2013年广州萝岗区房地产市场分析-

2013 年 广 州 房 地 产 市 场 现 状 政策发展：调控持续进行 政策稳定可期 （ 1） 政 策 发 展 调 控 持 续 进 行 政 策 稳 定 可 期 2013 上半年，“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举，在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届 政府强调经济结构调整，秉持“去行政、重市场”的执政理念，房地产调控长效机制有望稳步建立。然而， 在房产税的扩围开征尚需时日，住房保障工程亟需制度完善的现状之下，“限购”、“限贷”等现行的行 政调控手段短期内不会退出。另一方面，虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高，但李克强总理在 7 月的 讲话中亦强调，应使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业率不滑出“下限”，CPI 不超“上限”， 可见，坚持房地产宏观调控，维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。 （ 2） 土 地 市 场 热 点 城 市 交 投 活 跃 标 杆 房 企 调 整 策 略 2012 年下半年以来，新房市场销售良好，开发商现金流改善，补充土地储备需求增加；同时，融资环境进 一步好转及新一轮调控政策影响小于预期，使得开发商信心回升。在供应量回升的背景下，土地市场自 2012 年下半年起逐渐回暖。2013 年上半年，主要城市土地市场供应加快，成交量随之走出低谷，回复往 年行情。但城市间冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。预期后市政策 仍将保持平稳，2013 年土地市场将维持平稳增长态势。 （ 3） 新 房 市 场 一 二 线 成 交 活 跃 旅 游 地 产 趋 热 上半年全国及主要城市的新建住宅市场总体上延续了 2012 下半年以来的活跃局面。一二线城市的表现整 体优于三四线城市，特别是一线城市，市场存量下降、房价回升，但地方政策也出现收紧迹象，三四线城 市则整体表现平平。相对于销售市场的活跃，全国施工建设未见起色，预期下半年市场整体仍将保持平稳。 （ 4） 二 手 房 市 场 自 住 需 求 充 足 量 价 平 稳 发 展 2013 年，多地楼市开局良好，成交持续活跃，价格加速上涨。为稳定房地产市场，调控新政 “国五条” 应运而生，核心内容包括限购、限贷的升级以及个人所得税从严按照 20%计征。受政策影响， 3 月各地均 出现二手住宅成交集中过户现象，随后二手住宅市场迅速降温，价格涨幅有所趋缓。主要城市的自住和改 善需求较为充足且长期存在，而信贷的松紧程度将直接影响此类需求的释放。由于中央多次表态将继续支 持居民购买首套自住用房，因此预计下半年主要城市二手房市场将有望继续二季度的量价平稳走势。 （ 5） 商 业 地 产 市 场 写 字 楼 租 赁 盘 整 购 物 中 心 租 金 疾 升 相对于住宅市场的活跃表现，商用物业市场上半年波澜不惊。受宏观经济增长放缓影响，甲级写字楼租赁 市场出现盘整。由于一线城市消费水平上升，过去几年中商业地产租金涨幅远超甲级写字楼和住宅。受整 体经济放缓影响，商业地产新开工量增幅明显下降，预期后市平稳发展。 广州市场分析 上半年广州房地产市场的四个热点：1.地王频现，2. 住宅市场量价齐声， 3.写字楼吸纳量激增，4.商铺市场 快时尚品牌扩张明显。 2013 年上半年全国地王频现 一线城市土地市场表现畅旺 四大城市 2013 年上半年土地成交面积 国内知名开发商积极拿地 2013 年上半年开发商积极拿地 住宅楼面地价攀升至历史高位 广州住宅地块楼面地价与住宅均价对比 性质相同邻近地块楼面地价涨约 32.6% 2012 年 -2013 年性质相同、位置相邻的住宅用地楼面地价对比 写字楼市场需求强劲，吸纳量持续上涨 广州甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率 写字楼指数 租金稳步上扬 未来供应量激增 未来三年（2014-2016 年）全市新增供应接近 89.1 万平方米，88.4%来自珠江新城。