重庆市百吉项目投资商业计划书

1 重重庆市百吉项目投资商业计划书 目 录 一、 项目基本情况 （一） 地理位置 （二） 主要经济技术指标 （三） 地块性质 二、 项目前景 （一） 重庆概况 （二） 北部新区概况 （三） 重庆房地产市场情况 三、 项目联建方案 （一） 联建条件 （二） 操作步骤 四、 联建方股权结构 五、 项目开发时间节点及资金投入计划 六、 项目经济测算 （一） 主要测算依据 （二） 项目成本测算 （三） 计划销售收入 （四） 项目财务分析 七、 公司架构 八、项目激励机制 九、企业文化 （一） 企业文化 （二） 企业目标客户 2 （三） 企业品牌 重庆北部新区 百吉地块项目投资计划书 一、项目基本情况 （一）地理位置 百吉地块位于 重庆市北部新区 人和组团 民安大道与泰山大道交汇处，地块周边路网发达，交通便捷。距离江北机场 15 分钟车程，距离龙头寺火车站仅 离拥有中国最长商业步行街的商圈 观音桥商圈仅 5 分钟车程。 （二）主要经济技术指标 地块面积 2 拟建面积 50385 上面积 41885 宅 36235 市 3500 公 2000 区用房 150 下面积 车库 7800 3 8500 备用房 700 积率 盖率 30% 绿地率 30% 停车位 257 个 地上 26 个 地下 231 个 （三）地块性质 项目地块目前为出让工业办公用地，规划已调整为综合用地，且已经与土地方 百吉厂口头达成联建协议，并与重庆市土地交易中心、评估公司等有关土地招拍挂部门就后续土地招拍挂程序取得一致意见。 二、项目前景 （一）重庆概况 重庆地处中国内陆西南，位于长江上游。 城市面积 平方公里。重庆是我国面积最大、最年轻、最具活力的直辖市。 2007 年底 ,重庆户籍人口总量已达到 （中国省级行政区第 20 名）。其中主城九区户籍人口约 568 万。 2008 年重庆 地区生产总值 5096 亿人民币，近五年年均增长 12%，人均 破 3000 美元。 2009 年 幅有望突破 14%，增幅进入全国前五名。 2007 年 9 月，国务院下发国务院关于重庆市城乡总体规划的批复，正式批准实施重庆市城乡总体规划 (2007 2020 年 ) ,明确了重庆市是我国 4 重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。 重庆市政府于 2009 年发布了宜居重庆总体规划，将从居住条件 、公共空间、服务设施三部分来打造“宜居重庆”。根据宜居重庆总体规划总体目标， 2009 年 4 年间，将斥资 8761 亿元，把我市建成为西部 (最 )宜居城市之一。 2013 年到 2017 年，将持续投入巨资，将我市建成全国 (最 )宜居的城市之一。 在现江北、渝北基础上，重庆市政府已经规划了具有多项特惠政策的两江新区上报国务院批准。本地块处于渝北中心地带。 （二）北部新区概况 重庆市北部新区于 2000 年 12 月 18 日成立，将建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。 北部新区 位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港保税区，西接嘉陵江，东依长江寸滩保税港区，规划面积 方公里， 城市建设用地 方公里 。规划 人口 65 万人，科技人员占 30%以上。 北部新区拥有便利的交通优势；重庆铁路客运枢纽龙头寺火车站聚散人数居西部前列；规划的城市轻轨环线， 3 号、 4 号、 6 号线通达四周； 毗邻 长江、嘉陵江 ，得长江黄金水道舟楫之利。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。 毗 北部新区发展战略目标是：到 2010 年再造一个重庆工业，即到 2010 年在北部新区实现年工业总产值 1500 亿元。 （三） 房地产市场情况 5 自 2009 年春节之后， 重庆楼市成交量连续三个月位居全国首位，成交价格环比涨幅亦一直居前列。 多年来，在全国房地产市场上，重庆楼市一直保持着“低泡沫、高创新”的良好形象，重庆地产，领跑全国。 商品房方面 ，随着降低交易税费等刺激房市政策的实施，重庆商品房销售开始出现量价齐升的形势， 1商品房累计销售 平方米，同比增长 1商品房累计销售额 元，同比增长 主城九区商品房成交均价 4071 元 /平方米，环比增加 328 元 /平方米。