淄博木材市场项目战略发展研究

本方案严格保密 谨呈 淄博昌国路木材市场项目 市场研发及战略发展研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归淄博融域置业顾问有限公司所有，未经淄博融域置业顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个 人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 1 本方案严格保密 根据我司对淄博专业市场现状的分析，并结合我司多年来对 淄博市场发展的掌握情况和对现状市场的调研，我司拟定了本 项目初步的战略发展研究。 前言 2 本方案严格保密 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以 共同的目标为导向 客户的目标实质 上是项目的宏观愿 景。 现实的目标体系 则是随着市场的变 化和项目的发展在 动态变化的。 我们的目标 p明确项目宏观和微观市场环境 p准确定位项目战略发展方向 p界定项目未来发展空间 3 本方案严格保密 商业发展战略研究 专业市场现状及发展 淄博物流业规划发展前景 市场环境分析 项目发展空间分析 淄博宏观经济分析 技术思路 4 本方案严格保密 商业发展战略研究 专业市场现状及发展 淄博物流业规划发展前景 市场环境分析 项目发展空间分析 淄博宏观经济分析 5 本方案严格保密 沂源县 以 轻工业 及农业 为主； 高青县 是 农副产品加工 及轻纺化工为 主； 桓台县 是农副产品 加工基地， 建筑之乡； 临淄区 是国家重要 的石油化工 基地，历史 文化名城； 博山区 是 机电、陶瓷、 琉璃及新材料 工业基地，风 景名胜区； 淄川区 是 以建材为主的 原材料工业基 地，商贸中心 周村区 是 丝绸、轻纺工 业基地，商贸 名城 张店 是全 市政治、经 济、文化、 商业中心、 交通通讯枢 纽，高新技 术产业基地 ； 淄博是全国重要的工业基地，各区县有各自的 产业支持 淄博是重要的石化、 铝业、医药、陶瓷生 产基地； 淄博是山东重要的商 品集散地和商贸中心 ，近年来，金融、保 险、房地产、旅游、 信息服务等新兴第三 产业发展较快； 淄博所辖张店、淄川 、博山、周村、临淄 5个区呈组群式分布 ，东西南北 4个城区 距中心城区张店 1小 时车程内， 各区之间各区之间 由区际公路连接由区际公路连接 ； 6 本方案严格保密 淄博 2005-2009年 GDP同 比增长 13%以上， 淄博市淄博市 房地产处于高速发展期；房地产处于高速发展期； 淄博 2009年固定资产投资 已达 1010亿元，同比增长 25%； 淄博全市历年经济发展状况 房地产预警系统判断 GDP 增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于 8%小于 4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 济南 青岛 烟台 淄博 潍坊 GDP（ 亿元） 3351.4 4890.33 3728.68 2473.1 2727.8 人均 GDP（ 元 ） 50376 64100 53066 54846 30356 2009年山东省主要城市人均 GDP 淄博人均 GDP超过了济南 、烟台等城市，而 2010年 济南、烟台平均房价分别 为 7760元 / 、 9500元 / ，而淄博平均房价为 3348 元 / ，表明 淄博房价上涨淄博房价上涨 空间较大；空间较大； 淄博市人均 GDP超过青岛、济南等城市，而平 均房价远低于青岛、济南，表明房价上涨空间大 7 本方案严格保密 淄博市人均 GDP快速增长，房地产市场处于 高速发展期 淄博人均 GDP 增速 呈飞跃式发展，表明 淄博经济增长较快； 淄博 2009年人均 GDP约 8000美元，说 明淄博房地产进入 良 性发展期 ，潜力很大 ，发展势头看涨； 张店区 GDP总量居 各区县之首，消费能 力相对最强；但各区 县人均 GDP较高，因 区域消费有限，张店 的核心吸引力凸显无 疑。 