中原国际医疗健康城项目建议书

目录 第一章 总论 1 1.项目名称 .1 中原国际医疗健康城 1 2.项目建设各方及作用 .1 3.项目背景 .1 第二章 项目建设必要性及市场分析 3 1.项目建设必要性 .3 2.市场分析 .3 第三章 项目选址及规模 6 1.项目选址 .6 2.项目规模 .6 第四章 项目开发思路及初步构想 7 1.拟建项目目标及指导思想 .7 2.拟建项目定位 .7 3.总体规划布局 .8 4.功能分区 .8 5.项目特点 .14 第五章 运营思路及运作模式 15 第六章 投资估算及项目风险分析 17 1.投资估算 .17 2.投资风险分析与预测 .20 第六章 社会效益及经济效益分析 22 1.社会效益 .22 2.经济利益及利润回报分析 .22 第七章 结论与建议 23 附件 24 第一章 总论 1.项目名称 中原国际医疗健康城 2.项目建设各方及负责内容 2.1 项目开发建设单位：邯郸市千百家房地产开发有限责任公司（详 见企业简介） 负责内容： （1）负责按国家规划的程序获得项目建设用地，是项目开发运 作的主体单位； （2）在美国富顿集团上海富会企业管理有限公司协助下完成项 目地块的开发前期准备工作； （3）富顿集团上海富会企业管理有限公司如不在“国际医院项 目”中持有股份或经营管理权，则负责富顿集团上海富会企业管理 有限公司与“国际医院项目”有关合作事项中所产生的费用。 2.2 项目投资方：美国富顿集团上海富会企业管理有限公司（详见企 业简介） 负责内容： （1）为该项目开发的投资方，主要以现金的方式投资，负责协 助邯郸市中心医院完成与美国密西根大学医学中心的合作； （2）协助邯郸市千百家房地产开发有限责任公司完成项目地块 的开发前期准备工作； （3）负责项目投资商、经营商、管理商招募。 2.3 项目技术支持机构：邯郸市中心医院（详见企业简介） 负责内容： （1）为本项目运营提供硬件设备，对医疗保健技术的应用提供 支持； （2）在美国富顿集团上海富会企业管理有限公司协助下，完成 于美国密西根大学医学中心合作事项。 3.项目背景 随着经济的发展和文明的进步，人们在解决温饱问题，迈向小 康和富裕之路的进程中，保健意识日益增强，如何提高生命质量， 实现人自身的可持续发展，已成为全社会普遍关注的问题。由此， 形成了对健康产业日益扩大的巨大市场需求。 不管是在中国，还是在全球，健康产业是个越来越热门的产业 了。随着社会发展和人们生活的普遍提高，以及人类生活方式的改 变，健康产品的总需求急剧增加。以生物技术和生命科学为先导， 涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的产业成为 21 世纪引导全球经济发展和社会进步的重要产业。据统计，目前全球 股票市值中，健康产业相关股票的市值约占总市值的 13%左右。特 别是在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大 动力，美国的医疗服务、医药生产、健康管理等健康行业增加值占 GDP 比重超过 15%，加拿大、日本等健康产业增加值占 GDP 比重也超 过 10%。在我国，健康产业仅占中国国民生产总值的 4%5%，低于许 多发展中国家。而在发达国家，这一比例普遍超过 15%，健康产业 成为带动整个国民经济发展的巨大动力。例如美国健康产业约为 1.5 万亿美元，而中国只有 400 亿美元。中国拥有的生物制药企业 达 6000 家，但规模小，研发力量薄弱，生产的药品 97.4%为仿制类 药物。 健康产业是一个散发着青春气息、充满阳光、饱含绿色、孕育 生机的蓬勃发展的产业；以其巨大的商机和市场前景吸引着众多的 商家和投资者跻身其中，并获得了丰厚的收益。 为使邯郸市健康产业链各个环节均有发展，适宜于与健康相关 的商务、贸易、会展、交流、培训等行业的发展，经过反复考察、 论证，提出在邯郸市东部建设“中原国际医疗健康城”的构想，得 到了市委市政府的高度重视和大力支持。 “中原国际医疗健康城”是按照市委市政府提出的打造“东部 新城”的号召，完善邯郸东部最佳人居城市、最佳创业城市的功能 配套，充分利用并发挥我市行政区域内的医学、医疗资源优势，适 应社会经济的快速发展,满足人民群众不断增长的高端医疗健康服务 的需求。 