关于天xx项目资产收购的可行性研究报告

XX 公司搅拌站资产收购 可行性研究报告 二一三年十一月 目 录 一、项目背景 .3 二、投资方案 .4 （一）合作企业简介 .4 （二）待出售站点简介 .4 1.站点位置 .4 2.站点固定资产情况 .4 3.土地情况 .5 （三）收购方案 .6 1.收购费用 .6 2.支付方式 .6 三、投资项目概算及资金筹措 .6 （一）技改投资额 .6 （二）固定资产投资额 .7 （三）资金筹措 .7 四、人员配置及成本测算 .7 （一）人员配置 .7 （二）人工成本测算 .7 五、财务评价与盈利分析 .8 （一）生产成本估算 .8 1原材料成本估算 8 2销售收入估算 8 （二）效益评价 10 1销售收入及收益测算 .10 2.现金流量 10 3财务评价指标 .11 4.年均投资回报率 11 5.折现率=8%时，净现值=454.88 万元 .11 6.内部收益率=16% 11 7.盈亏平衡分析 11 8.不确定性分析 11 六、项目风险分析 12 七、可行性研究结论及建议 12 Comment MS1: 此处均未提到大渔 乡所在的呈贡区，昆明市区不大，怎 么理解此处的热点区域没有呈贡？建 议项目背景除了介绍天地通项目本身 的优势外，还应阐述，继投资大渔乡、 西翥园项目外，对昆明地区的整体战 略规划，即为何要收购天地通公司 3 一、项目背景 XX混凝土有限公司 搅拌站所在的 XX唯一集国家 经济技术开 发区、国家级出口加工区、国家科技兴茂创新基地和省级高新技术产 业开发区为一体的多功能、综合性工业园区，目标公司搅拌站位于 XXXXX，辐射区域包括 XXXXX等区县 ，其中又以 XXXXX近年发 展的热点区域，XXXX 良好的发展态势为 混凝土行业带来了蓬勃的 商机。 XXXXX混凝土有限公司位于 XX市主城区东南面，收购后将 与 XXXXX两个站点在布局上可近似形成一条直线(三个站点位置如 下图所示) ，贯穿 XXX，将实现对 XXXXX热点投资区域的全方位覆 盖，可进一步完善 XXXX区域布局。 二、投资方案 经多方调研，了解到 XXX混凝土有限公司有一 搅拌站欲整体出 售，如收购后可迅速填补 XXXX市场的产 能缺口，增 强区域覆盖能 力，具体情况如下： （一）合作企业简介 XXXX混凝土有限公司创建于 2008年 12月 26日，公司注册资 本 1000万元，住所地为 XXX，具有预拌商品混凝土 专业承包叁级资 质，法定代表人为 XXXX，股东为 XXXX。 Comment h2: 列表 Comment MS3: 对划拨土地，法 律确实没有规定，但是实践中， 划拨土地也需要有土地使用权证， 上面有期限，需要去核实，如果 说使用权为“无期限”，这样的 表述不妥，建议删去 Comment MS4: 划拨土地出租必须 经县级以上政府同意，如未经政府同 意，拆迁时不在补偿范围内。 Comment MS5: 该描述并不能说明 该地块不存在拆迁风险，整段话对土 地性质是否存在风险表述不清，既然 文后将对土地性质存在的风险进行详 细分析，建议这里只需介绍基本事实。 （二）待出售站点简介 1.站点位置 XXX公司搅拌站位于 XXX，XXX路东北面，距 XXX路 1.2公 里，距 XXX高速实际路线 1.5公里（直线 距离约 366米），交通十分 便利。 2.站点固定资产情况 配有 2条 180生产线、3 台装载机、2 台 315KVA变压器、1 台 250KW发电 机组、实验设备 、1个 19T油罐及 1套加油设备、16 辆 罐车泵车等物流设备，有 2层砖混结构办公楼、宿舍楼，有 2层板房 结构的会议室、办公室，办公及生活基建设施基本完备。 3.土地情况 （1）土地性质 XXXX公司租赁使用国家划拨给 XXXX有限公司使用的约 15 亩土地，土地性质为城镇土地，可使用年限为无期限。据 XXXX划分 局规划图来看，该地块属于绿化用地，禁止进行商业开发，但据规划 局介绍， 对该地块现有建筑物将维持现状，暂无拆迁可能。 （2）土地租赁费用 XXX公司与 XXXX有限公司先后签署了三份场地租赁合同， 搅拌站所在地块的租赁合同为每年签订一次，土地租赁费用为 2011- 2012年为 XXX万元，2012-2013 年为 XXX万元，2013-2014 年为 40 Comment MS6: 是否应该先取得流 转同意书， 5 万元，续租合同为每年的 7月下旬签订。目前 XXX公司搅拌站的土 地租赁合同及房屋租赁合同系每年续签，我司将通过 XXX公司与 XXXX加强关系对接，在 XXXX公司协助下与 XXXX按我司要求 的租赁期限签订土地租赁合同及房屋租赁合同。 我司收购 XXXX公司搅拌站后，将由 XXXX有限公司出具城 镇土地经营权再流转同意书，书面同意将该地块再流转给我司使用。 （三）收购方案 经过多次协商，拟采取资产收购方式收购 XXX公司搅拌站基建 设施、生产设备等全部固定资产。经 XXXX资产评估有限责任公司 现场评估，资产评估价格为 XXXX万元。 经我司与 XXXX公司股东 多次协商，收购价格暂定为 XXXX万元。 三、投资项目概算及资金筹措 （一）技改投资额 经现场核查，该搅拌站生产线日常维护保养情况较差，除尘系统 无法工作，无污水处理系统。