乡村旅游七要素

乡村旅游七要素 2014-6-24 15:22:46 绿维创景 字号：T|T 传统意义上的旅游要素由“食、住、行、游、购、娱”六部分组成，绿维创景在此基 础上增加了一个“品”字，形成了乡村旅游的七要素。 一、食 传统地道乡菜 （一）概述 寻求安全健康的食品源，品尝地道纯正的农家饭，是绝大多数游客到乡村旅游期望得 到的最主要的核心需求之一，目前国内的农家饭菜呈现出食材新鲜、烹制手法传统简单、 用餐环境田园化等特点。 但也存在着产品大多同质化，整体服务水平不高的问题。 （二）创意提升 整体品质需系统提升，农家餐厅的未来发展方向应该是“定位主题化、管理专业化、 菜品特色化、服务品质化”。 每个农家餐厅要有自己研发的特色招牌菜品，这是餐厅运营的核心竞争力，不用太多， 但一定要有特色，最成功的就是不但在餐厅吃，还能吸引顾客打包带走。深度参与体验， 可以让顾客在农家餐厅的种植养殖基地里，订养几只溜达鸡、黑毛猪，领养一棵苹果树， 认耕一块小菜地，自己动手做个菜，大家一起来烧烤 。 最终要在满足嘴巴品尝纯真自然味道的同时，提供清洁、优雅的用餐环境，温馨、细致的 服务以及创意的用餐方式，忠于传统超越传统。 二、住 拙朴野奢乡居 （一）概述 住宿感受是乡村旅游度假中的一个重要环节，人们在这里会比较关注以下几个问题： （1）安全的居住环境；（2）良好的隔音效果；（3）舒适的室内温度、湿度；（4） 宽大舒服的床和质地讲究的床上用品；（5）在尽短的时间内洗上热水澡，水量要足够大； （6）良好的通风设施。 （二）创意提升 来乡村旅游度假的大多是都市居民，他们长期生活在城市，对于各种宾馆酒店的客房 非常熟悉，而到了郊野乡村，他们更希望得到的是一种非都市化的睡眠感受：整体建筑风 格要乡村化并自然的融入周边景观，或是石头城堡、或是泥草农舍、或是小木屋、或是青 砖灰瓦，一至两层，小体量、庭院式，与都市的高楼大厦有明显的差异，每个小建筑都是 与周边环境协调统一、自然质朴的艺术品。从装饰设计、环境布置、物品摆设、电器配置， 到员工服饰、布草消耗品、馈赠小礼品，都应处处体现乡村特色和自然生态、低调奢华的 品质感。在房间装饰中适当的融入文化概念，提炼主题元素，与乡村旅游的整体市场定位 吻合 最终，要形成与众不同的睡眠体验，回归自然的睡眠空间，把睡一觉看做是人生最美 好的一段时光，认真对待。 三、行 绿色生态乡径 （一）概述 将绿色、生态、环保的出行理念植入产品设计中，使行走艺术化、幸福化。 （二）创意提升 满足四肢的运动神经，让消费者尽情的放松跑、跳、蹦，使其精疲力竭，徜徉在大自 然的怀抱中，体验双脚带给自己的快乐。 将环保出行的理念不只表现在交通工具上，更要延伸至消费者的思维中，进行碳交易、 里程计算等游戏真正使零排环保在这里发芽，开遍世界。 最终达到带着幸福的记忆行走，在行走中感受新的幸福，把本来就简单的行走简单的 进行，随心所愿的效果。 四、游 美丽乡村田园 （一）概述 或恬静唯美的乡间小路，或奔放热闹的村边小河，亦或是布满青苔但温馨整洁的村屋， 乡村田园给城里人一种轻松、亲切之美。 （二）创意提升 在乡村原有景色的基础上，经过安排展示出自然之美，经过修饰与包装，使其特色真 正的流露出来，引导消费者领略美丽的乡村田园。但对修饰与包装的方式、方法要有艺术 性和贴切性，在增添服务的同时，不能破坏自然之美。 最终要满足眼睛、鼻子、耳朵以及心对自然之美的渴望。 五、购 安全健康农产品 （一）概述 带有泥土气息的农产品是到乡村旅游的人们最为喜欢的购物对象，其代表着安全、健 康和营养，但现在大部分农产品存在着包装粗糙，销售环节简单的问题。 （二）创意提升 让消费者感受到农场主生产出的农产品更有特色，一是生产过程健康有机，提供自然 资源循环体系，展现对大自然生态平衡的尊重；二是以分级包装诱导消费者，展示出农产 品高贵之美，让消费者体会大自然的恩赐。 泥土的气息鼓动着购物的欲望，精美的包装引诱着“占有”的“野心”，安全、健康、 品质、独特的农产品满足口袋的需求。 六、娱 农趣活动参与、农耕文化体验 （一）概述 作为人类与土地之间一根割不断的脐带，农业活动（即农活）筑就了人们“淳朴、和 善、谦卑”的优良品质，春耕、夏种、秋收、冬储，提供了人类社会亲近自然法则的极大 可能。因此在休闲农场项目中需要设置具有故事性的活动，使大家更容易参与进来，使久 居城市的人们真正体验农耕快乐，使做农活成为一种生活趣味，既漫不经心又惬意十足。 （二）创意提升 “农夫的一天”真人秀：一个农夫或一家农户按照真实的节气，表演一天的劳作过程， 可以组织游客与农夫共同劳动。 村儿里劳模大赛：组织游客分成若干个“村”，进行推独轮车、插秧、拨玉米、挑水 等农趣活动的比赛，小朋友也可以进行挖土豆、拔萝卜、捡鸡蛋等比赛，争做“劳模” 。 农趣活动的场地附件应设置高品质的更衣室、工具房和淋浴间，免除游客参与活动前、 后着装的不便。同时可设置个性商品部。 将农业的文化与休憩完美结合，即淳朴自然又生动有趣。具有农业特色和差异化明显 的软性产品是乡村旅游中最为重要的部分。 七、品 健康生活方式 （一）概述 身体健康、心理健康已经是人们关注的热点，更多的人愿意为了健康花费金钱和时间。 因此吃健康安全食品，定期健康检查，经常保健理疗，外出旅游舒缓压力等成为人们生活 中的重要部分。由此而衍生的各种行业和服务犹如雨后春笋，大批涌现。 （二）核心理念 在保障安全和健康的同时，在产品设计中更多的将健康生活的理念灌输给人们是乡村 旅游的第七个核心要素。使每个游客在休闲的过程中，在想法和理念上有一种质的提升， 培养更为宽广的胸怀，从而让自己和其他人的生态环境更加优美、生活物资更加丰盈、生 产能力更加强劲。 