第二章 项目建设必要性及市场分析 1.项目建设必要性 如果我们问：二十一世纪人类最关注的问题是什么？最大的回 声将是：健康。 正如世界卫生组织（WHO）所指出的：21 世纪医学的重心将是 对病前状态的干预和对疾病的有效防范。中国是目前亚健康人群最 多的国家。据介绍，现在约有 75%的人群正处于亚健康状态；约 20% 的人群需要专业医疗机构诊治；而真正达到健康标准的人群仅占 5%。在未来的 10-20 年内，随着国民收入大幅提高和中国进入老龄 化，人们健康管理的意识不断提高，也就要求服务体系及健康产业 结构与布局的相应调整，西方发达国家的人们用在健康方面的花费 约占总收入的 48%，而中国人目前只占总收入的 8%左右。健康消费， 将成为未来家庭消费的重要增长热点，按正常消费水平，2010 年， 中国健康产业市场的年规模将过 4 千亿人民币，将成为全球健康产 业最大和最重要的市场之一。随着进一步开放，国际市场将日益关 注我国健康产业，各种资本形态也将逐鹿其中。 20 世纪有 85%的医生从事临床诊断治疗工作，而 21 世纪有 85% 的医生从事关注病前状态的工作，仍坐在医院里干等病人求治的医 生将不超过 15%。可见，健康产业正作为一项极具潜力的朝阳产业 迅速崛起。当前，由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种 因素，都市人口的亚健康问题，已成为我国乃至世界许多发达国家 的共同问题。而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则 进一步加速和提升。 据统计，中国的医疗健康支出已成为继食品、教育之后的第三 大消费支出，但中国医疗健康产业的总体规模仅占到国内生产总值 不到 2%的比例，与发达国家还有着很大的差距。这也使医疗健康产 业成为中国最有投资价值的产业之一。我国的健康产业是一个高速 发展的产业，它不仅具备了高技术含量、高附加值，而且低能耗、 低污染、多功能，符合城市绿色可持续发展的主流理念，对提升城 市品质，彰显城市个性，实现城市社会、环境、文化和人的全面发 展和跨越性提升都将发挥重要作用；其产业经济方面，包括医疗规 模和总容量都在不断扩大。据有关专家预测，健康产业已经被国际 经济学家确定为：“无限广阔的兆亿产业” 。 作为晋冀鲁豫接壤地区的中心城，邯郸市是周边十三地市中唯 一的特大城市，是冀中南城市群建设的重要支撑点和依托基地，亟 待在人文、历史、自然的基础上注入更多“健康”和“快乐”的元 素，完善现代服务业产品体系和提高服务水平，实现医疗资源整合， 优势互补，良性竞争，共同发展。 2.市场分析 2.1 中国已身处“财富第五波” 在 20 年前健康产业并不存在，但今天，健康产业的收益达 2000 亿美元，相当于美国整个汽车产业收益的一半。从 2000 年到 2010 年，健康产业的消费由 2000 亿增长至 1 万亿美元，足足有 5 倍的增长。在过去的 20 年中，二战后出现的新生族住在了经济的发 展，这是否就是值得把握的机会呢？ 这群新生族正是今天 37 岁至 55 岁的人。他们正值事业高峰， 收入非常可观，消费力庞大。就是他们促使房地产增长，也是他们 刺激了运动用品、汽车、个人电脑和互联网的消费。目前美国经济 总产值是 10 万亿美元，其中 5 万亿就是由他们创造的。 美国著名经济学家保罗皮尔泽先生在他的著作财富第五波 中指出健康产业将成为继 IT 产业之后的全球“财富第五波” ，通过 大量翔实生动的案例分析、市场论证，向人们展示了即将到来的健 康产业的财富浪潮，并大胆预测美国未来几年健康产业年产值将达 1 万亿美元。中国的 GDP 是以 11%的速度递增，可见中国已身处“财 富第五波” 。健康这个产业的商机是无限的。 2007 年的时候美国有 1/7 的成年人口从事健康医疗产业，但大 多数是着重治疗，而不是在预防这一块，未来预防这一块愿景也很 大。 财富第五波给我们最大的冲击可能是一个保健概念的冲击、 观念的冲击。现在 DNA 技术那么先进，在人的舌头上轻轻一刮，就 知道你遗传哪些疾病，比如说骨质疏松，年轻的时候就可以预防。 包括现在一些白领大量服用维生素，都是一个大的概念上的预防。 