关于房价调查报告

关于房价调控的调查 中文摘要：2011 年 1 月 26 日， 国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(简称 “新国八条”)；1 月 28 日，上海、重庆试点征收房产税；2 月 9 日， 央行加息 0.25 个百 分点专业人士分析，央行加息意在抑制通货膨胀，但对于地产行业而言，加息影响不可 小觑。2011 年初，房地产调控政策的给力让房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强 的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中最大的疑问。 导论：调查研究的背景：目前全国房价普遍走高，很多人买不起房子， 房价上涨的原因主要是人的贪婪本性所致，开发商抬高房价，而政府又没有有效措施遏制这 种趋势。 新华网北京月日电 国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，研究部 署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 会议指出，今年月初国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知下 发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快 上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、 住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量 增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策， 坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。 会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信 贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得 低于；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不 得低于基准利率的倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利 率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和 投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二 是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租 赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置 土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标” 、 “一次竞价” 、 “双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障 性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的。 加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方 政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成年建设保障性住房 万套、改造各类棚户区万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市 场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的 房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得 发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行 为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依 规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。 第一、房地产市场不健全。地方政府和开放商，可以通过法律合法剥削老百姓，而不 会受到任何的处罚或者只有轻微的处罚，要知道只要有 300%的利润，资本家会冒着绞刑的 处罚去做。地方政府和开发商对土地和开发的垄断，定价权就他们自己手上，所以他们可以 鱼肉百姓。 第二、资金无处可逃，只能投资房地产。资金无处可逃，因为 rmb 的升值，造就了出 口制造业的困难，利润大幅降低，我国 GDP 的 40%依赖出口，投资出口制造业资金无法转化 为资本挣利润，那么只能投资房地产，于是造就楼市泡沫。 国家不马上压死房价是正确的，如果全部压死，大量的信贷资金就会无法回收，大量 银行必然破产。各方对中国经济失去信心，造成更严重的经济危机。 我国的经济是一个畸形的经济，民营五百强的企业比不了 2 个央企，全国 60%的工资， 集中在银行、能源、电信和移动等大型垄断企业上。中小型企业贷款只占了所有贷款的 20% 不到。而中小企业却承担了 90%的社会就业，使得大众消化严重不足，于是我国的消费能力 只是 GDP 的 30%左右，内需消耗制造业产品严重不足。举例，招行 2010 人均半年创造了 30w 以上的利润，软件科技人员 1 年只能创造 10w 左右的利润。这就是垄断造成的，社会分配严 重不公。 第一步、应该是加大对垄断型企业的税收，比如中国四大个银行 80%的利润回收中央， 因为他们享受了垄断的优势，和法律对金融的保护，又如中石油开采的石油是大众的，是国 家和全民的，所以利润必须大部分上交，而不是现在的最高 30%，形成严重的分配不均。 第二步、这些税收，应该拿出来，补贴中小企业或者给中小企业减税，鼓励中小企业 的自主创新，出台办法，鼓励信贷资金服务中小企业。增加中小企业的利润，让大众挣更多 的钱，削减暴富的垄断企业。这样才能切实提高大众的消费，消化掉我国制造业的产品。否 则 40%的出口就无法消化。 一、中国房地产业状态描述 （一）中国房地产泡沫已经很大了。 2009 年“4 万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城 市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。中国社科院 2010 年的经济蓝皮书认为，当 前有 85%的中国家庭买不起住房。多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。 全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：“2009 年中国房地产是典型的超预期增长。 房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、 土地价格、通胀预期等。但很重要的一个原因是，2008 年持币观望的那部分人进入到了 2009 年的楼市，而 2010 年的一部分需求也在 2009 年提前释放出来了，这导致了 2009 年楼 市的异常火爆。”美联物业调查显示，在 2009 年三季度北京购房人群中，购房人主要用来 投资保值或自住兼投资的比例达到了 65%。 中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。在商业投资与多方趋利的推动 下，形成“供给不足投资保值抬升房价房地产暴利再推高房价泡沫形 成购买力下降百姓怨声载道宏观调控房地产业受损、银行呆账形成拖 累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。 （二）中央经济工作会议确定调控。 2009 年 12 月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康 发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。2009 年 12 月末召开的国务院常务 会议指出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制 部分城市房价过快上涨的势头”。 中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从 2 年恢复至 5 年，到最新的土 地出让金首付不得低于 50%。专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决 心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。 中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付 50%，一年内 付清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支 付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。 中信证券一地产分析师分析：“进入 2009 年 11 月以来，地产股一直处于不温不火的 微调状态，11 月地产股涨幅为 9.7%，行业涨幅仅位居第 11 位。而 10 月份的行业排名为第 4 名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。” （三）房地产与城市化、经济发展捆在一起。 美国华尔街日报12 月 30 日发表中国城市化与产能过剩一文，认为：2010 年 将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在 新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进 程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间 的联系上。 2008 年，中国有 43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为 79%、73%和 82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。 中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛 苦的决择。房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复 苏”。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009 年前的房地产优惠政策的结束， 应该不会搞一刀切或者急刹车。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中， 因此，优惠政策将会有收有放”。 结语：房产调控措施需再严厉。诚然，加大房产调控力度，一定程度上会影响到整体 宏观经济的快速增长，部分行业或然出现产能过剩，但就京城房地产市场而言，房产调控力 度如不加强，房价涨幅持续高企，多数百姓将会买不起甚至住不起房，给社会生活和城市发 展带来不稳定因素。另外，