2013年宁波房地产调研报告

2013 年宁波房地产调研报告 第 1 页：起语 非常高兴见到各位业内专家和众多宁波地产老朋友，一起见证 2013 年宁波下半年房地 产市场的重头戏。在座从事房地产行业的各位应该对近年的宁波楼市有着深刻地体会，从 2010 年调控启动，到 2011 年调控全面加压，再到 2012 年的喊话调控，本轮调控已经走 过了 3 个年头。今天，宁波楼市以全新地姿态，展示在业内外面前。 借第 18 届中国住博会之际，易居中国旗下新浪乐居携手兄弟公司克而瑞集团宁波机构、 宁波市城之新展览有限公司强力出版第十八届住博会宁波楼市白皮书 ，与在座的各位以 及所有房地产从业者、购房者共同分享宁波楼市的荣与宠。 揭晓谁才是宁波市场的真正销冠？时至第四季度，楼市走势究竟如何？ 第 2 页：商品住宅| 供应量分析 2013 年三季度，随着市场成交的逐渐升温，宁波数十个待售楼盘纷纷应市开盘或加推， 三季度商品住宅市场供应量达 145.87 万方，成为近两年季度供应量之最。 （可删选） （商品住宅市场供应自 2012 年四季度集中放量之后，今 年一季度供应项目迅速减少，1 月-3 月月度供应量均在 20 万方以下，4 月份受“国五条” 政策影响，大部分开发商按兵不动，供应量依旧在低位前行，5-6 月市场逐渐明朗，开发 商推盘速度开始加快，并且大部分入市项目均获得不错销量，开发商对市场预期越来越好， 7-9 月份市场供应量成倍增长。 ） ） ） ） ） ） ） ） ） 特别是 8、9 月份，开发商为在“金九银十”中抢占市场，待售楼盘纷纷加快推售节奏， 9 月供应量更是达到近两年供应量峰值。三季度供应高潮过后，四季度供应量或将有所下 降。 第 3 页：商品住宅 | 供应结构分析 从 2013 年三季度各区域供应情况来看，鄞州区供应量依然最大，供应套数为 3810 套， 占总供应量的 36%；新增产品供应中，三房供应套数最多，共 6346 套，占比 60%；特别是 90-140 平米首改再改成为供应主力，供应套数为 5190 套，占总供应的 49%。 第 4 页：商品住宅 | 成交量分析 2013 年三季度，宁波商品住宅市场成交量为 83.51 万方，环比增加 25.5%，同比减少 13.1%。三季度住宅推盘速度明显加快，大部分新盘市场接受度较高，开盘后均获得不错销 量，市场成交以新品为主体，成交量大幅回升。随着新品的大量备案和待售楼盘的逐渐入 市，四季度成交量或将再度升高。 （可删选） （2012 年末的高量供应保证了今年年初成交量的上涨， 1 月份因此得以延续市场暖冬行情，2 月受春节影响较大，市场成交量迅速缩水，3 月 “国五条”新政来袭，但由于地方性细则仍未出台，部分二手房市场客户涌入一手房市场， 3 月成交量破冰升温，4 月份楼市处于“新盘荒” ，市场成交以库存改善产品为主，5-6 月 蓄势已久的待售楼盘开始相继入市，市场需求得到有效释放，新品消化速度较快，但由于 老盘成交逐显缓慢，市场成交没有太大起色，7 月鄞州罗蒙环球城、万科金域国际两大热 盘主导市场，北仑项目也在 7 月集中备案，因此大幅推高住宅去化量，8 月推盘数量有所 减少，且均在月底入市，因此 8 月成交量迅速缩水，9 月是楼市传统旺季，多个新盘集中 入市，但由于成交备案延迟，9 月成交以 8 月开盘项目为主，去化量并未明显上升。 ） ） ） ） ） ） ） ） ） 第 5 页：商品住宅 | 成交结构分析 2013 年三季度各区域成交比例 2013 年三季度，宁波住宅市场成交主力区域依然是鄞州区，鄞州区三季度多盘齐发， 罗蒙环球城、万科金域国际、四季翠园等新品入市后多次成为销量冠军，大幅拉升区域去 化量，鄞州三季度共成交 3148 套，占总成交套数的 44%；商品住宅市场 90-140 平米面积 段成交套数大幅增加，共去化 3129 套，占比 44%；商品住宅各均价段中仍以 10000-15000 元/平米成交量最大，三季度共成交 3097 套，占总成交套数的 43%。 第 6 页：商品住宅 | 成交均价分析 2013 年三季度，宁波商品住宅市场成交均价为 13485 元/，环比上涨 0.3%，同比下 降 3%。政策稳定期内，商品住宅价格保持高度平稳。下季度若无新政实施，商品住宅价格 将依然保持平稳前行。 （可删选） （从各月均价走势来看，6 月由于均价 23418 的东方一品成交 量最大对市区均价起到一定的拉升作用，7 月罗蒙环球城和万科金域国际平价入市，成交 价格相对较低，再之北仑区低价项目本月集中备案，7 月均价比 6 月明显下滑，8 月恒大山 水城和四季翠园两大新盘集中备案，成交价格拉低市区均价持续下行，9 月低价项目成交 比例缩小，东方一品、万科城、荣安府等项目成交量较大，住宅均价由此回升。 ） ） ） ） ） ） ） ） ） 第 7 至 9 页：三季度成交排行榜 2013 年，宁波楼市整体平稳，没有出现大起大落。相对于楼市的平静，各房企、各 项目间之间的“明争暗斗”却颇有看头。据克而瑞集团宁波机构发布的数据显示，雅戈尔、 兴普、罗蒙、银亿、维科等本地实力房企均入围宁波房企销售面积、金额、套数三大排行 榜 TOP10。可以说，宁波各房企去化不一，大部分企业的全年销售目标压力不大， “部分房 企销售指标完成度均快于时间进度，加上下半年可售货量较大，各房企的业绩预计会继续 攀升。 ” 第 10 页：土地 | 供应分析 2013 年第三季度，宁波土地市场新增供应量为 291 万方，同比增加 95%，是二季度的 两倍有余。 三季度，宁波共新增 67 幅经营性土地，出让面积为 291 万方（仅统计江东、 海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地） ，随着土地供应计划的逐步 完成，四季度土地供求或将有所回落。 （可删选） （继二季度土地市场升温之后，三季度推地速度再度加快， 特别是 7 月、8 月土地供应更是以爆发式增长。随着楼市成交量的上涨，开发商资金流加 快，手头资金充裕转而投向土地市场，土地成交也因此持续高涨。 ） ） ） ） ） ） ） ） ） 第 11 页：土地 | 供应结构分析 2013 年三季度，供应土地以住宅性质为主，其中住宅用地为 159.85 万方，占总供应 面积 55%；从供应区域来看三季度，北仑区领先其他六区，成为土地供应主力，供应面积 为 119.7 万方，占比 41.2%；三季度，供应土地以中小规模为主，其中，1-5 万方土地供应 31 宗，占比 46%。 第 12 页：土地 | 成交分析 2013 年三季度，宁波土地市场成交量为 238.5 万方，同比增加 250.3%，环比上涨 107.9%。 三季度，宁波市共成交 51 幅经营性土地，成交面积为 238.5 万方，可建面积为 442.4 万方（仅统计江东、海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地） ， 平均成交楼面价为 2775 元/平方米。随着宁波楼市的逐渐升温，开发商回款速度加快，资 金充裕后开始转向土地储备，那地热情持续高涨，三季度土地市场成交愈演愈热，端起本 年度第一波“土地盛宴” 。