2008福州别墅个案调查报告

2008年 5 月福州别墅市场 报 告 福建鼎力营销顾问有限公司 二零零八年五月五日 2 北纬 25N 一、环境分析： 在福州市的城市规划中，五四北段被规划为“以保护生态环境为前提， 以建设生态新区为目标，具有 21 世纪城市概念的生态新城 ”。五四北板块 无工业、无污染，自然生态指标名列前茅，特别适合居住，加之各项配套 的逐步跟进，其前景价值正在被逐步释放。加上福州大城市规划以及贵新 隧道的开通，将打通福州的北大门，形成北福州中央生活区的区域格局。 形容五四北板块，万科总会被当做一个引子。从去年拍完那块地后， 五四北的价值第一次被大规模的发现并释放。进而，五四北板块成了福州 最炙手可热的板块之一。届时，五四北板块的发展潜力将得到更大幅度的 提升。 这里是五四路的延伸，离华林路省政府与五四北路中央商务区的距离 仅几分钟车程。整个福州楼市板块前景的判断来看，从地段、交通、自然 环境、城市配套，五四北都是较好的。这里有山有湖有公园，自然宜居条 件很充裕。 五四北板块的潜力已经逐步得到体现， “后花园”美誉实至名归。 “北 纬 25N”处于五四北后花园观音峰，总占地 20 万平方米。地理位置优越, 环境幽雅，可俯视福州全城。是目前福州市区地势最高，景观视野最好， 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 3 原生态环境最佳的半坡纯别墅区。也是最没有工业污染的优质生活区域。 项目距二环路 5 公里，离市中心省政府 8 公里。周边道路与未来城市北三 环相连。快速连接到五四路 CBD。 二、产品分析 总体指标：占地 300 亩；总建 20 万平方米；容积率：0.35；建筑密度： 15.9%； 绿化率 60%；规划 310 户； 产品形态：现代新古典建 同种形态的产品：建发领域 具体户型还未公示 景观设计： 结合福建地域特色闽商文化，北纬 25N 在景观中构筑了福建五条主 要河流：闽溪，九龙溪，晋溪，汀溪，交溪，建设了渔船小品，田圆风情， 情调茶园，情趣钓鱼台，养身中药园等闽商主题风情园林。 北纬 25N，建筑群体以整体倾斜 25 度的网格朝向东南，顺应山势形 成不同标高，使自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。住在 南偏东 25 度，可让视野范围最大化，可充分获得无遮挡的视觉享受。 建筑材料： 高效保温节能外墙产品 环保节能门窗产品 屋面保温产品 4 环保耐久的油漆涂料产品 国外进口品牌实木入户门产品 国外进口品牌入户门锁 国外进口品牌陶瓷、墙地面砖产品 国外进口品牌智慧家居系统集成产品 国外进口品牌多层次全智能管理控制产品 三表远程抄报系统 智能灯光控制 项目配套： 生活配套：根据福州市规划，在十一五期间福州将以五四北新区为 中心打造一个集体休闲、购物、娱乐为一体的新店区商贸区。总占地为 17 亩为福州最大的永辉超市。续永辉后希尔顿也将于近期入拄五四北，周边 现有小金星幼儿园、秀山中、小学、福州七中。五四北新区还将配套一所 小学，一所中学和三所幼儿园。 项目西南角主路口设有幼儿园。设区主路口设有 7000 平方米的商务 和休闲双会馆。商务会馆设置会议厅、咖啡厅、多个综合接待会厅、中、 西餐厅、酒吧、24 小时社区超市。休闲会馆设置了健身房、泳池、桑拿水 疗、茶室棋牌室等。 三、销售分析 项目接待点设在五星级世纪金源大饭店 1F，首先这个选址就已明确了 产品的定位。接待点分两个区域，一个沙盘展示区和一个客户接待区。沙 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 5 盘示意的座落分布，栋距超大，森林覆盖率相当密集，示意表达过于失真， 并不能作为选房依据。在 场 的 销 售 人 员 共 4 名 ， 态 度 亲 切 ， 待 人 热 情 。 四、客源分析 八县的客源以连江为主，因地理优势及贵新隧道的修建，五四北这一 版块，成为了连江客户的重点关注对向。项目以闽 商 回 归 线 为 广 告 语 ， 重点针对归国华侨。牢牢抓住了闽商客户群的心理，马上在华侨闽商客户 群中造成广为关注的话题。 由于地处五四北，离二环路仅 5 公里，意向在此置业的客户有部份当 成第一居所。以投资度假的客户占据比例较大，其次为改善居住品质。 大部份客群的年龄层在 40-50 左右。以私营业主居多。 五、发展商分析 福建心家泊地产开发有限公司由两大知名港资集团香港华南企业集 团与香港美新集团联合投资，拥有雄厚的房地产开发实力。是福建是大地 产品牌公司之一。公司成立于 2004 年 2 月，其前身为福州知名科技楼盘 “心家泊”项目开发商福建龙净置业有限公司，是福州乃至福建地区颇具 知名度的房地产运营商。 六、利多信息 1、自然生态环境优越，拥有半山和溪流等天生资源。 2、可以定制的别墅，包括风水、私家花园、户型、智能化、装修，可根 据客户的需求进行定制个性别墅。 6 3、独特的景观设计，栋与栋高低落差，不影响视野。 4、户户标配电梯，体现豪宅标准。 5、离市中心线路较近。 6、社区内配有水景，生动景观效果。 7、现代建筑风格，内部户型较好设计。 8、准现房销售。 七、利空信息 1、周边道路系统较不完善。 2、五四北区域一直存在内涝问题。 