2005武汉商业地产高峰论坛

主持人各位来宾，各位朋友，各位领导各位专家，大家下午好。很 高兴能够在这样一个夏日的午后和大家相聚在美丽的香格里拉，尤 其是在座有这么多的专家和精英分子，我相信今天一定是一个盛会， 那么今天我们大家欢聚一堂是为了接见 2005 武汉首届商业地产高峰 论坛的开幕，那么今天的论坛是由武汉晨报主办，由武汉房地产开 发企业协会，武汉大学商学院协办，由武汉金海马置业公司特别支 持。由武汉湘隆地产特别赞助，以及深圳青龙骑士全程支持，那么 在这里也让我们用热烈的掌声感谢这些单位和朋友的支持和帮助。 也用热烈的掌声欢迎各位的到来。 那么首先请允许我介绍今天的到会嘉宾。他们是：长江日报报业集 团总经理潘堂林先生，大家欢迎；武汉晨报文化传统有限公司总经 理杨问富先生，大家欢迎；武汉市开发办综合处李春祥处长，项目 管理处洋房处长，精彩处杨进华处长，武汉市房产局交易管理中心 主任龙可故先生，武汉市开发企业协会杨万名先生，武汉大学上学 院高层管理者培训与发展中心主任马文霞女士；那么接下来我们隆 重介绍今天高峰论坛的主角，那么也是今天的演讲嘉宾，他们都是 国内房地产业界著名的专家和学者，他们是五合国际建筑设计集团 中国区总经理刘力博士；旭辉国际地产运营机构总裁冯辉先生；联 商投资机构懂事副总经理李克克先生；合富辉煌集团控股董事副总 经理黎振伟先生；武汉金海马置业总经理喻言先生；亚商联商业管 理公司总经理胡凤枝女士，那么在今天参与的高峰论坛我们也请到 了多家媒体，他们是长江日报，武汉晚报，武汉晨报，投资时报， 武汉电视台，新浪网，搜房网，楚天较天提示台，感谢他们的光临， 现在我们首先要有请长江日报报业集团总经理潘堂林先生为我们致 辞。 2005-7-9|14:30:25 潘堂林尊敬的各位专家，各位来宾，女士们，先生们。7 月的江 城高温酷暑，各位今天下午放弃双休一比天气的气温，更高的热情 参加这次论坛，我代表长江日报报业集团代表武汉晨报，欢迎各位 嘉宾的光临，对不远千里飞临武汉的各位专家致以由衷的谢意。 古往今来，建筑是城市的载体，是人类文明重要的重盐尺度，没有 建筑城市了无所以，没有现代房地产就没有现代化城市，当今世界 现代房地产业与大众媒体之间有很高的相互依存度，纵观全国各大 中心城市房地产业已经覆盖城市中的媒体，长江日报报业集团旗下 有三大报纸，长江日报、武汉晚报、武汉晨报，正是覆盖武汉三镇 城市读者的报纸，为武汉房地产业的健康发展做出贡献，是长江日 报媒体重要的支撑点，各位来宾，通过房地产市场正在步入一个重 要的调整期，不久前，国家有关部门接连出台一系列措施，抑制房 价过快增长，全国各地的城市大都呈现变化的迹象。一个月以前， 武汉晨报曾组织过一次关于宏观调控与武汉房地产的论坛，邀请到 中国房协的副会长和中国社科院研究主任两位专家，对国家调控政 策做了精彩分析和解答。众所周知，武汉在中国是一个商业发达的 城市，近两年来，商业地产在武汉房地产开发中成为一个亮丽的风 景，不仅涌现出像万达商业广场，湘隆时代中心等大型购物中心， 还有像龙腾，武汉家具大市场，武汉时代美国城等大型专业市场， 同时还出现了社区商业街的这样的形态，武汉众多的房地产开发项 目运作的成败得失是中国商业、中国房地产业宝贵的财富。值得人 们的关注探寻，本次论坛以商业地产为专题，既往武汉商业地产的 稳健前行，武汉报业集团的晨报是一张拥有最具购买力的年轻城市 读者的一张实力报，是武汉报业中成长最快的报纸，创刊 6 年来， 正在形成一份高品质市民报的报纸风格，去年 7 月 1 日，长江日报 报业集团和上海一家投资媒体公司，合资组建了武汉晨报传播有限 公司，它来负责我们晨报的经营，这是我们湖北地区第一张以股份 制的方式从事媒体经营的报纸，在中部地区率先实现了经营体制上 的突破，这份报纸承载 2000 年 6 月就创刊了楼市周刊，这个周刊是 湖北地区第一个专业性的行业周刊，5 年多来，这个周刊秉承创业、 创造价值的创刊理念，在武汉地区同类媒体中作出了一系列有价值 的创新和探索。 第一个推出武汉直通车，率先局面区域性房地产，每年举办春秋两 季的购房手册等等，这个周刊是武汉地区媒介中一个响亮的品牌， 武汉晨报主办这次高峰论坛意在追求专业权威的房地产业的道路上， 与业内专家和业内企业家们获得更高层次的合作，我代表长江日报 报业集团预祝本次论坛会的圆满成功，谢谢各位。 2005-7- 9|14:30:58 主持人接下来我们要有请的是武汉大学商学院高层管理者培训与 发展中心马文霞女士为我们致辞有请。 2005-7-9|14:31:33 马文霞各位嘉宾，各位专家，新闻媒体的朋友们大家下午好。在 这朗朗夏日里我代表武汉大学商学院参加本次由武汉晨报举办的武 汉首届商业地产论坛很荣幸与在座的各位在这里相聚，与众多的地 产转折在这里进行思想交流与互动，那么我们大家都知道，股市与 房地产永远是经济的晴雨表，那么晴雨表的效益其实很多，来自于 政策，那么政策的效益决定了企业的发展，那么尤其是股市和房市， 对于政策的敏感也是非常的大，记得在我们 80 年代初期，一直到 90 年代这样的一个时期，我们的房地产是非常红火的，那么由于政 策面的影响，以及我们的股市我们的房市都是在时起时落，所以我 们在这里提出一个观点，那么什么观点呢？