目前中国缺乏对于预防产业的关注，健康产业其实涵盖面很宽，既 包括保健品、健康食品，也包括健康服务项目，比如大家疲劳以后 做的 SPA、足疗、泥疗、理疗等。因此，保健预防产业、服务产业 会有很大的商机。 2.2 中国健康产业未来十年将达兆亿产值 有资料显示，未来 10 年，中国健康产品的消费额将在目前的基 础上以几何级增长，将形成全球引人注目的一个兆亿价值的市场。 国外健康产品在中国市场以 7%的品种战友 40%以上的市场份额。 而众多国外优秀的健康产品由于各种各样的原因，未能进入中国市 场，这对人们的健康和中国健康产业的发展无疑是一种浪费和损失。 据美国 IrvingLevin 公司的一份研究表明，2005 年，国际资本向医 药和生物技术领域的风险投资呈上升趋势，风险投资达 73 亿美元， 较 2004 年增长 5%。其中，生物制药领域吸引的风险投资数量最多， 达 21 亿美元，医疗器械和化学药物领域心音的风险投资均为 14 亿 美元。 世界卫生日有一年的主题是“国际健康保障” ，目的是敦促政府、 组织和工商企业“投资于健康，建设更安全的未来” 。 2.3 邯郸市面临的情况 （1）老龄化趋势明显 表 1 1990 年、2000 年、2007 年邯郸市人口年龄结构表 （单位：%） 年龄段 0-14 岁 15-64 岁 65 以上 1990 32.39 62.63 4.98 2000 25.18 69.01 5.81 2007 19.53 73.46 7.01 从上表可以看出 ，邯郸市老龄人口的比重逐年增加，老龄化趋 势明显，即进入老龄化化社会。 预测到 2020 年，邯郸市老年人口将达到 73.5 万人，占邯郸市 总人口的比重为 7.5%。据调查测算，邯郸市需要居家养老服务从业 人员约 2 万人，机构养老服务业从业人员约 3000 人，然而，目前邯 郸市专职养老服务从业人员远不能满足实际需要。养老服务机构普 遍存在招工难、从业人员队伍不稳定和专业知识、技能水平偏低的 问题。 （2）医疗及福利机构严重缺乏 邯郸市现有医疗机构主要集中分布在中心城区内的旧区。中心 城区东北地区医疗卫生机构数量匮乏。同时，现有医疗机构虽有一 定规模和技术档次，但由于受地域范围的限制，发展空间小，群众 的就医环境和设施条件难以进一步改善。社区卫生服务网络不健全。 2007 年底，主城区医疗机构床位 9018 张、千人口含 7.50， 床位使用率 76.32，人员 8124 人，千人口含 6.77，均超过全国 平均值和国家标准。但分布不均，需从核心区迁往周边和东部新区。 截止到 2007 年底，我市城区（市内三区和邯郸县）共有社会福 利机构 22 家，建筑面积 29510 平方米，占地面积 69.5 亩，设计床 位 1393 张，除邯郸市社会福利院为全市唯一国办福利机构外，其他 均为社会力量和个人兴办。从总体上看，我市城区社会福利机构规 模小，床位少，设施简陋，建议政府加大财政投入力度。 为了解决邯郸市的老龄化问题，主动发展健康产业，谋划在邯 郸市东部新区建设涵盖医疗、预防、科研、教学、康复、养老等各 功能的国际医疗主题城市综合体。既能满足外籍人士及国内高端人 士医疗服务需要，又能满足中原经济区居住人口医疗服务需要，打 造现代健康服务产业示范基地，这是一个具有可操作性的策划方案。 第三章 项目选址及规模 1.项目选址 1.1 选址 项目拟建位置位于邯郸市中心城区东部，人民路以东，东至邯郸县县界、 西至新东环、南至青兰高速公路、 北至丛台路向东沿线，支漳河从项 目内穿过。 （详见图 1-图 2）: 项目位于邯郸市东部新城建设 范围内，符合邯郸市东部新城规划 理念，充分利用得天独厚的地理位 置和优越环境，本项目将着重打造 一个集公益、生态、亲水自然的民 生项目。 1.2 项目地 SWOT 分析 （1） 、优势： 外部因素：本项目位于东部新区，被大片生态区域围绕，环境较好；土 地较为平坦，便于开发，项目地块内有原生态河流，空气质量好。 内部因素：项目地处于向东拓展地带，区域价值潜力巨大；邯郸市东部 目前缺乏设施完善、配套完善的养老社区；邯郸市没有规模性的健康产业，本 项目的发展带来契机。 （2） 、劣势： 外部因素： 内部因素：地块较小，无法实施全套的医疗、健康、养老服务。 