3、开盘时间一推再推，打击购房者信心。 4、会所配套，没有一个很明确的方案。 5、购物生活，都须驾车。 6、开发商第一次做别墅产品。 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 7 碧水琴湾二期 环境分析 碧 水 琴 湾 位 于 烟 波 浩 渺 的 乌 龙 江 畔 ， 拥 有 得 天 独 厚 的 2000 米 一 线 江 景 。 该 项 目 社 区 内 更 规 划 有 近 百 米 水 景 ， 让 居 住 环 境 充 满 了 自 然 的 阳 光 、 空 气 、 美 景 。 碧 水 琴 湾 总 占 地 158 亩 ， 规 划 沿 江 豪 华 独 栋 、 联 排 别 墅 、 小 高 层 等 多 元 化 产 品 形 态 组 成 的 现 代 水 生 态 养 生 别 墅 社 区 。 社 区 内 有 双 会 所 、 大 型 奥 林 匹 克 体 育 馆 、 室 内 羽 毛 球 场 、 乒 乓 球 馆 、 标 准 泳 道 室 内 泳 池 、 健 身 俱 乐 部 、 露 天 网 球 场 等 配 套 设 施 ， 充 分 做 到 将 健 康 、 养 生 融 入 生 活 的 每 一 个 细 节 。 产品分析 碧 水 琴 湾 位 于 烟 波 浩 渺 的 乌 龙 江 畔 ， 拥 有 得 天 独 厚 的 2000 米 一 线 江 景 。 该 项 目 社 区 内 更 规 划 有 近 百 米 水 景 ， 让 居 住 环 境 充 满 了 自 然 的 阳 光 、 空 气 、 美 景 。 此 外 ， 碧 水 琴 湾 的 建 筑 品 质 也 是 值 得 称 道 的 ， 江 岸 防 洪 工 程 历 经 2005 年 7 次 洪 峰 坚 不 可 摧 。 二 期 目 前 推 出 的 是 联 排 别 墅 。 地 下 室 楼 高 2.5 米 ， 面 积 约 55 平 方 米 ， 地 下 室 面 积 有 办 产 权 ， 却 免 物 业 费 ， 半 地 下 室 有 阳 光 玻 璃 顶 8 光 线 很 好 。 客 厅 调 高 4.5 米 ,客 厅 和 餐 厅 错 落 有 致 。 楼 层 含 地 下 室 共 3 层 半 ， 花 园 较 小 ， 亲 地 性 欠 佳 ， 一 户 有 一 个 车 位 ， 总 体 建 筑 风 格 采 用 简 约 现 代 风 格 。 价 格 分 析 5355 元/起， 5 月 1 日到 5 月 3 日下定购房，均优惠 3 万元，二期 联排别墅 156200 万/套，均价 165 万/套，按揭 9.8 折。 （价位比同期推 出的别墅区便宜 10%） 。 销售分析 售楼部位于一期会所中，采用简约现代风格。现场气氛一般，销售人员接 待热情，销售能力佳。一期已全部售完，二期 130 套五一期间推出。 客源分析 来访客人以及已成交客户群，主要来源于大学城老师、机关单位、公文员、 白领等 媒体分析 主要是：海都报，987 电台，户外广告牌，车体广告，电视媒体等。 开发商分析 福州迎鑫地产有限公司，是一家外资企业；企业规模有 1000 多人员 组成；所属房地产行业包括（物业和中介），公司所在地位于福建福州。 福建迎鑫房地产开发有限公司系美国迎鑫投资公司独家出资,经福州市工商 行政管理局注册设立的法人有限责任公司。福建迎鑫房地产开发有限公司 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 9 作为新成长起来专注于开发经营房地产领域的企业，将格守信誉，铸造品 牌。 利多利空分析 利：1.碧 水 琴 湾 位 于 烟 波 浩 渺 的 乌 龙 江 畔 ， 拥 有 得 天 独 厚 的 2000 米 一 线 江 景 。 该 项 目 社 区 内 更 规 划 有 近 百 米 水 景 ， 让 居 住 环 境 充 满 了 自 然 的 阳 光 、 空 气 、 美 景 。 户 户 能 够 观 江 ， 一 线 江 景 。 2. 社 区 内 有 双 会 所 、 大 型 奥 林 匹 克 体 育 馆 、 室 内 羽 毛 球 场 、 乒 乓 球 馆 、 标 准 泳 道 室 内 泳 池 、 健 身 俱 乐 部 、 露 天 网 球 场 等 配 套 设 施 ， 充 分 做 到 将 健 康 、 养 生 融 入 生 活 的 每 一 个 细 节 。 生 活 娱 乐 配 套 齐 全 。 3.有 20 几 种 户 型 ， 可 供 客 户 挑 选 。 4.地 处 大 学 城 处 人 文 环 境 中 ， 有 较 强 的 文 化 底 蕴 。 周 边 都 是 别 墅 区 ， 形 成 福 州 最 大 的 别 墅 集 中 点 。 5.户 型 佳 ， 面 积 大 。 6.价 格 与 同 期 推 出 的 别 墅 区 相 比 之 下 ， 便 宜 10%。 7.现 房 销 售 。 弊 ： 交 通 目 前 不 够 便 捷 ， 到 达 项 目 要 途 径 极 差 的 村 道 ， 让 人 感 觉 安 全 性 不 够 。 产 品 花 园 较 小 ， 亲 地 性 不 佳 。 车 辆 停 放 配 比 不 够 .开 发 商 第 一 次 开 发 ， 经 验 不 足 。 