住宅小区各类产权界线划分浅析

住宅小区各类产权界线划分浅析 1、产权登记-空间划分的登记 我首先必须讲解一下这个基础知识。相当多的人不理解这个东西，并且闹出诸多 的笑话。 单家独户的房屋，独立式的房屋，进行产权划分和登记，很容易让人理解。因为 这个东西很直观。一眼看过去，房屋就摆在这里，它脚下土地也摆着这里，我们在对一间 独立式的房屋进行产权登记时非常方便，我们所登记之物，也确实是实物：一栋能让你看 到边际看到界线的建筑。 然而单元式不是这样的。你走进一栋单元房，你就被封闭在大量的各种各样的空 间里面。这些空间是由墙和柱构成的。在一般的情况下这些墙和柱都被禁止移动。（这里 必须要说明：可以随便移动墙柱的建筑很快就能面世并普及，这将对房地产法律界提出更 重大的挑战）而单元式房屋的产权登记，就是将这些空间相对独立化，并给予一个登记， 以确认这些空间的归属。 我们必须要明确，在树立一个非常清晰的观感，那就是：单元式房屋的分户登记， 并没有将该栋房屋分拆，它仅仅只是对该房屋的各独立空间的产权进行了确认。分户登记 不是拆房子。它不是把房屋拆成很多部件。它是确认各个空间的产权归属：这个空间属于 你，那个空间属于他，剩下的空间大家共有公用。 这是基础理念，我们所有的论述都将从这里起步。 2、空间如何计算面积 在明确了第一点之后，接下来的这个问题将非常有趣：怎么给空间计算面积。 我明确说：我不知道。我个人莫名其妙。我个人至今都深深的怀疑这个给空间计 算出一个面积来的制度。我对这个制度本身都存在怀疑。 我稍微查了一下国外的状况，我的发现是：越来越多的国家对单元住房是进行空 间登记，面积部分只登记室内净地面积（就是室内除墙面积，香港人习惯叫地毯面积，就 是能铺上地毯的那部分面积，纯正的地面），并且这个面积只做参考作用，没有所谓的产 权概念。 但我们既然生活在国内，因此必须遵循国内的游戏规则：一个立体空间，必须要 计算平面面积。因此，就必须给这个立体空间划出一个平面的界限，以约束它，测量它。 目前来说，我国都这个立体空间的测量办法，是投射法，这个立体空间投射到平 面上是什么面积，那这个空间的“产权面积”大概就是多大（不考虑分摊）。 我说老实话，我对这个做法，自己的感觉，是扯淡。单元住房产权登记的意义， 就在于划分各自的生活空间，以及责任空间。而分割各自空间的墙体和柱体，在产权上就 没有任何定性的必要，乃至，进行这种定性本身就是一种错误。上下两层之间的隔板，产 权如何定性？两户之间的分割墙，某户内的承重柱，如何定义其产权？ 将某个特定的产权面积的平面界线定出来，到底是什么意思？在该界线内的墙柱 为该业主私有吗？显然不是，我国目前也否认这一点。那么既然不是，这个界线有什么意 义？我个人不知道。谁知道谁去发贴告诉我。谢谢。 3、毫无意义的面积 这是接着上面而来的话题：给一个立体的、相对独立的空间，核定出一个平面面 积，得出一个数字，有什么意义？这个数字有啥实际上的作用？ 我直接给出我的结论：我认为没有意义。 这个面积的界线（也就是房产证上的房屋边界线，按规范一般是墙身中线）本身， 就没有意义。为这个界线所包围的区域，并不是业主的所有权界线区域。换个说法强调一 次：业主不能对这个界线内的房屋结构做任何处置。这个界线内的房屋结构，不属于这个 业主所有。 再次强调：房屋结构，不属于业主个人所有。如果非要找一个所有权人，那就是 全体业主共有吧。 业主有的是什么呢？是有一个个的或大或小的空间。这栋建筑内的空间。仅此而 已。 业主不能拆自己产权证内的那半堵墙。我希望所有人都记住这一点。在后面我们 论述各类建筑或结构的产权归属时，我希望所有人都明白，虽然我按照国内的表述习惯， 表述成这属于谁那是谁的产权，但这不代表业主具有我们一般意义上的所有权：可占有可 毁弃。业主只不过对那个空间，具有所有权。 目前，我国绝大多数的地方，习惯用产权面积数字，作为房屋计价的基数。这是 一个习惯问题。但也有一些地方，开始无视这个面积数字，以套为单位计价。无论房屋面 积数字如何调整，房屋总价不变，购房人所购得那个空间，不会变。 事实上，以这个数字为计价基础，是绝大多数纠纷的源泉。而这个数字本身，其 实没有任何意义。业主并不是生活在这个数字上面，他们是生活在空间里，而这个空间的 大小不会因为这个数字的变化而发生任何变化。这个数字中的每一个组成部分都可能因为 测量规范的变化而变化，但空间大小不会变化，它会维持不变。 