共同构建山水人居如画夷陵

共同构建山水人居如画夷陵 湖北宜昌市夷陵区房产管理局局长 黄荣久 首先我向大家诉个苦大家最关心当前的房价问题。昨天，我在街上走， 碰到几个熟人，一见面他们就说，你今年把房价又提高 100 多块，多 层结构已卖 到 1400-1500 元，高层差不多要过 2000 元了，叫我 们怎么 买得起？我说，可能 还 要涨。几个朋友扯着我，要我说说原委。于是，我就目前夷陵区房价 问题算了个 帐，然后共同分析了一下国际国内房地产发展的基本情况。 一、多个特定背景因素决定目前房价水平 （一）八大因素背景决定夷陵区房价继续攀升 其实讲起这个问题很简单，大家回想一下，一是 2003 年之前，我区土地价 格大多在上十万元一亩，有不少改制企 业拿到手里的土地就更便宜，而现在的土 地一律实行招拍挂，平均每亩地已达到 40 多万一亩，就丁家 坝挂牌地就达到 60 多万元一亩， 这在过去的基础上是翻了几番。二是部分政策性收益比例大大提高， 如人防费，在 2004 年以前是每平方米只收 10 元，而从 2005 年开始每平方米 108 元，在过 去基础上每平方米上涨 98 元。三是建安人 员的工资， 过去一个技术工每 日只在四五十元左右，现在每日八十元左右。一个小工过去每日二十五元， 现在 低于 50 元一天根本找不到人。四是建材的上涨，如钢筋，过去每吨 2700-2800 元， 而现在 3600-3700 元；墙体材料一是全面推行环保型，成本上 涨。还要上缴每平 方米 6 元的新材料基金。五是税收政策的调整。六是准入 门槛全面提高。如小区 容积率问题，物 业管理设施保障问题，方案 优化问题 等等。七是外地到夷陵置业 增多，需求量增大。以宜昌中心城区为例，市区每年以近 4 万人的速度在递增， 那么要解决近 4 万的住房问题就需要 1000 多亩土地，而中心城区土地稀缺，主 要依赖老城区改造，而老城区改造新建的房价已达到近 4000 元一个平方。2003 年前，伍家区的房价只是略高于夷陵区，而现在已超 过夷陵区一两倍，所以，中 心城区的市民也在向夷陵区转移。目前从中心城区到夷陵区购房的已占 4 成。八 是夷陵区环境好，房地产开发品质有了一个质的飞跃，所以，吸引了不少外来人 的眼球。由于上述这些原因，造成目前夷陵区房价一直处于上扬趋势。以去年 为 例，当年生产房屋 2300 多套，加上年接转的 477 套，共 计 也是 2800 多套，截止 2005 年 12 月 31 日，卖的只剩 500 套房子，到今年 3 月底清盘时卖得只剩 200 套。 由此，我想导致这一现状的主要原因还是需求太旺，尽管供 应一直在快速增长， 但仍然难于适应这种勃然喷发的需求。 现在是， 20 岁的人在买房子， 30 岁的人在 买房子， 40 岁、 50 岁、 60 岁的人也都在买房子，而且都不愿意买小的，都想“一步 到位”。不 让谁买都不行。大家一起大大抬升了需求，却对 价格不满。我认为，这 种旺盛需求局面的形成，是由目前存在的多个具有中国特色的因素促成的。而且 它们叠合在一起发挥作用，十分 强劲。在 这种背景下， 简单 地将我区目前的房价 与其他区域的房价，中国的房价与国外房价，国内标 准与国际标准化比较显得不 2 是很科学。同时，夷陵地理位置正处于神秘的北纬 30 度线上，属 亚热带和温带的 过渡地带，植被繁茂，气候十分适合人生存，是世界上极适合人居住的地带，所 以不能简单的、孤立的就夷陵看夷陵，应把夷陵区置于中国国情下来分析，来 审 视。 （二）六大国情背景决定了长期的求大于供局面 所谓“六大国情背景 ”是指 人多地少，人口继续增长，城市化进程加剧，经 济高速增长，城乡收入差异严重，家庭规模小型化等 6 个明显体现现阶段我国 发展背景与特点的因素。 中国人均占有土地面积不足世界平均数的 1/3，如果与俄罗斯、加拿大、 澳大利亚这些国家比，差距就更明显了。许多人总是说加拿大的房价收入比如 何如何，澳大利亚的房价收入比又是如何如何，大家却都不提人家的人地关系如 何；加拿大是典型的地广人稀的国家，国土面积约 990 多万平方公里，人口只有 3200 万，平均每平方公里为 3.2 人；澳大利亚的国土面积为 770 万平方公里，人 口约有 1800 万，平均每平方公里为 2.3 人。从人地关系看，这两个国家几乎可以 不加限制地随便盖房子，土地成本很低。而中国呢？国土面积 960 万平方公里， 人口 13 亿，平均每平方公里为 135.4 人，而且有大片国土是不适宜定居的，可盖 房子的面积是很有限的。 对可盖房子的土地，也有一个严重的使用分配问题。我们的国家是“ 一要吃 饭，二要建设” 。也就是说农业 是第一位的。要先保吃饭问题，这个方针一点都没 错：房子住的小一点可以忍受，吃不上饭就会饿死人。这么大一个国家，如果粮食 短缺，需要大量进口，可能就不是一个外汇或者一个 经济问题了。国内的 稳定问 题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上、国家安全上甚 至领土完整上付出大的代价。 1994 年，美国人莱斯特R布朗发表了一篇惊世骇 俗的文章2030：谁来养活中国。这篇让中国人蒙羞的文章再次提醒我们， 放松耕地控制是不对的。中国已经成为粮食净出口国，保护耕地的意义已经不只 是停留在表面上了。要严格控制耕地，控制城市规划面 积，可用于城市建 设的土 地就受到限制，房地产开发 就受到限制，供 给的增长 就受到了限制。 另一方面，中国的人口却在继续增长。 12 亿人口日出现在 1995 年，只用 了 10 年我们又迎来了 13 亿人口日。