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中等收入家庭住房问题探析 摘要：当前全国各地物价普遍上涨、商品房价格涨幅 较大，普通商品房供应不足、住房结构性矛盾日益突出， 文章通过分析中低收入家庭住房问题，尤其是中等收入家 庭的住房问题通常容易被忽视，并探讨目前我国主要住房 保障体系及其存在的缺陷，提出了解决中等收入家庭住房 问题应当采取的有效措施。 关键词：中等收入；住房问题；经济适用房；限价房； 廉租房 一、中等收入家庭住房问题 住房问题，尤其是房价问题，是一个永恒的话题，时 刻与每个人的利益息息相关。对全体社会成员来说，住房 是最基本的权利和社会福利，即使最低收入家庭，也需要 消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品 的最大区别。因此，各国各地方政府普遍把确保每个居民 都有获得适当住房的机会作为其重要承诺。这既是为了每 个家庭的利益，也是为了确保社会和谐稳定、促进社会经 济协调发展。 “安居乐业”是自古以来最朴素的生活理想。连古人 都知道“安得广厦千万间，大屁天下寒士俱欢颜”。目前， 住房问题已成为困扰国民生计的重大问题。 在市场经济条件下，住房又具有商品属性，居民都希 望拥有住房资产。据统计，美国在 XX 年第 2 季度末，约 66 万亿美元家庭资产中，住房资产 20 万亿美元，是所有家庭 资产类型中最大的一项。我国各大城市近几年来由于房价 的飞速上涨，以及这两年主要生活必需品价格的上调，而 收入水平却不能同步增长，使得广大居民对“拥有住房资 产”由美好的愿望变为无法企及的奢望。 根据统计局的统计口径，家庭收入分为 3 大类：高、 中、低。其中高收入和低收入各占 20，中等收入占到 60的比例，是绝大多数。可见，住房问题主要应当是中 等收入家庭的住房问题。这些住房问题的特点主要表现在 以下方面。 从改革进程上看，我国城镇正处于从“住房公有”制 度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看， 城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥 有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前 房地产需求中真正能够推高房价的，除一些投机资金外， 还有大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入阶层， 而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋” 的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自 己的房子”两方面要求混淆在一起了。这是我国房地产特 定发展阶段必然遇到的一个特殊需求。快速城市化阶段使 得城市人口不断增加，1980 年到 XX 年，我国城镇居民人口 增长了 167，未来 20 年左右周期内哪怕只有此一半的增 长速度，我国城镇居民也将再增 3 亿人。由此产生的需求 可能给房地产市场带来的压力将比目前的投机资金强大得 多。社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的 趋势，在区域分布上，人们购买住房时普遍向上一级城市 移动；在购房档次上，各社会群体都指望“一次到位”， 人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房，而不是 与自己的收入水平和社会地位相适应的住房消费。由此带 来的是实际需求被明显放大。 二、我国住房保障体系存在着缺陷 实现“住有所居”，意味着要有体面的居住面积。目 前建设部初步形成了廉租房、经济适用房、租赁房、限价 房等 4 个层次的住房保障体系。福州市和 XX 市形成了廉租 房、政策性租赁房、经济适用房、市场性租赁房、限价房， 5 个层次的分类住房保障体系的思路。其中对于不能买经济 适用房而又买不起限价房的收入群体，实施市场性租赁房 建设；对处于廉租房和经济适用房之间的群体实施政策性 租赁房，解决“夹心层”问题。XX 年 XX 确保开工建设 450 万平方米限价房，300 万平方米经济适用房和 50 万平方米 廉租房。 廉租住房制度是社会保障的重要组成部分，这项制度 的建立是在住房领域保障弱势群体基本生活的一项重要举 措。指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居 民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。 廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免 为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收 入者。 经济适用住房保障中低收入家庭住房的制度，其价格 应当以保本微利为原则，标准由有定价权的价格主管部门 会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和 不高于 3利润的基础上确定。不得在标价之外收取任何未 予标明的费用。市、县人民政府直接组织建设的经济适用 住房只能按成本价销售，不得有利润。任何单位不得以押 金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费 用。 