2013年10月西安市房地产市场月报_33页_调查研究报告

2013 上海策源置业顾问有限公司西安分公司 撰写人：刘屁屁 2013-11-14 10 月西安市房地产市场月报 目 录 第一部分 全国房地产市场概况 4 一、全国房地产市场政策分析 4 1、全国房地产市场政策信息汇总 4 2、全国房地产政策分析 .8 二、全国房地产市场概况 13 1、全国房地产市场价格概况 .13 2、全国房地产市场去化分析 .13 三、全国房地产预测与展望 14 1、全国房地产政策展望 .14 2、全国房地产市场展望 .15 第二部分 西安房地产市场概况 15 一、 西安市热点新闻 15 二、西安土地市场概况 17 1、2013 年 10 月西安土地招拍挂信息汇总 .17 2、西安市土地市场分析 .20 三、 西安商品房市场 24 1、 西安市商品房市场概况 24 2、 2013 年 10 月西安市商品房市场龙虎榜 .26 四、 西安市住宅市场 27 1、西安市住宅市场概况 .27 2、 西安市分片区住宅市场 30 3、2013 年 10 月西安市住宅市场龙虎榜 .31 第三部分 未来西安市房地产预测 32 一、2013 年 11 月西安新开盘楼盘预测 .32 二、 后市未来走势预测 32 第一部分 全国房地产市场概况 一、全国房地产市场政策分析 1、全国房地产市场政策信息汇总 2013 年 10 月全国房地产政策重要事件 日期 重要事件 关键内容 10.1 天津市国土房管局、市民政局联 合印发天津市限价商品住房申 请审核有关问题的通知 曾取得限价商品住房购买资格证明但在有效期内未购 买限价商品住房的群众，将可再申请一次限价商品住 房。 10.11 深圳市召开全市房地产宏观调控 领导小组联席会议，部署下一步 房地产调控工作，并提出稳定房 价八项措施（“深八条”） 深圳稳定房价八项措施： 一、继续严格执行住房限购、限贷政策； 二、确保今年普通住房用地供应在以往 5 年平均供地 量的基础上增加 20%以上，四季度还要供应约 60 公 顷住宅用地； 三、加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧 研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率； 四、继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企 业理性定价； 五、加大安居型商品房和保障性住房供应的力度，确 保 2013 年度保障性安居工程建设任务顺利完成； 六、加强土地增值税清算工作的力度，适度提高土地 增值税预征率，做好清算工作； 七、加强市场信息披露和监测工作，做好市场预期管 理； 八、加强住房政策研究，加快构建符合深圳实际的房 地产调控长效机制。 10.11 住建部公布保障房安居工程完成情况 2013 年，全国计划新开工城镇保障性安居工程 630 万套，基本建成 470 万套。截至 9 月底，已开工 620 万套，基本建成 410 万套，分别达到年度目标任务的 98%和 87%，共完成投资 8200 亿元。 10.11 合肥市政府发布合肥市商品房预售资金监督管理暂行办法 将商品房预售监管的范围扩大到包括住宅、商 业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的 地下空间等房屋在内的所有商品房。开发商进 行商品房预售时，应当向监管部门申请预售许 可，并取得商品房预售许可证。 未取得商品房预售许可证的，一律不得进 行商品房预售或者“变相预售”。 10.14 天津市规划局发布天津市住房建设规划(2011-2015 年) 预计全市住房建设总建设量约为 9500 万-12000 万平方米，年均开工建设量约为 1900 万-2400 万平方米，将重点建设蓟县、宝坻、京津、武 清、宁河、静海和团泊七座新城。 到 2015 年，滨海新区逐步形成多中心、多组团、 网络化城市区域的布局模式。规划建设四个新 城组团，分别为中新天津生态城、滨海欣嘉园、 中部新城和轻纺生活区；改造提升三个老城区， 分别为汉沽城区、塘沽城区和大港城区。 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和 保障性住房的土地供应，商品住房中单套建 筑面积控制在 90 平方米以下的住房占 70%以上， 优先发展中小套型、中低价位普通商品住房， 满足中等收入阶层自住型住房需求。 10.16 国土部公布前三季度土地供应数据 前三季度全国住宅用地供应 9.17 万公顷，同比 增加 28.4%，其中商品住宅用地供应 7.13 万公 顷，同比增加 37.3%，超过近五年同期均值。 要求各地根据市场的情况着力“稳供应”，增 加住房有效供给，对房价持续上涨的城市，更 要加大工作力度，实现住宅用地供应量增加。 一线城市前三季度住宅用地供应量已接近或超 出过去 5 年平均水平，四季度还将继续增加土 地供应。 10.16 中国人民银行答记者问 当前中国银行体系总体流动性较为充裕，各商 业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停 贷政策。 由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较 快，9 月以来，一些中小型银行在贷款结构方面 有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发 放时间有不同程度的延长。 