2009年淄博市各区 GDP 淄博全市历年人均 GDP发展状况 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$ 启动期 快速发展期 良性发展期 平稳发展期 人均 GDP与房地产发展关系 张店区 淄川区 临淄区 桓台县 博山区 GDP（ 亿元） 470 336 584 300 260 人口（万） 91.1 67.38 60.61 49.7 46.26 人均 GDP（ 元） 51591 49866 96353 60362 56204 8 本方案严格保密 房地产投资额增速快，但房地产投资占 GDP与 固定资产比例较低，表明市场发展空间较大 增速在近 3年内保持正 常水平；若超过正常水 平，却没有需求匹配， 有可能导致未来几年供 大于求的市场现象； 房地产投资占固定资 产投资的比例低于正常 水平，处于异常区间， 表明淄博房地产投资规 模还需进一步扩大，房 地产发展还有很大空间 。 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 2009年 房地产开发投资 额增幅 25 % 15.8% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹 配，将导致供过于求 房地产开发投资 /GDP 0.2 0.057 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为 0.1-0.15 房地产开发投资 /固定资产投资 37 % 13.9% 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为 20%-25% 房地产市场预警预报指标体系 淄博全市历年房地产开发投资额 9 本方案严格保密 2009年供大于求，与 2009年房价上涨过快， 2010年进入市场调整阶段后，房价大幅上升 2009年淄博商品房供 求表现异常，呈现供大 于求的情况，主要是因 为突然房价上涨， 淄博淄博 内向型市场，以区域内内向型市场，以区域内 消费者为主；客户对售消费者为主；客户对售 价极为敏感；价极为敏感； 张店区张店区 2009年完成房年完成房 地产预售面积地产预售面积 约约 为为 138万万 ； 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 2009年 销 售面 积 / 竣工面 积 1.1 0.486 反映商品房供求是否平衡的指 标 商品房 销 售 额 / 房地 产 投 资额 1.1 0.818 反映房地 产 投入与 产 出的效益指 标 ,表明淄博开 发 的 总 体效率不高 房地产市场预警预报指标体系 淄博历年商品房供求状况 经验表明经验表明 1人可以消化人可以消化 1平米平米 /年，张店年，张店 09年人年人 口口 91万，万， 09年消化年消化 138 万平米，说明张店区房万平米，说明张店区房 地产有着正常的消化量地产有着正常的消化量 。 10 本方案严格保密 宏观经济分析结论 淄博淄博 GDP增速较快，房地产起步较晚，房价偏低，发增速较快，房地产起步较晚，房价偏低，发 展空间较大。展空间较大。 淄博房价在山东主要城市排名靠后，与经济发展不相淄博房价在山东主要城市排名靠后，与经济发展不相 吻合，未来房地产发展活力巨大；吻合，未来房地产发展活力巨大； 根据融域经验，销售量与城市人口的比为根据融域经验，销售量与城市人口的比为 1： 1，表明，表明 张店区的房地产市场有着正常的消化量。张店区的房地产市场有着正常的消化量。 11 本方案严格保密 商业发展战略研究 专业市场现状及发展 淄博物流业规划发展前景 市场环境分析 项目发展空间分析 淄博宏观经济分析 12 本方案严格保密 1、张店市商圈分析 2、本项目商业发展方向判定 各个商圈的特征、业态、消 费群体分析； 商业的业态分析； 13 本方案严格保密 柳 泉 路 中 心 路 张店城区商圈格局：成熟商圈是张店的核心商 圈，新建商圈刚刚形成，本案位于物流商圈内 新建商圈： 沃尔玛，银领国际 ，风景华庭等 成熟商圈： 新天地，国美电器 ，利群，银座，王 府井 ,金宝岛等 物流商圈： 以火车站、汽车站、 昌过路为核心纽带的 商贸物流带 新建商圈： 义乌小商品城、黄 金国际商业等 14 本方案严格保密 建筑面积： 5.3万平米 区位：美食街中段 营销模式：负 1层销售或返租， 1-2层先销售然后返租， 3-5出租 价格：负 1层 8000元 / m2 1-2层 10000-50000元 / m2 租： 1-2层提点： 15，负 1层 65元 /m2 月 业态规划： 5层服饰、鞋品 3-4层服饰、鞋品 1-2层名牌折扣店 负 1层 低价秀水街 品牌商家：鞋：百丽，达芙妮 衣服 ： Esprit， 阿玛妮，登喜路 包厢：皇冠，沙驰 皮尔 .