关于小产权房产生的原因及处理分析

关于小产权房产生的原因及处理分析 摘要：随着房地产市场的蓬勃发展，房价的急剧攀升，人们对房价 的敏感度也越来越高。而在这种大的趋势之下，小产权房的相关问 题也引起了人们的广泛关注。因其价格相较于普通房产的价格低， 不仅满足了一部分以居住为目的的购买者，也为一部分投资者带来 了利益。为此，国家对小产权房的问题的治理和控制政策也成为社 会关注重点，小产权房拥有者的权益能否得到保障，对于小产权房 的处理方式也众说不一。 关键词：小产权房 产生原因 政策趋势 对策思考 所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴 纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以 叫做“小产权房” ，又被称为“乡产权房” 。关于小产权房，我们可 以从三个方面来理解：1.针对房展商的产权而言，将发展商的产权 叫大产权，购房者的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权 是由发展商一个产权分割来的。2.针对是否需要缴纳土地出让金来 区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小 产权。按照这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小 产权房。3.针对发证机关的不同来区分，国家发产权证的叫大产权， 国家不发产权证的，由乡镇政府发产权证书的叫小产权，这种产权 并不构成法律意义上的产权。 其中，第一、二种解释的小产权是合法的，只要补缴土地出让 金可进行自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种小产权的法律 属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权，人们所关 注的重点也集中在第三类小产权房问题上。 产生原因：一、现行的土地制度是其产生的根本原因 根据土地管理法规定：“城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于 农村集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 ”在 物权法中，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、 使用、收益、处分的权力。但是农村集体组织往往不享有处分权， 农民的收益很难实现。农用地必须通过国家征收转为建设用地才可 投入市场，政府在农用地征收过程中是唯一的合法主体，开发商也 必须从政府手中取得土地，政府又是土地供应的掌舵者。在这样的 情况下，小产权房的产生更是自然而然。 二、房价上涨给小产权房的产生提供了条件 城市住房价格上涨过快，相对来说小产权房价格上存在的优势 就为其发展提供了有利条件。据调查，全国有小产权房近 60 亿平方 米。以北京为例，北京小产权房主要位于房山、怀柔、通州等远郊 地区，其售价一般在 3500 元/4500 元/，是五环内普通商品住 宅平均价格 25%30%;在南京，城南铁心桥一带，小产权房价格一 般为附近商品房价格的 40%。2009 年 1 月 11 月，全国住宅销售均 价达到 4600 元/，比 2008 年均价上涨了 1000 元/ ，为住房制度 改革以来涨幅最高的一年。小产权房在销售价格上具有的优势，就 吸引了不同目的和层次的消费群体，他们认为适合的住房比完整的 产权更重要，在这种条件之下，小产权房的供应量更是增加迅速。 三、地府政府的管理不到位促使其快速发展 作为一种市场行为，小产权房在房地产市场中能够长时间的存 在并发展扩大，这应该是政府相关管理部门的失职，是一种管理上 的严重缺位和行政不作为，乡政府实际上是这种行为的制造者和推 动者。按照国家土地管理法的规定，任何单位及个人都不得在没有 经农村土地征用转化为国有土地所有权之后进行土地出让。作为乡 镇政府，在全国各地大搞开发区的热潮中，进行土地违法买卖行为 一方面是利益所致，另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有 关。 四、新农村的建设为其提供了便利条件 近年来，在国家要求的建设新农村的政策环境的影响下，一些 乡镇政府由于资金窘迫，便与开发商合作，将获批的用于农村建设 的宅基地同开发商搞合作开发，然后一部分房子以低廉的价格卖给 农民，另一部分房子便卖给城市居民获利。由此看出，小产权房的 开发其实是搭上了新农村建设的便车。 五、住房需求为其提供发展空间 城市住房无法满足民众的需要时，小产权房的出现从某种意义 上来讲，就解决了这一部分人的需求问题。同时，城乡基层单位为 了创收以补贴财政，也需要这部份购买力来填补农村的“消费空当” ， 增加农民的收益，这也就为小产权房的发展提供了市场空间。随着 一些人尝到了购买小产权房的甜头，购房需求更是拉动了整个市场。 在市场供需矛盾和价格的双重影响下，小产权房的产生到扩大是一 个必然的趋势，而现实也确实如此。 我国目前名言上的城镇率为 50%，其中有城镇户籍的占 30%， 也就是 2.6 亿人在城镇工作，基本属于打工者，这一部分中，在城 市中拥有房屋的比例不超过 10%。如果他们需要在城市购置房屋， 这要提供多少住房才能满足他们的需求。我国由于人口众多，住房 问题更是跟人们的生产生活密切相关，所以小产权房的问题处理也 迫在眉睫。 2010 年 5 月， “小产权房”清理整治方案就被提上日程，现今 却是收效甚微。中国国土资源部执法监察局局长更是公开表示，对 各地发现的小产权房问题，采取“一案一处理”的方式。国务院对 小产权的问题高度重视，国土资源部、住房和城乡建设部等 14 个部 委成立了领导小组，目前正在研究小产权房清理整治方案。近日， 住建部更是表示，小产权房不可能合法化，治理将越来越严厉。 “小产权房”处理的对策 小产权房的存在有一定的必然性，是中国城市化进程和房地产 市场发展的产物，政府应该妥善的处理该问题。在充分合理利用政 策权力维护相关方的合法权益的同时，促使房地产市场的统筹协调 和合理发展。 1、完善农村土地法律制度，健全土地承包经营权流转市场中国 既定的城乡二元土地制度指出：城市土地属于国家所有，农村土地 属于集体所有，这是各种不平等的权力决定的不平等现象。农村土 地的流转被限定在本集体组织内部且存在诸多障碍，更不能进入一 级市场流转，这也就限制了土地所有者的处分权。因此，可以针对 农村具体情况，建立完善农村土地市场。 2、合理处理现小产权房，对已建的部分小产权房，应谨慎拆除。 对非法占用基本农田、违法建筑等应予以强制拆除，拆除前必须协 调好相关各方的利益，考虑拆除后应该落实的工作和补救方案，避 免一些社会纠纷的产生。 3、对已售的小产权房，在补缴土地出让金等相关税费的情况下， 核发房产证。对在建的小产权房予以处理，对开发商依法给予相应 的处罚并追究部分法律责任。 4、向小产权房征收房产税。这不仅可以使得房产税获得正当性， 还可以为小产权房的治理开辟一条新的道路，达到相得益彰的效果。 农地集体所有，有权利用和收益的是集体和村民，这是排他性法律 资格，具有身份性，城镇居民购买小产权房享受其居住功能后，应 适度支付对价，将这部分收人可以用于农村社会保障，使农民享受 到实在的利益。另一方面，也可以提高小产权房的购房成本，这也 对遏制小产权房的发展具有一定的作用。 5、完善城镇住房保障体系，加快城乡建设一体化。从供求角度 来看，政府应该加大保障性住房的建设。地方政府对保障房的建设 积极性不高，工作效率差，不能满足社会需求，也是导致一部分收 人不高的人购买小产权房的原因。若经济适用房、廉租房的供应满 足人们需求，那么又有谁愿意去冒风险买没有产权证、无法交易的 同样价位的小产权房？ 结论：小产权房是我国城市化进程的必然产物，我们应该合理 处理这一历史遗留问题。处理小产权房的相关问题虽然任重而道远， 我们的政府部门应该有长远的步骤考虑，积极应对这一系列问题。 协调平衡各方利益，切实有效的实行相关整治工作，考虑失地农民 的生活保障问题，保护农村的土地资源不受非法占用，促进