央行将继续贯彻落实好差别化住房信贷政策， 积极支持保障性安居工程、中小套型普通商品 住房建设和居民家庭首套自住购房需求，促进 房地产市场持续稳定健康发展。 10.17 成都市城乡房产管理局 将向符合条件的困难家庭配租 1373 套廉租房，配租 申请时间共计一个月（2013 年 10 月 14 日至 11 月 14 日）。 10.18 国家统计局公布 2013 年 1-9 月份全国房地产开发和销售情况 2013 年 1-9 月，全国房地产开发投资 61120 亿 元，同比名义增长 19.7%(扣除价格因素实际增 长 19.7%)，增速比 1-8 月份提高 0.4 个百分点。 1-9 月，全国商品房销售面积 84383 万平方米， 同比增长 23.3%；销售额 54028 亿元，增长 33.9%；其中商品住宅销售面积、销售额分别同 比增长 23.9%、34.5%。 9 月，房地产开发景气指数为 97.25，比上月回 落 0.04 点。 10.21 安徽省政府办公厅下发安徽省绿色建筑行动实施方案 积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或 “菜单式”装修，促进个性化装修和产业化装修相统 一。 10.22 统计局发布 2013 年 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况 9 月份，全国 70 个大中城市新建商品住宅价格环比 上涨的城市有 65 个，比 8 月份减少了 1 个；同比上 涨的城市有 69 个，与 8 月份相同。 10.22 国土资源部公布 2013 年前三季度国土资源有关统计数据 前三季度，全国国有建设用地供应 45.9 万公顷， 同比小幅增长 4.4%。房地产用地供应量增加明 显，累计供应 13.6 万公顷，住房和商品住房用 地供应均大幅高于近 5 年住房用地同期供应量， 保障性安居工程用地落实进度顺利。 主要监测城市地价总体水平持续小幅上涨。 10.22 广东省国土资源厅召开全省房地产用地管理和调控工作座谈会 全省各地要以过去 5 年实际供地平均量为标准， 保证住宅用地供应量显著增加，保持土地市场 供应总体稳定。广州、深圳等一线城市年底必 须实现 10%至 30%的增幅，部分城市还要加大保 障性安居工程用地落实力度。 各地要建立大企业、大地块清单并进行公示， 加快盘活闲置土地，促进土地有效利用。 各地坚持市场形成地价机制，但应消除炒作， 消除地价异常信号，确保未来半年内不再出现 新“地王”。 10.22 北京市建委发布关于加快中低 价位自住型改善型商品住房建设 的意见 按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制” 的总体思路，年底前全市完成不低于 2 万套自 住型商品住房供地。 自住型商品住房套型建筑面积以 90 平方米以下 为主，最大套型建筑面积不得超过 140 平方米； 销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商 品住房价格低 30%左右确定。 自住型商品住房原则上 5 年内不得转让。取得 房屋所有权证 5 年以后转让的，按照同地段商 品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差 价的 30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型 商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住 房。 10.22 住房和城乡建设部公布国家住 宅产业现代化综合试点城市(区) 发展规划及评价标准(讨论稿) 住宅产业化近期发展目标为：到 2015 年，在全 国培育 20 个左右试点城市(区)，其中，东部地 区发展 10 个左右，中西部各发展 5 个。 初步意向申报综的城市（区）共有 17 座，包括 北京、上海、青岛、厦门、潍坊、烟台、聊城、 南通、南京市江宁区、常州市武进区、吉林、 芜湖、黄石、齐齐哈尔、乌海、乌兰察布、广 安。 住宅产业化重点任务包括：1）因地制宜，培育 各具特色且辐射能力强的试点城市；2）以新型 建筑工业化为核心，促进传统建造方式变革； 3）以成品住宅为基础，促进住宅质量和性能提 高；4）以保障性住房为载体，积极推广产业化 成套技术；5）加强研究，促进技术提升和标准 完善；6）以龙头企业为依托，着力培育住宅产 业集群；7）利用信息技术，逐步建立教材质量 终身责任跟踪机制。 10.23 财政部、国家税务总局日前联合发布通知，明确营业税政策问题 对个人销售自建自用住房，免征营业税。对企业、行 政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入， 免征营业税。 10.29 中共十八届三中全会确定召开时间 备受瞩目的十八届三中全会将于 2013 年 9 月 9 日至12 日在北京举行。 10.29 中共中央政治局就加快推进住房 保障体系和供应体系建设进行第 十次集体学习，习近平主席发表 重要讲话 习主席指出： 我国目前存在着住房困难家庭的基本需求尚未根 本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理 不平衡等问题。 从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供 基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系。 