卡丹儿童用品 城区商圈部分商业项目扫描 振华商厦 15 本方案严格保密 建筑面积： 5.3平米， 4000平米停车场，是一座集 购物， 餐饮，娱 乐，休闲于一体的大型购物中心 区位：商场东 路 2号 营销模式：青岛利群拷贝，出租 租： 25返点 业态规划： F5： 精品家电 :冰箱空调 ,洗衣机 ,彩电 ,音响 ,通讯器材 , 数码 ,电脑 ,厨具 ,健身器材 ,办公文体用品 F4： 运动休闲 ,时尚风向标 ,儿童乐园 ,时尚休闲 装 ,牛仔 休闲装 ,运动休 闲 装 ,儿童服饰 ,童鞋 ,玩具 ,床上用品 F3： 秀美天地 :职业女装 ,淑女 装 ,少女休闲 ,针织内衣 F2： 绅士世界 :休闲男装 ,精品男装 ,羊绒衫 ,衬衣 ,西裤 F1： 名贵大堂 :化妆品 ,黄金珠宝 ,玉器 ,钟表眼睛 ,男女皮 鞋 ,箱包皮 具 B1：超市 :烟酒茶叶 ,食品百货 ,海鲜 ,日用品 ,洗护用品 , 美味快餐 品牌商家：化妆品：玉兰油，羽西等国内品牌。 鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓等 男装 ： BOSS， 雅戈尔 ，杉杉等 女装：淑女屋等 家电：菲利普等 开业时间 ： 2005年 4月 19日 城区商圈部分商业项目扫描 利群购物广场 16 本方案严格保密 国美 电 器 王府井广 场 银 座 淄博商厦 规 模 约 8000平方米 占地 20000平方米 5.6万平方米 约 10万平方米 区位 中心路 柳泉路与共青 团 路交 汇 点 柳泉路与共青 团 路交 汇 点 美食街 租金 约为营业额 的 21，因商 品利 润 而异。展台 维护费 用 600元 /月 150元 /m2月 ,可租 3年每年 递 增，租金以 15。 提点 21 业态规 划 4层 ：冰箱，洗衣机，冰柜 3层 ：彩 电 ，碟机， 发烧 音响， 线 材 2层 ：灶具， 热 水器，食品 加工机， 风 扇 1层 ：手 记 ，数 码 相机， 电脑 ， 电话 品牌服 饰 ，黄金珠宝首 饰 ，特 色餐 饮 ，西式 连锁 快餐，异 国 风 味餐 厅 等 1层 ：食品及日常 用品 为 主 的 综 合超 市 1层 ：化 妆 品，鞋 2层 ：女装 3层 ：男装 4层 ：家 电 1层 :家 电 1层 ：食品及日常用品 为 主 的 综 合超市，化 妆 品 ，鞋 2层 ：女装 3层 ：男装 4层 ：儿童装 档次定位 中高档 中档 高档 中 高档 消 费 者分析 城市内主流客 户 城市内主流客 户 城市内高档消 费 人群 城市内主流客 户 城区商圈部分商业项目扫描 17 本方案严格保密 商业规模： 核心商圈经营规模多达 100万平方米； 商业产品分析： 产品设计停留在传统 “ 消费 =购物 ” ，细节处理较 差， “ 消费 =购物 +休闲 +娱乐 ” 的新型商业产品设计空缺； 经营模式： 1. 主力店进驻，整体经营（银座、利群、淄博商厦），对小商家根 据经营的不同品牌、不同产品，确定扣点范围，服装类扣点约 18-25 个，化妆品扣点在 25-30个； 2. 出售后返租，整体经营，出售情况均较好，价格约在 1-5万元 /平方 米，返租率均为 8%，购买者多为投资者，但招商情况一般，一般出 售后一年内招商率能达到 80%左右； 商业档次： 1. 核心商圈内的商业档次高、中、低档全面覆盖； 2. 高档商场中以国内一线品牌为主，国际品牌约占 10%左右； 商业业态： 1. 核心商圈以百货业为主，餐饮业、专业店（电器、书城、电子市 场）为辅； 商业体量 1. 商业供应逐年增加，从市场消化情况看，已经接近饱和。 淄博核心商圈商业分析小结 18 本方案严格保密 消费者： 1. 覆盖淄博的中档、高档消费群体； 2. 淄博的高消费群体：党政机关、企事业单位的管理阶层，它们数量 少，但消费潜力大；由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅 是个人成分构成，还有许多公司公关办的节假日消费卡 ； 3. 