租赁房也是保障中低收入家庭住房的重要举措，在 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 中，指出“积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业 建设中小户型住房面向社会出租。” 限价房是近几年部分城市推出的住房政策，其供应对 象为城市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过 程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。对于中 等收入者，建设部提出 XX 年全国各地要加大限价房的供应 量，探索政策租赁房的供应。 在住房保障体系中，真正能解决中等收入家庭住房问 题的只有经济适用房、租赁房和限价房，而这些政策在具 体操作过程中，存在着一些不规范行为，要完善监督机制。 其中经济适用房制度是最早提出的，可是却存在不少 缺陷。如早期的经济适用房面积过大、资格审批不严、违 规交易等，虽然在 XX 年 12 月颁布的经济适用房管理办 法中又有了明确的规定，但仍不可避免的存在一些问题。 例如前不久 XX 市经济适用房排队摇号时，竟有开着宝马车 等候买房的贵族在列。据了解，XX 大约 16的经济适用房 被高收入者购买。有条件的单位，打着经济适用房的旗号， 建大户型的高档经济适用房。 经济适用房最主要问题在于没有退出机制。入住时候 是穷人不代表一直是穷人，没有理由一直享用政府福利， 应当给更需要的穷人让路。 我国目前已经建立了相对完整的住房保障体系，但覆 盖面不充分，保障程度也比较低。很多时候，我们主要考 虑的是低收入家庭的住房困难，而中等收入家庭这个广大 的群体建设部称：“XX 年，在房价较高、涨幅较大的大中 城市，应努力帮助中等收入家庭解决住房问题。”从 1994 年起就反复强调保障中低收入家庭住房问题，现在终于开 始考虑将中等收入家庭住房问题纳入政府住房保障规划的 范围。 三、解决中等收入家庭住房问题的有效措施 加强政策落实力度 在 XX 年的政府工作报告中，中央政府提出了希望 通过增加中低价位、中小套型普通商品房的方式，来帮助 中低收入家庭解决住房问题。可以说，这是我国住房保障 体系最为重要的环节。但是，如果商品房的价格过高，政 府通过什么方式来增加中低价位的住房？如果是有些城市 所推出的限价房类的产品，那么这些限价房类的规模有多 大？从目前几个大城市，如 XX、上海、深圳、广州等所提 供的 XX 年的住房计划来看，这类住房占规划的比重不足 20。如果这类住房供应规模过低，对于城市中低收入家 庭来说，这类住房肯定十分抢手。在这种情况下，抢手住 房如何来分配？如何能真正解决广大中低收入居民的住房， 就成为很大问题。 因此，从根本上来说，要解决城市绝大多数中等收入 家庭的住房问题，还得在政府房地产政策主导下通过市场 来解决。可以说，目前我国房地产市场的很多问题基本上 是以往政策失误造成的。如果政府能从根本上改变目前房 地产市场发展模式，改变目前国内对房地产投资(非居住) 过高的现状，房地产市场过高的房价得到回归理性。 在美国，每一个美国公民购买一套住房可以获得免税 等各种优惠，如果要占有多于一套的住房，那么，第二套 住房就得支付较高的利率、征收较高的物业税，交易住房 就得征收较高的住房交易所得税等。 XX 年 9 月出台的控制投资性购房的房贷政策，使全国 范围内的商品房价格得到了一定程度的控制，这是成功的 一步。因为房地产开发的利润要远高于社会平均利润，适 度的房价给广大的中等收入家庭带来了希望，而对于开发 商只是稍微少赚一点而已。所以在 XX 年由于经济大环境下 房地产市场出现低迷时，有些人希望废除房贷政策，最后 在 XX 年 10 月出台的优惠房贷新政只对第一次购买小户型 的自住房才享受，这对于要解决住房问题的中低收入者来 说是难得的佳音。此外，由于经济适用房供应量有限，XX 市实行的货币补贴政策也是值得提倡的。 如果政府要把房地产市场发展成一个保障民生的市场， 就得采取土地、税收、信贷、规划等政策来严格限制住房 投资，在不干扰市场的前提下对住房投资进行遏制。这是 我国住房保障体系的一部分，也是最为重要的部分。因为， 当商品房价格能够让绝大多数人有支付能力时，我国的住 房问题也就迎刃而解了。所谓的经济适应房、两限房等都 该退出市场了。 我国的住房保障体系应该是一个全民覆盖的体系，而 不是仅覆盖极少数人。在这个体系中，最为重要的是政府 通过有效的住房政策，让市场生产出绝大多数居民都能买 得起的住房。这在土地私有的美国及其他西方国家都能做 到，在土地公有的我国应该更容易些，关键是我们的政府 如何真正落实十七大报告的精神。 政府要引导居民进行合理的住房消费 我们要改变“一步到位”和“向上移动”的观念，可 以走“租房-购买二手房-购买小户型的普通商品房-购买大 户型的高档商品房”路线，使住房问题逐步得到解决。 一个成熟的房地产市场构成应该包括一级市场、二级 市场、租赁市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大 于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以 上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济 发达的美国，租房住的人也接近 40。日本租赁也占近 40，在东京租赁占 57以上。 由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚 重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨 落。