随着政府供地计划逐步推进，大部分土地已经名花有主，下季度 土地成交热潮或将有所下降。 第 13 页：土地 | 成交结构分析 2013 年三季度，成交土地以纯住宅用地为主，成交面积为 166.62 万方，占总成交土 地的 70%；区域方面，北仑区因政府大量推地成为各区成交之首，面积 94.11 万，占比 40%；土地规模方面 1-5 万方中小规模土地成交幅数过半，共成交 26 幅， 其次为 10 万方 以上土地成交 10 幅，占比 19%。 第 14-15 页：土地 | 成交排行榜 三季度成交的土地，最让业内关注的应该是 7 月被通颖投资有限公司斥近 10 亿拿下的 天水家园以北地段-2a 地块以及 8 月被上海世茂股份有限公司以近 19 亿拿下的江北洋市 河以西孙家 1#地块 JB13。 （可删选） （天水家园以北地段-2a 地块周边有天水家园、钰鼎园、 长岛花园、铂翠湾等新建楼盘，早期万达广场的入驻更是让周边区域房地产开发速度大幅 加快，市场成熟度越来越高。伴随着万达广场这艘商业航母在江北成功着陆，各大人居大 盘逐一打造，区域规划日渐成熟，江北一改旧貌，成为宁波区域发展潜力地段。近段时间， 江北区连续推出了几块备受关注的宝地，吸引了不少房地产巨头关注。 江北洋市河以西孙家 1#地块 JB13 地块周边优质地块林立，其中不乏“大佬”级开发 商已拿地块，临近万达广场，生活，商业，医疗设施配套齐全，改区域已规划城未来高端 住宅区域，具有良好发展前景。地块同时处于江北万达商圈和海曙新星欧尚商圈可辐射的 范围之内。地块周边有九龙仓雅戈尔铂翠湾、雅戈尔长岛花园和维科上院，该片区未来是 江北高端住宅的聚集地。 ） ） ） ） ） ） ） ） ） 第 16 页：办公市场走势 2013 年三季度办公新增供应量为 7.78 万方，共新增 5 个项目，较上季度增加 10 倍有 余，但同比下跌 58%，2013 年以来办公市场成交持续低迷，三季度共成交 5.89 万方，虽较 上季度增长 42%，但同比下跌 49%。 （可删选） （宁波研发园集中备案，共备案 29 套，占市场 41.4%，是市 场成交主力项目。和创大厦成交 3 套，均为大面积办公，成交均价为 25395 元/，成为本 季度成交均价之最。其余项目均未有成交备案，后期入市后成交量有望小幅增长。三季度 办公市场成交均价为 9055 元/平米，较上季度增长 2%。 ） ） ） ） ） ） ） ） ） 第 17 页：商业市场走势 2013 年以来，商业市场供应呈上升走势，三季度新增 12.1 万方，较上季度增长近 2 倍，同比下跌 55%。本季度商业用房均为住宅底商和办公底商，无纯商业项目供应。三季 度商业成交量为 4.49 万方，环比下跌 5%，同比下降 55%，成交均价为 15794 元/，环比 上升 3%，同比上涨 4%。商业市场无纯商业项目入市，新增供应项目多为住宅底商和办公底 商，成交依然以住宅底商和在售老商业项目为主，去化速度持续缓慢。银泰城或将于近期 入市，后期商业成交量或有所上升。 第 18 页： 媒体分析 2013 年三季度，宁波房地产传统广告投放频次为 643 次，与去年同期相比增加 79%， 环比上涨 35%，投放金额为 8929 万元，同比增加 75%，环比上升 30%。随着开盘项目的入 市，房地产媒体投放随之增加。 除了传统媒体，网络媒体在房地产市场中也受到越来越多的重视，且基于网络媒体的 快速传播性以及灵活操作性，广告投放比例更是日趋上升。 回顾各开发商历月的营销，7 月，8 月，9 月三个月媒体投放量呈上升走势。7 月媒体 投放项目以待售项