戴德梁行预测数据显示， 同期，广州甲级写字楼的吸纳量将达到 79.2 万平方米，供需基本平衡。 商铺市场表现平稳 2009 年 -2013 年广州高端商场供应量、吸纳量及空置率 未来供应充足，但分布很不平 未来五年全市主要新开业商场。本表显示，未来的市场供应主要集中于天河、番禺和白云区，而在越秀、 荔湾等传统商圈，大型综合性购物中心的供应量偏少。 快时尚品牌加快布局二三线城 国际快时尚品牌继续加快了扩张速度，积极选址一线城市近郊或二三线城市。 新国五条的出台推动广州住宅市场成交 2013 年 3 月 1 日，国务院办公厅发布新 “国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决 打击投资投机性购房。其中，对二手房交易征收差额 20%个税成为最大看点。 受政策影响，广州住宅二手市场马上出现恐慌情绪，出现了成交高峰，此种气氛同时也推动了一手住宅市 场的成交量。2013 年 4 月清明节前后，传统上不适合买楼，因此开发商都赶在清明节前大力推货，买家也 抢着入市。而从热销楼盘来看，广州市中心楼盘较 2013 年年前有了不小的涨幅。 住宅市场 2012 年前五月与 2013 年前五月住宅供应量与成交量对比 2013 年月度数据 住宅市场量价齐升 近年广州商品住宅供应量、成交量及价格 2013 年前五月广州全市与中心城区供需及价格对比 广州价格涨幅连续 5 个月领跑全 广州已经连续五月领涨全国。 一线城市中，广州 5 月新建商品住宅价格指数环比前一个月上涨了 1.5%，同比去年则大幅上涨了 15.5%， 成为全国同比涨幅最大的城市。 2013 年 5 月全国主要城市商品住宅价格同比变化 广州市萝岗区域房地产市场前景 1.经济实力 从今年来，萝岗经济总量已经突破了 1700 亿，仅仅次于天河和越秀，而且差距不大，但是从经济增 速来看，这里增速非常快，之前连续保持 17%，平均比广州要高 5%，今年也达到 12 %，未来广州经济会 下降，但是我相信萝岗增长引擎的作用仍然发挥得比较明显，特别是人均数据，在 2011 年人均 GDP 就是 6.6 万美元，在全市是排名第一，美国是人均 GDP4.6 万美元，而萝岗区比美国还要高。这里的人均是相当 突出的。同样他的产业的发展平台，也非常好。三大平台，同时我们大家都知道，500 强企业在这里应该 是过百家，在整个华南区域必须突出的，这是他未来发展非常巨大的支持力，同时他的支柱产业，有很多 的特点，我们也知道他以生产行为主，但是在生产性方面他也有变化，就是产业逐渐从低端向更高的水平， 向上游比较核心的方向延伸，同时应该说产业的集群还有组团化的发展比较专业的判断是非常明显的，可 以看到这里经济活跃度和繁忙度非常高，这里应该说同样对房地产最有吸引力就是他高端的管理人员，企 业家，还有一些研发人员、公共服务的一些人员，这里是我们房地产特别是高端房地产最重要的一个需求 所在。 2.生态环境及交通优势 萝岗这个基地，他在广州的生态环境方面，应该说是有非常独特的优势，虽然他是一个新城的概念， 其实我们会发现这里的生态资源还是有他的特点，包括他的森严的资源，水的资源等等，应该说都非常具 有吸引力。包括中心区这个附近，负离子含量非常高。可想而知生态的质量差异之大，所以我想在生态资 源方面，我们都说房地产是一个城市发展宜居的重要要素，那么这个特点，这里良好的生态资源应该说是 他房地产发展巨大优势。刚才专家也提到，我了解到科学城最早的规划就是用对方的欧洲城规划来定位， 也就像欧洲生态保护充分，产业也不断发展，这一点应该是房地产发展非常重要的要素 交通不论是高速路、航空、地铁、高铁等等，应该说现在都比较完善，未来会有更大的房地产的影 响力。