现在中国的年人口自然增长率为 6-6.5， 每年要增加 800 多万人，估 计总量不到 15.5-16 亿停不下来，还要持续增长 30 年 以上。在这种人口的机械增 长过程中，城市人口必然随之增长， 对房地产的需求 就要增加。如果考虑到城市化 进程，按照 60%生活在城市 计算，每年城市人口就 要增加约 500 万。从发展的角度，如果每人需要 25 平方米的建筑面积，每年就得 增加 12500 万平方米的住宅。 人口除了机械增长外，还有个结构变化问题，也就是城市化问题。中国城 市化已进入加速发展期，城市化率已由 1993 年的 28%提高到 2003 年的 40.5%。 根据统计， 2003 年，中国共有建制市 660 个，同年，中国总人口为 12.9 亿，其中 市镇人口为 5.2 亿。2003 年城市人口上升了 1.5 个百分点，大约增加了 2000 万。 3 按照这个速度，城市每年还需要增加 5 亿平方米的住宅。 值得注意的是，这是按照户籍关系计算的， 实际上还有大量农村人口因为 经商、打工长期居留在城市，也需要买房或租房。如果再加上这部分，数字更是 庞大得惊人。而且中国的城市化需要二、三十年的过 程，它会 带动投资热，当前 80%左右的中长期投资就都与城市住房、公共基础设施建设有关。它还会带动重 工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然也要房 地产业作支撑。 中国还处于经济高速增长阶段。改革开放以来中国的增长速度世界第一， 而且这种增长趋势还会继续下去。如果中国致力于构建缘西边境国际经济合作 带，大力拓展沿边经济技术 合作，至少会在 经济不过 剩的情况下再高速增长 20 年。世界经验表明，经济起飞时期，房地 产业需要超前 发展以提供固定资产支撑。 房地产也不可能不发展。因 为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛。 再就是城乡收入差异问题。在中国，这个问题很严重，而且未来 10 年内不 可能解决。不仅仅是农业产 量低、粮食不 值钱问题， 农村土地少、乡镇经济不发 达，就业 机会也很少。尤其在粮食收入 问题上，农民往往承受着 计划与市场的双 重积压：粮食丰收了，政府往往 让农民走向市场， 结 果“ 谷贱伤农”；农业减产，农 民原本应该高价卖粮，政府从 稳定物价角度考虑，往往又要全部收购，此 时的收 购价格不可能高于真正的市场价格，农民还是把握不住致富的机会这是农 民收入几乎总是低于城镇市民收入的一个重要原因。而在城市，就业机会多，失 业了政府还帮助再就业。而且有失业保险、最低生活保障、各种救 济等。这么大 的诱惑当然农民争着进城了。 进城就得有房住，不管是租房还是买房。上面我已 经从人口角度讲到了这个问题。 最后，我们看家庭规模小型化倾向。中国前些年是一家五、六口甚至六、 七口人，规模更大的家庭也能看到。现在，这种家庭正在分解。目前，核心家庭和 丁克家庭在中国城市家庭结构中高达 60%以上，而且有增加的趋势，独身家庭也 在增加。还有一些人，名义上属于一个家庭， 实际上独立生活，独自占用着一套 房子。这 种社会变革使中国 传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求。 家庭规模愈小，人均消费面 积愈大。即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以 及过道等。因此，即使人口总量不变，小规模家庭的大量出 现也会引起住宅需求 的增加。 （三）三大制度背景从时空角度抬升需求水平 三大制度背景是 1、住房制度改革，2、金融制度改革（金融深化），3、社会 福利制度现状对房产市场产生的影响。前两个因素从时间角度将原本该均匀分 布在几十年时间段的住房需求挤压到当前较短的大约 15 年左右甚至更短的时间 实现，特 别是最近几年典型的 “喷发期”；后一个因素则从空间角度将分布在全社 会的住房需求吸附到城镇中实现。这促进了城市化的进程，但与城市化本身的起 因是不同的，是农民阶层对 城乡社会福利分配不公的本能反映。 传统的城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度， 4 由于存在着住房建设资金不足、国家和企业包袱沉重、房屋失修现象严重、住房 分配不公和苦乐不均等一系列严重的弊端和问题，国家决定实施住房制度改革， 把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场。但是， 由于人的自利本性以及各种体制、制度的相互掣肘，这项改革是相当艰巨的。尽 管住房制度改革已经搞了 20 多年，但在前几年未彻底切断福利分房渠道以前， 人们或多或少存在“ 赚便宜 ”的想法，有钱也不想自己买，至少不愿按市场价买， 买方的需求远没有现在这么大。但住大房、住好房的愿望是与日俱增的。1998 年 6 月，国务院下了发国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的 通知，要求从 1998 年下半年起停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。但直 到 2001 年，实物分配的渠道才基本被堵死。当福利分房渠道被彻底切断后，大家 知道再等已经没有结果，必须买房了，于是 压抑了十几年、几十年的需求叠合在 一起迸发出来。 