就是一个企业你要如何 保持连续性长效性的政策环境，几乎是一切投资者以及我们的决策 着所追求的理想的境界，那么如何去营造长期，如何与企业的长期 我们该做些什么呢？首先要对环境的政策的变化保持敏感，我们刚 才讲，就是说政策对于企业的影响，那么首先就要对政策对环境的 变化要保持敏感。第二，当对于保持变化的敏感度我们需要做些什 么呢？需要不断的学习，不断的创新，我们必须要有这种学习的能 力。 那么学习型的人和学习人的组织始终能保持我们一个警觉的对于政 策的敏感度，那么必须有可能提前作出反映，第三在两者之上形成 共识与运动是企业长期的必要条件。那么表现在企业文化和对国策 的内容上，缺少认同并没有共识就缺少企业的活力，那么第四，我 们的版本我们的管理，我们的思想要不断的去升级，停留在现状是 危险的，不断的否定自己，否定前提，展开自我的意义，那么知道 我们企业中的一个决策的盲点与无知是必要的，那么这种能力的话， 我们企业的发展就会遇到非常大的阻力。 那么第五点在具体的操作实物上我们要用战略的方法去操作我们的 战役，今天就请来这么多的专家，这么多的学者，那么我们是要解 决战略的问题，我们往往在以前我们的企业在运作过程当中，大多 是随手去取得这样一个现象，今天我们的房地产逐渐走向了成熟， 所以我们用更专业的知识或更多的智慧去解决我们企业的一些问题。 那么第六点我们要做些什么呢？要做好忍受失败挫折的这种准备， 形成当赢创业时代的精神和氛围，形成派里功利的这种文化在企业 里面。 第七在成功面前不要感觉太好，一旦形成这种认识，整个企业将面 临封闭，难有进度。那么我们提出这么七点然后给大家一个共勉。 那么既然学习是这么的重要，那我们要借此机会向大家向各位嘉宾 介绍一下我们的商学院以及我们的武大。 武大商学院是国家教育部直属的中的大学里面的重点的学院，具有 悠久的办学历史，其办学历史起源于 1893 年张之洞，清朝政府创办 的自强学堂，1928 年命名于国际武汉大学，是中国第一批国立大学， 现在的大学是 2000 年 8 月由原武大、武测合并组成，具有雄厚的办 学实力，武汉大学环境优美是世界上最美丽的大学之一，还之在武 大，成才在各家，百余年来，一代代的学者献身真理，共同培养了 自强求实创新了优良传统，武汉大学商学院是武大 32 个学院中规模 最大，并且也是国内办学历史最优秀的商学院之一，全国实力最强 的学院之一，武汉大学商学院秉承武汉、武大悠久的文人传统，强 调积极与管理学科的交叉灵活，理论与实际的完美结合，面向社会， 面向全国，面向社会，培养 10 亿全球化的管理人才，一些人才分布 于国内的一些企业，以及政府的这样一些部门。 为培养更多的优秀的广商管理人才推动社会与经济发展，武汉大学 商学院工头成立武汉大学 MBA 中心，作为一个最教育，我们致力于 培养企业中高层管理人的这样的一个责任来进行培训。目前在国内 这样的培训的这样的影响的话，华中地区是首位，当今学习型的企 业和团队，创新管理，人力思维已不再陌生，MBA 带来的不仅仅是 一种时髦的教育性也不再是动机那么简单，更多的是培养战略思维， 构件文脉交流，MBA 已经成为了通用的语言。与适应民营企业管理 的现代化，跨国公司本土化的要求，我们开展了 MBA 的再一次的工 商管理的研究班，再次我介绍一下我们中心开展这个班有 MBA 的总 裁班，然后医学班，还有我们非常适应社会的以及我们是实战型的 房地产的高级研究班。 那么在 MBA 的教育发展以来，我中心 MBA 的学院有千名。不好意思， 我在这里好象大都是再做我们商学院的广告，其目的是第一学习的 重要性，我刚才讲了商学院大家都知道，武汉大学是全国著名的品 牌大学之一。谢谢，我知道你们觉得讲得太多是广告，为什么要学 习？在这里我这几点要一定要说。 第一，房地产已告别暴利时代，那么我们要求我们的房地产商应该 是举过细。 第二，房地产已进入成熟时期，我们要求迈过去。 第三，房地产正在竞争中的进步，我们要求房地产商散布。 第四，房地产在供过于求中发展与机会，我们要求我们房地产需要 的是灵活。 第五，房地产正走向市场化，专业化，系统化，那么我们要求我们 的房地产商需要的是专业和更实在的提供我们的客户。 第六，房地产企业如何提升，适应市场预科户的要求，应持续发展， 我们需要的是经营品牌和持续的学习，那么要想好象的提升与学习， 武汉大学商学院 MBA 房地产班正等着大家，谢谢你们，预祝我们的 房地产高峰论坛的会议能够顺利进行，也祝愿各位专家能够在这里 达到你们预期的效果，也祝愿我们在座的各位嘉宾，各位朋友，然 后也非常大的收获也注大家的事业辉煌。 2005-7-9|14:32:00 主持人其实我相信在座的各位一定会被马主任的这种热情所感染， 而且他们也提到了学习的重要性，我相信，学习对任何人来说都是 非常的重要的，我们的一生可能都是一个不断学习的过程，我们在 这里用我们热烈的掌声马文霞女士为我们做的精彩发言。 2005-7- 9|14:32:21 刘利我第一个项目是项目地产，一个专业化的趋势，那么大家知 道商业地产他和主轴地产有很大的不同，商业地产最长度的目标一 个是招商，第二个是在长度的经营理念里面发挥的效益体现出来， 这个是商业地产的一个空间，也是最后的一个目的。