今年2次加息 房贷利率7折优惠者提前还款或不划算

今 年 2次 加 息 房 贷 利 率 7折 优 惠 者 提 前 还 款 或 不 划 算 来源：北京晚报 4 月 6 日，中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点。在通胀的压力日益高涨的今天，已经有专家预 测下一次的加息就在二季度，那么对于众多的房贷一族来说，是否需要考虑提前还贷呢？ 提前还贷到底值不值呢?本期财道给您算算细账。 百万商贷多还 20 万 注意次年才生效 本次的加息之后，最受房贷一族关注的五年期以上贷款利率(房贷利率)上调至 6.80%，到底有多大的影响呢？北京银行12.62 0.00% 股吧营业部财富中心理财师王薇给 读者算了一笔账：以一套总价 150 万元的住房为例，商业贷款 100 万元，分 30 年还清。按 等额本息还款计算，本次加息前(基准利率为 6.6%)，月均还款额为 6386.59 元。加息后， 基准利率变为 6.8%，月均还款额为 6519.25 元，房贷族每月增加还款 132.66 元。而相比 2010 年 10 月 20 日之前 5 年期以上贷款 5.94%的基准利率，当前利率已累计提高了 0.86 个 百分点。个人住房公积金贷款五年以下(含五年)和五年以上分别提高至 4.20%和 4.70%，均 较之前提高了 0.20 个百分点。 另外，王薇特别提醒房贷一族，目前贷款利率调整常用的是次年调整方式，也就是说， 不论是升息还是降息，也不管一年之内人民银行多少次调整贷款利率，贷款利率也暂时沿 用年初的，直到次年 1 月 1 日才随之调整，所以借款人无需一看到调息就急于马上还款， 而可以选择在真正调息之前还款即可。具体到这一次的调整来说，100 万元 30 年期贷款， 按照利率 5.94%计算，总利息 1144514.50 元，月均还款额为 5956.98 元，四次加息后每月 多还 562.27 元，总利息支出增加更是超过 20.24 万元。不仅商业贷款利率提高，公积金贷 款利率也在跟涨。据悉，目前首套房商业贷款利率为 6.8%，公积金为 4.7%，利率差高达 2.1%，而之前这一数据仅为 1.14%。银行理财专家介绍，目前同样以贷款 100 万元期限 30 年为例，商业贷款的月供为 6519.25 元，公积金仅为 5186.38 元，房贷族每月少还 1332.87 元。 核心在于利息收支差距 对于不同的房贷族而言，提前还款是否划算不能一概而论，一定要考虑到房价的增长 率和利息调整的时间因素。王薇认为，计算提前还款是否划算，核心问题当然就是看还款 之后节省的利息支出是否大于不还款带来的利息收入。不同的房贷族需要不同的对策 1、普通无投资经验的老百姓 普通的百姓买房大都出于自住的刚性需求，没有投资目的，在未来卖房的可能性很小， 对于这类群体，如果不提前还款通常都是将钱简单地存入银行，存款利息收入当然无法覆 盖贷款的利息支出，这时候就要看本身的房贷是否享受 7 折等优惠政策，如果享受优惠， 就可以考虑暂时不还款。再有就是等额本息还款年数过半的，或等额本金还款年数超过 1/3 的，再提前还款就相对不划算了。 相反，对于处于还款前期，又不享受优惠的借款人，在连续加息的情况下，如果有经 济能力就应该考虑提前还贷，还款时考虑家庭的综合经济情况选择全部还或是部分还。当 部分还款之后，也可以根据自身承受能力要求银行保持原来的月供金额，缩短贷款期限从 而进一步节省利息。 2、有经验的投资者 对于有一定投资经验、且买房用于投资的借款人来说，更多地需要考虑房价的增长率 和手上现有投资产品的收益率。如果投资者手中持有股票、基金、债券等，收益率高于贷 款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。但如果借款人购买 的是第二套房产，利率上浮，且市场不断加息，借款人需综合考虑经济实力、时间、机会 成本来确定自己的最佳还款方式。另外，还要考虑房子的位置和价值，如果房子处于北京 的核心区域，那么有理由相信未来也很有可能保持价格的坚挺。因此，从中长期考虑，特 别是具有投资目的的房子，可以暂时不考虑提前还贷。 另外四种人也无需提前 很多贷款族依然有些疑惑：“我们这些夹心族到底该怎么算呢？因为既不是有经验的 投资理财者，也不是毫无投资经验，那么我们该怎么做呢？”白领姜伟就认为自己是标准 的北京贷款族，“我以前看过一篇北京贷款族的标准像，说是年纪 30 出头，贷款 100 多万， 收入七八千块，有一辆经济小车，夫妻俩正准备要孩子，夫妻俩有一个是外地户口，还有 需要养老的外地老人，感觉那就是在说我呀，所以我希望得到的建议是越具体越好，因为 我们比上不足比下有余，我们只有八万块闲钱，用不用提前还呢？”对于姜伟的这种情况， 北京银行12.62 0.00% 股吧理财师王薇的建议是：“还是不要提前还了。