旅游引导的新型城镇化模式：风情休闲小镇 2014-6-26 15:06:30 绿维创景 字号：T|T 近日，海南省旅游管理干部研修班在海南万宁召开，海南省、万宁市相关部门领 导参加会议并致辞，我院林峰院长作为业内专家受邀出席，并做了题为海南乡村度假发 展的黄金机遇期的主题演讲。 以下为“风情休闲小镇”部分的主要观点摘录： 1、新型城镇化解读 新型城镇化带来了重大变革：第一，人的城镇化，新型城镇化是一场深刻的社会体制 改革，使农民享受到跟城市居民同样的福利待遇；第二，新型城镇化为公共设施和公共服 务市场化带来了机遇，比如健康产业，养老产业、医疗产业、教育产业等以前政府垄断的 服务，可以通过市场的方式来实现，这将带动中国整个公共服务的升级；第三，单一城市 化聚集向城镇网络化结构调整。城市群、城镇群成为中国最重要的发展模式；第四，市场 主导下的产业升级与产成一体化发展，即靠市场来推动产业与城镇的一体化发展。 2、风情休闲小镇的发展模型 风情休闲小镇是由旅游产业聚集带动的城镇化的一种主体模型。任何一个休闲小镇都 应该具备三个核心基础：第一，核心吸引中心，其中吸引核不一定是观光，有可能是休闲， 有可能是娱乐，也有可能是游乐。第二，休闲聚集中心，不仅让人来，还要让人住在这里， 只有住下来才会形成消费。因此以居住为核心的、多业态休闲聚集实际上休闲小镇发展的 核心。一个休闲小镇能不能成功，核心取决于休闲业态。第三，是延伸发展中心，休闲聚 集可以延伸出养生、养老、娱乐各种各样的消费结构和各种各样的产业业态。这种模式我 们称之为“旅游引导休闲聚集形成的休闲小镇发展模式”。 3、风情休闲小镇的发展架构 风情休闲小镇是一个景区，有风貌、有特色，还能起到示范作用。风情休闲小镇也是 消费产业聚集区，是由消费聚集形成的产业园区。风情休闲小镇是新型城镇化发展区，需 要解决人的城镇化。我们提出了风情休闲小镇构建的 12 个重要方面： 第一，风貌吸引力。特色风情小镇一定要有风情，风情首先要有风貌，再加上人的活 动、业态的结构才共同构成风情小镇，所以风貌吸引力是第一要点。 第二，广场吸引力。休闲小镇一定要有文化广场，我们称之为“文的载体”。文化广 场可设置激光水秀、灯火晚会、演艺等吸引人的活动，让游客留下来后，能进行夜间休闲。 第三，餐饮吸引和聚集，特色餐饮也会成为人们留下消费的一个动机。 第四，酒吧与夜间聚集，形成了特色的关键。 第五，创意客栈聚集，创意型的、艺术性的、个性化的客栈，特别受游客欢迎，留客 能力非常强。 第六，创意工坊街区，中国的手工业物质文化遗产，非物质文化遗产，手工艺产品， 各种各样的活动构成了大量的工坊。这些工坊有它的区域价值和特性，可以形成旅游纪念 品，形成餐饮与体验互动的结构。 第七，娱乐游乐街区，包括演艺、洗浴、养疗的这些服务业态，从而可以满足各种消 费人群的需求。 第八，街区与商业房地产。一般我将其称为“8 街 4 景”，8 个主题街区共同构成街 区结构，在每一个街区的结点上形成小型广场、博物馆、特色景观，构建出整个城市风貌 的支撑性核心结构。 第九，就业与本地居民的第一居所，由于发展机会，就有了本地居民的安置，进一步 有一批就业人员进来，形成第一居所。 第十，大城市与周末居住的第二居所，比如北京周边的这种二居所规模非常大。 第十一，远客与度假形成的第三居所。 第十二，养老形成养老居所。 创意乡村旅游产品 2014-6-24 15:47:51 绿维创景 字号：T|T 从活动的多样性、发展形成过程、开发形式等不同分类方法出发，乡村旅游的类型也 各不相同，本专题根据业内的一些研究以及绿维创景制作项目中的经验，从游客的角度， 依据乡村旅游活动类型将乡村旅游分为如下七个类型。 一、观光型乡村旅游 根据研究，观光型乡村旅游以良田、特色蔬菜、花卉苗木、乡村农舍、溪流河岸、园 艺场地、绿化地带、产业化农业园区、特种养殖业基地等自然、人文景观为主要内容，主 要满足游客回归自然，感受大自然的原始美、天然美，在山清水秀的自然风光和多彩多姿 的民族风情中放松自己的需求，从而使他们获得一种心灵上的愉悦感。 二、休闲型乡村旅游 根据研究，休闲型乡村旅游以乡村风景为背景，以静宁、松散的乡村氛围为依托，提 供棋牌、歌舞、观光采风等休闲娱乐活动服务。也有人将乡村居民的生产、生活场景、器 皿工具、房屋建筑、屋内陈设、饮食、服饰、礼仪、节庆活动、婚恋习俗以及民族歌舞和 语言等方面的传统特色纳入休闲型乡村旅游中。 三、度假型乡村旅游 根据研究，度假型乡村旅游利用乡村“蓝色的”天空、“清新的”空气，让游客乘着 习习凉风、呼吸着清新的空气，听着泉水韵律、望着流星明月，感受“天人合一”的审美 境界。乡间散步、爬山、滑雪、骑马、划船、漂流等乡村度假健身、娱乐活动也属于这一 类型。 四、体验型（参与型）乡村旅游 根据研究，体验型（参与型）乡村旅游主要与当地的民俗文化、农业生产和农副产品 相结合，通过参与民俗活动、种花栽树、修剪花草、除草施肥、挖地种菜、采摘瓜果蔬菜、 捕鱼捞虾、放养动物、水磨磨米面、水车灌溉、石臼舂米、学做乡村风味小吃、木机织布、 手工刺绣、简单农具制作、陶制品制作等体验乡村生活的质朴淡雅，体验耕种收获的喜悦， 是一种“房归你住，田归你种，牛归你放，鱼归你养，帮你山野安个家”的整体体验方式。 还包括花卉食品、花粉食品、野生植物食品、水果食品、特色风味小吃、珍稀禽畜水产佳 肴等乡村丰富的土特产品尝。 五、求知型乡村旅游 根据研究，求知型乡村旅游一方面以长期生活在城市的人们，特别是少年儿童为对象， 普及农业、农科知识，使他们了解乡村的民风与民俗，如广州市郊和番禺一带的科技农场， 沈阳新市民的中小学生实践基地，它们或是企业投资建成，成为青少年科普教育基地；或 是教育系统自行投资建设，作为中小学生农业和自然实习基地。