3.9房地产项目销售部员工房地产常识

3. 9 房地产项目销售部员工房地产常识 （1）房地产包含什么内容？ 房地产包括房产和地产，即土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属 于国家和集体所有，业主只有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的 所有权及该房产所占用的土地的使用权。 （2）什么叫房地产登记？ 房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上， 并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权 益的一项基本制度。房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权力 的登记，包括对房地产权利人，房地产权利性质，房地产权利来源、取得时间、变化情况 和房地产面积、结构用途、价值、等级、坐标、形状等进行专门的记载。 （3）什么叫宗地？宗地号代表什么意思？ 宗地是地籍的最小单元，是指由权属界限组成的封闭地块。例如，桂林的土地，以宗 地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，分别为区、带、片、宗， 从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24 这个地号表示福田区第 1 带 07 片区第 24 宗地。 （4）什么叫宗地图？什么叫证书附图？ 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映宗地的基本情况，包括： 宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质和与相邻宗地的关系等。 证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有 的房地产情况及房地产所在宗地的情况。 （5）房地产登记以什么单位进行登记？ 房地产登记以一宗土地为单位进行登记。如果一宗土地存在两个或两个以上的权利人， 各权利人应分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和共同拥有的土地使用权进行登 记。 （6）什么叫确权？权属调查包括哪些内容？ 确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他 项权利。权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超过规定的范围；审查建筑物 有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况。确认房地产的权利人、权利性质、权属来 源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。 （7）土地使用年限是如何确定的？ 凡与市规划国土局签订“土地使用权出让合同书”的用地，其土地使用年限按国 家规定执行。即居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科研、卫生、文化、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合用地或者其他用地 50 年。 （8）同栋建筑物使用功能不一的，土地使用年限如何确定？ 同栋建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其他情况的土 地使用权一律按其中使用期最长的进行登记。 （9） “房地产证”主要记载什么内容？ 现在所发的“房地产证” ，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利 人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名 称、栋号、建筑面积、建购价款等。 88 （10） “房地产证”有什么作用？ “房地产证”是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地 产的凭证。权利人可以凭“房地产证”依法出租、买卖或作为经营生产场所，也可以凭 “房地产证”进行抵押，向银行等金融机构贷款，合法利用资金，还可以继承、赠与、交 换。如果没有“房地产证” ，上述房地产权益都无法实现。 （11）什么叫房地产初始登记？ 房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地 使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。房地产初始登记对确认房地产权 利、保障权利人的合法权益、加强房地产管理有着重要的意义。 （12）房地产登记的种类有哪些？登记机关办文时间需多少天？ 房地产登记的种类可分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其他登记。各 类登记的办文时间为：初始登记 90 天（含公告时间 30 天） ，转移登记 30 天，抵押登记 14 天，变更登记 30 天。 （13）哪些情况属于二级市场房地产转移登记？ 1）向发展商购买的商品房以及合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房。 2）企事业单位房改出售给本单位职工的福利房，微利房。 3）市、区住宅局出售的福利房或微利房。 （14）业主购买商品房后，何时可以办理“房地产证”？ 商品房项目办理了房地产初始登记后，业主才能办理“房地产证” 。根据“市商品 房买卖合同（预售） ”规定，发展商必须在办理竣工验收证书之日起 210 天内为业主办理 “房地产证” 。若该项目未办理初始登记，预购方付足房款总额的 25%以上，业主若急需 转让的，可办理楼花背书转让。 （15）红皮“房地产证”和绿皮“房地产证”有什么区别？ 红皮“房地产证”用于记载市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使 用、权益、处分权利。绿皮“房地产证”用于记载非市场商品房地产。凡绿皮“房地产证” 记载的房地产，一律不得买卖，需抵押和出租的，要按有关规定办理。 （16）什么情形属于房地产变更登记？ 1）房地产使用用途改变的。 2）权利人姓名或名称发生变化的。 3）房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。 4）建筑物、附着物倒塌、拆除的。 （17）合法预售房地产应具备哪些条件？ 凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，具备下列条件后，可以公开发售： 1）土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书。 2）取得“建筑许可证”和“开工许可证” 。 3）除付清地价外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建筑的资金 已达工程款预标投资总额的 2/5 并经注册会计师验资。 4）房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议。 5）领取了“房地产预售许可证” 。 （18）什么叫建筑面积？ 建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。商品房建筑面 积由套内建筑面积和应分摊公共面积两部分组成。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙 体面积及阳台面积三部分组成。应分摊公共面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分 的面积，以各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。 房地产一线销售管理 机械工业出版社 余源鹏主编 89 （19）阳台面积是如何计入商品房建筑面积的？ 计入每套商品房建筑面积的阳台是指套内阳台的建筑面积。套内阳台分封闭阳台和未 封闭阳台两种，封闭阳台按阳台外围与房地产外墙之间的水平投影面积全部计算，而未封 闭（包括凹阳台、半凹半凸的阳台、有柱的凸阳台）的则按水平投影的一半计算建筑面积。 （20）公共面积包括什么？ 公共面积包括不分摊公共面积和应分摊公共面积两大类。 不分摊公共面积包括：地下室中用于人防、设备层、车库的建筑面积；消防避难层中 间于消防避难的面积及结构转换层的面积；第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面 积；多栋共用的设备房；经批准为核增或奖励的建筑面积。 应分摊公共面积包括：地面以上的设备用房、套（单位）门以外的室内外楼梯、电梯、 内外廊、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃 圾管道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。一般来说，应分 的公共面积越多，说明该建筑的设计较豪华，配套设施较完善。 （21）什么类型的商品住宅项目可享受购房入户待遇？ 可享受购房入户待遇的商品住宅项目，必须是某地具有房地产开发权的企业在其合法 取得的土地上建设的，并经规划国土分局核发“房地产预售许可证”后允许销售，且是房 地产开发企业第一次出售的商品住宅。 （22）购房入户个人入户应具备什么条件？ 根据某地“购房入户”实施细则的规定，购房者个人入户应具备以下条件： 1）年龄：男性应在 18 岁（含 18 岁）至 55 岁（含 55 岁）之间，女性应在 18 岁（含 18 岁）至 50 岁（含 50 岁）之间。 2）必须具有初中毕业以上文化程度。 3）其他入户者系购房者的配偶或其未婚子女。 4）符合计划生育政策。 5）没有犯罪记录。 （23）未婚前购房入户，多余指标婚后可否再用？ 可以。 （24）在购房的什么阶段可办理购房入户？购房入户户主是否可与业主分离？ 所购房地产必须为现楼时方可办理入户手续。购房入户户主必须是业主的配偶或其未 婚子女。 （25）购房者个人向公安部门申请办理入户手续时，应提交哪些资料？ 1）房地产买卖合同。 2）房地产证。 3）购房入户证明书。 （26）采用分期和银行按揭方式付款的购房者，可否办理蓝印户口？ 按分期付款方式付清 50%以上房款或银行提供 70%以下按揭者，并缴纳 50%城市增容 费，依购房面积给予办理蓝印户口。 （27）入户指标有多少个？ 在区购买市政府批准的房地产开发企业开发建设的商品住宅的个人，可办理蓝印 户口入户手续。取得蓝印户口一年后，可申请转为常住户口。购买商品住宅建筑面积在 70（含 70）m以上至 100m以下的，给予蓝印户口指标 3 个，面积在 100（含 100）m以上 的，给予蓝印户口指标 4 个。 （28）房地产租赁是否要实行许可制度？ 90 根据市房地产租赁条例第六条规定，房地产出租须持有“房地产租赁许可证” 。 实行许可制度，一方面规定出租房地产必须符合一定的条件和要求；另一方面为承租人租 用合法的出租屋提供了保障。 （29）房地产出租为什么要办理登记？ 根据市房地产租赁条例第十条规定，房地产租赁关系的设立、变更，当事人 应自签订租赁合同之日起 10 日内到出租屋所在地区主管机关办理登记手续。实行登记制度， 第一对房地产租赁双方的合法关系予以保障，第二对租赁过程中双方发生的矛盾和纠纷， 便于政府主管部门的调解和跟踪管理；第三，便于有关部门介入出租屋的整治，利于出租 屋的综合环境改善提高。 （30）对于不能转让的房地产，可否通过签订几十年的租赁合同的形式获得其实际的 产权？ 根据市房地产租赁条例第二十四条规定，住宅租赁不超过八年，其他用途房 地产不超过十五年，审查合格的可予延期。因此，通过订立几十年的租赁合同的形式获得 其实际的产权是不合法的。 （31）办理房地产出租需要交纳哪些费用？ 根据市房地产租赁条例第十九条规定，房地产出租人应按月租金的 2%向出租 屋所在地区主管机关交纳房地产租赁管理费。收费时间从房地产租赁合同生效之日起计算， 租赁管理部门收取房地产租赁管理费必须开具经市财政局监印的“市行政事业性 收费房地产租赁管理费收据” 。根据财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政 策的通知 ，个人按市场价格出租的居民住房，应按 3%的税率征收营业税，按 4%的税率征 收房产税。个人出租房屋取得的所得税按 10%的税率征收个人所得税。办理房地产租赁手 续所用