这样的型号的 商业地产我们需要专业系统的，在国外的商业地产的模式和国内是 完全不同的，国外的商业地产简单来说可以把它作为一个金融的产 品，那在这里不同的项目可以作为一个产品来评估，举一个简单的 例子，商业地产他的每一平米的现金流可以计算出来的，在国内他 主要是作为一个定产的产品来进行销售。无论是作为商家比如家乐 福、沃尔玛，以及国内的投资中心，对应的商业地产的这个房子这 栋楼是毫无兴趣的。因为你这个房子土地的成本，加上经销商的成 本，然后一些其他的很多的税，能有多少钱。这个建筑自身代表不 了商业地产的价值，商业地产的价值是一个业态的组成，必须依靠 招商和将来物业管理的成功，在以后几十年的过程中实现它一个利 润的增长，这个就是中国房地产和国外房地产本质的不同，那么中 国商业地产如何健康发展的话，必须经历商业地产金融产品化这样 一个过程。 那么国内的地产项目可以说最近的几年非常的红火，在各地有一些 非常著名的项目，有一些堪称是亚洲之最，或者是世界之最，这样 一些东西并不是说明这样的未来在未来几十年仍然可以红火下去， 因为商业地产需要时间的检验。今年火，明年火，不等于永远火下 去，这个城市发展的特殊的阶段，比如说在北京城在西边需要一个 大卖场，那么他开业了，他也许会取得收益。如果在旁边再开几个 市场，那就难说。所以在中国的商业地产暂时的火爆，暂时的拍卖 高价，这个不可能说明商业地产的长久发展。 比如在北京中关村有一个大型的地产项目，我们的办公楼下面有一 个小的画廊，那个小老板也就抢了 100 平米，交了 5 万块钱定金， 回来问我，这个地产值不值得买，我说不能买。为什么？有四个不 知道，第一你不知道这个厂商未来的物业的前途，周边还有很多的 项目在建。第二个不知道这个楼一个是四层，你不知道这个企业家 具类的，家装类的什么都不知道。第三个不知道将来这个大厦的物 业管理，商业管理招商运作谁来管，他说没有管，可能由商业委员 会自己来管。第四个不知道你的左邻右舍，你什么都不知道你为什 么要买。在这个市场不成熟的情况下，大家都需要找一个投资的渠 口，是会成功的，但是不能上长久的成功。以北京为例，商业地产 的销售价格单价提高了，但是最近并没有多少提升，为了意思呢？ 这个钱都被发展商算到了，作为投资客来讲，没有办法在管理上好。 这个是中国的商业地产暂时面临的一个非常大的问题。 2005-7- 9|14:49:37 刘利 包括最根本的失败的原因就是没有按商业地产的规则去做事， 今年是国家商委的报告，国家商业地产的开发非常的巨大，明年或 者后年有失败的迹象，或者是这种走下坡路的项目会越来越多。所 以中国的商业地产工序面的一个非常大的震动才会走上一种专业化 的轨道。 在中国的商业地产这个不能说没有市场需求，以北京为例，一个 1400 万人口的城市，它不可能支撑起来一个 Shopping Mall，但是 北京市的长久规划早在 4、5 年前，四环路，五环路就进行了规划， 但是现在一个都建不起来。我们现在在做的一个北京最大的 Shopping Mall，这个项目也是死了好几回，最后落到这个开发商手 里，算是一个有商业地产的经验，这才勉强走上正规，政府也给了 他很大的支持。 所以我们去年参加了法国嘎纳举行的会议，这是第一次有中国参展， 还有欧洲经理发言的这个是家乐福的一个 CEO。在会上很多的外商 举手提问，为什么会问为什么？在中国市场能赚钱吗？大家的问题 是怎么样评价一个在中国的项目，怎么样安全的在中国操作，这个 是大家所感兴趣的问题，同样在参展 8 家企业，观战大概有 100 多 人，大家带了很多的资料都摆在中国的展台上，但是缺少这样一个 交流，很多的资料是中译英的，从中国的角度看没有办法看懂。 那么在这样一个环境下，商业地产开发里面的中介机构也能够替你 做市场的评估，替你做招商，做设计过程中的商业顾问以及最后的 商业管理等等国内虽然有一些国外大牌的公司，但是他们的这种资 源能够非常的强大，那么在国内基本业界主要的业界还是集中在住 宅方面，中国的开发商也这末一个传统名叫轻视中介机构，你卖给 他一部电梯，他承认你的价格付你的款，难道你出一个主意，其他 的方面无形的这个智力的服务他就不承认你。原来你可以招商，我 也可以招商，他就不知道这个关系是需要几十年的合作建立起来的 信任关系，这样的渠道不是所有的开发商都具备的，这样的机构所 具有的模板或者是专业的知识或渠道是很重要的。 在国内的所有的项目开发商基本上是有人找，但是也有很多的人不 找这个中介公司，在国内的专业化中介这块是一个空白，我们操作 的项目只有极少的一部分才找中介来做。 作为这种设计是一个下家，他的设计必须符合商业地产操作的游戏 规则，很多的开发商上来就找几个国际的大品牌，这个根本是解决 不了商业的定位的问题，你在商业地产没有确定之前，为什么要做 其他的。商业的规划招商应该是很重要的。 商业的设计是一个专业化的商业化，比如说我们谁生了病，谁去医 院看病，医院里面不管医生护士都是专业人士，但是你得了什么病， 要去看什么科。而在地产界也这样，五合国际不擅长体育馆的设计 等等，所以建筑设计也是一个专业化的专业化，你找一个建筑设计 师做专业化。第二个方面我们讲一下商业项目平面设计的东西。第 一点对规模的控制因为商业地产项目或者是大型的商业地产项目都 是一个城市的配套设施，规模非常大，政府牵头的项目也非常多， 政府的着眼点和开发商的着眼点不同，政府更看重政绩，业绩，地 标性，国际领先，世界一流，就经常提出一些要做多高，多大，亚 洲第一，世界第一。