要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地 供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性 住房用地。要完善财政政策，适当加大财政性资金对 保障性住房建设投入力度。要综合运用政策措施，吸 引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。要 积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营 管理的体制机制，形成各方共同参与局面。 2、全国房地产政策分析 策源观点一：中央发声推进住房保障和供应体系建设，热点城市出台举措平抑 市场预期 最高领导人强调保障住有所居，加快供应体系建设。10 月 29 日下午，中共中央政治局就加快推进住 房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，只有坚持市 场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，政府必须为困难群众提供基本住房 保障。“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供 应体系”。习近平同志此番讲话表明，新一届政府仍在密切关注房地产市场变化，调控的总体基调并未改 变。但在未来市场发展的过程中，将更多的话语权交予市场，由市场调节供需结构，将居民的住房需求进 一步差异化；与此同时，对于确实存在住房困难的居民，由政府做好充分保障。 通过市场化手段加大供应是首要任务。2010 年以来，我国住宅用地供应量较此前呈现大幅提升， 2010-2012 年的年均供应面积由此前的 6.5 万公顷迅速提高至 11.7 万公顷，2012 年末全国商品住宅的竣 工面积也达到了 7.9 亿平米。但与同期商品住宅 9.8 亿平米的销售面积相比，土地、房屋的供应似乎仍显 不足。为充分满足居民与日俱增的住房需求，加大、加快供应是最需解决的第一个任务。 热点城市出台举措平抑房价上涨预期。进入第四季度，一二线热点城市仍然面临较大的房价上涨压力。 国家统计局 70 个大中城市新建商品住宅价格指数数据显示， 北京、上海、南京等热点城市自 2012 年下半 年以来呈现连续的环比上涨，2013 年 9 月一线城市同比涨幅全部超过 20%，杭州、重庆等二线城市涨幅也 接近 10%，涨幅明显高于全国其他城市水平。 在此背景下，深圳组织召开房地产宏观调控领导小组联席会议，并在会上提出下一阶段调控工作的要 求，提出从多渠道增加住房供给、加强闲置土地管理、加强经济适用房和公共租赁房建设等八个方面，进 一步加强对房地产市场的引导和调控（业界称为“深八条”）。其中“加强差别化信贷政策执行力度，抓 紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”最受市场关注。这意味着继北京之后，又一一线城市有望 提高二套房房贷首付和利率。此外，针对新一届中央政府着力构建长效机制的主要调控方向，深八条中也 明确提出“加强住房政策研究，加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制”。 10 月 22 日，在统计局公布 9 月 70 大中城市新建商品住宅价格的第二天，北京住建委颁布“京七条”， 通过补充市场供应的思路来平抑房价，提出“2013 年底前全市要完成不低于 2 万套自住型商品住房供地； 且自住型商品住房套型建筑面积以 90 平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过 140 平方米”等一系 列详细举措。由于政策规定“自住型商品住宅”将比周边的商品房价格低三成，其必然会对周边的房价产 生拉低的作用，而其在商品房市场占比的逐渐提高，也必然会对整体房价产生抑制过快上涨的作用，因而 目前其他房价过快上涨的城市会否效仿推出类似政策值得关注。 此外，10 月 14 日天津发布的天津市住房建设规划(2011-2015 年)中明确提出“优先保证中低价 位、中小套型普通商品住房和保障性住房的土地供应，其年度供应量不应低于居住用地供应总量的 70%。 同时，商品住房中单套建筑面积控制在 90 平方米以下的住房应占 70%以上，优先发展中小套型、中低价位 普通商品住房，满足中等收入阶层自住型住房需求。” 策源观点二：全国土地供应充足，信贷政策维持平稳 1、前三季度土地供应创新高，一线城市继续加量 国土部严格监管土地供应，前三季度全国住宅用地供应创新高。年初“国五条”中明确指出，年内要 加大住宅用地供应。本月，国土资源部发布消息，前三季度全国住宅用地供应 9.17 万公顷，同比增加 28.4%，远超近五年同期均值 6.29 万公顷。其中，商品住宅用地供应 7.13 万公顷，同比增加 37.3%，也超 过了近五年同期均值。 一线城市住宅用地供应量已接近或超出过去 5 年平均水平，四季度将继续增加土地供应。今年前三季 度，北京推出住宅用地 835 公顷，同比增加 128%；上海 789 公顷，同比增加 37.7%；广州 526 公顷，同比 增加 229%；深圳 115 公顷，接近前 5 年年均 138 公顷的供应量。根据中国指数研究院监测数据显示，北京、 上海前三季度住宅用地供应已超过去年全年供应水平。 