另一方面，以特殊兴趣的 人为对象，以考察研究先进农业、特色农业或农业文化、学习农业技艺为主，通过农村留 学、参观考察、教育培训等多种形式，开展农业文化考察、特色农业考察、农业技术培训、 花木栽培装饰培训、工艺品制作培训、农业知识学习等研修型乡村旅游活动，发挥乡村农 业的教育功能。 六、购物型乡村旅游 根据研究，购物型乡村旅游是以洁净新鲜的特色蔬菜瓜果、稀有的珍稀禽畜和名贵水 产、美丽花卉、别致的盆景、风味独特的土特产、工艺精湛的手工艺品、古朴雅致的农民 书画、设计独特的旅游纪念品为资源而开展的旅游活动。 七、综合型乡村旅游 是指将上述几类乡村旅游集中于一体的旅游产品。 家庭休闲农场发展模式探索 2014-3-7 15:32:47 绿维创景 字号：T|T 家庭休闲农场概念及发展类型 家庭休闲农场是一种旅游引导的家庭农场创新模式，是家庭农场发展的主流方向，是 推动特色乡镇与生态文明建设的主力。本文将从专业角度，为您解读家庭休闲农场的发展 模式及开发运营技术路线。 概念界定 什么是“家庭休闲农场”？ 家庭休闲农场依托生态田园般的自然乡村环境，有一定的边界范围，以当地特色大农 业资源为基础，向城市居民提供安全健康的农产品和满足都市人群对品质乡村生活方式的 参与体验式消费需求，集生态农业、乡村旅游、养生度假、休闲体验、科普教育等功能为 一体，实现经济价值、社会价值和生态价值的现代农业创新经营体制和新型农业旅游产业 综合体。 “家庭休闲农场”的发展类型 （一）单个“家庭休闲农场”的发展类型 根据自然资源、消费者感受、功能差异和“家庭休闲农场主”经营理念的不同，今后 “家庭休闲农场”的发展类型大致有以下几种类型（或者说是“综合型家庭休闲农场”的 不同功能区域）： 1生产基地型（区） 作为国家粮食和主要农产品的生产基地，农作物品种比较单一、基地规模较大，容易 形成规模化、集约化和商品化的生产经营模式。 在有条件的此类“家庭农场”，可通过农产品的“点对点”供应模式，直接与城市居 民形成互动，在为都市中高端家庭提供安全健康农产品的同时，满足其对高品质乡村生活 方式的参与体验式消费需求。另外，也可以开展各种生态农业科普教育活动，如有机肥料 制作、小块土地认种、种苗/仔培育等。 根据不同资源特点，可以设计为：“家庭休闲林场”、“家庭休闲牧场”、“家庭休 闲渔场”、“家庭休闲林场”、“家庭休闲茶园”、“家庭休闲咖啡园”、“家庭创意粮 田”等。 2设施园艺型（区） 以室内为基地，运用科技静心培育农艺与园艺作物，同时辅以种苗生产过程参观、参 与活动。 可以设计为：家庭休闲花园、家庭休闲药园、家庭休闲菜园、家庭休闲浆果园、家庭 蘑菇园等。 3农业景观型（区） 以乡村农业风光为主题，利用独一无二的景观特点，融入地方特色和农耕文化元素， 主要开展软性休闲活动。此类型家庭休闲农场通常占地面积大，维护和管理费用高，产品 需要不断更新和巧妙设计，但也因其很难复制，极具市场竞争力。 可以设计为：家庭休闲林场、家庭休闲海场、家庭休闲粮田、家庭休闲果园、家庭休 闲牧场等。 4农业体验型（区） 通常休闲农场成功的最根本，也是最重要的条件，就是进行农业体验。体验的方式也 是多种多样，甚至不用太复杂，如：栽种作物、收获果实、体验农业作业流程、植物迷宫 等等，可通过创意将农耕文化和农趣活动深度包装，根据不同年龄段和不同季节，设计不 同的农业活动和产品，满足城市消费者的好奇心。 任何家庭休闲农场都可以开展农业体验项目，但一定要经过进行精心设计并提供完善 的服务。 5主题创意型（区） 与其它类型家庭休闲农场不同的是，主题创意型不仅需要农业资源作为基础，还要投 入和建设相应的主题设施，通常需要与专业的创意公司进行合作管理，吸引消费者回流意 愿和兴趣。 可以设计为：家庭牛仔农场、家庭休闲营地、家庭艺术粮田等。 6休憩休闲型（区） 为压力大、需要放松但又不愿意运动的人群，提供一个休憩的地方，运营重点是要保 障私密性和品质感。让会员类的消费者将其当成是自己的家或第二住所，根据个人的喜好 来设计自己的用餐环境以及住宿环境。 可以设计为：家庭乡菜园、家庭睡眠空间、家庭茶园、家庭咖啡园、家庭葡萄酒园等。 7养生基地型（区） 利用特有的资源（温泉、森林、药材等）结合中医或少数民族的独特医术进行健康保 健，提供延年益寿的膳食、理疗、环境和服务。 可以设计为：家庭休闲温泉、家庭休闲林场、家庭养生药园等。 （二）区域化发展的“家庭休闲农场”聚集区 单体的“家庭休闲农场”在发展过程中会遇到配套不全、品质不高、产品单一等问题， 因此区域化发展的“家庭休闲农场”聚集区必将走上历史舞台。其区域化发展的聚集效应 的形成，主要有两种途径：一种是由市场需求引导的自发性聚集；另一种是由政府引导， 有组织（企业、合作社、协会）的科学规划开发，“家庭农场主”参与的聚集方式。 无论哪种方式形成聚集区，在水平上的结构都会结合较多具有特色的“家庭休闲农场” 。在垂直的结构上，都会与大众的交通、旅行社、餐饮业、旅馆业、宣传媒体业、金融业、 医疗保健等产业形成策略联盟，以完善“家庭休闲农场”的服务系统。 “家庭休闲农场”的企业化发展及合作模式探索 我国大多数的农民，对农业生产极为熟悉，但对休闲经营缺乏经验，通常是自发性地 将自家的纯农业型农场向结合休闲的方向开拓。但发展到一定阶段会出现诸多的问题，这 些问题该如何解决？企业化发展将是解决方案之一。 从我国的农业现状来说，现阶段中国不可能像欧美国家那样发展大规模的家庭休闲农 场，但适当的与企业合作，推进家庭休闲农场的企业化经营仍然十分的必要。