淄博的中档消费群体：工薪阶层 +年轻时尚一族；对一些品牌有忠 诚度； 市场未来竞争研究： 预计未来区域内商业供应量约为 8万平方米（金宝岛二期、华都名 城），均以中高档集中商业面市； 淄博核心商圈商业分析小结 19 本方案严格保密 1、张店市商圈分析 2、本项目商业发展方向判定 各个商圈的特征、业态、消 费群体分析； 商业的业态分析； 20 本方案严格保密 商业业态研究标准 内因 外因 产业支撑商业业态研究 市场支撑商业业态研究 企业资源条件整合 企业战略发展目标限制 商业业态的研究标准 21 本方案严格保密 市场需求：从淄博近年专业市场的商业出售、出租情况表明， 市场 对商业需求旺盛； 市场定位出现较大的重叠性和同质化，需要差异化专业市场的出现 。 p 淄博专业市场较多，但由于区域经济发展和外向型市场特征的影响 ，出售情况较较好，销售周期一年左右的时间达到 80-95以上； p 招商情况：一年内招商率达 80%以上； p 专业市场目前集中于建材、陶瓷、小商品、服装、五金机电等行业 或业态； 商业业态的研究 外因：市场支撑商业业态研究 22 本方案严格保密 商业业态的研究 外因：市场支撑商业业态研究 淄博产业 经营渠道 市场契合度分析 石油化工 全国渠道 与店铺商业渠道不符 纺织轻工 全国渠道 与店铺商业渠道不符 农副产品加工 全国渠道 /区域渠道 与店铺商业渠道不符 陶瓷、琉璃 全国渠道 /区域渠道 中国财富陶瓷城和中国 陶瓷城抢占市场先机 建材 全国渠道 /区域渠道 需品牌经营商经营 建材类以下，并入装修材料类专业市场研究； 23 本方案严格保密 商业业态的研究 内因研究 企业战略发展目标 1. 企业需在淄博特别是张店现有的商业模式和专业市场内，引入 差异化的市场定位和运营模式，并与现有的淄博建材专业市场形 成互补型的业态，才能实现本案业态的成功定位； 企业资源条件整合 1. 充分利用木材市场定位的业态特性，快速抢占市场先机，填补 市场空白； 2. 企业能够充分享有淄博发展现代物流业的招商引资和政策环境 等有利条件，充分利用现有的政策资源和商业资源。 24 本方案严格保密 成行成市 （同质同类） 完全补缺 （同系不同类） 扩大主题 （不同系不同类） 补缺者 商业模式 商业模式限制条 件 本项目拟和度分 析 成行成市 需求持续增加， 高经营水平；借 势，吸引客户、 共享客户、争夺 客户；在成熟商 圈周边延展较易 实现 成行成市的业态 均饱和，市场无 持续增加的需求 ，只能差异化定 位 补缺者 市场确实存在空 白，较大的市场 发展空间 由于市场确实存 在较大的空白及 现状专业市场呈 现饱和业态，因 此本项目条件， 适合该模式 商业业态发展方向研究 25 本方案严格保密 业种 业态细分 与项目拟和度分析 购物商业 类 购物类 购物中心（ shoppingmall） 区域属性不支撑 时装 百 货 （儿童） 区域属性不支撑 休闲娱乐 休闲类 酒吧业 区域属性不支撑，城市成熟度低 餐饮业 俱乐部 健康中心 美食娱乐城 专业类 图书类 书城 不符合市场需求和专业市场环境 装修材料类 红星美凯龙、百安居 市场重叠性较大，同质化严重 家具装饰类 好百年 市场供应量大，竞争激烈，招商难度大 木材类 木材市场 市场空白，需求量大，区域属性支撑 服饰类 服装专业市场 区域属性不支撑，难以造市 汽车类 展场 难以成行成市，且区域认可度低 商业业态发展方向综合判定 26 本方案严格保密 商业业态发展方向综合判定： 以昌国路物流带为依托的专业木 材市场 结论 27 本方案严格保密 商业发展战略研究 专业市场现状及发展 淄博物流业规划发展前景 市场环境分析 项目发展空间分析 淄博宏观经济分析 28 本方案严格保密 专业市场趋于成熟化 v 经过十年左右的发展，淄博专业市场更加细分化和成熟化，除了熟 市之外，新的专业市场逐步填补了市场空白。淄博的专业市场趋于 成熟化。 1. 临淄的齐鲁化工市场 2. 淄川的服装城 3. 淄川的建材城 4. 周村的轻纺市场 5. 张店的家居、建材市场 6. 张店的果品、蔬菜批发市场 7. 博山的陶琉市场 8. 博山的泵业市场 9. 张店的汽车、汽配市场 10. 