另一方面，金融制度改革带来金融深化、金融 竞争和信贷业务创新， 银行 开办了按揭贷款业务，而且 竞争导致贷款成数很高。这带来了个人住房贷款余额 的急剧增加。例如，2000 年年初，建 设银行的个人住房 贷款余额为 864 亿元，年 末就达到了 1791 亿元。到 2002 年年末，四大国有商业银行的个人住房贷款余额 达 7213 亿元。此后这项业务发 展更快，截至 2004 年 11 月 17 日， 仅工商银行一 家的个人住房贷款余额就达到了 4027.11 亿元。对购房者来说，只要交上 20%的 首付，其余 80%由银行解决，有的 银行一度还开办 了“ 零首付”个人住房贷款业务。 这就使“租小房 租中房 买小房买中房买大房 ”这样一个未来十几年、几十 年逐渐实现的需求过程跨越中间环节，一步到位了。与住房制度改革带来的影响 相汇合，一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆 发，当然很 强烈，这大大 抬升了整个社会的需求水平。目前，个人购买商品房的比重已达 95%以上，居民 已经成为住房投资和消费的主体，市场需求主体发生了根本性转变，这与金融制 度改革和城镇住房制度改革完全正相关。 再就是福利制度问题。目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别。 这突出表现在教育与医疗保障上。由于区位、政策和市 场等原因，教育 资源呈现 出违背公平的流动、积聚和配置格局，使城乡之间的相 对差别和绝对差别明显拉 大。在医疗资源的城乡配置上也是如此。在城市里，有完善的医疗服务体系，大 医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资。大城市比中小城市更有优势。而 在农村， 农民面对的是缺医少 药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育，医疗 事故频发，青少年辍学比例很高。城乡之间还存在其他方面的福利差别。改革以 来，农民的 见闻开阔了，心理上的不平衡也凸现起来。近年来，由于政府对城乡 流动控制程度有所放松，这 必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流 动，形成城市化的动力之一，显然这对住房需求也要 产生巨大影响。 （四）三大意识背景对房价上升具有明显助推作用 “三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。它 们对住房需求的扩大和房价的上升也是有重要影响的。 5 城乡阶层意识源于城乡经济差别和政治差别的客观存在，而经济差别与政 治差别又是密切联系在一起的。城乡经济差别主要表现在不同的产业结构上。城 市主要以第二、第三产业为 主导， 乡村主要以传统的第一产业为主。由于城市第 二、第三产业聚集规模大，产品附加值高，使得城市居民的收入水平比 乡村居民 即农民高。另外，由于城市起初主要发展劳动密集性 产业， 劳动就业率比农村高。 这样，城市在经济上一直处 于主导地位，它在政治上也处于优势地位。城市是一 个区域的重要组成部分，也是 经济空间的载体，它在区域的地位显得越来越重要。 在现阶段，城与乡的政治关系是领导与被领导的关系。由于在经济上广大乡村是 城市的腹地，政治上也处于弱 势地位，再加上福利差异等因素的影响，市民与 农 民之间就产生了严重的阶层意识，也就是地位意识问题。有一些城里人看不起农 村人，农 民每天面朝黄土背朝天，生活水平、 见识等等确 实与市民存在明显差距， 所以农民盼望着“ 跳龙门”， 进入城市生活、工作，即使第一代 进城农民遇到了许 多困难，他 们一般也会努力去克服，以求 为下一代换 来名正言顺的“ 身份”和生存 的“尊严”。 城市主要是通过人的思维规划建造的，它根据人的生活需要建设相应的人 工生活环境，能更大程度地 满足人的需求。而 乡村是 纯自然的，限制了人 们更好 地生活。城市又是科学技术 的创造地，城市的 劳动力比 乡村的劳动力更容易获得 科学技术知识，而大多数大学生都选择在城市工作和生活，这更加剧了城乡科学 技术水平的差别。亚里士多德 说过：“人们为了活着，聚集于城市；为了活得更好 居留于城市” 。这一点似乎在中华民族身上体现得更加明 显。中华民族的群居意 识是很强的，也是很有特色的社会现象，即使到了国外也要住在一起，所以形成 了不少“唐人街 ”。由于中国人好热闹，重视血缘、姻缘、地 缘、学缘、业缘等各种 关系，崇尚互爱互助、密切交往， 这也导致人口不断集中，从社会学角度促 进了 城市化，增大了住房需求。 过去，中国人崇尚节俭、自力更生，传统的消费习惯 是花昨天的钱，花自己 的钱，而不是花明天的钱、花他人的钱。所以，中国人没有借款意识，一般是不负 债别人的钱自己的尊严就要受损。以往的媒体宣传也有这种导向。但随着对外开 放的推进，人们的观念逐渐变 化。那个中国老太太和美国老太太在天堂里的如何 买房的“对话 ”被每一个中国人都听到了，大家一下子思想都解放了，能贷款消费 为什么不干呢？于是，大城市众多“百万负翁”出现了，显然这会对住房需求的扩 张产生巨大的推进作用。 综上所述，在正常的市场状态下，也就是 说如果政府不进行严格的干预， 至少今后 20 年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现 源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素 基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“ 消 灭”的。