对农民而言， 家庭休闲农场企业化发展或吸收工商资本，无疑可以将工业理念嫁接到农业中来，实行公 司化运作、标准化生产和服务、产业化经营。另一方面，家庭休闲农场的企业化经营是从 根本上解决家庭休闲农业与市场隔绝问题的有效途径。 家庭休闲农场与企业的合作方式多样，如：企业投资，家庭休闲农场主自主经营的模 式；企业参股的经营合作模式；企业控股的经营合作模式；完全企业化运作的模式。 政府如何推动“家庭休闲农场”产业集群化发展 政府的引导作用是家庭休闲农场产业集群建设的重要前提，是集群形成和正常运营的 关键。 第一，政府制定相应的地方法律法规，通过法律、经济和组织管理等手段在制度、环 境和政策层面引导集群发展； 第二，政府应该把发展家庭休闲农场产业集群纳入乡村区域旅游规划体系，打造统一 的乡村旅游产业链和产品体系，最终构建乡村区域旅游网络系统； 第三，政府应提供一定的集群发展政策、企业优惠政策，加强资金扶持和招商引资； 第四，通过建设和完善乡村及其周边基础设施等手段来鼓励和推动家庭休闲农场集群 的发展。 “家庭休闲农场”的开发运营技术路线 这里所说的“家庭休闲农场”，是指以优质生态环境为依托、以大农业资源为基础、 以品质乡村旅游为引导的集“生态产业、现代农业、农产品 DIY 加工、乡村旅游、养生度 假、休闲地产、创意文化”为一体的综合开发运营项目。涵盖一、二、三产业的诸多领域 整合和专业集成。项目涉及到从前期策划、规划、设计，到中期筹备、建设、开发，再到 后期运营、管理、营销的全过程统筹体系。 （一）全案策划 全案策划主要解决“做什么”（产品设计）、“怎么做”（模式梳理）和“为什么” （基础分析和评价判断）等三大核心问题 ，对农业环境资源作有效的评估与选择，结合休 闲产业对未来可能发生的问题做最佳的预防与控制，提供有效的应变对策。 家庭休闲农场的策划坚持五化一体（开发运营生态化、产业结构集成化、产品设计多 元化、利益分配公平化、营销策划主题化）的策划理念，并以“产品设计”的理念启动项 目。 （二）整体规划 规划是经营管理的前提，尤其是家庭休闲农场的本地是农业，有效利用农业资源和自 然资源是核心问题，若是迈错步子会造成无法弥补的损失。规划通过“一张总平图”、 “一组经济指标”和“一套文字说明”，分别从视觉、逻辑等角度，对项目的空间功能布 局、平面位置关系、主要经济数据等主要内容进行说明。 （三）乡村景观设计 乡村景观区别于其它旅游景观的关键在于以农业为主的生产景观和粗放的大地景观以 及乡村特有的田园文化景观和田园生活景观构成的复合景观。在设计乡村景观时要根据乡 村景观的内在特点和功能定位，在尊重传统文化和地方特色的基础上，运用景观生态规划 的方法对乡村景观进行合理的规划与配置。 现代的乡村景观设计要达到舒适环境的标准：实用性、体验性、景观性、美观性、生 态循环性、美物性、地域性、场合性、时代性、原风景性、乡土性。 （四）生态空间设计 本着“用建筑点缀环境，而不是用环境装饰建筑”的理念，在农业旅游项目中，充分 利用优美的乡村田园自然景观，倡导室内与户外的协调统一，把在项目策划中由农业、旅 游、文化等诸多元素有机形成的核心设计理念，通过“生态空间设计”的方法得以实现。 生态空间设计包括：空间感受设计（三维效果五味体验）、室内功能空间布局设计 （接待营业区、体验互动区、仓储操作区、后勤保障区等）、流线设计（游客流、员工流、 物资流等）、专业功能区设计（接待大堂、总服务台、厨房、吧台、卫生间、卧室、会议 室、多功能厅、商务中心、商品部、信息监控室等）、专业用具配置设计（厨具、餐具、 会议设施、印刷品等）、家居用品配置设计（电器、家具、洁具、布草、洗漱用品等）、 软装配饰设计（花草、字画、灯具、饰品等）、智能空间设计（门禁系统、监控系统、消 防系统、智能娱乐系统、数字一体化系统等）等。 （五）开发运营模式 家庭休闲农场现代化经营管理必须考虑内外环境因素，设定经营目标，投入生产因素， 藉由休闲农业生产、游憩、餐饮、住宿等业务（或其中某一项业务），搭配行销、人力、 财务、资讯、保护环境等企业功能，在计划、执行、考核的管理程序下有效运作，达到预 定的经营目标，永续成长。 1、商业开发模式 采取轻资本投入、重资源整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构 合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重知本的家庭休闲农场开 发运营模式。 2、市场营销模式 家庭休闲农场的营销模式为三卖，一卖的是生态环境，将家庭休闲农场的大门向大众 打开收取门票；二卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣；三卖农业生产，当消费者 要离开时再购买些家庭休闲农场的农产品。 更高一层的贩卖也可以归纳为三卖：一卖智慧，讲故事、解说生态或大自然的循环； 二卖知识，将生活上的小常识交给消费者或为他们提供新的观念与方法；三卖产品，购买 承载美好记忆的 DIY 产品，带走农场主的热情和温馨。 不管怎么说，基本理念就是多次贩卖，经过深度包装，将农业生产故事化，将农产品 情感化。但无论哪种贩卖，都需要在高度、深度和细节上进行包装和策划，以得到最佳效 果。 3、运营管理模式 从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障等 4 个方面，通过对项目运营目标、组 织架构、人员编制、职责说明、业务流程等内容和标准的系统梳理，总结出一套全面合理、 持续发展的有目标、有计划、有安排、有检查、有反馈、有考核、有激励的运营管理方法 体系和闭环循环过程，实现目标管理和过程控制的有效达成。 