在萝岗来看，不仅仅是在中央商务区 20 分钟的车程，它的辐射力会非常大，通过高铁和整个华南 区域有机的结合起来，这一点应该也是大的开发企业在这里不断的布局，不断的拿地，一个非常重要的因 素 3.市场分析 从市场的角度来看，我们会看到萝岗楼市的特点，概括起来来看，可以说供求，双方都可以发力，特 别是 2012 年体现的比较明显，市场的热度也在上升，我们看到数据，萝岗 2012 年的批准预收量是 4000 多套，这个数据基本上稳稳居第二。第二阵营就是南沙、白云，包括萝岗，其实已经构成非常大的支持力 度，同时我们会看到他的历年发展来看，其实从整个市场的波动来看，2008 和 2009 年经历高峰，但是这 几年上升非常猛。 另外我们从价格因素来看，其实这几年的发展，从 2007 年以来，萝岗的楼价水平就不低，因为有一些中 高端的项目入市。那么今年来看，因为有高端项目，入市成交，其实整个价格是比较平稳，但是成均价水 平已经将近 1.4 万的水平。我主要还是一些高端项目，那么均价水平总体来看全年变化不大，但是均价水 平上升了，说明一个问题就是高端项目已经逐渐的在这里被接受认可，而且成交量也逐渐放大，萝岗发展 定位也很清晰，就是要走高端路线。房地产相应来看，这个发展趋势一定跟他相适应。 另外非常重要影响对土地市场，可以看到 2011 年和 2012 年萝岗房地成交，2011 年因为知识城在这里， 基本上知识城占了萝岗出让量的三分之二，但是可以看到他整个的供应量非常充足，也就是说未来这里的 发展应该说他这里是居住同时商用办公这样大的一个量， 2011 年 2012 年分别都有建筑面积有 50 多万放 和 100 多万平方的成交，未来几年这里更加多，配套、商业服务等等各个方面越来越完善的重要指标。 同时大家也都知道这里的开发商，特别是品牌开发商对这里的土地是非常感兴趣。可以预期供应的增长需 求也会逐渐被激活，预期是从楼市来看，东部时间也正在来临。 另外从土地市场的价格走向来看，也非常明显，就像 2012 年中心区的土地价格，这个水平跟现在的 1 万 3 以上，这个楼市水平相当适应，不像中心区，一地难求，其实开发风险非常大，未来定价如果市场波动 也会出现问题，那么这里地价比较平稳，对未来的发展是可持续性，可以预期。 4.地理优越规划先行, 萝岗住宅受追捧 萝 岗 区 是 2005 年 广 州 进 行 区 域 调 整 而 来 的 新 区 ,包 括 了 原 来 的 广 州 技 术 开 发 区 ,科 学 城 以 及 萝 岗 镇 。 无 论 从 先 天 条 件 再 到 后 天 资 源 ,萝 岗 区 确 实 是 广 州 外 围 城 区 中 最 具 发 展 潜 力 的 。 从 自 然 环 境 上 来 看 ,萝 岗 区 坐 拥 山 水 资 源 ,自 然 风 景 条 件 优 越 ;从 交 通 规 划 上 看 ,未 来 五 年 ,萝 岗 将 建 成 地 铁 六 号 线 二 期 、 十 四 号 线 支 线 (知 识 城 线 ),推 进 二 十 一 号 线 、 穗 莞 深 城 际 铁 路 二 期 等 轨 道 交 通 建 设 ;从 产 业 上 看 ,萝 岗 区 汇 集 了 四 个 国 家 级 经 济 功 能 区 ,高 新 企 业 云 集 ,大 量 相 关 科 技 人 才 和 在 开 发 区 知 名 企 业 工 作 的 高 级 管 理 层 在 此 汇 聚 ,至 2011 年 已 经 连 续 四 年 人 均 GDP 全 市 排 名 第 一 。 萝 岗 区 的 房 地 产 起 步 晚 于 华 南 板 块 、 金 沙 洲 等 ,但 由 于 其 先 天 优 势 及 市 政 的 规 划 先 行 ,可 以 说 是 广 州 楼 市 最 具 发 展 潜 力 的 新 兴 板 块 。 早 期 这 里 的 住 宅 零 散 低 端 ,且 由 于 远 离 市 区 ,基 本 乏 人 问 津 。 2004 年 ,万 科 成 为 首 个 挺 进 萝 岗 区 的 大 型 房 企 ,开 启 了 萝 岗 区 住 宅 的 新 篇 章 ,广 州 首 个 限 价 房 项 目 诞 生 于 此 。 