为顺利投入生产，拟在收购 XXXX混凝 土搅拌站后进行相关技改，技改费用约为 121万元，明细如下： 序号 投资项 费用名称 数量 总价（万元） 备注 搅拌楼主机修复 1 15 1 设备 粉料罐、配料层除 1 18 Comment MS7: 请与生产部核实， 价格是否合适尘器更换 粉料叠加秤技改 1 5 污水处理系统 1 30 小计 68 蓄水池 1 6 围墙 100m 5 油库、加油房 1 10 地坪 300 0.8 电路安装 1100 6 水沟 200 2.2 观测楼 1 3 2 建筑工程 料仓钢结构维修 1 20 小计 53 合计 121 注：砼车采用物流外包方式。 （二）固定资产投资额 该项目固定资产总投资额为 XXX万元。其中，收 购费用 XXX 万元，尽调及评估等费用 XXX万元，技改 费用 XXXX万元。 （三）资金筹措 站点收购及技改所需固定资产投资由公司解决。月度具体资金 需求由公司财务部根据收购后搅拌站的运营实际进行安排（年度经 营计划）。 Comment MS8: 下表不是人工总成 本，只是单人计算标准。另外该标准 还请分公司人力资源部审核。 7 四、人员配置及成本测算 （一）人员配置 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 领导班子 1 2 3 3 3 科室负责人 4 4 4 4 4 管理人员 19 20 22 22 22 司机（含罐车、泵车等） 0 0 0 0 0 辅助工人 30 34 36 36 36 合计 54 60 65 65 65 （二）人工成本测算 按照公司现有薪酬标准，每年人工成本上涨 10%测算，5 年内人 工成本为： 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 领导班子 14.35 15.79 17.36 19.10 21.01 科室负责人 10.15 11.17 12.28 13.51 14.86 管理人员 8.48 9.33 10.26 11.29 12.42 司机（含罐车、泵车等） 5.42 5.96 6.56 7.21 7.94 辅助工人 3.86 4.25 4.67 5.14 5.65 合计 42.26 46.49 51.13 56.25 61.87 五、财务评价与盈利分析 （一）生产成本估算 1.原材料成本估算 据当地的材料调研得到的以下价格，结合成都公司的掺量进行 测算， XXXX地区山体较多，河道少缺水，所以一般采用山砂山石， Comment MS9: ？不是经开区吗 Comment MS10: 不是收购站吗，怎 么变成拟建站了 Comment MS11: 销量预测依据是什 么？ Comment MS12: 表序号列没了，没 层次了，现金流量表同 当地矿粉活性很差，搅拌站使用得比较少。参考 XXX项目的主材成 本预测分析，C30 主材成本测算单价取 176元。 2.销售收入估算 目前 XXX市场混凝土产品集中在 C25-C50间，取中间值 C30 单价进行测算。C30 市场价为 270元/方。依托于 XXX内单位在该区 域的发展与支撑，预计在未来 5年，XXX 区拟建站点年销售量约在 40万方左右。 年份 产销量（万方） 销售收入（万元） 第一年 40 10800 第二年 40 10800 第三年 40 10800 第四年 40 10800 第五年 40 10800 合计 200 54000 （二）效益评价 1销售收入及收益测算 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 产量 40 40 40 40 40 产值 10800 10800 10800 10800 10800 固定成本 612.83 688.12 776.06 819.28 873.74 人工成本 331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 折旧费用 230.96 230.96 230.96 224.67 224.67 土地费用 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 变动成本 9499.81 9418.81 9391.81 9364.81 9364.81 办公用品及管理费 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 税金及附加 691.81 691.81 691.81 691.81 691.81 主要材料成本 7046.00 7046.00 7046.00 7046.00 7046.00 车间经费 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 9 物流费用 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 销售费用 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 坏账准备 162.00 81.00 54.00 27.00 27.00 利润总额 687.36 693.07 632.13 615.91 561.45 所得税 171.84 173.27 158.03 153.98 140.36 净利润 515.52 519.80 474.10 461.93 421.09 收入净利率 4.50% 4.54% 4.14% 4.04% 3.68% 注：坏账准备按照当年期末新增应收账款余额的 5%计提。 