2.项目规模 项目拟建位置位于邯郸市东部新区，拟建规模为 56.8 公顷（852 亩） 。 吉林省面临的情况： 2011 年 5 月 5 日，吉林省统计局对外发布了吉林省第六次全国人口普查公 报，至 2010 年 11 月 1 日全省常住人口为 27，462，297 人，65 岁及以上占全 省总人口 8.38%。老龄人口比重上升速度比全国平均水平高 0.62%。按照国际惯 图 1 项目在邯郸市中心城区中的位置 例，超过 7%就属于老龄化社会。 根据吉林省实际情况，健康城重点服务六类人群： 、公益性养老人群、中等收入的亚健康人群、高收入人群 企业 家、专家学者、退休军政领导、因病致残、待康复人群 、休闲人群 、分时度假的国际老人 第四章 项目开发思路及初步构想 1.拟建项目目标及指导思想 1.1 建设目标： 依托邯郸市中心医院尖端的医学技术和最新研究平台和成果，引进国外先 进康复设备和生活辅助设施，以高品位的文化氛围， 将“中原国际医疗健康城” 建设成机制灵活、充满活力、服务一流的特色品牌；以“专业制造健康”为运 营理念,以“建设国际化健康城市”为发展目标,致力于创造“国际化的医疗养 护，世界级的健康生活” 典范；打造一座超大规模、国际化、信息化的绿色生 态健康养护中心；为国内外高端宾客提供医护养一体化特色健康养护服务；全 面提升邯郸市医学技术水平，带动邯郸市现代服务业进一步发展。 中原国际医疗健康城建成后：应是中国第一的国际健康产业中心，健康服 务中心，国际健康品展示交易中心，国际医疗康复保健中心，国际健康产业科 技研发中心，国际健康产业人才教育培训中心，成为中国从事健康产业金融服 务机构总部、企业总部、科技交流总部。 1.2 指导思想： （1） 、按照国际化、现代化、市场化、社会化的总体要求，以发展国际医 学城、医疗康复服务、全民健康管理和教育、医学支持平台、健康产业信息化 以及展会节庆活动为重点，以健康消费带动经济增长为动力，以发展健康产业 提升全民健康水平为宗旨，面向涵盖健康、亚健康和患病各类人群，与休闲、 旅游、文化、体育、传媒等领域相结合，打造具有资源和要素配置能力的“健 康之都” ，构建起与邯郸东部新城相适应的健康产业体系。 （2） 、按照产业高端、特色突出、国际知名的定位，瞄准国际高端健康产 业，着力引进世界一流的企业及能迅速带动产业升级的重大项目，积极扶持， 使其充分发挥带头作用，力争用 58 年时间建设一批各具特色的高水平现代健 康产业集群。 （3） 、按照“联动发展” 、 “内生外引”的发展模式，利用我市医药资源和 旅游资源优势，加强政策引导，注重行业之间协同促进，营造产业发展环境， 壮大健康产业，延伸产业链。 2.拟建项目定位 2.1 总体定位：国际健康新城 “国际”从国际视野出发进行定位及规划，顺应国际发展趋势进行产 品配置，按国际化水平进行后期运营和管理服务； “健康”以“健康、快乐”为核心元素，着眼于可持续发展，打造中 国一流的健康产业集群，是健康产业化的完美呈现； “新城”通过低密度散点布局、生态化运动生活方式、区域资源的集 约化利用，打造一个生态健康型的康复疗养基地。 2.2 功能定位： 以医疗保健为领航功能，以休闲养生为主导，以康复疗养功能为互补，配 套文化康体服务设施，充分结合田园观光与生态农业，积极探索健康、人性化 的养老模式，开创“医、护、养、学、研一体化新型服务模式” ， 通过有吸引 力的休闲养生、医疗养生健康产品，营造完善的高品质的养生健康服务及设施 体系，吸引国内高端养生休闲度假人群，成为国内养生休闲度假的首选目的地 城市之一。打造具有资源和要素配置能力的“中国一流、国际领先”的四季养 生疗养基地，构建起与“养生健康之城”相适应的健康产业体系。 3.总体规划布局 中原国际医疗健康城以国际化、高端化、生态化、产业化为导向，按照 “布局合理、功能完善，设施一流、环境优美，适宜医疗、康复养生、产业发 展”的原则，确立了构建一个集医疗服务、康复养生、休闲养老和商务配套为 一体的现代医疗健康产业集群的总体思路，形成了以核心区、医疗保健区、休 闲养生区、康复疗养区、学术研讨区、康体娱乐区等六个区域共同支撑健康城 项目发展的构想。 4.