自从 9 月底国土资源部召开工作座谈会要求“一线城市自今年起，要在过去 5 年平均实际供应量的基 础上连续增加住宅用地供应量”后，各城市纷纷提出了未来具体增加目标。北京市 10 月推出了约 150 公 顷的住宅用地；上海市已制定四季度住宅用地供应项目清单，预计全年供应量较 5 年年平均供应量增加 20%左 右；广州市目前仍有 238 公顷住宅用地可在今年底或明年初供应；深圳市第四季度至少还要供应 63 公顷。 可见，在 2013 年的最后一个季度，一线城市仍会着力于“稳供应”，以切实有效地增加住房有效供给， 加快供应速度，从而稳定市场预期。 2、部分地区个贷、公积金贷款收紧，央行称坚持差别化住房信贷政策 央行称将继续坚持差别化住房信贷政策。据媒体报道，热点城市多家银行出现停贷现象。对此，中国 人民银行在 10 月 16 日答记者问表示当前中国银行体系流动性供应总体较为充裕，各商业银行并未出台明 确的个人房地产按揭贷款停贷政策。 根据中国人民银行数据显示，今年 9 月末，房地产贷款余额为 14.17 万亿元，同比增长 19%，增速较 上季末高 0.9 个百分点。其中，个人购房贷款余额为 9.47 万亿元，同比增长 21.2%，增速较上季末扩大 0.1 个百分点。从新增住房贷款来看，三季度新增住房贷款占房地产贷款比重较上月下降 16 个百分点。同时， 三季度新增个人住房贷款量为今年以来最低值，共新增 4072 亿元，环比下降 18%，但同比仍增加 24%，处 于近几年较高位。 央行发言人指出，由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9 月以来，一些中小型银行在贷 款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。值得注意的是，前三 季度商业银行新增的个人住房贷款中，首次购房贷款占比达到 76.5%，也就是说，超过了四分之三的个人 住房贷款是首次购房贷款，充分保障了自住型合理购房需求。另一方面，今年保障性住房开发性贷款继续 快速增长。9 月末，全国保障性住房开发贷款余额 6863 亿元，同比增长 31.3%，增速比住房开发贷款增速 高 16.8%；余额占全部住房开发贷款的 26.9%，比 2009 年末提高了 22%。因此，即使受市场影响，银行信 贷略有收紧，但央行继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需 求，不断加大建设中小套型普通商品住房和保障性安居工程的政策方向将不会改变。 部分城市公积金运行压力较大。随着全国各大城市住宅成交量和成交金额的不断攀升，多地公积金归 集额增速不敌贷款增速，致使公积金存贷倒挂，部分城市已突破了 75%的警戒线。面对此问题，多地已出 台举措应对公积金余额吃紧的局面，例如调整公积金缴存基数，提高公积金缴存上限，降低贷款上限；采 用公积金“公转商”贴息贷款方式；实行“轮候制”等等。 2013 年前三季度各地公积金贷款发放情况 城市 公积金贷款（亿元） 贷款发放力度 上海 487.42 同比增长 67.67% 青岛 52.9 完成全年贷款发放计划的 84% 郑州 19 是去年同期的两倍 温州 33.5 超过 2012 年全年公积金贷款总额 宁波 57.8 同比上年同期增幅 211.25% 福州 25 同比增长 238%，完成年计划的 78% 成都 101 创历年新高 3、天津等沿海地区瞄准自贸区，促区域经济及房地产市场发展 天津滨海新区完成自贸区申报文件。天津滨海新区区长宗国英近日表示，目前滨海新区已完成所有申 报自贸区的文件，获批的希望很大。这是天津方面首次披露天津自贸区申报进展。天津滨海自贸区主要区 域由塘沽区、汉沽区、大港区 3 个行政区和开发区、保税区、天津港 3 个功能区组成，规划面积 2270 平 方公里，是目前上海自贸区面积的近 80 倍。在上海自贸区获批后，包括广东、厦门、青岛、浙江等地都 有意申请成为下一个自贸区。此前就有消息称，广东申请建立粤港澳自贸区方案已上报国务院，国家相关 部门正在横琴、前海、南沙进行调研，上述三地均有望纳入粤港澳自贸区范围。 自贸区助推区域经济一体化，房地产市场发展空间巨大。自贸区的获批获得的不仅是贸易领域的机会， 对于房地产业发展的更是强有力的推动作用。就房地产投资方面而言，以上海为例，自贸区的政策利好因 素将有效刺激周边地区的房地产投资，尤其是产业投资。一方面物流、贸易、金融等大型企业的入驻，将 会催生出大量工业用地、产业用地的投资需求。另一方面，企业的入驻必将带来大批人口的迁入，从而拉 动商业、办公以及住宅方面的投资需求，引发新一轮消费热点。另外，自贸区开放的金融政策利于改善房 地产企业的融资环境、拓宽融资渠道及降低融资成本，从而加速其融资步伐。就房地产市场而言，随着多 种类型的公司进驻自贸区，区内商办物业将会升级为容积率和价值率更高的研发办公楼及商业楼宇，带动 整个商办物业量价的大幅上升。同时企业入驻将会吸引相关从业人员大量落户，大量的人口需求推动区内 相关配套设施等日趋成熟。因此长期来看，自贸区的发展将助推区域经济一体化的发展及提升，房地产市 场发展空间巨大。 二、全国房地产市场概况 1、全国房地产市场价格概况 2013 年 10 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10685 元/平方米，环比 9 月上涨 1.24%，自 2012 年 6 月以来连续第 17 个月环比上涨，涨幅比上月扩大 0.17 个百分点，其中 75 个城市环比上涨，24 个城市环比下跌，1 个城市与上月持平。