10 翠 湖 山 庄 二 期 （ 云 顶 ） 一 、 环 境 分 析 大 环 境 ： 翠 湖 山 庄 期 云 顶 坐 落 于 859 公 顷 福 建 省 首 家 国 家 级 森 林 公 园 、 全 国 十 大 森 林 公 园 的 后 山 南 侧 ， 西 侧 与 千 顷 原 生 湖 泊 毗 邻 ， 周 边 环 境 皆 为 原 生 天 然 ， 空 气 质 量 常 年 保 持 一 级 水 平 。 建 于 北 峰 半 山 的 一 片 原 始 树 林 边 ， 利 用 这 里 自 然 的 坡 地 ， 依 山 势 而 建 。 园 区 内 的 自 然 水 系 、 原 生 的 树 木 和 植 被 ， 共 同 营 造 出 一 种 自 然 的 贵 族 部 落 生 活 氛 围 ， 以 充 分 释 放 别 墅 的 自 然 与 田 园 的 原 始 韵 味 。 小 环 境 ： 【 社 区 原 生 树 林 】 随 处 可 见 的 原 生 态 树 木 ， 上 万 株 榕 树 、 橄 榄 树 、 玉 兰 树 、 桂 花 树 等 本 土 原 生 树 种 。 天 然 水 域 -翠 湖 （ 八 一 水 库 ） 、 【 1000 m2 游 泳 池 】 、 【 社 区 直 饮 水 】 、 自 北 峰 山 脉 的 天 然 矿 泉 水 。 翠 湖 山 庄 期 和 期 交 界 处 ， 是 一 个 占 地 一 亩 的 人 工 湖 ， 造 价 300 万 人 民 币 ， 相 当 于 一 栋 别 墅 的 售 价 。 周 边 配 套 ： 周 边 生 活 配 套 设 施 相 对 不 成 熟 交通状况：只有 947 路 可 直 达 二 产 品 分 析 在 翠 湖 山 庄 期 云 顶 别 墅 的 规 划 过 程 中 ， 150 亩 的 土 地 上 ， 坚 持 只 盖 100 栋 ， 并 且 主 要 以 独 栋 别 墅 为 主 、 双 拼 别 墅 为 辅 ， 面 积 为 200 平 方 米 至 600 平 方 米 不 等 ， 以 提 高 别 墅 的 档 次 ， 实 现 栋 栋 有 庭 院 ， 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 11 户 户 观 山 、 观 湖 的 景 观 。 0.35%的 超 低 容 积 率 ， 16.9%的 建 筑 密 度 ， 让 每 栋 别 墅 都 有 自 己 的 超 大 私 家 花 园 ； 在 区 内 规 划 上 ， 依 山 势 而 建 ， 尽 可 能 地 保 留 珍 贵 的 原 生 树 种 ， 树 龄 从 几 十 年 到 上 百 年 的 原 生 树 ， 项 目 结 合 原 有 地 形 地 貌 规 划 ,依 半 山 之 势 而 建 。 小 区 百 栋 别 墅 面 积 多 在 266 613 之 间 ， 带 有 1 2 个 独 立 拥 有 室 内 停 车 库 。 翠 湖 山 庄 期 云 顶 结 合 一 期 的 立 面 造 型 ， 将 柱 廊 、 山 花 、 优 美 的 檐 口 线 条 结 合 在 一 起 ， 形 成 饱 满 的 西 洋 风 格 住 宅 。 周 边 配 套 ： 周边结合休闲小路布置，亲水平台，生态小桥等，与主 入口绿化带形成小区的主景观。中部和北部保留原有景观植被形成小区的 区间景观带。通过自由布置的小路将其与小区干道相连，结合精心设计的 硬地小广场与庭院小品形成充满情趣的景观带。沿道路边设置线形绿地， 结合护坡和挡土墙，更增空间情趣味。内部道路顺应山势呈环形回路，小 区环形干道设计宽度为 6 米，次级干道设计宽度为 4 米，尽端式道路均设 有回车场。公共停车位结合小区绿地，分散在小区的各个方位。机动车停 车位户均一个，解决本套住宅自身所需，有效解决来访车辆的停车问题。 整个山庄因山而静，因水而动，饱含着大自然的灵气。在保留原生果树的 基础上，还引植了大量的四季常青、鲜花常开的植物，形成大森林、主题 公园、小花园三个层次相互衬托的大绿化群。二期工程除建造 100 幢别墅 外，还将建造一个面积 8000 多平方米的综合楼，内设商场、超市、中西 餐厅、健身房等各种休闲娱乐服务设施。 建材装饰：外墙采用外墙外保湿，高级外墙面砖、文化石、局部外墙 12 涂料；门窗为中空断桥铝合金窗；供电采用双回路供电，三相 40A 电源接 入；市政供水配卡式水表，每户赠送净化系统处理及入户直饮山泉水 有线电视、2 条电话线直接。 交 通 状 况 : 从福州中心商业区东街口出发，经杨桥路、上二环高架， 经福飞路，沿八一水库旁抵翠湖山庄，仪表盘显示仅 6.5 公里，用时 10 分 钟左右。再从翠湖出发，到福州新店旧货市场仅 0.6 公里、温泉大饭店 5 公里。除了进出交通便捷外，翠湖山庄周边的路网相当密集，东是福飞路、 五四北路，南是二环城市高速路，今后三环路、新贵隧道、福州动物园规 划路的建设完成都将使翠湖山庄的业主与周边地区四面相通。 三 价 格 分 析 定 位 ： 高 端 别 墅 住 宅 ， 主 力 总 价 300 万 付 款 方 式 ： 按 揭 和 一 次 性 付 款 四 销 售 分 析 第 一 阶 段 推 出 去 的 70 多 套 ， 主 力 户 型 分 别 是 203 平 主 米 双 拼 别 墅 （ 4 房 2 厅 4 卫 3 露 台 ） ， 326 平 方 米 独 栋 （ 5 房 3 厅 5 卫 2 阳 台 1 车 库 ） ， 266 平 方 米 的 独 栋 （ 6 房 3 厅 4 卫 2 露 台 ） 。 现 正 在 热 卖 中 ， 靠 山 面 水 的 优 势 ， 为 其 争 得 旺 盛 人 气 。 