2006 年 、 2008 年 ,保 利 相 继 开 发 了 大 盘 保 利 林 语 山 庄 、 保 利 香 雪 山 ,至 今 仍 为 萝 岗 最 具 代 表 性 的 项 目 ;2008 年 龙 光 地 产 进 入 萝 岗 ,项 目 有 峰 景 华 庭 和 香 悦 山 别 墅 ;2009 年 ,萝 岗 再 添 大 盘 科 城 山 庄 ,此 后 萝 岗 住 宅 开 始 沉 寂 ;2011 年 开 始 ,房 企 巨 头 如 万 科 、 中 海 、 合 景 、 雅 居 乐 开 始 逐 鹿 萝 岗 ,万 科 东 荟 城 、 中 海 誉 称 、 雅 居 乐 富 春 山 居 等 重 量 级 的 项 目 相 继 入 市 ,萝 产 品 涵 盖 了 刚 需 洋 房 到 顶 级 别 墅 ,其 中 万 科 城 及 中 海 誉 称 频 频 成 为 “日 光 盘 ”受 到 业 界 关 注 ,萝 岗 成 为 广 州 置 业 的 热 门 板 块 。 5.万达绿地齐进驻，商业开始新篇章 遗 憾 的 是 ,萝 岗 区 的 住 宅 发 展 多 年 ,商 业 依 然 是 空 白 地 带 ,日 常 生 活 所 需 仅 依 靠 零 星 的 社 区 和 临 街 商 铺 ,商 业 配 套 严 重 不 足 制 约 了 萝 岗 区 的 发 展 ,这 里 也 陷 入 成 为 “卧 城 ”的 尴 尬 局 面 。 其 实 早 在 广 州 市 萝 岗 区 商 业 网 点 规 划 （ 2007 2020） 里 ,就 已 经 对 萝 岗 区 商 业 有 清 晰 的 规 划 ： 通 过 打 造 一 流 的 购 物 、 休 闲 、 娱 乐 中 心 和 现 代 化 物 流 集 散 体 系 ,建 设 形 成 现 代 化 的 商 业 体 系 ,将 萝 岗 区 建 设 成 为 广 州 市 东 部 的 商 业 中 心 和 物 流 中 心 。 区 域 控 规 总 面 积 约 为 210 平 方 公 里 ,至 2020 年 区 域 总 人 口 将 达 75 万 80 万 ,相 当 于 2010 年 的 两 倍 左 右 。 2013 年 ,萝 岗 迎 终 于 迎 来 了 商 业 元 年 ,今 年 以 来 已 经 有 8 宗 商 业 用 地 推 出 市 场 ,总 建 筑 面 积 超 过 130 万 平 方 米 ,相 当 于 8 个 天 河 城 商 场 的 规 模 。 历 来 商 业 几 乎 空 白 的 科 学 城 ,即 将 掀 起 商 业 新 的 一 页 ,而 最 受 鼓 舞 的 ,莫 过 于 万 达 和 绿 地 的 进 驻 。 6 月 25 日 ,位 于 萝 岗 开 创 大 道 以 南 、 科 丰 路 以 西 的 科 学 城 KXC-K3-1 公 开 挂 牌 ,地 块 要 求 竞 买 申 请 人 （ 含 其 全 资 子 公 司 ） 须 在 国 内 建 成 并 持 有 经 营 5 个 建 筑 面 积 不 小 于 10 万 平 方 米 的 大 型 商 业 中 心 ,其 中 至 少 有 1 个 商 业 中 心 建 筑 面 积 不 小 于 15 万 平 方 米 ,须 在 项 目 中 建 设 一 座 总 建 筑 面 积 不 小 于 7000 平 方 米 的 大 型 影 院 。 地 块 明 显 定 向 万 达 集 团 。 7 月 24 日 ,如 外 界 所 料 ,大 连 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 以 7.3252 亿 元 、 折 合 楼 面 地 价 2332 元 /M2,竞 得 科 学 城 KXC-K3-1 地 块 。 不 到 两 天 时 间 即 动 工 ,闻 名 全 国 的 “万 达 速 度 ”再 现 萝 岗 ,施 工 人 员 已 入 驻 ,地 面 建 设 也 已 动 工 。 按 照 地 块 出 让 合 同 ,该 项 目 需 在 24 个 月 内 完 工 。 7 月 29 日 ,科 学 城 又 一 个 全 新 重 磅 级 项 目 揭 开 面 纱 ： 世 界 500 强 、 中 国 房 地 产 龙 头 企 业 - 绿 地 集 团 的 “绿 地 中