功能分区 4.1 核心区 核心区以商务商业和高端服务为功能，主要包括国际豪华公寓、别墅区、 五星级度假疗养中心、主题养生酒店、国际老年会所、国际健康会议中心、生 活配套中心、商业街和数字化商务中心等内 容。 （1） 、国际豪华公寓(VIP 区)：公寓区 内视野通透，户内的绿化与园林空间相互渗 透，设计中合理组织空间，安排布局，使每 户均能得到好的朝向及景观。打造高品质星 级公寓，全方位提供亲情化服务，另外每户 设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心， 随时提供紧急救援服务。 （2） 、别墅区：点式、板式、联廊、联 体别墅多种建筑形式，提供最大选择可能。 满足不同需求的养生住宅。 （3） 、五星级度假疗养中心：主要针对 高收入人群，其中老年人和商务人士是主要 客户，近年来逐渐被人们熟知的月子疗养，产后疗养，使得处于孕期和产后的 女性也成为其主要的客户之一。打造为客人提供回归自然的疗养项目和充满人 性味的疗养服务。 （4） 、主题养生酒店：包含国际健康会议中心，建议展知识型社区服务， 引进世界最佳酒店实践，发挥具有五星级酒店的优势，将五星级酒店服务与社 区物业服务相结合，建立充满爱心和欢乐的社区。 （5） 、国际老年会所：是一处可提供学习交流、休闲娱乐的文化场所。设 备先进，功能完善，环境雅致。在视听效果俱佳的阶梯式影视厅，感受首映大 片、经典电影带来的视觉冲击，聆听音乐会的美妙韵律，观看精彩的文艺演出; 在舒适明亮的阅览室，步入书籍世界，在翻阅中慢读细品、静悟生活的简静淡 泊；书画、摄影、美术等各类培训班，让老年人在艺术的长廊里流连忘返；老 年大学还建有多间教室，可开办各类培训班、开展学术研讨及国际交流活动。 学习之余，老年人也可以在音乐茶座，品味茶韵，享受悠闲时光。 （6） 、生活配套中心：于项目核心地带，是集养生、服务、休闲等多种功 能于一身，满足一切日常所需的多功能生活服务聚集区。其中以大中型超市为 主，有各类社区服务、生活便利店、洗衣、餐饮、邮局、银行、美容美发、沐 浴、修配、按摩保健等各种服务设施，并且所有配套都提供上门服务。 （7） 、商业街：包含特色中医一条街、中草药与保健食品一条街、药膳饮 食一条街、老人商品服务一条街等。 （8） 、数字化商务中心：设立统一数字化商务会所，除了具有咖啡厅等传 统设施外，设立网吧，建立数字化图书馆服务环境，根据客户行业分类，重点 为客户提供行业数字资料服务，例如金融、地产、法律、电脑等等。 4.2 医疗保健区 医疗保健区主要以医疗健康为功能，包括健康体检中心、综合专业医院、 医疗保健中心、老年护理中心和健康管理中心等内容。 （1） 、健康体检中心：设立健康体检中心，配置高素质的专业人员，采用 先进设备，开展健康监测套餐服务和医疗护理。 （2） 、综合专业医院：拟建成一级甲等综合医院。其门诊、急诊和住院房 具备基本的急救、医疗、健康维护和安养等四个功能。医疗设备现进，并设有 京津地区医疗专家坐诊。在体检，急救，疗养等方面优势突出。并为老年人提 供健康安全系统服务，对突发性疾病做到早发现，早就医，提供名副其实的国 际化健康医疗服务。 （3） 、医疗保健中心：住户成为医疗康复中心的会员，建立个人健康档案， 所有档案与医院管理部门联网，由医护专家定期 为老人进行体检、健康咨询、指导和医疗服务， 全科医生定期进行体检并提供健康咨询和建议，开展独具特色、全面反映人群 健康状况的检测套餐服务。我们将组织多名医疗与健康养生专家，根据您的检 测和评价结果，为您量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、 养生服务为一体的健康养生指导方法，全面科学地指导您保养好自己的健康。 （4） 、老年护理中心：是集合护理，疗养， 度假为一体的综合型老年护理中心。引进国外先 进康复设备和生活辅助设施，为老年人提供完善 的高品质健康服务。 （5） 、健康管理中心：依身体状况量身订做 个人专属的养生健康计划。建立个人健康数据库， 并随时关心生活动态掌握健康情形。照护管理计 算机化，连结长庚医院医疗体系，提供完整健康照护与紧急医疗服务。 4.3 休闲养生区 休闲养生区主要以养老居住为主，它包括了普通托老中心、养智公寓中心、 中草药有机种植、绿色产品培育基地、休闲垂钓区、药膳养生馆、老年大学以 及养心斋等内容。 （1） 、普通托老中心：对示范性老年人日间照料中心应有的功能，还会定 期安排健康检查、体适能检测及处方建议，以促进身体 健康及活动力。 （2） 、养智公寓中心：5 层 多层式老年公寓以社会化居家养 老模式为主，每户均按照无障碍 住房规范设计，平坦无高差，卧 室、洗浴间、厨房均设有紧急报 警装置，并设有自 动血压机、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维 持良好的慢性病管理。各建筑单体走廊、楼梯、电梯等公共区域配备应急照明、 摄像监控、智能呼叫系统，为退休老人提供全方位的保护。 （3） 、中草药有机种植：内设中草药的有机种植。 （4） 、绿色产品培育基地：建设高标准的有机绿色食品大棚、采摘区等。 主要提供顾客接近大自然动手种植栽、观看自然，藉由自然环境资源让心灵回 归大地，种植种类以蔬菜为主，让顾客劳动筋骨、体验简易的田野生活；让健 康城中的人们享受真正的田园乐趣。 （5） 、休闲垂钓区：在园区设置垂钓中心包括垂钓娱乐区、垂钓比赛区、 垂钓交流区等。 （6） 、药膳养生馆：开发独具特色的养生药膳，研制和开发各种药膳养生 食谱为广大市民和中外游客提供高质量的养生、保健的膳食理疗。 （7） 、老年大学：是一处提供学习交流，其中设备先进，功能完善，环境 雅致。以为老年教育事业做贡献为己任，适应中老年朋友需求办学，钢琴、古 筝、舞蹈、陶艺、雕刻、书画、摄影等各类培训班，部分课程除聘用专业授课 教师之外，还可由入住老年人申请担当教师，实现“老有所学” 、 “老有所用” ， 充实老年人的精神生活； （8） 、养心斋：文化的提升，将中华民族源远流长的佛教文化、道教文化、 儒家文化等带入其中，净化人们的心灵健康。 4.4 康复疗养区 康复疗养区主要以康复疗养为功能，包括中医减肥美容中心、健康水疗馆、 理疗护理中心、足浴和中医经络按摩中心和营养食疗中心等内容。 （1） 、中医减肥美容中心、：引进纯天然食品原料与民间老人健康瘦身美 容方案，采取针灸减肥、点穴减肥、穴位注射等非药物治疗方法。针对常见减 肥美容问题，提供专业服务。 （2） 、健康水疗馆：引进温泉活水， 设立多功能温泉水疗区、休闲沐浴区，针 对不同客户需求，采用个性化方案 设计，分为深层海水、普通海水、淡水 SPA 区等，建造一个综合设施齐备的健 康水疗中心。利用天然的水资源结合沐浴、按摩来促进新陈代谢，满足人体视 觉、味觉、触觉、嗅觉和思考，达到身心畅快的感受。 （3） 、理疗护理中心：理疗护理中心将引进生物全息治疗仪，磁疗设备， 高压氧治疗设备等一批先进的理疗仪器，并配一流的理疗师通过健康养生项目 的开展，提高老人的生命质量。 （4） 、足浴和中医经络按摩中心：人体在足浴的时候，通过药物的作用,水 的温热效应和磁疗效应可以达到舒经活络、透达腠理、温经散寒、祛风除湿、 清热解毒、消肿散节、养容生肌等作用,对治疗动脉硬化性闭塞症、防治神经衰 弱和失眠、防治高血压、防治风湿关节炎、防治腿脚麻木、防治糖尿病、防治 感冒及祛寒暖身、强身健体、延年益寿都有很好的疗效。养生中心通过足浴， 再配合中医经络按摩的治疗，可 以为市民及中外游客提供高质量 的养生服务。 （5） 、营养食疗会馆：以健 康营养为主题的食疗会馆，均衡 的营养搭配，可以手工及自动配 餐方式，按照营养供给参考值制订食谱，并对其进行分析评价。 4.5 学术研讨区 学术研讨区主要以学术研究和学术交流为功能，包括学术交流中心、健康 咨讯教育中心、产品展示交流中心和培训中心等内容。 （1） 、学术交流中心、：下设会议部、推广部、考察部等多个部门，以学 术交流为导向，以医学服务、媒体推广为中心，通过专家授课、专家点评、学 员交流讨论、疑难病例解析等多种形式进行医学新进 展的讲授，并为专家和学员提供技术交流的平台。 （2） 、健康咨讯教育中心：定期举办健康讲座、 养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。 （3） 、产品展示交流中心：集中展示健康类的新 技术、新产品，同时发布自主创新项目的合作信息、 开展交易洽谈等，提供一个技术和产品的交流合作平 台。 （4） 、培训中心：由邯郸中心医院牵头组建培养 中医养生护理高级和中级人才的中医护理专科学院， 致力于打造养生软环境和传统的养老房地产项目区别，注重养生活动引导和中 医健康服务引导，以中医特色健康养生人才培养作为 目标。 4.6 康体娱乐区 康体娱乐区包括了瑜伽馆、香薰馆、气功武术馆、文化艺术坊、戏迷阁和 运动健身馆等内容。 （1） 、瑜伽馆：是基于对瑜伽的爱以及练习瑜伽所带来的愉悦而建立的。 坚持小班制 VIP 私教化授课方式，专业师资，针对顾客身体状况，定制适合于 顾客自身的健身计划，并提供科学的营养食谱指导。开设高温瑜伽，塑形瑜伽， 产后修复瑜伽，哈他初、中级瑜伽，理疗瑜珈课程，舞韵瑜伽课程等。 （2） 、香薰馆：通过按摩、吸入、热敷、浸泡、蒸薰等进而调节人体神经 系统、循环系统、内分泌系统、肌肉组织、消化系统及排泄系统等。香薰油泡 浴、按摩，再配上轻柔的音乐，鼻间嗅入清新甜美的花香， 沁入骨髓，暗香浮 动， 是现代都市人调剂生活节奏及社交、消闲之伊甸园。 （3） 、气功武术馆：配有专业老师教学指导，满足不同顾客兴趣爱好。 （4） 、文化艺术坊：邀请老年人参加书画展览，文学作品展等，并提供非 物质文化遗产的学习机 会，形成浓厚的文化氛 围。 （5） 、戏迷阁：弘 扬国粹的艺术精华，为 老年人提供听戏，学戏，交流的文化园地。 （6） 、运动健身馆：是一个集娱乐、休闲、保健为一体的多功能活动场所。 中心设有羽毛球场、门球场、兵乓球室、健身房、游泳馆等运动场所，并设置 阳 5.项目特点 人们在这里早晨起床后能够呼吸新鲜空气，沐浴森林阳光，在专 业人士的指导下开展五禽戏、太极拳、逍遥步、气功等锻炼活动； 餐饮以药膳、药酒为主的食疗，穿以药用步鞋，中药制成的鞋垫， 祛风除湿衣裤，睡觉用床垫、被褥、枕头来有针对性的治疗，洗浴 采用药浴、桑拿。 第五章 运营思路及运作模式 运营思路： 总体规划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前通 过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际 建筑项目。 大门入口客户第一，漂亮的接待中心首先做好， 售楼工作是要注重形象。 样板间给客户留下局部印象；湖 面给客户留下景观印象。 健康城建设成功后，重点服务入住健康城的老人同时，利用健康城 平台对社会上的老人提供部分康复医疗和健康养生服务，培训健康 理疗和中医养生人才。 健康城管委会负责社区管理和健康服务和社区文化活动。物业 管理公司负责安全和清洁以及物业设施维护。琅琊台经济开发区和 长春中医药大学负责东北亚健康养生论坛组织。 以美国和日本发达国家养老机构和成熟项目为标杆，吸纳世界 养生文明成果，通过建立健康养老的运营体系，摸索市场化养老和 公益养老结合的新路。 健康城运营思路： 健康城建成后，重点服务入住健康城的居民同时，利用健康城 平台对社会上的老人提供部分康复医疗和健康养生服务，协调 组织各种俱乐部活动，培训健康理疗和中医养生人才。 以美国和日本发达国家养老机构和成熟项目为标杆，吸纳世界养生 文明成果，发扬中国传统中医和养生文化优势，通过建立健康养老 的运营体系，摸索市场化养老和公益养老结合的新路。 运作模式： 胶南市政府规划牵头，先策划后规划，以一级土地开发作为盈 利模式。建议胶南市联合金融机构提前收储平方公里土地， 统筹健康城开发。 鼓励企业和大学联合参与健康城市开发，政府负责基础设施和 张床位养老院等公益部分投资。 以胶南市牵头成立长春健康养生城管理委员会，开放阶段统筹 整个健康城建设，健康养生城建成后，负责养老社区管理，吸 收企业和大学参加，形成完整的老龄化社会服务体系和运作模 式。 长春中医药大学负责张床位甲级医院立项和筹集资金， 负责参与指导中华养生馆和职业护理中心的师资力量。 北京养老集团负责投资部分养老公寓建设，负责投资建设中华 养生馆以及养老度假酒店以及张床位的养老院四星级 别建设。配合政府搞好招商和公园建设。 第六章 投资估算及项目风险分析 1.