的问题对目标调查对象进行访问。目标消费者的确定可参照同类物业的已成交客户进行划分。必要的时候，甚至还可针对核心购买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准确可靠的结论。因此我们说，对消费者的调研可视为动态的全过程调研。（三）、竞争楼盘调研竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面 第二章 房地产项目市场定位研究一、项目的 SWOT （ 优势、劣势、机会、威胁）分析(strength、 weakness、 opportunity、 threaten）优势、劣势来自于企业内部机会、威胁来自于企业外部二、项目目标市场的选择应体现市场机会与企业优势的最佳结合三、项目的市场定位 (4Ps)产品定位 (Product) 价格定位 (Price)分销定位 (Place)促销定位 (Promotion)第三章 房地产开发项目投资与成本费用的构成与估算一 开发成本1、土地使用权出让金出让方式： （ 协议）、招标、拍卖、挂牌出让金（底价）的确定方法：（ 1）标定地价修正法（已取消）（ 2）基准地价修正法（正在执行） (具体标准请浏览广州市国土房管局网站点击 “基准地价 ”）2、土地征用及拆迁安置补偿（ 1）土地征用费（ 2）拆迁安置补偿费注意：国家新的拆迁安置补偿条例已经出台要点：实行按市场价评估的货币补偿原则3、前期工程费（ 1）规划设计费（一般为建安工程费的 3% ）（ 2）项目可行性研究费（一般占项目总投资的0.2%-1%)（ 3）地质勘察测绘费 (一般为向项目设计概算的0.5%)（ 4）项目开办、筹办费（ 4）三通一平费（目前的基准地价中已包含了该项费用）4、建安工程费（ 1）土建工程费（基础、结构、建筑及粗 装修工程费）（ 2）设备及安装工程费 （ 3）室内装修工程费（精装修工程费）5、基础设施费（红线内外工程费）（ 1）供水工程费（ 2）供电工程费（ 3）道路工程费（ 4）绿化工程费（ 5）管道煤气工程费（ 6）其他零星工程费6、公共配套设施建设费公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）。就目前的发展而言，基本的公共配套设施费有逐渐纳入地价缴纳的趋势，而一些提升项目价值的配套设施则纳入开发商的商业化经营策略之中。7、开发期间税费以广州为例，这些税费一般包括（ 1）配套设施建设费（小区： 6% ；单体 12% ）（ 2） 建筑工程质安监督费（ 0.2%)（ 3）供水增容费 （已逐步取消）(4) 供电增容费（已逐步取消）(5)监理工程费 (1%-2%)(6)其他（约为 1%-2% ）注意： 1 以上比例均以建安工程费为取费基础2固定资产投资方向调节税已经取消8、不可预见费 它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述 16 项费用之和为基数，按 3%-5% 计算。二 开发费用1、管理费用（取开发成本的 1%-3% ）2、销售费用（取销售收入的 4%-6% ）3、财务费用（按实际发生的利息计算）三、与转让房地产有关的税费1、 营业税2、城市维护建设税3、教育附加4、防洪工程维护费5、印花税6、交易服务费注意：该类费用只能作为销售收入的扣减，不能作为成本 计入投资。 四、土地增值税（按销售收入的 1% 计）五、企业所得税（按利润总额的 33% 计）第四章 房地产开发项目收入估算与资金筹措一房地产开发项目收入估算 1制订房地产开发项目销（租）售计划确定销售单价、销售进度、销售比例等销售价格的确定方法）基于成本的定价法 成本加成定价法（确定价格下限）基于产品市场价值的定价法 市场比较法（确定价格上限）基于竞争对手的定价法 竞争定价法（确定价格的变化）、房地产开发项目租售收入的估算（）房地产开发项目的出租、出售收入估算（）房地产开发项目的自营收入估算二、投资计划与资金筹措（一） 投资计划与资金筹措表的格式要求：将投资计划与资金筹措计划有机地结合起来，即满足项目实施对资金的需求，又要尽可能地将资金使用成本降到最低。（二）编制投资计划与资金筹措表的依据、编制投资计划表的