从旅居一体化的视角看新型农村社区的建设 2014-5-23 10:17:09 绿维创景 字号：T|T 新型农村社区脱离了村庄的属性，是城镇社区的一种模式。新型农村社区具备基础设 施城镇化、公共服务社区化、产业结构现代化、就业结构城市化、社会管理社区化、生活 方式市民化等特征，生活环境达到了城市环境的基本要求。 “旅居一体化”是一种“景区环境+城市设施”共存的模式，它超出了“居”的基本 功能，使人居方式更加休闲化、度假化、舒适化，实现集旅游、休闲、度假、养生、居住、 商贸等融为一体的生态人居，创造一种更注重人性的国际化健康生活新模式，从而实现生 活方式的变革和生活品质的飞跃。按照旅居一体化的思路来建设新型农村社区具有独特的 优势。 一、贯穿一大理念 “旅居一体化”指引下的新型农村社区集乡村旅游、田园休闲、度假地产、居住社区、 商贸服务、城镇配套等多种功能于一体。在具体打造上面，结合实际，因地制宜，主要从 六大方面建设新型农村社区：农民居住社区建设、社区主题风貌营造、打造乡村休闲聚落、 核心游憩景点开发、田园度假地产建设、公共配套设施建设。 以“旅居一体化”理念打造 的新型农村社区，最终是创造一种无拘无束、自由自在甚至是最高级别的休闲新时代 旅居生活时代。 二、关注四大主体 从我国目前旅游产业引导新型农村社区的建设状况来看，政府主导、市场化运作、产 业化建设、农民参与已经成为趋势，因此要以旅居一体化的理念，从利益相关者的角度去 思考各方在新型农村社区建设中的作用和角色。 1、政府 政府在新型农村社区建设方面将起着主导作用，这种主导作用主要是通过出台相关新 型农村社区支持政策、做好城镇标准的公共配套设施建设、统筹和协调各方利益的相关机 制等方面来呈现。 2、农民 新型农村社区最核心的目标是实现农民的城镇化，让农民幸福指数更高、生活更有尊 严。根据旅居生活时代的特征，也要让农民感觉到生活在景区环境标准下的新型社区中。 对于农民来讲，他们的诉求主要集中在“房屋安置+就业服务+配套保障”三大方面。 在房屋安置方面：按照“人均*平米的居住面积+人均*平米的经营性商铺”进行解 决；另外，结合“旅居一体化”的原则，居住社区要按照某种主题进行风貌建设，打造成 为新时代的旅游社区。居住社区与休闲商业根据情况可结合、可分离，形成居住与商业适 当分离的商街型或居住与商业结合的工坊型。 在就业服务方面：规划区内的就业，按劳动力的不同知识结构、身体状况、年龄情况 统一接收不同内容、不同方面的职业培训。面向市场，优先在规划区内进行相应的岗位就 业。 在配套保障方面：医疗、教育、社保等公共服务需要得到相应的保障，从而真正享受 到就地城镇化的益处。 3、开发商 开发商将承担区域运营商的角色，在政府相关政策的支持下，按照旅居一体化理念， 做土地一级开发、旅游产业运作、乡村休闲聚落、田园度假地产等内容，把新型农村社区 打造成为“景区的环境+社区的配套”为一体的新境地。全方位利用政府承诺和农村土地流 转增加的建设用地指标，通过住宅地产、商业地产、度假地产、产业收益、旅游板块收益 及其他收益等得到投资回报。 4、游客 游客是旅游产业引导新型城镇化成败的关键。随着城市污染、食品安全、城市病等的 日益严重，人们更加倾向于回归田园、漫步乡村。“旅居一体化”更能满足游客“游玩在 田园景区，生活在城市社区”的需求，游客既能感受到景区的环境，同时又真正地生活在 城市的社区，能够享受到城市设施及服务。另外，游客也可能成为未来田园度假地产的购 买者，成为新型农村社区的业主。 三、实现五大目标 旅居一体化的最终蓝图是创造旅居生活时代，旅居生活让人们充分享受清新自然的空 气、舒适放松的生态环境、良好的田园度假养生氛围。新型农村社区是旅居生活时代的现 实载体，未来它将融宜居、宜业、宜游、宜养、宜商于一体，成为人类人居的新境地。 旅游地产思维模式的转变 2014-5-21 17:04:18 绿维创景 字号：T|T 旅游地产是房地产业发展空间的延伸，近年来，纵观旅游地产开发，已逐渐从单一地 产开发模式向超大型旅游综合开发项目发展，尤其随着房地产调控的持续，万达、万科、 华侨城、恒大等纷纷介入旅游地产领域，在云南、海南等地，旅游度假社区更是成为提升 区域发展的有力引擎。 绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的过程中同时见证了旅游与地产的发展与 变化。近日，我院林峰院长接受“建筑畅言网”采访，探讨了未来旅游地产的发展方向、 开放商思维模式的转变及旅游地产与新型城镇化的关系等话题。 未来旅游地产的发展方向：产城一体化的综合开发 畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产的产业 环境又将带来怎样的影响？ 林峰：关于房地产市场，我主要谈四个观点。 第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。我国的房地产市场近年增长非常快， 构成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开 发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。这是房 地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。 第二，房地产价格即将在 3 年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动 下。 