所以，西方立竿 见 影的调控措施在中国，在今天，其效力会大打折扣，要 调控房价还得有一些独到的手段和措施。 二、二元结构导致中国房地产亚健康发展 6 （一）问题的提出 2002 年以来的相当一部分时期，房地产市场持续火热，投资增势强劲，土 地供应量增加，商品房全面 热销， 销售价格全面上涨 （部分城市如上海、杭州等城 市尤其显著）。2004 年我国房 产的价格上涨平均在两位数以上，上海和北京等大 城市城区住宅价格已临近万元大关。然而，人们收入的上涨远没有如此之快，老 百姓买不起房的问题已成为整个社会的中心话题，社会各界反应强烈。 因为老百姓买不起房，房价便成为众矢之的， 连带中国的住房体制改革的 市场化方向也受到了质疑。但是，单纯指责房价太高并不见得完全有理。 老百姓买不起房究竟是什么原因？究竟如何认识中国房地产的性质？中 国房地产发展将何去何从，我到过一些城市，也一直关注着一些对房地产的政策 和舆论导向，现在走到哪里都是讨论的供给和房价，讨论需求也主要从总需求出 发，我认为这样分析并没有抓住中国二元结构的根本特点，因此不能很好的将问 题讲清楚。 在二元经济的研究中，我国学者大多是从农业和城市化的角度，主要探究 形成二元结构的原因，如何走出二元结构等，没有 对 房地产的二元结构问题进行 研究。房地产作为我国的一个新兴产业，多数学者主要从西方成熟的市场经济和 国家的经验中寻找启示，基本是西方经济理论的假设基础上进行演绎，对于如何 在我国具有明显二元社会的特征农业大国研究房地产发展之路，还少有人问津。 本人不是做学问的，但从事房地产管理工作后，有了这种认识，我 觉得学者们的 研究方向应向这个方面转移。当然这只是本人的一孔之见。 我对“二元结 构与中国房地 产发展” 进行过一段时间 的思考，发现中国传统 的城市二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构，即传统城乡 二元结构与城市内部的二元结构并列，这种新型二元结构的形态是导致中国房 地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看，当前老百姓买不 起房，既有房价非理性上涨 的因素，也因 为收入太低。从长远看，双重二元结构 的收入分配结构将制约中国房地产健康发展。 （二）中国房地产演变的简要回顾 新中国成立之后，特别是 1956 年社会主义改造完成后，中国基本上是学习 前苏联那一套高度统一的中央计划经济，在那个时候，中国只有住房问题，没有 房地产问题，因为房地产并不是一个产业。 改革开放的最初几年，由于我国的渐进改革，在探索阶段人们对住房问题 的认识不清，谁也不敢把国家的房子卖给私人（这在当时是个大是大非的问题）。 所以在那几年，房地产业并没有得到什么发展。 1992 年邓小平同志南巡之后，房 屋的商品定性问题已经从根上解决，加上当时特殊的发展氛围，房地产在当时沿 海开放地区得到巨大的发展，也因此出现中国房地产发展史上的第一次泡沫。这 一时期，房地产市场调控的范 围还比较小，人 们购房的主渠道还是单位自己建房， 低价卖给职工，因此中国房地 产业基本上是双转制。 我国大规模的住房商品化始自 1998 年。这一年开始推行住房的市场化改 7 革。到目前为止，尽管也有很多人批评，但这种总体上市 场取向改革无疑是正确 的。毕竟，这项改革使大多数城市家庭拥了自己房子，也极大地推动了我国经济 的发展。但这种成功是过去的成功。社会在发展，房地产业面临的宏观和微观环 境也在悄悄地发生着巨大的变化。据有关的部门统计，城市的 80%以上的人都有 住房，这样的住房拥有率可以说是比较高的，在一定程度上甚至可以说我国原有 城市人的住房问题已基本解决，但问题在于， 这种改革只是解决了二元社会下原 有城市人的住房问题。随着中国二元结构的变化，房地产业正进入新的发展阶段， 并因此面临着新的、更为复杂的问题。 中国社会经济的基本特性是二元结构，这应该是我们研究房地产问题的最 基本的出发点，认识和解决房地产发展的主导问题必须全面、清晰地认识二元社 会的问题。 （三）为什么要用二元结构来分析中国房地产市场发展？ 研究房地产问题，很多学者言必称“希腊”，却忽视了由于中国房地产的二 元结构特性，使得国外经验 借鉴价值大大降低。 二元结构理论是在第二次世界大战后对发展中国家一种经济现象的描述， “二元”一词最初是指发展中国家经济体系或国际间的经济性和社会性的分化。 总体上讲，所谓二元结构，其社会特征最主要的是二元户籍的农业和非农业人口 制度以及与之配套的一整套的制度安排，其收入分配特性则是它所带来的不同 社会群体之间巨大的收入差异。 从历史上看，中国在两千多年前就出现了繁华的都市，但在中国古老的农 业社会里，城市和农村的差 别并不大，因此始 终没有形成今天意义上的二元结构。 而现代社会的二元社会结构反映的却是整个社会结构的体系特征，明显地同时 并存着比较现代化的城市社会和相对非现代化的农村社会。 在改革开放以前的近 30 年里，中国的计划经济体制凭借其强大的中央集 权力量， 强制性地规定农民的 产业活动空间，限制甚至取消农村非农产业的自然 发展，通 过剪刀差等渠道强 制性地过渡转移农民剩余。中国城乡产业分工因此径 渭分明农村搞农业，城市搞工业，从而人 为地割断了城乡间多种产业的自然 联系，制造出计划经济格局下界限分明的城乡二元格局。