营 销 中 心 每 天 来 客 约 2-4 组 ， 营 销 中 心 规 模 较 大 ， 气 派 豪 华 ， 但 由 于 营 销 中 心 外 在 修 路 ， 来 客 明 显 减 少 ， 现 场 周 边 环 境 也 很 不 好 。 五 去 化 分 析 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 13 翠湖山庄二期云顶 116 幢别墅自去年 12 月 30 日开盘以来，首期 70 幢 别墅基本售罄。 六客源分析 客源外地八县客源和鼓楼客源，年龄在 35-50 岁，多为自住，升级型购 房。 七媒体分析 报广，电视广告，路牌等。频率一般，效果一般，但客户认知度比较 高。 八发展商分析 福州旺福房地产有限公司 1993 年 6 月 25 日成立，是一家福建省的外 资企业。福州旺福房地产有限公司在董事长、总经理林哲生任福建省侨联 委员、福建省宁德市侨联名誉主席、福建省玉融经济促进会副会长、福建 省玉融企业家联谊会会长和福建省房地产业协会理事等职务。 1994 年，福州旺福房地产有限公司被评为“国家房地产开发有限公司 三级企业”。翠湖山庄 2005 年在“福州家博会”上荣获“福州杰出山水 别墅奖”，2006 年被建设部评为“中国最具文化魅力别墅”，被中国房地 产联合会评为“2006 年度中国别墅 100 强”（位列第 32 名）。 九 利 多 利 空 分 析 利 多 ： 翠 湖 山 庄 期 云 顶 位 于 福 州 新 店 北 峰 山 麓 、 国 家 4A 级 森 林 公 园 旁 、 八 一 水 库 之 畔 ， 可 谓 三 面 环 山 ， 一 面 临 湖 ， 靠 山 得 水 自 然 天 成 。 14 连 绵 北 峰 山 、 森 林 覆 盖 率 高 达 70%以 上 ， 所 在 地 块 环 境 得 天 独 厚 。 周边的路网也相当的密集，东是福飞路、五四北路，南是二环城市高速路， 今后三环路、贵新隧道、福州动物园规划路的建设完成都将使翠湖山庄的 业主与周边地区四面相通。另外，947 路直达专线公交车也为翠湖山庄的 业主提供了方便。 利空：周边正在建设道路，交通状况和环境都非常不好，以目前的交 通状况来看，近期还不能有所改善。一期已交付较久，由于物业的管理不 善故造成区内的违章搭盖现象严重，对整个社区的品质造成严重影响。 翠 湖 山 庄 的 整 体 规 划 属 于 较 早 期 的 设 计 ， 包 括 建 筑 风 格 、 户 型 设 计 等 整 体 落 后 ， 区内无生活方面的配套，业主的日常生活也较为不便。 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 15 大洋鹭洲二期 1. 环境分析 本案位于乌龙江南岸，金上大桥与洪塘大桥之间。地踞粼粼浩阔的水岸最 美一段，拥有无边视野和无敌景致，与繁华都心保持最适宜的距离，桥梁 高架飞接而南北通达，拥山面水，后有文脉流香的大学城，前有烟波浩淼 的乌龙江，阳光、沙洲、白鹭、碧波、天然植物自然资源丰富，稀缺的景 观资源带来极至尊贵的别墅生活体验。金上大桥的开通更拉近了与市中心 的距离，只需 10 分钟车程。成熟的道路交通体系，畅达交通进退随心， 一路风景相伴到家。 2. 产品分析 项目占地 200 多亩，规划为 TOWNTHOUSE、独栋，二期以联排为主。外 立面轻盈舒展，层层跌落，内庭设计符合人居生活所需，追求空间的开阔 明朗和谐统一。一层半的独立客厅设计，更好的采光、通风、观景、光线 造型效果。她也是一款现代前卫风格的个性化住宅亲水别墅，临水而 筑的水上客厅，让居者可以坐在客厅里欣赏漂亮的水景。临水而立的平台、 落地大窗都是专门为水岸人家赏景谈心设计，充分利用了水域的天然优势。 大洋鹭洲在物态上博采别墅建筑精华层层跌落原生别墅；在文态 16 上弘扬山水文化拥有大学城文化底蕴，畔乌龙江水资源；在视觉上注 重景观整体审美乔木与灌木交重产生体形、花色、高矮及季节变化的 韵律感；在生态上创造人与自然和谐交融面岛而居。 大洋鹭洲二期，建筑风格延续一期备受赞誉的原生别墅设计理念，将 博大精深的山水文化融入建筑之中，最大限度的尊重自然、保护自然。纯 粹的现代别墅设计，融合西方的手法、东方的意境，传承亚洲文化礼仪， 扬弃西式传统、突破中式闭塞打造专属的空间设置与动线组织，在产品中 不断表达着对居住方式最前沿的思考和探索，让建筑、景观、生活空间相 互融合，实现着水岸私家生活与人、与建筑的最大交融和互动，完全体贴 新首富一族生活细节。 3. 去化分析 5 月 1 日开盘由于做了较多的优惠，最大优惠 20 万，开盘当天据业务 人员介绍有去化 40%左右。购买的多为机关单位工作人员以及私企业主， 年龄集中在 35-50 之间。 4. 媒体分析 大洋鹭洲的媒体通路多为报广和户外广告，在开盘前几天连续打出开 盘优惠情况、开盘时间等开盘讯息，为开盘的人气蓄积做好了准备。 5. 销售分析 5 月 1 日所有到场客户都有机会获得 10 万元鸿利，当日定购的前 30 名 业主，最高可获得 10 万元购房优惠；老业主带新客户购买的，新客户在 同时享受以上优惠后，总价再优惠 1%，另外还有全球限量版典藏火炬馈赠 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 17 新业主，这三重鸿利才一推便受到广大消费者的热切关注，之前承诺的优 惠名额在推出后马上就被预定完了，近期又紧迫加了 20 个名额，即前 50 名亦可享受最高 20 万多重优惠，且购买沿江电梯别墅再送电梯，可谓大 洋鹭洲又一大手笔。 