第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转 变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结 合模式的差异化，以及与新型城镇化结合的差异化。拥有客观土地升值价值、客观的房产 升值价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域，是未来地产发展最重要的支撑。另 外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成 为未来房地产持续增长的主要区域。 第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为 核心，产业与地产相结合的产城一体化的区域综合开发模式。这种发展模式与国家层面上 的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个 方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。 具体到旅游地产来说，由于有旅游、休闲、养老、文化等产业的支撑，以及内需型消 费结构的支持，发展比较快。目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发 新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升 级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。 畅言网：对于地产商来说，在这个分化期应如何调整发展思路？未来旅游地产的发展 方向是什么？ 林峰：旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目，各大地产企业纷纷将投 资目标转向旅游地产，但在诸多旅游地产项目中，真正成功的项目仍在少数，大部分项目 仍然难逃种种开发和运营问题的困扰，事实上，我们也看到，很多地产投资并没有对当地 经济发展带来真正的推动，很多房子卖出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。 就今年的具体情况来看，楼市的分化态势也将体现在地产商身上。一些有实力，有正 确发展思路的企业会得到更多的发展机会，而如果仍然坚持销售地产的套路，很容易导致 旅游地产泡沫的产生。 综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。 什么是“产城一体化”，就是用产业去带动土地开发和城市开发，用产业去带动一个 城市的房地产开发；同时，销售型地产和经营型地产相结合，和多种业态整合相结合，这 样就不仅仅是开发住宅房产，而是在进行区域综合开发甚至是进行城市开发。 对于旅游地产来说，我认为未来发展应遵循以下思路：首先，是“开发综合化”，旅 游地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与 城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导 的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、休闲小 镇、文化创意产业区等等。 比如，以大型城市来说，可以开发游憩商业区（RBD），特别是城市中央游憩区和城 市商业休闲区的结合，已经成为大型城市的必需功能结构；对中型城市来说，可以以旅游 为核心进行旅游城市建设，比如打造像青岛和大连这样的旅游城市；还可以开发以旅游产 业为主导产业的小城镇，将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明 等地，这样的旅游休闲小镇就已经得到了很好的实践。 第二，注重综合服务，比如万达就是一个很成功的城市综合服务商，它有中国排名第 一的万达电影院线，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，形成了一个具有多种功能的城市 中心，而如果没有这样的现实体验化，没有休闲和娱乐多种服务功能，地产商就会面临很 大的危险。 最后，还要利用好“共享产权”和“分时度假”这样的创新理念和新型模式，满足更多的 市场需求，激活旅游地产的活力。 旅游地产与新型城镇化 畅言网：您曾提出新型城镇化为旅游地产的发展提供了巨大的空间，那么如何看待旅 游地产在新型城镇化下的发展机会，如何看待旅游发展与就地城镇化的互动？ 林峰：新型城镇化为我们运用旅游和泛旅游产业带动区域整合、带动城市化开发提供 了巨大空间和条件。 从这两年的实际情况来看，我国人口更多呈现出了向大型、超大型城市聚集的趋势。 而在未来新型城镇化进程中，应该是“以大型城市群为核心的聚集模式”与“以中型城市 及小城镇为特色的结合城乡统筹的就地城镇化模式”两者并存同进。 尤其是向大型城市的聚集，不能再走摊大饼的城市扩张模式，而是需要通过城市群、 卫星城的升级与特色化，来实现中国城镇化高效率持续成长。 同时，城市人口面向旅游度假区及田园乡村的流动聚集，形成了巨大的旅游度假人口 聚集，为乡村地区的就地城镇化创造了极大的机会。特别是在大城市病越来越严重、雾霾 与城市生态环境恶化的条件下，度假养生型养老在老龄化社会的中国将成为一种发展趋势。 在这个进程中，旅游引导的新型城镇化影响重大，也为旅游地产的发展带来了机会。 畅言网：对于“共享产权”“分时度假”等新型旅游地产发展模式，国内有哪些代表 性的成功典型？和传统旅游地产的不同之处又在哪里？ 