由于农民剩余被强制性 地过度转移到城市工业，国家 对农村的投资又非常有限，导致了农业技术进步缓 慢，商品化、专业 化程度低，大多数地区仍 处于传统农业阶 段，农村工业化、城市 化被抑制，广大农民只能在越来越少的耕地上维持生计；而本来就具有先天优势 的城市则相反，政府通过计 划体制的力量，以 财政、金融、价格、福利等种种方式， 以国家名义集全国的主要财力加速发展，由此加剧了城乡之间生产方式的差别。 计划经济时期城乡隔离制度的核心制度是户籍制度，通过户籍制度将居民 分为城市居民和农村居民，不同户口代表着不同的身份地位和不同的福利待遇。 城市户口居民可享受一系列国家提供的福利待遇，而农村户口的居民则与之无 缘。户籍制度在城乡之间筑起了一道屏障，二元社会福利制度又规定了城乡居民 享有不同的权益，这就人为 地固定了城乡差别保护了城市居民对城市既得 8 权益，剥夺了农村居民分享现代工业文明、 现代城市文明和国家福利待遇的权利。 此外，以户籍制度为核心的城乡隔离制度， 还固化了二元经济结构，使 农村搞农 业、城市搞工业的不合理模式得以维持，阻碍了 农村剩余劳动力的正常转移，抑 制了农村经济。 党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和党的经济政策的改变，我 国二元经济结构状况有所改善（1979-1985），主要原因在于片面追求重工业优先 发展的战略得到纠正，农村 经济开始活跃起来了。改革开放以来， 农民人均纯收 入年均递增 7%以上，但分 阶段看， 1979 年到 1989 年之间增长最快，年均 递增 15.2%，而且收入来源主要是 农业内部。 但自 1985 年以后，农业的发展开始徘徊不前，我国农村剩余劳动力转移过 程显著停滞，改革以来现有 产业结构中已经逐步减弱的二元结构强度，也再次出 现复归。而 1985 年以后，年均递增降为 4.0%，在部分粮食主产区，农民增产不增 收甚至反而减收。据统计，自 1985 年以来，我国工农业二元结构强度不仅没有缩 小，反而呈扩大趋势。 除了城乡之间的二元结构外，城镇内部收入差距的扩大也开始成为一种长 期趋势。 这是来自于几个因素相互作用的结果。一方面，随着城市化的 进程和大 量农村人口向城市涌入，城 镇中的低收入人群将会发生结构上的改变，其中流动 人口所占的比例越来越高，而他们的收入状况和生活水平在短期内很难有所改 善。这意味着他们将会是持久的城镇贫困户或低收入户，并且构成了城镇收入分 布的低端人群组。另一方面，城镇中的高收入户的收入仍会保持超常增长。 城镇内部收入差距的扩大成为全国收入差距扩大的一个重要推动因素。一 是城镇内部收入差距扩大速度很快，二是城镇人口规模增加得很快，不仅是城镇 人口的绝对数，而且相对比重也上升很快，如果按照国家统计标准将城镇中的农 村流动人口计算为城镇人口，那么实际的城镇人口的规模和相对比重会更高一 些。 二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。国际上通常用基尼 系灵敏反映一个国家的收入差距。我国的基尼系数又有很多说法，国家权威部门 的说法认为已经超过国际公认的警界标准 0.4。南开大学教授陈宗胜认为，中国 目前的基尼系数处在 0.4-0.5 之间，没有超过 0.5 国际公认的两极分化线。比较公 认的是，改革开放以来，我国的基尼系数也在不断地升高。 显然，中国城乡二元经济结构明显，人 们的收入差异很大，并且差距仍在 继续拉大， 这些都是不争的事 实，而且在短 时间内不可能会出现根本的改变。它 们一起构成了中国房地产发展的主要背景。 （四）二元结构正导致中国房地产发展畸形 在中国经济向前发展的过程中，城市化是越不过的门槛。中国必将城市化， 没有城市化不会有真正的发展，在发展过程中必须解决城市化的问题，中国必须 向一元社会转变。中国共有 13 亿多人，有 8 亿多在 农村， 4 亿多在城市，据有关 部门估算，未来的二十年内，我国的城市化率将达到 60%左右，也就是 说将要有 9 4-5 亿人 转移到城市，另外住在城市的 4 亿多人的人均居住面积也将翻一番，大 部分房地产商依据以上的数据推论：中国的房地产市场潜力巨大，房地产市场的 蛋糕巨大。当然，从表面上看这种推断完全有道理，但这有一前提条件，那就是 每个进城的人都能买得起房子。现在很多的农民在城市工作了十几年，在城市还 没有房子。 未来谁会在城市买房，我们可以分析一下城市和农村的各个阶层。 据统计，当前我国城市 82%的家庭拥有自己的住房，而美国为 68%，英国、 德国就更低。也就是说，我国城市居民有家有业有钱 的人基本上都有自己的房。 但是这些人还会换房，购买 新的房子。 对于这部分，改善性购房和投资性购房将 是主流和主体。上海有关部门统计， 2004 年，投资性 购房占三成，未来投资性购 房将成为房地产市场的一股重要力量，他们是市场的强者，将对房地产市场产生 强烈的影响。 另一部分是刚刚被城市化的人们，他们为能在城市安家购买房子而奋斗。 中国要在未来 20 年内达到 60%左右的城市化水平，必然会有大量的农村劳动力 转移到城市。从 1996 年以来，我国城市的人口净增 2100 多万，我国的大城市的 人口自然增长率基本是零，同 时农村人口以每年 1000 多万的速度减少，我国的 城市化增长率基本保持在 1-1.5%。城市化主力军将是进城务工的农民（现在大部 分的大学生也加入进来），中国的城市化是农民工的城市化，如果没有 3 亿以上 的农民转移到城市，房地产业 不可能大的发展，中国经济也不会有质的根本转变。 