在一线与重点城市价格增长稳健的带动下，策源预判，四季度房 价还将继续攀升，但增速放缓。但三四线城市由于供大于需，涨势乏力。 2、全国房地产市场去化分析 随着传统销售旺季的到来， “金九”成色相对充足，政策面宽松，市场预期较为乐观、流动性相对中 性，我们认为，四季度整体销售动力充沛， 但考虑上半年需求提前透支与基数效应，四季度销售面积涨 幅大幅上升的概率较小，考虑需求与区域经济的支撑，我们维持对一线城市的一贯看好，对二三线重点城 市销售也持较为乐观态度。而全国商品房屋待售面积整体依旧处于历史高位，但销售“旺季”的到来，使 得全国去库存速度的进一步加快。其中，一线城市 8 月销售竣工比为 1.34，与 7 月相比增长 5%，三四线 城市涨幅相对微低，为 4%，不同城市间的去库存速度差异将在 9-10 月继续拉开差距。 三、全国房地产预测与展望 1、全国房地产政策展望 策源观点：三中全会深化改革，保障与市场的双轨制逐渐明确，长效机制将有 突破 中央层面政策趋稳，地方政府或将进一步出台举措。从日前习主席讲话内容来看，虽然新一届政府执 政后并未出台直指房地产的相关调控政策，但中央仍在密切关注市场变化。在宏观环境复杂的局面下，短 期内全国层面的调控政策环境将保持平稳。但在年度房价控制目标的压力之下，以一线城市为代表的热点 城市出台新举措的可能性较大，或将通过调整房屋供应结构、推迟供需入市节奏等手段抑制房价进一步上 涨。 三中全会召开在即，长效机制有望浮出水面。此前的数轮调控大多采取短期行政手段抑制需求释放， 随之而来的往往是需求积累后的市场报复性反弹。此次习近平同志讲话中重点强调增加供应，提出“构建 以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。预示着在加大供应、保证发展 的同时，建立保障与市场双规并存的住房供应体系，这将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。 作为新一届政府确定经济工作方向的重要会议，将于 11 月 9-12 日召开的十八届三中全会备受关注。 纵观历史，改革开放以来，历届党的三中全会都承担着经济发展和深化经济体制改革的重大使命。我们认 为，10 月 29 日习近平主席的一番讲话，与三中全会后有望出台的 新型城镇化战略、户籍制度改革、土地 制度改革、财税制度改革等多项内容密切相关，包括房产税在内的多项长效机制有望在此次会议后建立。 供需双向调节，促进市场回归理性。短期来看，由于宏观经济弱复苏，货币政策和房地产调控总体趋 稳，企业推盘、购房者预期、信贷投放等促进市场量价向好的因素仍在持续，全国整体市场量价表现将维 持较高景气；在北京等新近出台收紧政策的城市，市场将较此前趋于平稳。但需要注意的是，随着房产税 等相关长效机制的突破，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着供应进一步上升，经济好转 后信贷趋于平稳，今年以来持续释放的需求也要时间再次累计，市场供需关系更趋良性，明后年的市场将 逐渐回归理性，企业不应盲目乐观。 2、全国房地产市场展望 策源观点：销售市场信心逐渐加强，投资动工意向逐步恢复 2013 年商品房销售市场一直维持着稳健的销售步伐，在 3 月需求集中释放遭遇政策调整，但依旧处 于稳健区间，7-8 月的传统销售淡季使得涨幅放缓，但随着业界所谓“金九银十”期的到来，整体销售行 情提振，其中，一线与重点城市表现更佳，三四线城市在基数效应作用下亦有较大涨幅。考虑目前全国土 地市场批售比尚处稳定区间、预售证制度使得房价短期内大幅上涨概率较低、房地产投资和新开工涨幅有 限、土地市场主要由于一线与重点城市带动等原因，我们判断，短期内整体调控再加码可能性较小。 第二部分 西安房地产市场概况 一、 西安市热点新闻 2013 年 10 月西安热点新闻一览 时间 主题 内容 10.8 我市推进土地节约集约利用， 商住用地单宗出让不超 300 亩 为优化土地利用结构，提高土地利用效益，市政府 日前下发关于进一步推进土地节约集约利用的通知， 明确规定商品住宅项目严格执行单宗宗地出让面积在我 市九区范围内不超过 300 亩、四县范围内不超过 105 亩 的用地标准。 10.11 西安民生拟以 5 亿元购买兴正元 32.41%的股权 公司兴正元与西安民生的同业竞争问题,计划逐步将 兴正元注入西安民生。本次西安民生拟以 5 亿元购买大 股东海航商业持有的兴正元 32.41%的股权。 10.15 西安浐灞区 2 宗地底价成交，总额约 1.63 亿元 据西安市国土资源交易网显示，共有 2 宗地块成交， 总成交额约 1.63 亿元，这两宗地均位于浐灞区，均以低 价成交。 10.18 北站综合交通枢纽明年开建， 城西现代交通枢纽选址后围 寨村 运营 19 年的城东客运站客运业务将正式停止，线路 调整后，旅客需到纺织城客运站或城北客运站乘车。我 市计划建设的四大交通枢纽目前稳步推进，城东交通枢 纽将于 19 日开通运营，西安北站综合交通枢纽将于明年 开建，同时城西现代交通枢纽中心已经选址到三桥后围 寨村。 10.18 大西安建设交通先行，2017年西咸或实现地铁连接 咸阳市市长卫华在今天举行的“一市一策”系列新 闻发布会上说，北客站至机场轨道交通及地铁 1 号线延 伸段等项目的前期准备工作正在推进，地铁延伸线预计 能在 2017 年左右建成。 