重庆商品房成交量连续 5 个月位居全国第一。 土地供应方面 ，在经济通胀预期下，土地供应市场回暖，知名地产如万科等开始在重庆 (果断 ） 拿地，增加土地储备。 6 月，重庆市国土房管局共推出土地 33 宗 ,其中面积最大为江北区大石坝组团 K 分区的一块土地，约合896 亩，拍卖成交价总价 元，楼面地价为 3040 元每平方米；价格最贵为江北区江北城组团 A 分区，面积约合 ，总价 元，均价1422 万元 /亩，万科在紧邻百吉厂附近拍得 63 亩地， 楼面地价为 2013 元每平方米。 房价方面 ，随着成交量的增加，房价开始节节攀升，北部新区成为房价最高的板块， 2009 年，北部新区高层住宅套内成交均价达到 5626 元 /平方米，成为主城区房价最高的区域。与去年下半年相比，北部新区多数楼盘（如上品十六、鲁能星城、首创十方界等）成交价较去年下半年增加 500。 三、项目联建方案 6 （一）联建条件 经与百吉厂多次沟通，该厂董事长同意以地出资与房地产开发公司（以下简称联建方）进行联建，联建条件如下： 1、联建方式：项目地块总面积 ，作价 4500 万元 ，联建方向百吉厂支付现金 2000 万元作为厂房的搬家补偿费，另 2500 万元作为百吉厂联建投入。项目开发建设所需的其他资金由联建方投入。 2、分配方式： 序号 项目 总建筑面积 (百吉厂分 房 面积 (联建分房面积 (1 住宅 36235 2700 33535 2 门市 3500 1000 2500 3 办公 2000 1000 1000 4 车库 7800 1500 6300 5 社区用房 150 6 设备用房 700 合计 50385 6200 43335 （二 ）操作步骤 联建方与百吉厂签订联建协议后，项目即开始启动，具体步骤如下： 1、联建协议签订后，联建方向百吉厂支付 1000 万元作为定金，用于百吉厂 7 办理厂房搬迁，启动土地招拍挂程序。在拿到拍卖成交确认书后百吉厂就开始搬迁（百吉厂是一个私营企业，新厂房已建好，拆迁工作顺利不会影响项目进展）。 2、与土地交易中心、评估单位商议土地评估，力争将项目土地评估价值评为 5500 万元，以阻止其他房地产开发公司摘牌，同时为后续合法避税创造条件。如被其他单位摘牌，超出土地成本的 1000 万元，联建方得 700 万元，百吉厂得 300 万元 ，已付百吉厂的款项全额退还给联建方。 3、成功摘牌后，取得成交确认书。联建方向土地交易中心支付首期款 3500万元，土地交易中心收到后率先向百吉厂返还第一期土地成本 3500 万元。此 3500 万元中，百吉厂在扣除 1000 万元的搬家补偿费后，再将 2500 万元转到联建方账上，联建方将 2500 万元交到土地交易中心，土地交易中心将 2500 万元返还给百吉厂，完成土地成本支付环节后，签订土地出让合同，办理国土证。百吉厂将2500 万元再次转到联建方账上，专款专用作为项目开发资金。至此，双方已经完成联建的相应出资。 4、联建方按 照既定程序缴纳土地出让金 1250 万元，取得国有土地使用权证，即可进入后续的开发程序。 四、联建方股权结构 作为百吉厂的联建方，必须要有房地产开发资质。因此，需要成立一个全新的房地产开发公司。根据估算，百吉项目启动资金为 7000 万元，扣除百吉厂联建投入的 2500 万元，项目缺口 4500 万元。初步设想成立一家注册资金 800 万元的三级资质的房地产开发公司与百吉厂进行联建。该房地产开发公司暂定名为“重庆泰富物业发展有限公司”，股东建议为 2 名 (如果主要出资方认为确有必要，亦可再邀请 1小股东，但我认为，为了减少开发 过程中的沟通成本，股东不 8 宜过多 )，深圳汇金泰富董事长（或其他人）出资 4050 万元，占 90%股份，吴春成（或其他人）出资 450 万元，占 10%的股份。 公司成立后， 4500 万元资金必须全额到位，大股东即委派财务人员对项目资金进行全程监管，专款专用，用于该项目开支。小股东因与百吉厂、重庆市地房局、建委系统、规划局系统等有关房地产开发的政府部门建立了良好的关系，因此该项目除财务之外全程运作均由小股东负责，并保障项目的最低利润指标。 9 五、项目开发时间节点及资金投入计划 序号 项目分项名称 费用金额 （万元） 时间节 点 费用备注 一 土地取得阶段 6000 1 百吉土地成本 4500 2009 年 7 月 31 日前 其中 2000 万元作为搬家费，合同签订后付 1000 万元，在完成招拍挂手续后，支付土地成本时扣除 1000 万元，另 2500 万元作为百吉联建投入。 