如果二元社会结构的存在，他 们虽然进了城，但在工资和福利体制上他们依然是 “农民工”。如果这批人只是极少数，可以让他们去住廉租房，就象美国等国家那 样。但问题 是他们已构成城市中的相当部分，并将越来越成为城市中的大多数人 群。因此，他们 并不是可以忽略的少数，而是必须重 视的“大多数”。 然而，现实的情况是，二元社会下的房地 产市场将向两端化发展。高端的 是城市投资性的房地产市场，城市里已经有了住房的人，收入高， 购买力强，买 房的目的不是住，而是增值 ，根据 “踏板原理” ，他 们 是愿意房价天天涨。低端的 则 是刚被城市化的人，他们的收入低，购买力弱，买房的目的就是住，这些人希望 房价能够稳定，或在可能的情况下降。 （五）和谐与协调：中国房地产健康发展的目标与对策 显然，中国城市化的主力军将是进城务工的农民，如果二元社会结构持续 存在，他们虽然进了城，但无法获得城市身份认同，那么每年新增 2000 多万的新 城市人的同时，就必然是同 时新增了 2000 多万人可能在网络和各种场合下指责 和批评政府的庞大人群。这 将是一件可悲而又可怕的事情！这也许能解释为什 么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。 但解决之道显然不在于一味地打压房价，因为房价再打压，二元结构中的 这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资 2000 元左右，即使房价降 30-50%，绝大部分市民仍无法自行解决自己的住房。 上海的房价从 2 万降至 1 万，前来买房的一定还是高收入人群或境外资金，而不 10 可以是城市中汹涌增长的低收入者。 我们认为，中国房地产业健康发展的一个重要标志是能否为社会提供大量 优质廉价的居住场所。房地 产商公开的讲自己是给富人造房子，作为一个企业经 营的市场细分，这样说当然没有问题，但房地 产作为 一个国民经济的支柱产业， 如果整体上只是为富人服务显然不行的，则是一种不健康的表现。目前，富充其 量只有中国人口的百分之十，只满足于富人的市场必然是一个畸形市场，必然会 导致房地产市场的“ 拉美化 ”。拉美化的结果也只能是这个产业的衰败。如果房地 产业要想做到长期、持续、健康发展，就必 须能够解决我国城市化中 “安得广厦千 万间”的问题 。 因此，改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健 康发展的前提。没有二元社会的改变、没有收入分配状况的改变，中国房地 产业 将不可能实现持续健康的发展。 如何来适时调整我国的房地产政策呢？这将是一个渐进而较为长期的过 程，本人去年撰过文，提过几个方面的建议，得到过 一些高层政要和学者的认同。 1、调整户籍制度、福利制度的分配方法。 户籍制度是 为了限制人口流动的 制度，在今天看来，是十分不人性的制度。现在全国很多的大中城市在取消这种 制度。但很多与之配套的福利制度并没有取消，实际 上的二元社会的结构并没有 松动。改 变这种制度，是农民首先有资格买城市的“经济适用房”、 “安居工程房”等。 2、调整价格体系，有步骤纠正对农民的剪刀差。我国的体力劳动和脑力劳 动的收入差距巨大，这固然有中国劳动力过剩，就 业压 力巨大的因素，但是更 为 深层的问题是我们长期对农民实行的剪刀差。我国城市和农村收入在 6:1，在城 市体力和脑力劳动的工资差距也在 3 倍以上，而在西方发达国家体力和脑力劳 动的比仅为 1.2-1.5。同 时，根据国 务院发展研究中心 课题组最近做的调查显示： 土地增值部分的收益分配，有 20%-30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占 5%- 10%；城市政府拿走土地增值 20%至 30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投 资公司等等占 40%到 50%。另据学者估计，农民在土地的收益上已为城市化“ 贡 献”将近 30 万 亿人民币之多。要根本上提高农民的收入，提高社会的普遍 购买力 水平，就必须改革当前的资产 价格体系。 3、抑止房地产投机，控制房地产价格的上涨速度。投机和投资房地产并不 是违反市场经济的基本规律。但是房地产有其特殊的商品属性，日本、香港的金 融危机无不证明这一点，房地 产的投机不利于房地产市场长期健康的发展。 4、调整税收分配，完善调控手段。房地 产的价值有自然增 长的特性，违反 了一般商品的价值运动规律， 应该通过征收房产税、房屋出租税、 遗产税等来调 节房产的价值运动规律，减少其保值增值的特性，使其更好地满足人们的居住需 求，更优 更好地配置社会的 资源，更 严格征收个人所得税，调整收入差距。当然 税收不应该成为增加收入的工具，应该区别对待。 11 三、共同构建最宜人居的夷陵房地产 近年来，夷陵区房地产业在城市化不断加快的进程中异军突起，投资逐年 加大，商品房小区布局、结构日趋合理，对我区经济 增长的贡献明显增大。房地 产业一举跃升为我区国民经济新的增长点和第三产业中发展最快、最具活力的 优势支柱产业。 （一）房地产发展的现状 （1）房地产业规模不断壮大 我区房地产行业经过几年来的结构调整和资产的优化整合，基本上形成了 以房地产开发业为主体、房地 产中介服务、房地 产交易市场、公 积金存贷款、公 房租赁等相关服务门类齐全的重要经济产业。