10.18 西安公布 196 个城中村和 42个棚户区改造项目名单 西安市城改办向社会公布全市 196 个城中村和 42 个 棚户区改造项目名单和治污减霾举报电话，在全市改造 工地实现“零容忍、零污染”，还群众一片蓝天。 10.19 关于开展房地产市场秩序专项整治的公告 为切实加强房地产市场监管，坚决制止和查处违法 销售行为，规范房地产市场秩序，维护群众合法权益， 根据中华人民共和国城市房地产管理法、商品房 销售管理办法、住房和城乡建设部关于加强房地产 经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知(建房 201168 号)等法律政策规定，现将整治规范房地产市 场秩序有关事项公告如下： 一、整治范围：西安市城市规划区内所有房地产开发项 目。 二、整治内容：1.未取得商品房预售许可证，直接 或采取发放 VIP 卡、内部认购、交纳诚意金等形式变相 预售商品房。2.未经备案从事房地产经纪业务、代理销 售不符合销售条件商品房。3.未取得预售许可，擅自发 布商品房预售广告。4.其他违反房地产市场管理法律法 规的行为。 三、对在专项整治中发现的违法违规行为，依法严肃查 处。凡拒不改正违法违规行为的，依法从严从重予以行 政处罚。 四、欢迎广大群众对房地产市场存在的违法违规行为积 极投诉举报。 10.21 房管局在全市开展房地产市场秩序专项整治活动 为进一步规范我市房地产市场秩序，严厉打击“无 证售房”等违法违规行为。从 10 月 21 日起，市房管局 集中利用 3 个月时间，在全市开展房地产市场秩序专项 整治活动，对全市房地产开发项目进行拉网式检查，对 存在违法违规行为的开发企业和房地产中介机构将予以 严肃处理。 10.23 土门地区综合改造战略规划 公布，未来土门将打造成西 安中央活力区 土门已经成为西安核心功能区中的最后一块拼图。 10 月 23 日，西安土门地区综合改造战略规划发布暨重 点项目推介会召开，土门地区综合改造战略规划正式对 外公布，未来土门将打造成国际西安中央活力区。会上， 土门地区综合改造标志形象也首次公布。 10.28 陕西进一步规范商品房交易 秩序，五证原件须在售楼现 场展示 省住建厅发出通知，要求各地进一步规范商品房交 易秩序，切实维护购房者合法权益。对未达到相关条件 的开发项目，严禁办理商品房预售许可证，审批通 过的商品房预售项目(楼栋)应在 24 小时内对外公布。 10.28 西安地铁四号线年底全线开工，2017 年建成通车 未来我市将尽快启动新一轮地铁建设规划，2015 年 底西安三号线通车，地铁四号线 2013 年年底全线开工建 设，2017 年建成通车。地铁五号线一期、六号线一期和 临潼市域轨道交通线 2014 年上半年全面开工建设，2018 年建成通车。 到 2018 年建成 7 条约 200 公里地铁运营线路，主城 区地铁网络基本形成，日均客运量达到 300 万人次左右， 地铁在公共交通客运中将占主导地位，全市交通拥堵状 况明显改观，缓堵保畅工作取得重大成果。 10.31 陕西省出台 7 项措施规范商 品房交易，未获预售证不得 发布销售广告 日前，省住建厅出台加强商品房预售、广告、展会 准入、合同、中介、收费管理、规范交易程序等 7 项措 施，进一步加强商品房销售管理，规范全省商品房交易 秩序，切实维护购房者合法权益。 二、西安土地市场概况 1、2013 年 10 月西安土地招拍挂信息汇总 2013 年 10 月西安土地招拍挂信息 起始时 间 地块编号 规划用途 地块四至范围 土地总 面积 规划建 筑面积 是否 成交 备注 10.8 HX19-（7） -3 其他普通商品 住房用地 余沣路西侧，东至余沣路， 西至四岔沟，南至陕西千 层浪房地产开发有限公司， 北至陕西千层浪房地产开 发有限公司 30754 36905 已成 交 竞得方：陕西 千层浪房地产 开发有限公司 10.8 BL9-3-106-6 其他普通商品 住房用地 碑林区体育馆东路 36 号 12051 42902 未成 交 10.8 GXII-(8)-21-1 其他商服用地 高新区太白南路以东、电 子三路以北 23519 117597 已成 交 竞得方：中国 电子科技集团 公司第三十九 研究所 10.8 GXIII-(5)-19-2 其他商服用地 高新区丈八六路以东、电 子城街道办事处北沈家桥 村民委员会以南、西安沣 峰房地产开发有限公司以 西 8686 13029 已成 交 竞得方：西安 世纪澳都商务 服务有限公司 10.8 QJ10-7-31 其他普通商品 住房用地 西安曲江大明宫遗址区凤 城四路以南、西安珠江投 资公司以北 45761 160162 已成 交 竞得方：嘉智 控股有限公司 10.8 YT1-6-21-1 其他普通商品 住房用地 雁塔区团结南路以东、昆 明路以南 11097 75906 未成 交 10.8 YT4-19-26-9 其他普通商品 住房用地 雁塔区西姜村北，东临代 征路、潘家村，南邻西姜 村，西邻西安市农业技术 推广中心，北临代征路 3611 18011 已成 交 竞得方：西安 致中置业有限 责任公司 10.8 BL9-3-106-5、6 其他商服用地 碑林区体育馆东路 36 号 22734 已成 交 竞得方：陕西 金泰恒业房地 产有限公司 10.8 GL2-（27） -18-5 其他普通商品 住房用地 泾河工业园（南区）泾渭 东路延伸段（泾渭三角洲） 6894 20681 已成 交 竞得方：西安 香江环球投资 发展有限公司 10.8 GL2-（27） -17 其他普通商品 住房用地 泾河工业园（南区）泾渭 东路延伸段（泾渭三角洲） 31684 95052 已成 交 