2 补缴土地出让金 1250 2009 年 9 月 15 日前 取得土地成交确认书并签订土地出 让合同时。 3 评估费及交易税费 250 2009 年 9 月 15 日前 二 规划设计报建阶段 40 4 方案设计 40 付设计费定金 10 万元，规费、地勘、放线、环评等 30 万元。其余设计费项目开盘后再分期支付。 5 方案报建完并取得建 设用地规划许可证 初步设计 初设报建完并取得联 建备案 施工图设计 施工图报建完并取得建设工程规划许可证 施工报建阶段 730 10 配套费 480 190 元 /平米缴纳，交一半缓一半。 11 人防费 230 45 元 /平米缴纳 13 取得施工许可证 010 年 3 月 31 日前 14 项目三通一平 20 2010 年 3 月 31 日前 四 项目开工 010 年 4 月 10 日 由施工单位垫资至封顶，销售资金作 为再投入 五 前期营销阶段 100 15 售房部装修好并对外 开放 20 2010 年 8 月 1 日前 项目开盘前营销推广及物料 16 沙盘楼书等制作 15 2010 年 8 月 1 日前 17 景观示范区施工 15 2010 年 8 月 1 日前 18 前期营销推广 50 项目开盘 10 2010 年 9 月中旬 七 竣工验收交房 011 年 12 月 31 日前 八 开盘前其它费用 120 2010 年 9 月中旬开盘前 19 项目管理费 80 2010 年 9 月中旬开盘前 人员工资及相关费 用 20 不可预见费 40 2010 年 9 月中旬开盘前 其它可能产生的费用 费用合计 7000 费用总计 7000 万元，扣除百吉土地成本 2500 万元，实际仅需要投入 4500 万元即可进入预售，预售收入作为项目再投入。 10 六、项目经济测算 （一）主要测算依据 序号 项目 总计建筑面积（） 百吉厂分 房面积 （） 联建方 分 房 面积（） 1 住宅 36235 2700 33535 2 商业 3500 1000 2500 3 办公 2000 1000 1000 4 车库 7800 1500 6300 5 社区用房 150 - - 6 设备用房 700 - - 合计 50385 6200 43335 11 （二）项目开发成本测算 序号 费用名称 建筑面积 （平方米） 费用标准 （元 /平方米） 费用金额 （万元） 备注 1 土地费用 50385 3500 土地成本、出让金及交易税费 2 三通一平 50385 40 212 3 前期规费 50385 280 1122 城市配套费、人防费（扣除车库设备用房不交配套费及原产权房配套费的减免） 4 建安费 50385 1050 5290 5 水电气、闭路、通讯网络、电梯 50385 250 1260 6 绿化及配套 50385 60 302 7 不可预见费用 50385 40 202 8 管理费用 50385 60 302 9 销售费用 50385 80 403 10 财务费用 50385 120 605 总计 50385 13198 12 （三）计划销售收入 序号 项目 总计建筑面积（） 可售部分 建筑面积 （） 预计平均售价 （元 /） 销售收入 （万元） 1 住宅 36235 33535 4200 14085 2 商业 3500 2500 12000 办公 2000 1000 5000 车库 7800 6300 2000 社区用房 150 - 6 设备用房 700 - 合计 50385 43335 18845 13 （四） 项目财务分析 序号 项目 合计金额（万元） 1 销售收入 18845 2 完全成本 13198 3 税前利润 5647 4 税后利润 3762 5 全部投 资的投资利润率 6 全部投资的投资利税率 7 自有资金的投资利润率 财务评价：本项目以上三个静态评价指标与目前中小房地产同行相应指标 （ 比较 ）较好，故项目可行。 14 七、公司组织构架 备注：上述人员随着项目进度陆续招聘到位。 董 事 会 总 经 理 行政人力部两人 开 发 部一人 财务部两人 营销部一人 材 设 部一人 成本控制部一人 工程管理部两人 15 八、项目激励机制 有效的激励机制能让项目团队更有效的工作