林峰：未来的旅游地产，应该是以消费体验为核心的多种旅游消费业态聚集、多业态 支撑下的商业经营型地产。 以“共享产权”来说，这样一种旅游地产的创新理念，就是要倡导消费者之间按照使 用需求“联合买房”，实现“一地置业畅游天下”的旅游度假和消费的资源节约型模式。 再比如张宝全的红树林产权酒店模式，就是从传统“房东”概念过渡到红树林“股东” 和“合伙人”的概念，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理 公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报，而作为投资人拥有酒店每年一定时间段 的免费居住权，并可利用度假权在全国所有的红树林实现自主换住，形成“一房在手，全 国度假、年年分红”的置业投资模式，投资人可以“冬住三亚、夏住青岛”。 整体来持，产权式酒店是成熟市场经济国家经过实践证明了的旅游地产发展模式，我 们完全可以学习借鉴，分时度假理念也是中国旅游地产发展的方向，比如携程参与的途家 网，一方面与开发商联手为业主提供不动产经营服务，另一方面为游客提供度假公寓住宿 方式，这样就突破了传统房地产行业和旅游行业固有的模式。 贵阳朱昌镇 中国“达沃斯” 畅言网：绿维创景目前的主要业务是什么？主要针对哪些领域？ 林峰：绿维创景规划设计院是专门以旅游地产开发（也可称为泛旅游产业整合和泛旅 游地产开发）服务为方向，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问的“全程服 务”的专业规划设计院。目前，绿维创景已有二十余种不同专业的人才近 300 人，完成策 划、规划、设计及咨询项目千余个，业务类型涉及 30 多个门类。 在我们最近几年的规划设计工作中，我们一方面依托于旅游产品设计，结合地产产品 开发的设计能力，用区域综合开发理念，以泛旅游产业引导的新型城镇化为主要架构，进 行泛旅游产业整合下的区域综合开发。另一方面，特别强调旅游与旅游地产细分的互动结 构，也就是把聚集人气的吸引力项目与地产结合，如把温泉泡浴与温泉地产、海滨度假与 度假地产、森林旅游与养生地产、都市休闲与商业休闲地产、文化旅游与文化创意地产等， 在这些结构中，首先打造和发展的必须是旅游项目，以旅游项目迅速提升区域内的人气， 之后再进行地产开发。这是市场发展的趋势，也符合消费需求升级的大背景。 畅言网：在综合性旅游地产开发方面，绿维创景有哪些具体的特色案例？ 林峰：比如贵阳?朱昌“生态文明新型城镇”，就是由于升格为国际性论坛的“生态 文明贵阳国际论坛”，使贵阳市观山湖区百花湖畔一个名不见经传的小镇 朱昌镇高调 呈现在世界面前，一跃成为一个中国达沃斯小镇的典范。 朱昌镇生态文明先行实践区-生态新城特色建筑论坛永久会址方案 2013 年 1 月，生态文明贵阳会议升级为“生态文明贵阳国际论坛”，贵阳市政府决定 规划建设一个具有贵阳特色的生态文明实践区，2013 年 6 月，由绿维创景规划设计院编制 的贵阳市朱昌镇生态文明先行实践区概念性规划方案通过了贵州省内外专家论证且获 得了高度评价，根据绿维创景编制的方案，朱昌镇作为生态文明贵阳国际论坛的永久会址， 成为了中国的达沃斯小镇。 最值得关注的是它运用了“会展论坛导向的新型城镇化”模式，结合朱昌新城的生态 文明、休闲度假及生态宜居的定位，把运营和产业发展模式相结合，并落在产业和产品上。 最后，通过我们的规划，使朱昌镇成为一个以“生态文明贵阳国际论坛”为引擎，带动区 域综合发展的典型代表，有效带动了区域的经济发展。 休闲小镇的就地城镇化模式 2014-7-4 14:36:17 绿维创景 字号：T|T 日前，我院林峰院长就“休闲小镇的就地城镇化模式”在全经联城镇化发展微信群 里进行了分享。林峰院长从新型城镇化的四大逻辑与模式结构、消费产业聚集引导的新型 城镇化、休闲小镇的开发运营模式三个方面对休闲小镇进行了解读。以下为分享内容整理。 【分享内容整理】 主持人：大家好！今天林院长将为我们带来休闲小镇的就地城镇化模式的分享！欢迎 林院长！ 林 峰：各位大家好！非常高兴今晚跟大家一起分享。我采用说写结合的方式跟大家 沟通。 本次分享包含三个题目：一、新型城镇化的四大逻辑与模式结构；二、消费产业聚集 引导的新型城镇化；三、休闲小镇的开发运营模式。 林 峰：第一个题目：关于新型城镇化的四大逻辑与模式结构。 我专门就新型城镇化逻辑进行梳理归纳，总结为四点：1、基于土地开发的财富效应 及房地产开发逻辑：土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构。2、产城乡一体化模式： 产业园区+消费聚集区+居住区。3、人的城镇化：三农方案+农民工方案+城市基础设施+城 市公共配套+公共服务产业化；4、城市运营商：2374 模式。 关于第一点，基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑。 我们研究新型城镇化首先是基于土地开发的财富效应，及房地产开发的基础逻辑，即 土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构，该结构是做房地产最基本的一个逻辑结构。 我认为这种逻辑，对于新型城镇化开发意义非常大。对此，我个人的看法是，在房地产基 本逻辑前提下，再进行新型城镇化的开发与运营。 主持人：林院长有研究成果。 林 峰：关于第二点，产城乡一体化模式。 任何一种产城乡一体化结构实质上都是区域综合开发结构，我将这种结构概括为：产 业园区+消费聚集区+居住区。