这一点是违反常规规律的，因为商业地产的第 二个回报必须在经济上回报。 每个商业中心它的地理位置是不同的，有的不同于这个板块，有的 不同于这个城市，这都是不一样的，目前盲目的定义这样的指标， 这个是没有用的，北京有的 Shopping Mall 号称亚洲第一。 那么与城市的这种配套设施的配合是作为商业项目的选址的一个关 键，现在很多的开发商拿到一个限制，没有太多的选择的余地了。 北京很大的 Shopping Mall 着落在住宅区里，有一个很多的北京发 展板块，他的里面的居住区就所有的都是大盘，都是高密度的大盘， 他自身的压力非常大了，上班的高峰和购物的高峰不会差，但是下 班的高峰和购物的高峰很可能就重合了，所以今天的交通是一个很 难办的事情。而且出口也有一个问题，往东面走是东三环，往北走 或者往西走是四环。 2005-7-9|14:50:17 刘利 下一点在平面方面。在中国平面方式是很难办的问题，因为 国家的规范比较低，以北京为例，以商业是给 32 辆车，这个标准是 低于欧洲标准 1/10。但是中国最近机动车的数量增长非常快，以北 京为例，现在北京是机动车的数量是 320 万辆，以后估计会发展到 700 万车辆，这个是动态的平衡。但是不一定要说按欧洲的标准， 因为欧洲的服务的方式和我们不一样，比如说家具类建材的东西是 不送货的，在中国这类服务都是商家店家来送货到家的，所以未来 中国的商业地产的的营销数量应该取一个中间，现在算一算大城的 商业比较留足了以后做专业化的停车位。你的出入口的位置，出入 口的宽度应该留一个余地。 那么作为客货流这一点是和其他的项目管理不一样的，作为住宅项 目来讲，发展商基本上自己可以做一个直销，必须经过专业公司来 做，特别是涉及到餐饮类，物流类的企业，很多的开发商是做住宅 的东西，住宅是游刃有余，作为商业地产还没有认识到商业地产做 一个酒店要想达到一个标准，四星、五星或者是以上，都要找国际 的品牌来做。 那么作为首层为出口为商业地产的设计有一个非常大的特殊性。大 家知道没有人愿意上二层，所以首层是首选的。但是首层又是一个 人流集散的地方，人进来要找电梯，到楼梯。所以这种集散的过程 当中，大大的需要我们的营业额这个东西，所以要很好的处理这个 关系。特别是服务口，所有的大商场，一年四季都在搞促销。你结 算以后不搞一个促销活动，可能他们自己也在搞。所以一定在设计 上考虑到这个东西，我们自己做的很多的设计都是降在二层。 所以我们再入口的这个设计和其他的很多的分流方式，那么在平面 上我们讲求两个原则，一个是环路的原则，一个是可视的原则。所 有的路必须形成环路，而且所有的地方都尽量的可以看得见的。以 租的经验来看，租得最好的，最抢手的都是对着电梯，对着楼梯的， 都是让一进门就可以看得到的。 所以这就是一个可视的原则，那么举一个极端的例子，如果一个铺 位放在一个最显然的地方，人人都可以看到这个店铺，如果每天这 个铺子的人流达到 100 万，那么这个店铺什么都不用卖了，我就卖 一个广告，我保证你这个广告每天有 100 万人次观看。这就是商业 地段和可视的价值。 那么再一个商业地产除了横向以外，还有一个纵向的高限，那么在 上海，浦东层高的大商场，我最多是上三层，三层以上我从来没有 上过。为什么？为人的体能是有极限的，购物消费不是一种理性的 消费，没有人说我很理性的消费。所以你这个商业地产没有办法求 世界最高，世界最大，这个是没有意义的。 2005-7-9|15:10:23 刘利 下面一点是讲空间设计方面的专业化。那么首先讲一下体验 消费，大家在很多的论坛可能都把这个体验消费放在一边上，什么 是体验消费，体验消费是相对于过去我们讲的购物消费而言的，过 去的消费购物是一个目的，比如说有同事有谁去街上买东西，你买 什么去，我买一个牛仔裤或者是什么的，他是把这个购物的目的看 得非常的重要，但是现在，可能很多人逛街你问他，他干嘛去，那 可能说不干嘛，逛街去，可能逛了一两个小时什么都没有买，但是 他做了什么呢？可能他到咖啡厅，或者是网吧等等。这个就是现代 消费趋势的这么一个体验消费的这么一个比例的增长。 那么既然这个体验消费变得非常重要，那我们在空间设计里面也应 该强调体验消费的重要性。你比如说人购物是感性的过程，购物感 性舒不舒服。同样是一件东西，一样首饰为什么它要装在一个首饰 盒里面，外面再包装一个大的东西，为什么在珠宝柜台里面用灯光 照下来，这个就是给你一种镁光的体验，至于它的价值自身的价值 没有多少概念。 我觉得共享的空间是非常有意义的，因为人有看人的需要，也有一 个被人看的需要。比如说一个小姐他贴了一个刺青，她为什么要这 么做。她肯定是要给别人看。如果闲逛了一圈还没有人看，那么她 就很失败了。为我们 我们做一个广场，就要做一个 10 万的广场， 一个 10 万的咖啡厅，因为走过的人有被别人看的需求，那么你这个 所谓体验的空间，做得好，那么都是促进消费了。为什么说很多人 是购物狂，他买东西没有一件是需要的，他就销售在购物中的一个 过程，就是对视觉的一个体验。 那么既然视觉上的体验是非常重要的，那么我们在商业设计里面更 注重建筑的界面，对于普通的建筑办公楼可能白天的里面非常的重 要，比如政府机关，没有人晚上去政府机关什么的，除非是搞管理。 