6. 综合分析 大洋鹭洲 2 期充分考虑到居住者的行为心理以及生活心理，周围配套 设施完善，超级会所应有尽有，运动健身中心，文化中心、网球场、游泳 馆、娱乐室、棋牌室、茶吧、咖啡厅、沙滩酒吧，一应俱全。本案规模不 大，一次性全部开出，由于现场气氛炒做很好， 、总价又控制得当，所以 虽然开盘现场有很多客户观望，之后陆续都发酵，成交。策划设计包装一 般，做不出别墅区的高档性，所以性价比高的联排去化快。 18 正祥橘郡 产品及环境分析 浦上大桥距正祥橘郡不到 5 分钟车程。从浦上大桥到尤溪洲大桥，再 到二环路，20 分钟即可直达市中心；这里还紧靠福州大学城、316 国道、 京福高速公路，交通便捷，是福州市近郊理想的森林生态之地。 “正祥橘郡”，占地 680 亩，涵盖小独栋、联排和叠拼等产品类型。 随着福州市实施城市“ 东扩南进西拓” 的战略，横跨闽江的金山大桥和橘园 洲大桥的建成通车，再加上浦上大桥正在火热施工中，预计今年国庆合拢， 年底就可通车，昔日的东西天堑，将成咫尺坦途。浦上大桥距正祥林语墅 不到 5 分钟车程。通车后，从浦上大桥到尤溪洲大桥，再到二环路，20 分 钟即可直达市中心；这里还紧靠福州大学城、316 国道、京福高速公路， 交通便捷，是福州市近郊理想的森林生态之地，可谓是人居的圣地。项目 坐拥 53000 多亩旗山森林，触目可及巍峨旗山，山涧流淌的涓涓溪水， 让您与家人一起享受大自然带来的恩惠一个适合 0 岁到 100 岁居住的超级 人性空间，一个山静、云开，鸟鸣、花放，充满温馨的理想国度。一个提 供更多的阳光、空气、绿意和水岸的高尚居住区。 “正祥橘郡”还倾心打造了 3000 平方米顶级商务会馆，配置了健身、 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 19 餐饮、茶艺、书吧等功能区，首创福州室外 SPA 水疗景观泳池，丰富归家 生活，让生活在不知不觉中被南加州的优雅风情所渗透。 开发商分析 正祥十年开发经验，本项目为集团的标杆之作。已开发过的项目有正 祥尊园、 正祥香槟风范(已售完)等 利多利空分析 利：20 分钟即可直达市中心；这里还紧靠福州大学城、316 国道、京福高 速公路，交通便捷，是福州市近郊理想的森林生态之地。交通便捷可以作 为第一居所，生态环境好，在万亩国家自然带以及福州大学城的环抱之中， 680 亩充满异国情调的别墅群。项目以南加州风情设计为主，社区配套齐 全，社区内部规划了一个幼儿园，一个小学，一个会所以及近 6000 平方 米的商业及医疗配套，会所内还配备了福州首创的社区内按摩泳池，弥补 区域目前的配套。 ，橘郡还首创联排别墅独栋化，通过院墙、入口门廊、拱 廊、露台、阳台、屋面、门窗、花架等多种建筑元素的变化，一举打破了 联排别墅的拘泥格局。 户型设计上，多采用现代化多窗设计，使整栋光线非常好，地下室更是可 打造成阳光院落。花园面积大。景观规划户户门口有溪流经过。 弊：有高层，不是纯粹别墅社区，防洪规划欠佳，周边产品同质化严重。 20 建发领域 1. 环境分析 “领 域 “别 墅 项 目 位 于 福 州 近 郊 闽 侯 县 ， 荆 溪 镇 ， 闽 江 北 岸 ， 离 福 州 市 东 街 口 仅 15 公 里 。 地 块 南 侧 紧 临 闽 江 延 绵 900 多 米 ， 与 鲤 鱼 洲 国 宾 馆 隔 江 相 望 ， 西 侧 与 “荔 园 度 假 村 “成 片 茂 密 的 百 年 荔 枝 林 相 邻 , 规 划 中 的 滨 江 大 道 从 项 目 前 穿 过 。 丰 富 、 天 然 的 景 观 资 源 使 该 地 块 成 为 不 可 多 得 的 私 家 领 域 。 2.产 品 分 析 领域总用地面积 26.4 万平方米，合 396 亩，总建筑面积 13.5 万平方 米，其中别墅区容积率仅为 0.35。绿化覆盖面积约 14 万平方米，超过总 用地面积的 55，建筑密度仅为 20。低密度、低容积率的经济指标使 其正真成为高品质的居住小区。 沿江滨大道分设两个出入口，区内由中环式交通体系与尽端道路相结 合。最大限度减少车辆对居住的干扰形成了小组区与大交通的有机结合。 小区配套公建与商业结合设置，同幼儿园一起集中布置于西侧的主入口， 会所则结合水面设置，与主入口形成较好的对景效果，提升社区品质。 中央内湖自然的生长于地块的西侧，通过与闽江的活水循环，让新鲜 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 21 的水体的流淌于各个组团之间，形成亲水、静谧的别墅居住环境。 小区的竖向设计也比较独到，对于不可回避的不直接亲水组团，建筑 师将其标高垫高 3M，使其水景唾手可得的同时也丰富了小区的竖向空间形 态。同时，通过社区总平的精心调配，让别墅错落布局，通过调整开窗尺 度，减少别墅间的对视情况，保障业主的私密性。 