一方面他们准 备要孩子，孩子今后的花销会非常大，而家里需要赡养的老人也存在这个问题，老人、孩 子一旦有个头痛脑热什么的，都会产生不小的费用。而且像姜伟这样的年轻人普遍接受能 力都比较强，所以即使他们在银行购买理财产品的收益都会超过加息的利息，我不建议他 提前还贷。” 王薇还对另外四种无需提前还贷的人进行了归纳。第一种是仍需支付违约金的贷款者。 对于在较短时间内即要求提前还款的客户，各家银行均有不同的违约金要求。以建设银行 5.10 0.20% 股吧为例，规定如在贷款发放一年(含一年)以内提前偿还部分或全部本金， 贷款人需按该次提前归还本金额的 3%作为违约金。违约金随支付年限减少，3 年以上则不 需支付。如房贷 100 万元，一年内贷款人如提前偿还全部本金就需支付 3 万元违约金。而 如果是以 20 年，8.5 折利率优惠计算，两次利率提高后，需要多支付的利息总额也仅在 5 万元左右。这种情况下，不如“等一等”，待不需支付违约金时再做偿还。 第二种情况是那些享受最大利率优惠的人。如果市民的房贷享受基准利率打 7 折的优 惠，提前还贷可能不划算。因为还贷后若要再找银行贷款，利率将更高。即使央行两次加 息后，这类市民的 5 年期以上贷款年利率也才 4.48%，远低于重新贷款所需的利率。 第三种情况是已经还贷很长时间的贷款人。一般来讲，贷款的利息与本金之间的比例 基本是这样的，贷款最长年限是 30 年，通常分为三段，即 10 年、20 年、30 年。无论等额 本息还款法还是等额本金还款法，10 年的贷款利息，接近本金的 1/3 左右；20 年的贷款利 息，接近本金的 2/3；30 年的贷款利息，本息接近相等。 第四种是那些投资理财能获得较高收益的人。如果市民手里的钱投资理财，年收益率 能够高过 5 年期以上的房贷利率 6.4%，那不如不还，依然让“钱生钱”。 提前还款三大秘籍 提前还贷的目的无非是减少利息支出，而不同的银行有不同的提前还贷方式，但万变 不离其宗，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而 言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预 期资金流，这种方式是最优的，但这种方法需要强大的财力支撑，肯定不适合大多数人。 对于大多数房贷族来说，肯定会选择部分提前还款方式，当然，不同的银行分门别类 也有不同的还款方式可供参考选择。总体来说，部分提前还款方式有三大思路： 第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。 第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。 第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。 选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。 在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式 例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后， 房贷族们要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。本报记者 侯 振威 提前还贷手续不同 工商银行4.55 -0.44% 股吧 据工行工作人员介绍，客户携带本人身份证原件、还款的工行银行卡或存折以及借款 合同，到原贷款经办网点填表提出书面申请，经银行审批同意后办理部分或全部提前还贷， 审批期限在一个礼拜左右。违约金依据贷款合同约定进行收取。在工行其他网点办理的贷 款，提先还贷事宜请咨询网点工作人员。 农业银行2.86 -0.35% 股吧 客户一般应按照借贷双方约定的借款合同进行还本付息，对于情况特殊的，确需提前 还贷的，应提前向经办网点提出书面申请，经审批同意的给予办理提前还贷手续。在申请 提前还贷时，客户应提供本人身份证、提前还贷申请书以及借款合同等。提前还贷是否收 取违约金，按借款合同上的规定办理。 中国银行3.40 -0.29% 股吧 客户本人凭身份证、还款存折或中行银行卡到贷款经办网点去办理。提前还贷违约金 按合同约定收取，办理还贷是否需要提前预约，要问经办网点的工作人员，不同的网点规 定不一样。 建设银行5.10 0.20% 股吧 客户提前还贷需到原贷款经办机构提出申请，按合同规定要提前一个月预约。实际操 作中，有的经办机构是随到随办的，有的是按预约时间办理，客户最好事先和经办机构联 系一下。提前还贷是否收取违约金，按合同的有关条款办。办理时需携带本人身份证原件、 还款存折(或储蓄卡)。 招商银行14.92