竞得方：西安 香江环球投资 发展有限公司 10.8 GL2-（27） -18-4 其他普通商品 住房用地 泾河工业园（南区）泾渭 东路延伸段（泾渭三角洲） 8768 26303 已成 交 竞得方：西安 香江环球投资 发展有限公司 10.8 GL2-（27） -14-1 其他普通商品 住房用地 泾河工业园（南区）泾渭 东路延伸段（泾渭三角洲） 33527 100581 已成 交 竞得方：西安 香江环球投资 发展有限公司 10.8 GL2-（27） -142 其他普通商品 住房用地 泾河工业园（南区）泾渭 东路延伸段（泾渭三角洲） 13948 41843 已成 交 竞得方：西安 香江环球投资 发展有限公司 10.9 JK1-2-134-1 工业用地 西安经济技术开发区草滩 九路东侧，尚苑路南侧 127913 127913 未成 交 10.14 2013-40 号 风景名胜设施 用地 秦岭北麓坡脚的闻仙大道 以北、东关峪河以西 45471 22735 未成 交 10.14 2013-41 号 风景名胜设施 用地 秦岭北麓坡脚的闻仙大道 以南、东关峪河以西 24634 12317 未成 交 10.14 610126003102GB00002 其他普通商品 住房用地 泾河工业园（北区）桑军 大道东侧 57988 144971 已成 交 竞得方：陕西 省路易实业有 限公司 10.14 CB6-2-2204 商服和二类居 住用地 新城区幸福南路 1 号 7408 73340 已成 交 竞得方：陕西 广商实业有限 公司 10.16 HX1-（8）- 100 其他商服用地 甘亭镇 3193 5428 已成 交 竞得方：陕西 省万怡工贸有 限公司 10.21 BQ2-19-62 其他普通商品 住房用地 纺织城综合发展区柳雪路 以西、柳烟路以东、柳新 路以南、储备地以北 45451 159077 已成 交 竞得方：新兴 方舟（西安） 房地产开发有 限公司 10.21 GXIII- （22）- 4，GXIII- （22）-5 其他商服用地 高新区科技五路以南、经三十二路以东 19630 88333 已成 交 竞得方：西安 瑞房企业管理 有限公司 10.21 LH8-2-30 其他普通商品 住房用地 大兴新区大庆路 15 号，西 安物资集团有限责任公司 以南、以东，大庆路以北， 西安迪普物业有限公司以 西 4677 30025 已成 交 竞得方：陕西 融元通房地产 开发有限公司 10.21 GXIII-(22)-6 其他商服用地 高新区科技六路以北、西 三环以西 8772 9649 已成 交 竞得方：西安 瑞房企业管理 有限公司 10.21 CB1-2-123 其他商服用地 西安浐灞生态区浐河东路 以东、金桥二路以南 16667 58334 已成 交 竞得方：中国 石油化工股份 有限公司陕西 石油分公司 10.21 BQ2-19-60 其他普通商品 住房用地 纺织城综合发展区柳雪路 以西、柳烟路以东、储备 地以南、柳新路以北 49374 128373 已成 交 竞得方：新兴 方舟（西安） 房地产开发有 限公司 10.29 YL2-1-68 其他普通商品 住房用地 阎良区荆山开发区管委会， 荆航三路以西，荆航大街 以东，航博南路以北，航 博大道以南 38351 61361 未成 交 10.29 YL2-1-70 其他普通商品 住房用地 阎良区荆山开发区管委会， 荆航大街以东，荆航四路 以西，泾惠一支渠以南， 航空城大道以北 76977 123163 未成 交 10.29 YL2-1-69 其他普通商品 住房用地 阎良区荆山开发区管委会， 荆航三路以东，荆航四路 以西，航博大道以南，航 博南路以北 38681 98637 未成 交 2、西安市土地市场分析 西安市土地市场概况 2013 年 10 月，西安土地供应量达 2012 年以来峰值，成交量环比上涨，同比仍显低迷。本月供应面： 受沣东新城大面积工业地块挂牌拉动，本月土地供应量大幅上升，此外经开区及长安区土地供应市场表现 也较为活跃。本月成交面：本月成交量环比有 4 成以上上涨，同比去年同期则有 7 成以上下跌幅度，土地 成交整体呈现低位走高态势。本月楼面价：受户县、高陵等郊县低价地块成交影响，本月楼面价同环比跌 幅在 3 成左右。 西安市土地供应市场 2013 年 10 月西安土地挂牌出让共计 45 宗，宗数相比上月增加 28 宗，供应面积 272.54 万方，环比上 涨 5.45 倍，同比上涨 41.11%，本月西安土地市场集中放量，供应量达到 2012 年以来最高峰，市场表现十 分活跃。从供应土地用途来看，本月工业类用地供应量最为显著，供应量达 169.61 万方，占比 62.23%， 是拉高本月土地供应的重要推动力。从地块供应区位来看，沣东新城、经开区及长安区地块供应量较大， 这表现出西安城市骨架正在不断扩大，后期随着产业及人口不断聚集，城市发展或进快车道。 策源观点一：经开、城西工业用地供应显著 从 10 月土地供应区域来看：经开区本月共有 20 宗地挂牌，占比为 44%，以小地块工业用地为主。城 西区本月共有 8 宗地块挂牌，占比 17.78%，其中以工业用地为主。此外长安区本月共有 5 宗地挂牌，占比 11.11%。 策源观点二：工业用地供应量大 从 10 月供应土地用途来看：本月供应用地分别是工业、科研、商业、住宅及商住四类用地。其中工 业用地供应量最为显著，共有 18 宗土地供应，占比 40%，其中位于沣东新城板块地籍编号 FD1-6-7 地块出 让面积 1194722 平米，占据较大比例。