因此，无论后面我怎么抨击目前自相矛盾的各种测量规范，这个抨击都比不上对 面积本身的抨击。面积本身就没有什么实际意义，更何况测量规范？ 4、小区的边界 小区的边界是一个非常复杂的题目。但也是大多数人，包括绝大多数的法律人， 乃至包括绝大多数自称为房地产专业法律人的人，根本都门都没摸到一个题目。 请注意，我这不是在耸人听闻。我这是在很严肃的抨击、指责，以及唾骂。 小区边界的含义，在乎区分一个住宅小区与周边的其他产权人，乃至政府的产权 界线。我们经常说，小区内的产权如何如何，小区外的设施如何如何，但是，这个内外的 界线，到底在哪里？ 最常见的一种答复是：小区外的道路边线是为小区的边界。当然道路边线本身就 是一个不确切的概念，市政道路两旁都会有规划控制线，这条控制线与道路边线之间的区 域不许建设，但规划部门又不管产权，那么这个规划控制区域到底算什么，目前来说没人 说得清楚。尤其是高速公路啊城市快速路啊，两旁各控制 25 米以上，啥都不说，反正就不 许你开发建设。这个控制范围搞死人啊同志们。在绝大多数的城市，在道路规划控制线内 设置永久停车位都不行，有些变态的城市连临时停车位都不行，乃至我最近刚听说，那个 区域连搞绿化面不能算进小区的绿化指标，直接就是把这个区域从小区里割出来了。规划 部门振振有辞，这个区域是为了日后道路扩建准备的，万一一扩建，你小区搞成了车位搞 成了绿化，算进了指标，那日后岂不是不达标？我个人无言以对。 此外，穿过小区的市政道路的产权如何归属？老实说，我是真不知道。在很多时 候，由于规划部门与国土部门之间由来已久的种种矛盾冲突的原因，今天买到的地，明天 拿到规划要点批复一看，突然在里面多了一条路。那时候真不知道怎么办。这个算征地吗？ 政府为了实施道路规划向开发商征地？我明确告诉你们，在整个珠三角，基本上没有把这 种情况当成征地来运做的，直接就是开发商做贡献了。连路都得开发商建好，然后无偿拿 出来做市政道路使用。我老实说，我一直很莫名其妙。那么，这个道路所占区域是不是能 算容积率指标呢？各地也不一致，乃至同一个市，不同的楼盘经过不同的运做，也可以有 不同的结果。这个话题很敏感，我就不具体指出哪个市了。总之算也行，不算也不违反任 何规范。这条道路是不是属于小区范围之内呢？我个人不知道。 然后，国土部门出让土地，总是喜欢从道路中线起算面积，而不是道路边线。发 土地证的时候，若干城市从道路中线发，若干城市沿边线发，这些情况都存在。并且延续 至今。有些城市慢慢的在变革，土地出让和土地证都以道路边线为标准。但这些都没有统 一，也缺乏规范。我个人看到那些五花八门的土地证时也很头痛。 5、建筑基底 建筑基底面积是一个相当重要的概念。它的重要意义体现在：建筑基底所占的土 地，为该建筑内所有住户所共有。 这里必须先明确两个概念：单元住宅的“房屋所有权”与“土地使用权”。 我把上面那一行空出来，以便各位能清晰直观的看到上面这段话。 每一套单元住宅，除了要取得房屋所有权证外，还应当取得土地使用权证 。我不把这句话反复说了，请大家自己回头再看一遍。房屋所有权证，确认房屋的建筑面 积。而土地使用权证，一般就是登记这个建筑基底面积，这是个大数，这个大数字要分摊 到每一套住宅，又会形成一个分摊土地面积。我建议你们又回头看一遍，以确定自己看明 白了。 在国土部门与房管部门合并的少数城市内，颁发房地产权证，会同时载明房 屋的建筑面积，以及该房屋的基底占地面积。 我强烈建议，各位不要嫌麻烦，请再次回头看一次。谢谢。 大家都知道“分摊”这个概念，建筑的公用部分的面积，须分摊进每一套住宅面 积里面去。而该栋建筑的占地面积，按照国土资源部的土地使用权登记办法，也应该分摊 到每间住宅。但是，请注意这个但是：建筑基底面积如何分摊，没有技术规则。 你没有看错。确实是没有规则。各位如果有幸领取过含建筑基底面积分摊数字的 土地使用权证，如果闲着没事，只管去对这个数字提起行政诉讼，一告一个准。 最麻烦的事情在于，随着现代建筑技术的提高，建筑底层的裙楼与塔楼之间的结 构性差异，越来越大，乃至越来越无法判断，什么是建筑基底。在三层的商业裙楼上，树 起 20 多层的住宅塔楼，这是非常普遍的事情，那么，这个住宅塔楼的建筑基底面积是啥？ 裙楼的建筑基底面积是啥？越来越多的小区，习惯用商业裙楼围闭整个小区，那么，这个 基本无间断的、围合了整个小区的边界的裙楼基底面积，全部参与