2.现金流量 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 现金流入 7560 9180 9720 10260 10260 销售资金流入 7560.00 9180.00 9720.00 10260.00 10260.00 现金流出 9511.18 8455.26 8914.86 9347.20 9740.35 固定资产投资 1941.00 0.00 0.00 0.00 0.00 付现成本费用 7570.18 8455.26 8914.86 9347.20 9740.35 人工成本 331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 土地费用 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 办公用品及管理费 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 税金及附加 484.27 588.04 622.63 657.22 657.22 主要材料成本 4932.20 5636.80 5989.10 6341.40 6693.70 车间经费 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 物流费用 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 销售费用 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 所得税 171.84 173.27 158.03 153.98 140.36 净现金流量 -1951.18 724.74 805.14 912.80 519.65 累计净现金流量 -1951.18 -1226.44 -421.30 491.50 1011.15 营运资金缺口 -10.18 724.74 805.14 912.80 519.65 注：1. 第一年产值回款率按 75%计算，第二年至第五年产值回款率分别按 85%、90%、95%、95%计算。 2. 主要材料成本的付现比例第一年为 75%，第二年至第五年分 别为 80%、85%、90%、95%，其余成本及税金全部支付。 3静态投资回收期=3.46 年 4.年均投资回报率=24.65% 5.折现率=8%时，净现值=478.45 万元 Comment MS13: 敏感性分析已取消6.内部收益率=19.74% 7.盈亏平衡分析 年 份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 人工费金额 331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 2377.79 土地费用 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 250.00 折旧费用 230.96 230.96 230.96 224.67 224.67 1142.24 固定成本总额 612.83 688.12 776.06 819.28 873.74 3770.03 盈亏临界点销量 18.85 19.93 22.04 22.83 24.35 108.01 8.净现值敏感性分析 综上，产值回款率为最敏感的因素，主材付现比例次之，变动成 本波动性大于单价，单价比方量更敏感，影响最小的因素为固定成本。 产值回款率每年下降 0.5个百分点内部收益率首次低于 15%，每年 下降 1.3个百分点净现值首次出现负值，同时内部收益率也低于 15%； 主材付现率比每年上升 0.7个百分点内部收益率首次低于 15%，每 年上升 1.8个百分点净现值首次出现负值，同时内部收益率也低于 Comment h14: 不要出现不确定的表 述 11 15%。 六、项目风险分析 （一）土地合规性风险 目标土地使用权系 XXXXX有限公司以划拨方式取得。按照城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、 XXX划拨土地使用权管 理暂行规定，土地使用者进入二级市场出租划拨土地使用权之前， 须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法 产权证件，向有审批权的市、县区人民政府土地管理部门提出书面申 请，与土地管理部门签订合同，支付土地收益金，领取土地使用权 出租证书后，方可进入二级市场出租。如土地出租人未办理相应手 续，将存在土地租赁合同无效的风险。 通过 XXXX公司向出租人核实相关手续办 理情况，如未办理， 要求由 XXXX公司参与协调，促使 XXX公司办理相应审批手续后 再进行资产收购。如相关审批手续确实无法办理，则该风险仍旧存在， 由 XXXX公司提供第三方担保或抵押担保，确 认如因土地合规性问 题导致我司无法正常开展生产经营活动的，由 XXXX公司赔偿我司 因此造成的损失，以此控制