产业园区很明确，一个区域开发或一个新型城镇化结构，没 有产业支撑是很难发展的，这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但这种产业必 须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。 主持人：产城乡一体化，有道理！ 林 峰：消费的聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类 型的消费业态的聚集。城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一 消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。“居住区”，大家比较熟悉，涉及产业 落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成 的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等 5-6 种不同类型的居住性结构。产城乡是我新杜撰的一个词汇，产城一体化实际上是我们近年 来经常提到的一个词汇，但新型城镇化过程中，对于卫星城或小城镇，结合乡村实行产城 乡一体化才会具备比较好的效益。产城乡一体化，最重要一点是跟“乡”结合，这是土地 红利的一个重要依托。现在土地的一级开发，不靠国有可建设用地的大规划开发是很难实 现的。 关于第三点，人的城镇化。 城镇化中的“人”不是指已经进城的城市人口，而是与其相关的三农问题解决方案、 农民工问题的解决方案。农民工问题的解决跟城市基础设施、城市公共配套与公共服务产 业化有很大关系，因此，我将其归纳到人的城镇化模式结构里面。 “人的城镇化”是个大题目，我把对新型城镇化的理解提升到哲学的高度。中国新型 城镇化是个顶层设计，顶层设计最深刻的含义在于人的城镇化，人的城镇化的核心问题在 于它面对的是中国城乡二元体制下农民的不公平。农民不公平是中国最大的不公平，是中 国人权最大的缺陷。新型城镇化实际上是一种伟大的社会目标，在于解决中国二元结构之 间对于农民的不平等待遇，在于为农民生活方式提升提供支持，这个提升是中国真的迈向 人与人间平等的最重要的结构性改革。所以我认为中国新型城镇化实际上是一场伟大的社 会革命，代表一种人本主义精神。 如何才能实现人的城镇化？首先必须要有产业。没有产业，农民没办法解决就业问题，城 镇化就成为一个虚假和没有支持的问题。以产业为依托解决农民及农民工的就业问题。 关于三农问题解决方案。关键是解决产业问题，产业问题解决好了，同时要解决农民 居住问题，要让农民住上具备现代基本卫生条件的房子，达到最基本的生活水准。这方面 我们称之为农民的居住问题。还要解决农民的社会问题，社会问题涉及基础设施、公共配 套、公共服务产业化和公共服务管理等方面，这些可纳入到产城乡一体化管理结构中。这 种农村问题解决方案，还涉及农民的户口解决方案，进一步涉及农村和城市一体化的交通 道路、管网水电等设施设备的解决方案，还涉及城市公共管理系统，这主要是一个商务管 理系统，包含交通管理系统、城市环境管理系统等，在此基础上形成公共服务产业化。 陈金平：林院长对于人的城镇化的哲学思考，视角独特！ 林 峰：在全经联金融投资实务研讨会上，我分享过一个观点：公共服务产业化是一 个重大的机遇。医疗产业、健康产业、文化产业、教育产业等逐步转向跟市场结合、产业 化服务相配合的发展方式。 结合了上述五个方面，实际上就构建出一个“平等的、以人为本的、幸福指数更高、 配套更完善、现代化水平更到位、更公平”的社会发展环境。这是我关于人的城镇化构建 的一个模式。 梁 军：农民离开土地就不是农民了。 林 峰：梁总说得对！农民离开土地就不是农民了。但在现阶段中国，农民不是以土 地为关联，而是以户口为前提，所以农民问题的解决不在于他所从事的职业，而在于他的 身份地位的变化及他背后社会服务结构的变化。 林 峰：在开发模式上，产业与地产深度结合，进行区域综合开发及产城一体化开发。 绿维创景将旅游地产的开发运营，从开发、招商、销售、经营四方面概括为 2374 模式。这 种开发模式的主体，我们称之为城市运营商，城市运营商既是城市开发商又是运营商，那 么它应该是一种怎么样的架构？即： 建设开发 2： 土地开发+项目建设 招商运作 3：土地招商+商业招商+旅游招商 地产销售 7：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住 + 本地一居 经营管理 4：景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营 +生产项目管理 对于一个城市运营商而言，首先是建设开发，我将其总结成两个方面，即土地的建设 开发和项目的建设开发。建设开发不仅仅是基础设施的建设和土地的开发，而是土地的开 发、基础设施的建设和项目的开发建设相结合。土地开发可以简单分为“一级开发”和 “二级开发”，这个“一级”和“二级”不仅仅基于土地和房产，而是基于区域基础开发， 面向市场的产业项目、综合服务项目、居住项目等方面项目的开发和建设。其次是招商。 常规招商，主要是项目招商，我总结的招商结构主要包含三方面：土地招商、商业招商、 旅游招商。第三方面是地产销售。开发后招商，在招商基础上，进行销售。销售不仅仅是 土地的销售，还包含房产销售，类型非常多样化。我将其总结为 7 大方面：酒店产权地产+ 休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住 +本地一居。第四