那么商业地产就不同了，商业消费他晚上夜景的效果比白天的效果 还要重要。所以外里面的设计，多种的活动方式，包括促销，包括 表演各个灯光效果非常的重要。 那么我们在讲一下空间的这种引导性。什么是空间的引导性？大家 都逛过建材市场，这个通道是卖马桶的，那个是卖什么的。可能一 下子男同志就烦恼了，为什么呢？因为这条街和那条街没有什么区 别。像北京机场很多做的非常的压抑的，很多出门，赶时间，就不 知道自己还要走多远还要到地方，这个是设计一个路口，其实里面 的物理空间和外面的物理空间是一样的，但是心理的感觉不同，觉 得进了这个牌子以后就进商业街了。 那么另外一方面从人性化的尺度是强调空间的范围，这个是空间的 层面一个消费的手段，比如在很多的大空间里面，比如在王府井的 马路上面，做了很多的伞，那么是防太阳。因为人喜欢那种小的空 间舒适的感觉，希望作出那种二层空间的状态，所有人的需求一种 人性化的尺度，人逛商业街的时候需要空间越小越好。王府井百米 的商业街其实是一种失败。谁逛街的时候穿马路 40、50 米回来。所 以这个就是人性化的设计。 另外讲到一个文化水平，为什么上海的新天地非常的喜人，因为上 海的新天地是发觉了上海市的文化，文化既然有一个很重要的本土 性。上海的生活方式和其他的方式就不一样，所以新天地不是麦当 劳，不是说随随便便任何一个都可以再搞一个，作为武汉，有自己 的文化，要做商业街的本土，越是本土的，就是越是世界的。 2005-7-9|15:11:04 刘利 再讲一个里面方面的新的趋势，那么我们经常讲做一个建筑， 50 年不落后，20 年领先。第一，这个是可能呢吗？肯定是不可能的， 因为你根本不知道 50 年以后的建筑材料新的工艺到什么程度。但是 你可以做到一个，这个时代今天的建筑是因为什么？因为所有建筑 用的手法，不管是材料，技术都是反映了这个时代的科技水平，我 们看马路边的建筑，这个说这个 70 年代，那个说 80 年代，为什么 呢？比如看这个房子，用的水沙石，因为那个时候流行这个东西。 看一个建筑都是面砖到顶，和公共厕所似的。这就是 80 年代。80 年代我们有玻璃墙，当时这个是最好的。90 年代我们有无框的玻璃 幕墙，到 2000 年以后有更多的结构形式地所以我们要想领先这个东 西，所以必须掌握这个最新的材料。 作为商业的地产项目，有很多的商业优势的，其中一个就是外装的 优势。在中国只有餐馆，作为店铺才做二次外装。那么做一个商业 地产项目，那有非常好的条件去做它的外装，而且手段不限。室内 装修的手法，它这个是住宅与办公楼更广泛的材料的使用空间，他 的界面非常的重要。 另外做一个商业项目，它首先有广告，有招牌，作为大型城市功能 晚上肯定有照明的需求。那么现在很多商业的广告，这些都应该反 映在建筑设计方面，很多的建筑设计不考虑这些。 那么这个要求建筑设计师应该了解自己的建筑设备，因为时间的关 系，我们做了很几个的项目，也有一个演示，今天就不给大家放了， 你要想领先，就在工艺上下工夫，那么你就必须了解国外最新的东 西是什么，这个建筑师并不是住在一个大空间里，必须创造出那种 个性，高科技表现的感受的手段。那么今天我给大家讲得就这么多， 谢谢各位。 2005-7-9|15:11:24 喻言各位先生，各位女士，各位专家，各位同仁今天非常的有幸 参加我们 2005 年武汉首届商业地产论坛，那么有幸有机会和各位同 行进行交流与学习，刚才主持人小姐介绍了以下我们香江集团在近 几年在地产上的一些情况，那么我再简单补充一下，我们大概是在 2000 年开始，就是专业市场的建设。目前为止在全国 20 多，已经 完成了 10 几个。总的开发面积已经达到了 500 万平方米，也就是年 开发面积 100 万平方米左右。我们在武汉的这个项目就是华中建材 家具采购中心，我们整个的规模是 80 万平方米，我们一期项目大概 是 10 多万平方米在今年 10 月份开工，在明年 8 月份就开始计划运 行，香江从事专业市场的开发，应该是说多年来得到了很多教训与 积累了一些经验，那么今天在这个平台上我是谈一下自己的感想， 我今天的题目叫突围中国商业地产的困境，专业化市场发展之路。 应该说近几年特别是三年左右，咱们的国内就是商业地产的风头很 大，应该超过了我们住宅地产的开发方式。很多开发商就是原来所 指的住宅已经纷纷转入商业地产的开发。对中国商业地产整个现状 我是做了两个概括。 一个就是政府、发展商和投资人三者把中国商业地产那一锅水煮沸 腾了，看似商业地产比较好，但是我们的商业本身的发展和我们商 业副业的发展水平、数量是不是对称匹配，那么商业发展的水平说 到底是我们整个中国包括我们每一个城市每一个区域内的消费能力 决定了这个商业的劣汰和水平。那么这个水平和我们的商业地产的 发展的势头是否吻合，我觉得那是一个未知数，也是我们目前，我 们国内绝大多数开发商包括政府、包括商铺的投资人购买者没有其 认真思考的。那么从政府的角度来讲，商业地产的开发一方面有利 于拉升城市的土地价格，有利于城市的改造，有利于增加税源，拉 升经济，减轻就业压力，应该是一举多得。所以政府这一块要重要 一点。 作为开发商来讲，看到起来部分开发商迅速的夺取了比住宅更高的 水平，那么肯定是要追捧，要学习的。那么要蜂拥而至的，而作为 一般的商业店铺者中小投资人，现在有了一点投资之策了，股票是 不能买的，基金回报太低，银行利息等等亏本，唯一的选择那就是 不动产。