建筑师采用现代、前卫的设计理念，力图在创造出一个独具风格、精 致舒适的别墅产品的同时创造一个景观环境和谐，建筑空间极具特色的建 筑群，让追求高品质生活享受的买家体会高雅和谐的社区文化，创造福州 高档次别墅的新标准。 3. 销售分析 第一期已于去年 9 月 30 日开盘，位于地块的西侧沿湖段，以独栋和少 量的双拼为主。大约有 70 户，全都是准现房销售，面积主要为 360 平米 和 450 平米两种。独栋的均价在 14000 元/平米左右，双拼的均价在 12000 元/平米左右。施工现场，一期别墅已经基本建完，第一期预计在 2009 年 1 月 15 日交房。而第二期准备工作也已经开始。 4. 去化分析 目前一期均价 11000-12000 之间，独栋主力总价为 500 万，沿水系 3 栋大独栋分别为 1200 万，1600 万，1800 万价格。下期开盘均价递增 15%，2007 年 9 月上旬一期开盘没有做任何广告和对外宣传活动，开盘当 天销售达 80%以上。购买的多为机关单位工作人员以及私企业主，年龄集 中在 35-50 之间。 22 5. 媒体分析 领域有一段时间没打报纸广告了，媒体通路主要通过广告牌打开。2 期尚未开盘。 6. 开发商分析 建发房地产集团有限公司系厦门建发集团的全资企业，注册资金 3.5 亿元人民币。迄今为止已积累了二十多年的开发经验，是厦门市乃至福建 省资深的房地产开发商之一。目前拥有十余家全资及控股企业，分布在厦 门、福州、上海、长沙、漳州、泉州、香港等地，初步形成了以房地产开 发为核心，以物业管理、销售代理等相关行业为配套的房地产集团化经营 模式。建发房产依托建发集团的雄厚实力，凭借专业化的操作、科学化的 管理和稳健务实的经营，近年来成功开发了建龙大厦、建发花园一、二、 三期、鹭腾花园、白鹭苑三期、汇禾新城、文华阁、海韵园、绿家园、新 家园、百姓人家、风景?蓝水岸、山水芳邻等数十个精品商品房项目。以 一流的产品质量、一流的客户服务和良好的诚信口碑在市场中迅速树立起 “钻石”品牌，奠定了建发房产在厦门房地产业中的领先地位。 7. 综合分析 领域是福建龙头地产企业-建发地产在福州的第一力作，不论从产 品的品质还是售楼部人员的素质上都是相当高的，与国宾馆临近，尽显业 主身份。目前一期已经基本销售完毕，二期尚未开盘。该项目位于荆溪荔 园度假村旁环境气候比较优越,交通动线比较成熟,该项目定位于纯别墅社 区整体定位比较高,策划主轴比较清晰,加上建发自身的品牌效应整个项目 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 23 的高度和味道拔的都比较足,一期销售比较成功,后期去化问题不大。 水岸君山 一 环境分析 大环境：水 岸 君 山 ， 位 于 被 称 为 “福 州 东 大 门 ”的 马 尾 区 君竹 村后山上。 马尾位于福州市东南部，下辖三镇一街，面积 276 平方公里，人口 15.6 万人，是中国沿海的“福建母亲河”闽江入海口，也是福建的海上门 户，由于闽江下游有一块礁石，形似一匹骏马，礁石的尾部指向岸上的旧 镇歧而得名。马尾素有“七山二水半分田，半分道路和村庄”之说，它大 部分处于低山丘陵地带，只有山秀、石奇、溪清、林幽的生态景观。马尾 属南亚热带海洋季风气候，温和多雨，四季如春(年平均气温 19)，是夏 日避暑的好去处。马尾作为集国家级经济技术开发区是国务院批准对外开 放并享有特殊优惠政策的十四个沿海开放城市经济技术开发区之一、保税 区、台商投资区和科技园区为一体的现代化港口新城，得天独厚的地位优 势，使马尾区成为旅游事业发展的一块宝地。 地 段 ： 在 “十 一 五 ”城 市 发 展 规 划 中 ， 福 州 将 大 力 实 施 “一 城 两 翼 双 轴 线 ”城 镇 群 发 展 战 略 ， 未 来 的 福 州 是 闽 江 口 城 市 化 地 区 ， 福 24 州 中 心 城 将 由 中 心 城 区 和 马 尾 长 安 、 上 街 大 学 新 区 、 甘 蔗 荆 溪 、 峡 南 ， 长 乐 吴 航 、 滨 海 等 7 组 团 组 成 。 在 未 来 几 年 内 ， 马 尾 将 真 正 与 福 州 连 为 一 体 ， 区 域 前 景 价 值 无 限 。 交 通 ： 本 案 距 离 福 州 市 中 心 仅 18 公 里 ， 从 江 滨 大 道 驱 车 到 项 目 仅 需 20 分 钟 ， 交 通 方 便 迅 捷 。 罗 长 高 速 公 路 、 104 国 道 、 温 福 铁 路 、 青 洲 大 桥 和 长 乐 国 际 机 场 高 速 公 路 等 ， 构 成 方 便 快 捷 的 立 体 交 通 网 络 。 小 环 境 ： 本 案 背 靠 秀 美 君 山 ， 俯 瞰 浩 瀚 闽 江 ， 景 色 秀 美 、 气 候 宜 人 ， 空 气 质 量 佳 。 三 大 原 生 水 库 、 20000 平 米 中 央 天 池 、 山 亭 水 榭 、 绿 岛 钓 台 自 然 条 件 得 天 独 厚 。 距 离 福 州 市 中 心 仅 18 公 里 ， 从 江 滨 大 道 驱 车 到 项 目 仅 需 20 分 钟 ， 交 通 方 便 迅 捷 。 罗 长 高 速 公 路 、 104 国 道 、 温 福 铁 路 、 青 洲 大 桥 和 长 乐 国 际 机 场 高 速 公 路 等 ， 构 成 方 便 快 捷 的 立 体 交 通 网 络 。 