张店的茶叶市场 29 本方案严格保密 项目 王舍汽配城 茶城 良乡物流园 吉星装饰材料 城 潘城五金批发 市场 宏源五金机电 红星茶城 财富物流园 市场规模 19万 1.5万 占地 50余亩 占地 14.28亩 2.6万 占地 200余亩 经营业态 汽车配件、茶 叶 物流、配货 家居建材 家居建材五金批发 五金、机电设 备 茶叶批发、 零售 物流配货 市场管理形式 及水平 分散 经营 统一管理 分散经营 统一管理 分散经营 统一管理 分散经营 统一管理 分散经营 统一 管理 分散经营 统一管理 分散经营 统一管理 工商管理费 暂时不缴纳 暂时不缴纳 暂时不缴纳 暂时不缴纳 1.5元 / 暂时不缴纳 暂时不缴纳 户型面积（ ） 4080 2542 2040 20 60 151200 100130 租金 （元 / 月） 13.515 厂家直营店 22 物流配货区 40 100150 4042 1412.5 12 91 1 售价（元 /） 只租不售 只租不售 只租不售 只租不售 50005500 75008000 只租不售 辐射范围 山东省 全国各地 市区 市区 山东 淄博市 全国 市场档次 中 、低 中、低 中 中、中低 低 中 高 低 存在问题 经营管理 经营管理 交通不便利 档次及业态划 分 经营管理及业 态划分 新市场，缺 少人气 经营管理 总体评价 市场形成早， 规模大 区位有优势，但 面临升级 城中市场，影响后期的规划 市场脏乱差 缺乏市场运营 ，市场易陷入 萎缩 淄博首家中 高档次茶叶 批发市场 区位优势，但面临升 级 淄博市张店区部分专业市场扫描 30 本方案严格保密 专业市场存在的问题 定位无序，竞争混乱。 专业市场的定位重叠化明显，同质化严重， 很多同类的专业市场存在直面的竞争； 市场管理混乱。 近似于分散管理，分散经营。同一市场同类业主相 互恶性竞争； 市场运营不到位。 项目规划、销售和招商阶段，较为强调市场运营 管理，但后期市场多为普通物业管理，运营严重不到位； 为市场和业主预留空间较小。 多数专业市场返租销售，导致售价和 租金严重挤压了后期市场的发展和升值空间。 31 本方案严格保密 专业市场更加细分 随着房地产行业的不断发展，专业市场的发展也更加注重功能的 细分化； 放水养鱼，培育市场 多数市场在经过了初期的发展后，除成熟市场因素外，培育市场 将是关键性因素； 租金上涨将是缓慢的过程 新开市场一般租金门槛极低，经过市场培育期后，开始 “温水煮蛙 ” 式的调整和提升； 填补、整合、提升、替代将持续进行 虽然目前专业市场较多，但是随着行业的发展和市场需求的不断提升， 专业市场同样面临整合、提升甚至被替代的格局。 专业市场发展趋势 32 本方案严格保密 商业发展战略研究 专业市场现状及发展 淄博物流业规划发展前景 市场环境分析 项目发展空间分析 淄博宏观经济分析 33 本方案严格保密 淄博物流业的发展目标 p 到 2015年，物流业增加值达到 450亿元，占淄博市 GDP比重的 10% 以上； p 到 2020年，物流业增加值达到 800亿元，占淄博市 GDP比重的 12% 以上； 通过大力发展现代物流业，建立完善的现代物流体系，培育一批高 水平物流企业，成为具有较强竞争力和影响力的支柱产业。 淄博市人民政府关于加快发展现代物流业的意见 （淄政 2011 37号） 淄博物流业的发展目标 34 本方案严格保密 构建科学合理的物流产业空间结构 “一个核心、两条轴线、四个组团 ” p 一个核心 ，以张店区为主题的物流核心区； p 两条轴线 ，由沿济青高速、 309国道、胶济铁路等东西向发展轴， 以及沿滨博高速、张博附线等南北向发展轴； p 四个组团 ，北部国际物流组团（高新区、桓台县）、东部化工物流 组团（张店区、临淄区、桓台县）、南部多式联运物流组团（张店 区、淄川区）和西部商贸物流组团（张店区、周村区） 35 本方案严格保密 加快重点物流园区建设 齐鲁化工物流园区 以石油化工产业为基础，以现代物流管理理念为指导，依托齐鲁化工 园区和齐鲁石化公司，充分发挥管道运输、铁路编组优势，大力发展 现代仓储、信息咨询、危化品运输、会展交易等四大物流服务品牌， 形成辐射全国的专业化物流园区，成为北方重要的化工物流基地 ； 鲁中国际保税物流园区 立足建设北至天津、南到连云港的东部沿海港口疏港基地，逐步完善 海关、检验检疫、金融、交易等功能，加快建设具有报关、检验检疫 处理、签发提单等港口服务功能的 “内陆港 ”。