那么不动产里面可能提供比较好的回报的产品就是商铺。 也就是说这三者的需求实际上不是市场的真实的需求。所以中国商 业地产这个概念来讲，我们现在的商铺看不到这个真实的状况。 第二点我昨天在结束了媒体的采访的时候就问了我一个问题，就是 说最近的商铺对商业地产的市场感觉有点过旺，是不是计划采取一 些抑制的政策。那么就是可能最近的商会要排一些机构者来调整， 昨天记者问我就是说我对中国商业地产看法是不是过热？那么我的 观点是什么呢？ 我的观点是中国的商业地产包括中国的地产从来没有过热过，中国 的商业地产只是不规范。就是说咱们地产的产业就发展十多年发展 仍然是属于一个不成熟的阶段，那么商业地产应该来讲是处于一个 发育阶段。那么就是说商业地产它必然需要经过一个非常火红的一 个现状之后它进行整合，然后提升到一个新的阶段。 所以我们政府如果说对咱们商业地产要进行政策宏观上的一些调控， 要伸出政府的有形的手我觉得是完全没有必要的，对整个行业，对 整个经济来讲必须太大的利处的。我们的市场必然经过市场的手， 经过自身的调整，它自己通过自身的调整才能提升它自身的免疫能 力和抵抗能力，因为完善的市场经济是需要竞争的环境，一些成熟 的项目它最后可能获得成功，否则就失败。 因为一些项目投资可能会出现破产，那么总的来讲的话，它会保留 一些成功的。那么这个市场它会重新洗牌，所以我认为中国政府应 该管的是什么呢？管的是我们整个市场环境，你管好了银行的环节， 不要出现非法集资。管好建筑市场，管好土地市场，只有一个中政 府应该该管的环节，监管的环节做到位，那么中国的商业地产它不 会出现我们把它夸张的那么严重的危机。所以我认为中国商业地产 目前的状态谈不上过热，只是一个市场的自然现象。 2005-7- 9|15:54:21 喻言 那么在我们做我们的专业市场过程，我们对中国的商业地产 我们有一个总结性的认识，那么我们认为在中国商业地产的项目它 有几个非常大的障碍。因为障碍就是说它不是一般的企业能简单解 决的。那么第一个刚才刘力博士谈过了，就是我们国内金融环节是 一个比较模糊的定义，就是融资渠道比较单一，金融产品单一，就 是说没有一个好的金融的环境的支持，商业地产它和住宅地产一个 最大的区别是什么，它缺乏推出一致，住宅地产一旦成功以后，开 发商的利润已经实现了，商业地产就包括我们产权式的商铺，最后 把它销售出去以后，仍然会有后遗症，包括我们武汉也出现过，那 么他的商铺销售之后，让中小投资人闹事，最后政府来协调。尽管 现在暂时停留下来，但是矛盾仍然潜伏着，所以金融环境是一个非 常关键性的障碍。 第二个是社会新信用体系的支持和公平竞争的支持，这个是一个障 碍。第三个是发展商对商业项目缺乏商业的专业知识和商业的基本 价值判断。第四点就是投资人的理性缺失和投资市场的发育不良。 我在对四点做一个简单的剖析，国外就是刚才刘先生也讲过了，国 外的商业地产它和我们国内的商业地产开发是完全不同的模式。国 外的商业建设的话，它发展商会的预期回报是一个很漫长的过程， 10 年，15 年，20 年，他的限期是公共，他的商业收益卖给基金公 司，或者是上市，证券化通过这种方式来解决开发商的现金压力。 那么在中国不行，中国就是说我们的金融环境不会提供那么多丰富 的产品和渠道，那么开发商它就必须要通过销售部分的产权来取得 投资的品牌和早期的利润。那么这样一个情况下，那开发商就不可 能发展起来，对一个项目做一个非常长远的考虑和计划。它的操作 是以售楼作为社会投资，然后每年收取物业那种方式来考虑盈利。 那么就是在这个过程当中，把商业副业的金融风险实际上是转移到 购置商铺的中小投资者头上，那些人应该说比发展商跟不具有抗风 险的能力，想把这个风险化整为零。所以这个是制约我们商业地产 的很重要的元素。 第二个是社会体系的不健全导致了发展商在推出产品的时候夸大了 产品的未来的预期收益，经常有广告我们地产的广告，就是三年就 要回本。就是做了各种宣传，那种宣传实际上是没有依据的，也就 是说发展商他在信用体系不是很健全的情况下，他的那种夸张对中 小投资者有误导，另外一个就是说中小投资人买了商铺之后，他觉 得风险大了，他经营不下去了，他可能就要破产了，那个时候他们 就组合其他人找政府，必须要求退铺。我们国内有很多的问题出现， 就出现这个问题。那么政府怎么办呢？政府首先考虑的是大型的安 置这个东西，对不起，发展商你们就是牺牲品，实际上就是在已经 完成产权的转移的法律关系以后，发展商应该不再承担相应的责任 了，但是基于那种政策，发展商又要回过头来承担这个责任。因为 舆论对发展商的职责应该很多了，但是从这个事情来看，在不完全 市场的环境下应该来讲发展商很多时候也是处于不公平的环境下的 一个被动。我觉得那是对我们没有健全的体系，我觉得是对我们整 个市场是一个非常大的障碍。 那么第三个就是叫发展商对商业地产项目，他对商业知识的缺乏。 因为商业地产其核心应该是商业而不是地产，就是说我们在做一个 商业项目的时候，它的商业物业它只是一个载体，它只是未来商业 运营获取利润的一个平台。所以就是说，我们在操作一个商业项目 的时候，它很核心的目的就是说它应该是一个很专业的对商业很专 业的那样一个公司，他非常了解商业的一些基本的规律，对商业的 操作的业态也一个经营的专业经验，那是非常重要的。 