投资估算 项目投资估算: 物业类型 占地面积 （M 2） 建筑面积 （M 2） 造价（元/平米） 合计 国际豪华公寓 100000 200000 别墅区 五星级度假疗养中心 主题养生酒店 国际老年会所 普通托普公寓 养智公寓中心 数字化商务区 医疗保健区 5000 学术研讨区 休闲垂钓区 中草药种植 绿色食品有机种植 中原国际医疗健康城占地 6？公顷， （亩） ， 深圳国际健康养生园 5000 平方米 别墅 3.16 万平方米 老年公寓 15 万平方米 5 万平方米度假公寓，三星级酒店标准。 项目名称 具体科目 计算过程 合计: 别墅 造价 4000 元/ 平方米 3.16*4000=1.264 亿元 1.264 深圳国际健康养生园 建筑部分 5000 平方米2000=1000 万元 0.40 水疗健康设备 1000 万元 花卉与绿化投资 500 万元 网球场等 500 万元 老人医院 500 万元 其它养生服务内容 1000 万元 老年公寓 造价 2000 元每平方米 15 万20003 亿元 3 度假公寓 造价 2200 元每平方米 5 万元2200=1.1 亿元 1.1 土地以及其他费用 包括交通车队投资 200 万元，开通公交线 路 0.5 合计 4.614 亿元 项目立项后，项目报建与竣工时间 1 年。中达集团在广州开发 的房地产项目曾经创造六项第一，当年竣工当年销售完毕。 营销思路与销售预测： 本项目别墅用于出售，采用低价销售策略，老人公寓用于 出售，同时对外出租经营，度假公寓与出租度假为主，同 时也出售，中华国际养生园作为公共建筑，只是对外经营 服务。根据深圳房地产市场情况，我们认为本项目不会全 部完成发售任务，应该留出部分物业进行经营。 销售收入预计: 项目名称 计算过程 金额 别墅 2 万平方米8800 元/平方米 1. 76 老人公寓 10 万平方米*3500 元=3.5 亿元 3.5 度假公寓 3 万平方米*3800 元1.14 亿元 1.14 合计 6.4 亿元 销售毛利润为 6.4-4.614=1.786 亿元 每年出租收入为: 项目名称 计算过程 出租费用 金额 别 墅: 16 万平方米 25 元/平方米10 个月200 平 方米租金每月为 5000 元，平均每平方米每 月租金为 25 元 400 万元 老人公寓: 40 平方米每月租金 800 元，每平方米每月 20 元 5 万平方米*10 个月20 元=1000 万元 1000 万元 度假公寓: 2 万平方米*200 元400 万元 400 万元 合计 1800 万元 出租物业的成本: 1. 房屋维护成本每年 100 万元 2. 物业管理费用 100 万元 3. 车队成本 50 万元 出租物业纯收入为 1550 万元。 计划投资 湿地公园（度假酒店单独计算）不计入容积率，综合容积率 1.5,建 筑面积0 万平方米 近期规划 50 万平方米 五年内 十年内发 展 100 万平方米规模 项目土地一级开发投资估算包含医院亿元和公园以及道路水电等 七通基础设施投资亿元，其中滨海湿地主题公园投资亿元，预 计可出让土地为亩，按照三年内万元每亩出让 亩，未来六年平均万元/亩出让，土地收入预计为 5 亿 元亿元亿元。土地一级开发收益预计为亿元。 建议滨海湿地公园等引入企业参与土地一级开发，今后给予土地等 作为补偿。 项目二级开发： 健康城建设总投资 60 亿元 计划在五年内投资 20 亿元共同投资。 宏达集团和长春中医药大学联合数家星联国际集团共同投资打造 选址要求 2.投资风险分析与预测 2.1 市场风险 健康管理在我国的发展处于起步阶段，也是目前国际发展最为迅速的一块 业务。整个健康体利润空间大，但企业规模普遍较小，主导品牌尚未完全形成， 市场还未完全成熟；新进入的企业除了要应对大的健康管理类公司的挤压，还 要应付中小型公司的恶性竞争，成长过程中充满了风险。开展健康管理普及健 康教育是规避风险的最佳途径。健康体检目前已经有比较成熟的发展模式可供 借鉴，市场将越来越规范，前景也长期看好。 2.1 技术风险 健康管理的每一个环节都离不开信息技术的支撑，从客户基本信息的录入， 到体检结果的收集、传输，再到数据的分析、发布与管理，信息技术都起到了 不可替代的作用。健康管理的整套流程需要通过一个信息平台来实现，健康管 理企业的兴起也预示与提供健康管理整套解决方案的 IT 公司进行完整的技术合 作。 2.3 经营风险 企业最终能否在激烈的市场竞争中胜