毗 邻 马 尾 繁 华 中 心 君 竹 路 ， 福 州 大 学 阳 光 学 院 、 师 大 二 附 中 、 福 建 省 老 年 活 动 中 心 、 国 家 举 重 训 练 基 地 等 环 布 四 周 ， 生 活 配 套 设 施 相 当 丰 富 。 社 区 配 套 ： 湖 上 会 所 、 社 区 幼 儿 园 、 游 泳 池 、 网 球 场 、 茶 艺 居 、 棋 牌 室 、 阅 览 室 、 垂 钓 平 台 、 健 身 中 心 、 休 闲 广 场 、 儿 童 游 乐 场 等 各 类 休 闲 设 施 和 专 属 服 务 。 二 产 品 分 析 规 划 指 标 ： 项目分为 A、B、C 三个地块 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 25 总面积：约 915.3 亩 占 地 面 积 :610200 平 方 米 总 建 筑 面 积 :380000 平 方 米 总 户 数 :1209， 253(一 期 ) 容积率:0.62 建筑密度:19.7 绿化率:43.1% 其中住宅用地占:62.4% 公建用地占:3.0% 道路用地占:22% 集中绿化用地占:12.6% 每户平均建筑面积:313 平方米 开 盘 时 间 ： 2008 年 5 月 17 日 建 筑 类 别 :联 排 别 墅 、 连 院 别 墅 、 双 拼 别 墅 、 独 栋 别 墅 和 高 级 小 高 层 公 寓 等 （ 联 排 、 独 立 、 双 拼 别 墅 为 主 ） 一 期 占 地 186 亩 ， 总 建 筑 面 积 8 万 平 方 米 ， 产 品 以 联 排 、 联 院 和 独 立 别 墅 为 主 ， 共 253 户 ， 联 排 别 墅 每 户 面 积 在 270 平 方 米 左 右 ， 联 院 别 墅 每 户 面 积 在 330 平 方 米 左 右 ， 独 立 别 墅 每 户 面 积 在 400 平 方 米 左 右 。 26 A3 区 滨湖独栋别墅：占地达 1 亩-1.2 亩，起 伏 的 坡 地 ， 围 合 的 绿 篱 ， 以 及 天 然 树 木 花 草 形 成 的 宅 间 绿 带 。 面积区间在 370420之间， 赠送花园面积达 500-650；部分户型带 60、66的超大外庭院； 建筑物直接为地面 3 层，无地下室，通风采光最佳，不易潮湿；设有超大 的双主卧带特色的阳光室，功能齐全；客厅层高为 3.8 米、4.1 米，为业 主创造了大尺度、大气派的生活空间。 全景双拼别墅：拥有 200300私家庭院，户型方正，大面宽、短 进深、全明的设计，通风采光性好；双车库、双主卧设计，功能齐全；客 厅层高 3.8 米、4.1 米，气派尊贵；家庭厅均带阳台，让客户生活更方便， 不再越过卧室到阳台晾衣服；产权面积达 302-372，总价 250 万-320 万，信价比高。 情境联排别墅：占天占地气势恢弘，6.9 米/6 米大面宽，16 米左右短 进深，(市场参照值：面宽 5.7 米/6 米，面宽 16 米左右)；利用山体北高 南底斜坡地理优势，联排地下室全明设计；联排大内庭院设计，室内景观 好，赠送面积大；双车位设计，车库均有产权，总产权面积大。现总价从 183 万-216 万，信价比高。 水 岸 君 山 力 邀 上 海 同 济 和 国 际 知 名 园 林 设 计 公 司 加 拿 大 丽 景 畅 意 担 纲 社 区 规 划 ， 以 尊 重 自 然 、 尊 重 生 命 的 规 划 理 念 ， 倾 力 打 造 实 用 性 与 观 赏 性 并 重 的 现 代 别 墅 。 建 设 者 们 将 国 际 经 典 别 墅 风 格 、 中 国 建 筑 和 福 州 的 人 居 理 念 完 美 结 合 ， 融 入 地 况 、 地 脉 大 环 境 ， 依 据 山 势 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 27 地 形 和 水 体 流 向 进 行 了 合 理 的 社 区 规 划 ， 力 求 营 造 一 种 富 含 中 国 文 化 底 蕴 的 自 然 休 闲 庭 院 ， 使 别 墅 居 住 不 仅 达 到 了 最 佳 舒 适 度 ， 更 体 现 了 主 人 的 尊 崇 与 独 特 品 位 。 充 分 考 虑 了 各 个 组 团 的 形 象 以 及 住 户 对 景 观 的 要 求 ， 由 北 向 南 设 计 层 层 叠 落 的 串 联 景 点 ， 空 间 层 次 感 丰 富 ， 增 加 了 园 林 景 观 的 延 展 度 、 变 化 度 及 层 次 感 ， 力 增 使 社 区 内 任 何 一 个 角 度 都 可 以 达 到 良 好 的 视 觉 效 果 。 同 时 起 伏 的 坡 地 ， 以 及 天 然 树 木 花 草 形 成 的 宅 间 绿 带 、 围 合 绿 化 都 大 大 减 少 了 别 墅 区 户 与 户 之 间 的 对 视 ， 在 最 大 限 度 上 保 护 了 每 一 位 业 主 的 隐 私 权 益 。 岸君山与中国电信共同建设电信级的全数字智能家园，开创了电信智 能 e 家园的新时代，它是福建省、乃至全国第一个光纤入户的别墅小区， 小区内每户别墅独享百兆带宽，使业主的网络生活领域更加宽广。