另外他对商业价值的判断，比如说我们现在的商铺在北京、上海、 广州他有一个天价，我在广州知道有，炒到 15 万/平方米，使用面 积是达到 40。那样高的天价。但是他对炒价格的时候，实际上发 展商他对它的商业价值的判断是没有依据的。他只是一个简单的供 需关系的调节这个价格，就有那个价格有人买，那是一个价格不高 的前提，而并不是说价格买了以后可以真正的获取回报，能保证他 的回报收益，实际上他违反了这个判断。所以这样就是说在短期内 有可能就是很多商业副业它可能开两三年以后，最后经营者经营不 下去了，产权投资者最后也是倒了。那应该是我们现在缺乏专业的 价值判断，我觉得是一个非常重要的。所到专业知识我们可以学习， 比如说一些例子，还是举一些国内大型的商业 Shopping Mall。那 么比如说我们业态几何上面，有日用品，有设计的主力店，加上小 商铺，现在应该是一个比较基本的客户中心的一个模式，那个模式 我们从理论上说没有问题，但是我们仔细的分析了，比如说主力店 是一个日用品的超市，那么它的购买人群就是以前十多年前上菜市 场买菜、买油的购买的人群。那么他的商铺是什么呢？它的商铺实 际上是商品，小商品，装饰品，女孩子的化妆品，那些人群和超市 日用品的人群它实际上是观念很低的，也就是说按照一般的客户心 态来说的话，你不会拎着一大篮的菜去买东西的，这实际上是虚假 的，实际上对业态组合的话没有互相回报的购买力。 为什么呢？因为我们发展商他的研究的时候，他不是研究最后的商 业操作成功，他研究的是有那么一个名店来支撑，然后我的商铺就 可以卖得很高。所以我觉得就是说我们在商业的专业知识，专业的 经验上面来说的话，他对我们整个商业项目地产项目操作它是一个 致命的打击 2005-7-9|15:54:45 喻言 我们再回过头来说投资人，投资人的问题在什么呢？投资人 是有了一点钱，他没法来判断那个商业物业该不该买，买来做什么。 他们其实是一个被动的，那么他现在有一点钱，他觉得存在银行里 面就是回报亏得比较厉害，那么选择其他的金融产品实际上是违反 了操作的，他没法选择其他的产品。有股市，基金这样的一个状况， 国内没有太好的投资产品。他只能选择那个商铺，他是很被动的选 择，那么就是说那么选择的时候可能会找一些做地产的朋友来做咨 询，地产商会告诉他，人家已经卖到多少价格了，旁边的已经卖到 20 万了，你的才卖到 15 万，他的价格判断是在那个时候体现的。 他买到手的结果就是亏本。作为一般的投资者来讲，他不是机遇的 商铺，那也就是购物中心出现一个空户的场面。那么他会形成一个 商业利润的合信息化，这个就是从这四个方面应该说制约了我们商 业地产的比较健康的发展。 那么还有刚才其他几个元素，我觉得那四个元素我们对它的认识应 该是最充分的，那么就是说我们在 2000 年的时候，我们计划随着商 业地产，我们也认为那是一个比较有前景的一个产业。那我们怎么 来选择？当时我们做了一个战略性的选择，因为香江在 2000 年的时 候，我们做了一个比较好的楼盘，比如全国很知名的楼盘。我们开 始没想到要向内地把我们素材这一块做一个产品的口子，我们当时 就想着做商业，做商业就是香江集团下面有一个金海马集团，一直 是做家具的，它最多的时候全国有 300 多个大型门面，他应该在连 锁商业和建材家具这一块，经营管理上他应该有比较丰富的经验， 也有许多教训。那么当时我们在选择商业地产领域的时候，我们当 时就结合了自己优势，就是作为一个商业优势就是有商业智能的优 势，我们进入专业市场的开发。我说的这个问题就是说是对他们一 个启迪就是说如果一般的住宅开发商他要进入商业地产的开发，他 除非运气非常好，他获取成功的可能性非常小。因为他毕竟是一个 相对技术要求比较高的一个产业。 那么当时我们是结合了自身的优势进入的专业市场发展的。因为我 们当时做了很多的建材和家具的那种大型的连锁市场。那个时候我 们就考虑到我们怎么来回避刚才我讲的那个门槛，我们在战略上当 时就有一些构想。那么当时我们对这个市场是怎么样的判断呢？应 该说在中国当时的市场在 80 年代应该就开始一个专业市场的建设， 那么可能在很多城市建材市场、家具市场、副食品市场，还有一些 机电产品市场，各种的专业市场应该是很多的。但是原来的一些专 业市场它存在许多就是致命的毛病。第一个因为当时的经济环境就 是说经济发展的整体水平来讲，他的市场大多是由集散地直接转化 为的一个市场，原来是厂区的库房呀，由那么来转型来的市场。从 市场本身的物质调整来讲是非常糟糕的。也不利于它的市场本身的 发展也不利于商家的发展。 2005-7-9|15:55:10 喻言 另外一个就是说 10 多年来中国的城市化进程步伐很快，每 一个城市的城市规模都比 10 多年前扩大了一倍、二倍甚至三倍、四 倍的发展，现在来看都是城市的中心地带和副中心地带，那么在低 级的市场里面，对整个城市的建设应该是一个主流。它的交通条件， 建筑景观，购物方便都严重的干扰了城市的正常运营和管理，从这 个角度来讲，每个地方政府他们都想改变这个现状，作为政府的角 度首先是一个需求，急于要改变过来，另一方面商家又是地方经济 税收的一个很重要的来源，也是他们就业的一个渠道，政府是没法 把这个市场关掉，那怎么办呢？那就需要有新的市场来取代。我们 当时就对国内的市场做了一些调研之后，我们当时分析出那样一个 现状。 