第2章：房地产市场及其运行的一般规律

第 2章：房地产市场运行的一般规律n 房地产市场概述n 房地产市场运行机制n 土地出让市场供求均衡n 房地产市场供求均衡2.1房地产市场概述 房地产市场含义房地产市场体系的结构房地产市场的特点2.1.1房地产市场含义1.房地产市场n 房地产商品交易的领域和场所。n 决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。n 房地产商品一切交换关系总和。n 房地产资源配置的一种手段。2.房地产市场功能n 交换功能n 传递信息功能n 优化房地产资源配置，提高经营效益的功能n 促进劳动生产率的提高的功能n 调节和再分配国民收入的功能n 理顺流通环节的功能n 促进住房消费和优化消费结构的功能3.房地产市场体系含义多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场几个体系系统。具体可以从以下三个角度理解：n 是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体n 多种房地产市场之间密切联系的市场关系n 一系列房地产市场构成的系统结构2.1.2房地产市场体系的结构n 按市场运行层次划分n 可以分为房地产一、二、三级市场。n 按交易客体划分n 使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。n 按物业类型划分n 住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等n 按购置的目的划分n 投资市场n 自用市场n 按房地产价格的实现形式划分n 房地产资产市场n 使用市场n 按供货形成划分n 现房市场n 期房市场2.1.3房地产市场的特点n 房地产市场与一般商品市场的区别n 房地产市场的特点1.房地产市场与一般商品市场的区别特征 一般商品市 场 典型的房地 产 市 场买卖 参与人数参与者众多，没有 垄断、没有寡 头 或者 垄断 竞 争参与者少， 买卖 双方分 别 在 买 方市 场、 卖 方市 场 中掌握控制 权专业 知 识和交易方式买卖 双方 对 商品了解较 多，容易达成交易买卖 双方缺乏 专业 知 识 、交易 牵 涉较 多的法律手 续 和 较 高的 费 用产 品的 标志性产 品具有同一性、可互相替 换 ； 产 品差异性小房地 产 具有异 质 性，每一宗各不相同产 品的移动 性产 品可以运 输 至 热销市 场位置固定，不可移 动 ；房地 产 市 场 是区域性的市 场投 资 量和购买频 度投 资 量小， 购买频 度高对 一般家庭是一宗大投 资 ，不会 经 常购买 （一般一生不超 过 5次）政府的作用 政府极少干 预 ，任其自然通 过 金融、 货币 、 规 划、 环 境、 卫 生等方面来 调 控房地 产 开 发价格 有供需双方 顺 利交互作用达成供需双方交互决定，但不同 畅 ；任何一方 对 信息的不了解可能 导 致价格扭曲n 2.房地产市场的特点n 影响范围的区域性n 竞争的不充分性n 供给调节的滞后性n 交易的复杂性n 对金融业的依赖性n 易受政府干预2.1.4房地产市场分级运行n 概念n 房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地产市场的分级运行。n 房地产一级市场n 市场组织形式是垄断n 房地产二级市场n 房地产开发市场，主要是房地产增量市场，组织形态是一定垄断性的不完全竞争市场n 房地产三级市场n 房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式，组织形态是有一定垄断性的竞争市场2.2房地产市场运行机制n 市场运行机制n 宏观调控机制n “政府失灵 ”和 “市场失灵 ”2.2.1市场运行机制n 内涵 n 三要素：房地产交易主体 供给主体和需求主体；房地产交易客体 土地 /物业；房地产交易法规及其监督者、市场管理者。n 运行机制n 动力机制n 价格机制n 供求机制n 竞争机制2.2.2宏观调控机制n 城市的规划控制和土地供应计划机制n 财政税收机制n 信贷及利率机制2.2.3 “政府失灵 ”和 “市场失灵 ”1.“ 市场失灵 ” 与政府干预市场失灵 :市场机制在正常运作的条件下出现的资源配置失效原因是不能满足下面的理想条件 :市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性现实的市场存在 :外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动2.“ 政府失灵 ” 与市场经济传统计划经济理论的基础： 社会化大生产要求国民经济各部门之间协调 生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生产过剩危机 只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性和盲目性 社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产的目的是满足人们的共同需要实现传统计划经济模式的前提： 完全信息假定 单一利益主体假定政府失灵的表现： 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 资源配置效率低下 国民经济比例失调 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 收入分配的扭曲 行政部门的官僚化 寻租与政治腐败2.3土地出让市场供求均衡n 土地出让市场的供给和需求n 地价本质和形成n 地价的运动规律n 土地价格弹性2.3.1土地出让市场的供给和需求1.土地的供给及影响因素（ 1）土地供给n 土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地资源数量。n 土地供给分为自然供给和经济供给。n 土地供给曲线如下图： PQS2OS1图 2-1土地供给曲线（ 2）土地经济供给的影响因素：n自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素图 2-3城市规划对土地供给的影响图 2-2土地出让市场土地供给曲线PQS2OS1S SS1Q1 Q2 Q3 Q4PQODS SQ QPP2.土地需求及影响因素（ 1）土地需求n 土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够购买的土地资源数量。PQODPQOD图 2-4土地需求曲线 图 2-5土地投机需求曲线（ 2）土地需求的影响因素n土地需求的影响因素可以分为宏观和微观因素。n宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。n微观因素：区位选择r(d)dO a)r(d)dOI1I2b)r(d)dOI1I2I3Ic)r(d)dOMd)a)单一用途土地竞标租金b)两种用途土地竞标租金c)市场土地竞标租金d)厂商最佳位置选择2.3.2地价的本质和形成1.地价的本质n 马克思主义地价理论土地资源价格，土地权利在经济上的实现形式。土地资本价格，土地的投资及其带来利息性地租的资本收回。n 西方经济学地价理论土地收益价格，地租的资本化。有土地的收入与成本决定。土地市场价格，土地市场上所形成的交易价格。由供求关系决定。综上所述，土地本身没有内在价值，地价本质是 土地权利收益价格，土地产权所带来的经济收入。2.地价的形成（ 1）地价形成的基本原理土地收益决定土地价格，同时与土地供求机制形成一定时期内的市场价格。图 2-9供给不变时地价的形成 图 2-10供给不断增加时地价的形成QPODDPPSPODDPPS0QSQ1 Q2EF（ 2）我国房地产市场中地价的形成n 土地出让方式：划拨、协议、拍卖、招标QPOP2PSP1QPOSP1P2P3P4P5D1D2D3D4D5QPOSP1P2P3P4PnD1D2D3D4DnEn图 2-11划拨地价的形成 图 2-12招标方式下地价的形成图 2-13拍卖方式下地价的形成2.3.3地价的运动规律1.地价上涨是地价运动的发展趋势地价上涨主要原因 :n投资性增值n供求性增值n用途性增值n货币政策性增值2.地价波浪式上涨是地价运动的具体体现波浪式上升的原因 :n 地价受经济周期的影响n 偶然、突发、断续的特殊原因造成土地需求的猛增或猛减n 土地市场调节的滞后性2.3.4土地价格弹性土地价格弹性表示土地变化量随着土地价格变化而变化的程度，分为土地需求价格弹性和土地供给价格弹性。1.土地需求价格弹性n 土地价格变化比率引起的土地需求量变动的比率。2.土地供给价格弹性n 土地价格变化比率引起的土地供给量变动的比率。2.4房地产市场的供求均衡n 房地产市场的需求n 房地产市场的供给n 房地产供给对需求的反应过程n 房地产市场的供求平衡1.房地产需求的内涵n 一般指在一个特定时期内，消费者或者投资者在各种可能的价格