房地产开发企业由 2001 年 8 家发 展到现在本地 23 家，外来 备案 4 家， 总注册资本由 2001 年的不足 3000 万元扩 张到现在的 2.50 亿元，年开 发能力提高到 30 万平方米左右，2005 年商品房销售 总额达 3.05 亿元。房地产 中介服务机构发展到 20 家，年营业收入近 400 万元。 物业管理企业从无到有发展到 10 家，物管面积达到 60 万平方米，新建住宅小区 全部实行了物业管理。 （2）房地产投资强劲增长 2001 年以来，房地产开发投资一直保持强劲增长势头。2001 年至 2005 年 分别完成房地产开发投资 2032 万元、7971 万元、 9780 万元、 16180 万元、30850 万元，分别比上年提高 292%、22.70%、65.4%、90.7%，而且 连续 5 年以较高幅度 增长，2005 年房地产投资 占全社会固定资产投资的比例达到了 15%，有力地拉 动了全区固定资产投资的增长，带动了建材、建筑、运 输、家电、装饰装修、物业 管理等相关行业的发展，2005 年房地产业为社会提供各种服务费 850 万元，拉动 地方建材销售，带动家电装修 销售服务达 5 亿元之多。2001 年至 2005 年累计完 成房地产税收及房地产开发形成政府性建设资金（市政配套费、易地建设费）共 1.4 亿元，累 计入库达 1 亿多元，为城市建设做出了巨大 贡献。 （3）房地产开发方式发生转变 经过近几年来的政策引导、典型推动，小区 环境和人居质量成为开发商与 消费者共同关注的焦点。自 2004 年以来，所有开 发 企业停止了见缝插针式的零 星建设，投入到规模化的住宅小区建设。小区 规划、房型设计、配套建设的水平 不断提升，既提高了居民居住的品味和环境质量，又带动了城市基础设施的发展， 成为城市建设的新亮点。 （4）住房成为消费热点 过去五年，商品房和经济适用房开发面积 78.96 万平方米，住宅竣工面积 68.07 万平方米，年均住宅竣工面积近 13.60 万平方米，是“ 九五”期间年均住宅竣 工面积的 2 倍以上。商品房 产销始终保持同步增长，居民购房踊跃。商品房售价 逐年上升，由 2001 年的每平方米均价 680 元，上 涨 至 2005 年的每平方米均价 1250 元，共提高了 83.82 个百分点。2003 年以来， 销 售给个人的商品住宅面积达 到了 100%，。 12 五年来存量房屋累计成交面积 54.75 平方米，成交金额 3.66 亿元，房屋交 易量继续呈现上升势头。房屋租赁市场也逐步规范，租赁登记备案面积达 8.6 万 平方米，基本与新建住房竣工面积持平。存量与增量联动、 买卖与租赁并举、市 场全面开放的局面初步形成。 （5）住房供应新体制基本建立 随着住房制度改革的不断深入，我区稳步推行房改，1998 年全面停止福利 性实物分房，新的住房市场 化供应体制已经形成，居民的住房消费观念发生了根 本转变。 95%的公有住房已经出售给职工，出售房屋面积达 48 万平方米，回收 长 期沉淀的住房资金近亿元，住房自有率上升到 95%以上，城镇居民已经成为住房 投资和消费的主体。全区公 积金累计归集额达到 1.70 亿元，累计发放公积金个人 住房委托贷款 6400 余万元，住房公积金已成为我区个人住房贷款的一个主要渠 道之一。2002 年底，城区居民人均住房面 积就达到了 23.68 平方米，提前 3 年实 现国家“十五 ”计划目标，2005 年上升到 28.02 平方米。 （二）产业发展中存在的主要问题 从总体上看，我区房地产业的运行质量和趋势是健康的。但是，我 们也应 看到存在着一些值得关注和不容忽视的问题。特别是制约产业发展的一些深层 次矛盾和带前瞻性的问题有利于我们采取得力措施加以解决。 （1）房地产业的快速发展与相对滞后的城市规划不相适应 城市规划的滞后与房地产发展的步伐极不适应。目前，小溪塔规划还停留 在县城的格局，小城镇的水平。撤县设区后，还没有根据新的 发展形势和要求， 重新修编我区城市建设总体规划和房地产开发建设规划，导致住房建设发展存 在盲目性，房地产开发的区域 规划布局与城市基础设施建设缺少衔接，市政大配 套也滞后于开发小区的小配套。造成了房地产开发项目分散，遍地开发，小区 规 划、建筑设计水平普遍起点不高。 （2）土地供应渠道不畅 由于没有建立完善的土地收购储备制度，土地资源配置市场化程度低，出 让行为有待进一步规范，土地价格管理比较混乱，不利于土地一级市场的宏观调 控。非法联建的行为还不同程度的存在。在国有划 拨 土地上，开 发销售商品房， 规避监管，逃避税费，隐形交易， 导致土地收益严重流失。存量土地缺乏有效的 流转机制， 过去大量已批出的可用于房地产开发的存量土地约 400 多亩，大多为 非房地产开发行业的企业和个人所控。民间土地储备量过大，无疑会使政府调控 市场的能力减弱，房地产开 发存在无序扩张的风险。 （3）城市公共交通及市政基础设施严重落后于城市发展速度 由于公交和市政基础设施的不协调，城市居民集中居住在城市中心位置， 导致城市中心出现了“ 城市病 ”，居民不愿到公交不通、市政基础设施不配套的地 方安居置业。 （4）房地产投资环境仍须继续改善 房地产开发项目的行政审批核准的关口和程序过于繁杂，造成企业投入产 13 出周期拉长，成本增加，市场风险加大；一些单位和个人无资质开发经营房地产、 以集资合作建房名义变相搞房地产开发，甚至利用宅基地搞开发的行为没有从 根本上遏制，使正常市场秩序受到冲击；房地产企业普遍实力不强，抵御市场风 险的能力较弱，存在数量多，素质低，规模小的问题 。 （三）加快发展房地产业在“三区”建设中的重要作用 区域经济的快速增长，主要是依靠城市发展的带动，房地产经济是城市建 设发展的助推器。夷陵区要建 设成为宜昌市一个特色新区，尽快融入宜昌市主城 区，必须 正确而理性的认识 和看待房地产业在我区城市发展的重要地位和作用。 （1）加快房地产业的发展，有利于促进招商引资，吸引外来资金投入到城市 建设中来 通过快速树立夷陵区新区功能形象，启动一批重点工程和重点开发区域， 以“以地招商 ”开发策略为 起步，引进外来资金和外来开发商进行房地产开发，为 整个夷陵新区开发拉开实质性帷幕。在城市新区形象初步树立后，其他产业才可 以赢得投资者的兴趣，从而 带动其他产业的跟进发展，城市建设必须彻底把传统 以资源开发为导向的思路，改 变为以市场为导向的思路，更多的依靠市场的力量 吸引投资， 让效率、效益较高的房地产业适度超前发 展，可以成 为城市建设的直 接推动力。 （2）加快房地产业的发展，有利于带动相关产业的发展，拉动经济增长 房地产业具有产业关联度高，带动作用强， 经济总量大的产业优势， 应在 我区区域经济发展中起到“基础性” 的带动作用。 2005 年，全区房地产开发投资达 到 3.085 亿元。已成为固定 资产投资渠道中表现最为活跃的部分。与此同时，房 地产业也是拉动消费需求的重要动力。由于房地产的建筑成本 70%左右是材料 消耗，能带动装修、建材、家 电、交通运输等多个行业的发展，也能促进金融、物 业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。 （3）加快发展房地产业，有利于迅速带动城市基础设施建设，增强城市功能 房地产业的快速发展可以优化城市资源配置，特别是城市用地结构的配置； 可以推动旧城改造和新区连片开发；可以为城市基础设施建设、旧城改造聚集大 量的资金，从而改善城市环 境，增 强城市功能。同 时 ，为政府财政收入开辟了重 要来源，有利于解决城市建设资金的短缺，随着 经济 的发展，大批的人口向城市 集中，经济 和社会事业也向城市集中。房地产业的发 展可以迅速扩大中心城区的 城市规模，增强城市的吸引力和容纳能力。 （4）加快发展房地产业，有利于启动民间资本，壮大民营经济 目前，从全区房地产开发企业的资金来源的类型看，国有控股企业仅 1 家， 港澳台及外商投资企业 2 家，私营企业占 24 家，房地产市场的丰厚回报与广阔 前景，吸引众多的私营、三资等非公有制企业涉足，成为启动民间投资的重要方 式之一。 （5）加快发展房地产业，有利于缓解就业矛盾， 扩大就业途径 房地产业是一个劳动密集性产业，其发展必然带来相关产业的兴旺，除了 14 本身对劳动力的吸纳之外，对相关行业劳动力的带动能力也很强，从而为社会创 造更多的就业机会和就业岗位，成为带动就业增长的重要途径之一。2005 年，全 区房地产业直接从业人员 4000 余人，提供了大量的就业岗位。间接解决近万人 的就业问题。在目前就业压力较大的情况下，其 现实意见是不言而喻的。 （6）加快发展房地产业，有利于促进社会文明程度提高，推动社会的进步 房地产业除了与经济高度相关外，与社会发展也有着十分紧密的联系。良 好居住条件和优美的人居环境有利于改变市民陈旧的观念，不文明的举止。目前， 加快房地产业的发展无疑可以进一步改善居民居住的条件，提高生活质量，同时， 对促进投资环境的改善，扩 大招商引资规模，促 进社会的和谐发展均具有重要的 意义。 （四）房地产业发展展望前景及目标定位 （1）未来五年我区房地产业发展前景 以住宅建设为主的房地产业将持续、健康、快速发展，市场需求空间巨大， 供求基本平衡；房地产业将成为我区经济增长不可替代的拉动力量，并将逐步发 展成为我区区域经济的支柱产业。 1、我区住房市场需求将处于稳定增长时期 我区城市化水平的提高将有效带动住房需求持续增加，未来五年，我区为 达到 45%的全国城市化平均水平，每年有将近 8000 农民转变为城镇居民，将产 生约 20 万平方米的住房需求， 这大部分要被城区所消化。与此同时，全面建 “小 康社会”，城区居民改善居住条件的需求也将带动住房需求的持 续增长，城区人 均居住面积未来五年内将从 25 平方米增长至 35 平方米，按城区 9.6 万常住人口 计算，又将新增 96 万平方米的住房面积。 旧城改造和城市建设的加快，以及城市西进，安居夷陵的战略目标的实施， 商品房外销比例逐步增大，住房二级市场将进一步激活，城区居民卖旧房、 买新 房的梯度消费等等，都将为 房地产业的发展提供较大的发展空间，未来五年，随 着我区经济的快速发展，房地 产业将有近 120 万平方米的市场总需求，其中新增 住宅面积为 100 万平方米左右。 2、房地产业投资增长速度将高于全区社会固定资产投资增长，房地产业作 为区域经济中的优势支柱产业地位将得到确定 2001 年-2005 年，我区房地产业投资占全区社会固定资产总投资比例分别 为 1%、2%、3%、7%、15%，2005 年以商品房开发为龙头的我区房地产业总投资 达 3.085 亿元。2001-2005 年，我区房地 产业在全区 GDP 所占比例分别为 3%、4%、5%、7%、9%，未来五年内，近 120 万平方米市场总需求，每年新增商品 房面积将超过 20 万平方米，以商品房开发为主的房地产开发投资将稳定在 2.5 亿元左右，我区房地产业投 资占全社会总投资将稳定在 10%左右，房地产业在全 区 GDP 中比例 预计将稳定在 8%，根据国 际上通行的 专业统计，每投入 100 元的 住房资金，可创造相关产业 170-200