那么另外一个就是我们在 2000 年的时候考虑到，WTO 之后中国的以 后中小商铺他面临一个机遇，那么国外的大型的商业巨流，比如说 沃尔玛、家乐福等等进来以后，他们的专业式的经营的成果，我们 专业市场他会受到很多的冲突，因为中国的整个的市场环境是什么 呢？我们就是以前通过厂商通过渠道营销已经布局的就是一般是两 级的分销制。到今年来讲是一级分销制都是代理商，分销商那样形 成的一个专业市场，那么那样的话就是国外的品牌进来以后，我们 会面临绝对不对称的就是小渔船和航空母舰的竞争，那个时候如果 我们在业内上没有一个大的网络一个大的航空母舰整合下来了话， 我们实际上是国内的中小型的商贸公司就要面临倒闭了。当时我们 就从战略上考虑到有这么一个需求，第二个就是考虑到那个产业他 需要一种制度。当时更重要的是市场的需求的放大，商家的需求也 放大了。它看有的这个市场需求，当时我们选择就做一个专业市场， 我们当时做专业市场定位就是以建材家具我们最熟悉的行业作为我 们的一个主攻方向。 那么我们在做专业市场上我们有一些就是做法上有一些特殊的定位 来考虑这个问题，我们定位是什么呢？就是我们要选择这里的专业 市场，首先要在什么地方做，怎么做？做什么？那几个问题我们当 时在考虑这个操作的时候，首先就是说我们判断一个地区它能不能 做这个专业市场，首先是一个资源的问题。我们在中国专业市场比 较发达的地域，应该是浙江、广东省，他们形成很多的集散地，它 是因为它们有制造业，加工业的专业资源，那是一个元素。另外一 个资源就是说我们国内在很多市场，比如在武汉，它有很多专业市 场的商铺资源，首先就是判断一个城市能不能做专业市场，做什么 样的专业市场，首先要根据本身的资源，那个资源是一个基础，有 了本土的资源那的专业市场要形成基本的规模它还会招来外来的商 业资源形成规模效应，所以那是一个前提。第二个就是说我们开发 专业市场，我们选择开发市场我们当时怎么来考虑回收的现金，因 为我们的专业市场规模都非常大，我们最早的一个项目的专业市场 在山东，那么整个规模是 97 万平米，我们选择了一个郊外的地方做 了 97 万平米，那么大的投资我们是怎么来解决我们的现金流？那个 时候有一个比较关键的问题，那么当时我们就考虑到以前的专业市 场它因为没有产权，我们当时考虑到要以产权式的商铺作为一个主 要的方向。因为我们在那样的金融环境下我们没法来解决通过金融 社会来解决现金流的问题，那么我们只要通过商铺解决，所以我们 在通过销售商品在解决现金的问题的时候，我们对我们的购买人有 一个严格的限制，就是说我们在我们销售商铺的时候，确定的是什 么呢？确定的是不是一般意义上的消费投资人，而是必须是我们那 个专业市场的机遇者，就是我不把我们的商业的单位，副业的单位 卖给不进来经营的，那是我们作为我们保证商业物业的就是市场起 来的一个前提。 因为他们在经营户本身就是投资人，购买了商铺以后，他拥有一个 比较大的投资人，他就有一个稳定的发展的心态，他对于一个整个 市场的运作有一个辅助的作用，另外它本身是金融这个行业的，那 在考虑这个商铺他购买的时候他有自己的打算计划，也有一个基本 的价值判断，那个商铺的价格我能不能买，我买下来之后呢？我能 不能保证我的回收，保证我的盈利。那么他们那个问题解决之后， 就不会出现最后经营不下去找发展商退铺的问题，那么我想我们把 这几点问题想通了以后，我们的项目完成的 10 多个项目看，应该按 照这个思路目前为止是比较成功的，当然里面也有一些问题，但是 从整体项目的整体效果来看是非常成功的。 2005-7-9|15:55:41 喻言 那么我说了我们在做专业市场的整个过程当中，刚才我讲了 就是通过那种产品的定位，方向的定位我们实际上就解决了一个什 么问题呢？就是解决一个渠道，单一产品我们通过金融机构融资的 问题，也是解决了我们的投资人的对投资预期值过高，回报之后反 悔的这种问题。慢慢我们注意到商业专业市场的价值判断那么我们 有一些基本的经验，就是说一般来讲，作为一个专业市场它的专业 产品也就是说我们以建材为例，比如陶瓷，瓷砖，他有一个行业的 平均利润，那么你本土的商家他有一个他经营几年以后有一个相对 稳定的销售一个市场份额。然后他有几年的销售之后呢，他有一定 的资金和市场的前提，我们对哪些数据的搜集，就可以判断我们给 他提供一个什么成本的利润，那是一个前提，就是说我们对这个判 断，那个地段他以城市的中心是 50 块钱，我们销售的他的按揭一定 要低于他的一个价值，才不会给他的商家造成他资金上的压力，削 弱他的竞争，这个是我们一个基本的公式。我们要从一个商业的基 本成本，来考虑我们的副业成本，那个副业成本就决定了我们在什 么样的地段，一个是决定地段的因素。第二个就是说那种业态的商 业的他要考虑依据的交通，他要考虑比较好的交通，那个交通和我 们传统市场的交通还不一样，因为现在的专业市场他逐渐是要把物 流货物流转他要通过第三方物流来解决，实际上往第三方物流来过 渡。我们要考虑的交通条件，实际上更重要的是考虑的就是人流的 交通条件。 那么就是交通条件和周边的问题和我们对成本的考虑，应该是我们 选择全职专业市场开发的三个基本要素，当然前提就是商业资源， 如果没有商业资源那么具体的那个选址也是不成立的。 那么我们在专业市场另外一个体会就是说我们对它的专业市场成功 的优势