此外商住用地本月出让 11 宗，占比 24.44%，商业用地本月共出让 10 宗，占比 22.22%。 策源观点三：小地块供应宗数占比大，10 万方以上地块供应活跃度高 2013 年 10 月，0-3 万方地块共有 27 宗挂牌，占比达 60%以上，主要以工业、商业及商住两用用地为 主。本月 3-5 万方地块共有 8 宗挂牌，占比为 17.78%，5-8 万方地块本月共有 7 宗挂牌，占比 15.56%，本 月 8-10 万方地块无挂牌。此外本月 10 万方以上地块供应活跃度较高，共挂牌 3 宗，相比上月多 2 宗，其 中一宗工业用地挂牌面积超过 100 万方。 西安市土地成交市场 2013 年 10 月西安土地市场成交量环比量涨价跌，同比量价齐跌，共成交 18 宗，成交面积 47.53 万方， 环比上涨 44.25%，同比下跌 73.18%。环比来看，本年度成交走势基本保持在较为稳定的区间之内;同比来 看，本月土地成交量虽低位走高，但相比去年同期仍有不小差距。本月楼面价 1036.99 元/平米，同环比 均有较大下跌幅度，户县及高陵等郊县土地低价成交是影响本月楼面价走低的主要因素。 西安市土地市场后市预判 策源观点：住宅用地供应有望加大，土地成交或稳中有升 西安 2013 年住宅用地计划供应量为 13052.757 亩，截至目前住宅用地供应量离年度供应目标仍然有 一定差距，因此本年度最后两个月或是住宅类用地集中供应期。 伴随着金九银十接近尾声，房企一方面重视年底楼市销量最后冲刺，另一方面年度总结及未来展望也 备受其重视，届时完成年度销售任务的房企拿地补仓意愿或加强，同时土地成交量也将有所提升，但受楼 市整改及经济大环境维稳预期影响，土地成交整体仍将以稳为主。 三、 西安商品房市场 1、 西安市商品房市场概况 西安市商品房供应市场 2013 年 10 月份，西安市商品房新批售面积为 164.69 万平米，环比下滑 40.67%，同比上升 69.85%。10 月份商品房供应量较“金九”下滑明显，基本维持在今年平均水平，“银十”供应市场表现不 明显，与 9 月集中供量有很大关系。 西安市商品房成交市场 2013 年 10 月，西安市普通住宅共成交 82.58 万平米，环比下滑 7.6%，同比上升 13.37%；成交价格为 6838 元/平米，环比上升 2.11%，同比上升 4%，价格缓慢上升。 附：2013 年 10 月取得预售许可证的项目一览 项目名称 位置 批准时间 可预售楼栋 开发商 金业缇香山 城南西影路与公园南 路交汇处西北 2013-10-10 1#5# 西安金业实业有限公司 揽盛金广厦 浐灞纺渭路北段与柳 烟路交汇处东 2013-10-11 1#2#3# 西安市灞科房地产开发有限公司 锦绣天下 城北东二环北延线与 北三环交汇处 2013-10-12 2#7#8#10#13￥ 陕西省建秦房地产开发有限公司 尚品美地城 高新锦业路西口 2013-10-12 2#3# 陕西吉隆房地产开发有限公司 金泰新理城 高新丈八四路与西户 公路交汇处西 2013-10-12 18# 陕西金泰恒业西城置业有限公司 曲江亮丽家园 曲江新区 2013-10-12 1#2#10#11#12#13# 西安曲江建设集团有限公司 中海城 曲江南三环与芙蓉西 路十字路口东 2013-10-12 5#7# 中海地产（西安）有限公司 大兴九臻 城西大兴东路 18 号 2013-10-12 2#2#3#4#5# 西安秦宝投资有限责任公司 曲江国风世家 城南西影路与公园南 路交汇处东南 2013-10-12 1#2#3#4# 陕西东生置业有限公司 中海紫御华府 曲江新开门北路路西 2013-10- 12/2013-10-21 8#13#31# 中海鼎业（西安）房地产有限公 司 金地湖城大境 曲江西安市南湖畔 2013-10-12 5#6#17#18#22#23# 24#33#34#35# 陕西金地佳和置业有限公司 御溪望城 城西丰庆路 39 号 2013-10-12 1#2# 万洪地产 保利曲江春天里 曲江南三环与雁引公 路交汇处 2013-10-12 1#4# 西安欣荣佳房地产开发有限公司 合能十里锦绣 浐灞东三环与半引路 南端交汇处 2013-10-12 25#26#27# 西安永进合能房地产有限公司 灞业大境 浐灞长乐东路 2013-10-18 13# 西安灞业地产有限公司 白桦林间 经开城市运动公园西 侧 2013-10-21 26# 西安经发地产有限公司 朝阳国际广场 城东长乐西路 166 号 2013-10-21 2# 西安爱家实业有限公司 上东大道 城东东二环矿山路十 字东南角 2013-10-21 2#7# 陕西安得房地产开发有限公司 华清学府城 城东幸福南路与建工 路交汇处 2013-10-21 33# 西安建大科教产业有限责任公司 汇通太古城 开未央路以西，凤城 十一路以北 2013-10-22 7#8# 汇通国基房地产开发有限责任公 司西安分公司 林隐天下 高新信息大道 1 号 2013-10-24 48# 西安国中星置业有限公司 高新水晶卡芭拉 经开凤城八路与渭滨 路十字西北角 2013-10-28 1#2# 西安高新技术产业开发区开发公 司 凤城九号 经开凤城九路和未央 路交汇处东北 2013-10-29 3# 陕西金磐房地产有限公司 普华浅水湾 浐灞灞桥区公园南路 9 号 2013-10-29 22#23# 普华（西安）房地产开发有限公 司 金泰假日花城 高新永阳公园东侧 2013-10-29 47#48# 陕西金泰恒业房地产有限公司 文景九街十坊 经济技术开发区张家 堡广场以东，西临开 元路