第三章资产评估基本方法

第 二 章 资产评估基本方法本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图评估环境 社会 经济 技术 法律形成问题 评价指标 综合分析选择实施意见1 2 3 4 5 6 7目的与动机 1资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4定量估算 5结果分析 6提出结论 7 活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径 收益途径评估基准日过去 未来成本法 市场法 收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节 市场法一、基本思路市场 法 是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。四、 操作程序确定被评估资产选择参照物 比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。五、 常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接法1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 直接法 应当注意以下问题：类 比法，又叫市 场 成交价格比 较 法，是在公开市 场 上无法找到与被 评 估 资产 完全相同的参照物 时 ，可以 选择 若干个 类 似 资产的交易案例作 为 参照物，通 过 分析比 较评估 对 象与各个参照物成交案例的因素差异，并 对 参照物的价格 进 行差异 调 整，来确定被 评 估 资产 价 值 的方法。 2、 类 比法类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参照物价格 调整系数被评估资产评估值参照物价格 （ 1 调整率）1.时间 因素。 时间 因素是指参照物交易 时间 与被 评 估 资产评 估基准日 时间 上的不一致所 导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评 估 值 参照物价格 交易 时间 差异修正系数 参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评 估 值 参照物价格 区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格 功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：4交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格 交易情况修正系数 参照物的主要差异因素有：5个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评 估 值 参照物价格 个 别 因素修正系数 参照物的主要差异因素有：如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：优点 ：（ 1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（ 2）评估结果易于被各方面理解和接受。六、 市场途径的优缺点缺点 ：（ 1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（ 2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例 1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为 150吨。评估基准日为 2003年 2月 1日。评估人员收集的信息：（ 1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为 210吨，市场成交价格为 160万元。（ 2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（ 3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值 =160150/210=114.29(万元 )案例 2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为 58平方米，建筑时间为 1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为 2003年 5月 1日。在待估房屋附近，于 2001年 12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为 58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查， 2003年居住用房价格与 2001年相比上升了 9.3% ，则：资产评估值 =58000(1+9.3 )=63394(元 )案例 3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为 2002年 6月，成交价格为 365.2万元。评估基准日为 2002年 8月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的 30%