同时项 目为每一位业主打造基于 FTTH 网络平台的“ 数字安防系统” 和“智能家居系 统” ；先进的小区周界“ 全球眼”视频监控系统、别墅周界红外线防越报警系 统、户内红外人体感应报警系统、煤气泄露报警系统等七重安全防护，让 业主享受总统式的安全保护；智能家居控制系统，使您能够通过 RFID 技 术、红外技术、继电技术对别墅室内或庭院的灯光、窗帘及部分家电进行 智能控制或情景预设，从而方便业主的起居生活，该系统还能够进行简单 的功能扩展，实现通过电话、互联网等进行远程灯光、家电操作或视频观 看家里的情况，让业主不管在何地，都能缩短与家的距离。在 建 筑 方 面 ， 将国际经典别墅与中国建筑、福州人居理念完美结合，并融入地况、地脉 28 之大环境，充分考虑中国传统居住习惯、房屋地理位置、自然气候、户型 功能作用等各方面因素，倾力打造真正适合本土巅峰人士的的传世名墅。 三 价格分析 起价:6339 元/平方米，主力总价约 400500 万元，属于高端别墅项目。 四 销售分析 现场每天来客约 23 组 五 去化分析 A 地块独栋套数 33 套，余房 21 套 六 客源分析 客源大部分来自外地以及五区八县华侨和私营企业老总，国企高层管 理者等等。年龄约 3540 岁。均为多次置业。自住为主，投资为辅。多为 升级性购房。 七 媒体分析 媒体通路：报广，电视专栏，分众，路牌等 八 开发商分析 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 29 福建三木集团股份有限公司主营业务为房地产开发（一级资质）以及 进出口贸易。公司成立于 1992 年 12 月，是由福州市经济技术开发区建设 总公司经过股份制改制而来。1996 年 11 月，公司股票在深圳证券交易所 成功上市。经过多年来的稳健经营，截止 2007 年 12 月 31 日，公司已发 展成为注册资本 4.655 亿元，总资产 33.35 亿元的综合类上市公司。目前 三木集团拥有控股、参股企业十多家，房地产业务主要分布在福州、上海、 长沙以及安徽六安等地，国际贸易遍及世界几十多个国家和地区。 九 利多利空分析 利多：水岸君山”项目就处在君山上，将同十分便利，距马尾开发区 中心仅 3 分钟车程，距福州市约 18 公里。由于江滨路的贯通，使它到福 州失去只有 20 分钟车程。而正在建设的机场高速公路北三环段，为项目 近期交通的改善创造了良好的条件. ， 毗 邻 马 尾 繁 华 中 心 君 竹 路 ， 距 福 州 市 中 心 仅 公 里 。 从 福 州 江 滨 大 道 驱 车 分 钟 就 可 抵 达 。 罗 长 高 速 公 路 、 国 道 、 温 福 铁 路 、 青 州 大 桥 和 长 乐 国 际 机 场 高 速 公 路 在 这 里 交 汇 ， 区 域 前 景 价 值 无 限 。 背靠秀美君山，俯瞰浩瀚闽江，景色秀美、气候宜人，空气质量佳。 三大原生水库、20000 平米中央天池、山亭水榭、绿岛钓台自然条件 得天独厚。各类休闲设施和专属服务，为主人们的日常居家生活创造了完 善条件。它 的 联 排 别 墅 、 连 院 别 墅 、 双 拼 别 墅 、 独 栋 别 墅 和 高 级 小 高 30 层 公 寓 等 形 态 丰 富 的 建 筑 设 计 ， 很 大 程 度 上 满 足 了 消 费 者 的 不 同 需 求 。 利 空 ： 君 竹 村 后 山 上 的 生 活 居 住 条 件 不 成 熟 。 周 边 是 农 村 。 禹洲鼓山 1 号 鼓山新区是福州城市“东扩”发展战略的重要组成部分，其作为福州 “东扩”的起点，将成为城市东部地区的新兴居住区和商贸区，服务人口 将达万以上。鼓山新区自年月日正式动迁以来，目 前区内道路、内河治理、水上公园等市政配套设施已建成并交付使用。该 区规划用地亩，共需建设市政道路条，总长约公里，总投 资达亿多元。其中，前横南路、远洋路,鼓环路和连洋路的建成,也 使得区内的交通更为便捷。 该新区建成后将成为福州市规模较大、标准较高的一个新兴居住、商 贸区，东连快安、马尾区，西接王庄以及东区新兴住宅小区。有一个形象 的比喻说，鼓山新区中心城是城市东部的“起搏器”，这也充分说明了鼓 山新区地理位置的重要性，它将带动整个东部地区的发展与繁荣。除了地 2008 年 5 月福州别墅市场报告 SUPPORT 鼎力营销 31 理位置重要外，环境优美也是中心城最大的特点之一，这里将是东区最大 的市民休闲场所。按照规划，在钟鼓广场以南，规划了独具特色的城市森 林景观带。结合区域内北鼓山风景区，南水上公园、光明港及贯穿区域南 北的河道，构筑具有城市尺度的宽米至米的大型生态型现代都 市园林景观轴。该轴线北起钟鼓广场，顺河道通向南端，在若干处形成开 放式节点，设置主题雕塑、休闲茶社、生态岛等，以丰富森林轴景观。一 直向南与水上公园相接，在水上公园形成更大范围的城市开放空间。同时， 这条生态轴可继续往南延伸至光明港公园，直至江滨路。 项目位于福州城区东部，南与秀丽的闽江相望，西瞻市区全景。禹 洲鼓山一号座落于国家级风景区鼓山之半山上，海拔约 150 米，依山傍 水，地形高低起伏，错落天然，拥揽得天独厚的人文、自然景观。项目交 通便利，与福马快速路、福州东三环仅咫尺之遥。从福马路一条直线到达 市区仅 17 公里，约 15 分钟车程，沿途城市一级主干道，路况良好，路经 门口的车辆较少，不过由东往西 3 公里内生活配