关于店面的说明

关于安海镇恒安旧生活区金海大厦、恒安大厦一层店面 历史遗留问题及其处理意见的说明 一、基本情况 金海大厦、恒安大厦沿街一层店面共有 26 个门牌号，由于在经 营过程中人为改变原有建筑结构，导致目前实际间数无法确切计算， 按目前估算共 19 间店面。其中金海大厦店面 8 间，开间多为 6.6 米、 进深 19.44 米，恒安大厦共有店面 11 间，开间为 4.8 米或 3.9 米、进 深 19.74 米。店面进深均较深，所涉及被拆迁人户数共 户，其中 与恒安公司关系密切者 户，无密切关系者 6 户。 二、历史沿革 上述店面系原安海镇开发办委托恒安公司代建，原设计用途为底 层商场和营业厅（见安海镇开发办工程更改纪要和厦门市新区设计院 施工图设计说明）。安海镇开发办作为甲方、恒安公司作为乙方、买受 人作为丙方所签订的集资代建商店住宅楼协议书的合同名称和合 同内容也均载明一层为店面。买受人自始至终也将上述店面作为商业 经营性用途使用，且商业价值比较明显。但在产权证办理过程中，产 权证或者未载明用途，或者与二楼合办证载明用途为住宅（张良兴、 陈建跃），同 时店面属于恒安公司所有者均没有办理产权证，导致目 前究竟是认定为手续完全店面还是手续不完全店面陷入困境。经咨询 市房管部门，当时办证主要是依据土地使用权证，土地证载明商住的， 房产权对应一层店面，土地证载明住宅的，房产证对应一层住宅。但 目前经查询土地部门档案，尚未找到金海大厦和恒安大厦的土地证。 2 三、拟处理意见 （一）认定为手续完全店面，按房产权所在一层面积 100%认定为 店面面积后给予补偿安置，安置按等面积执行，等面积不补差价，超 面积按市场价 18000 元/平方米。 （二）认定为手续不完全店面，按 10 米进深认定店面面积，其余 面积认定为住宅并入原套房安置；店面选择货币补偿的给予增加区位 补助金 8000 元/平方米，选择安置的按等面 积执行，等面积补差 1000 元/ 平方米一定数额，超面积部分参照鸿塔小区作法，在市场价 18000 元/ 平方米的基础上，根据进深进行不同打折 优惠。 四、第一种处理意见的理由和利弊分析 （一）理由 晋江市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定第三条第（二）款第 1 项规定，手 续完全经营性用房，指经产权机关登记确认或经有权机关 依法审批建设的经营性用房。虽然上述店面未经产权机关登记确认为 店面，第一种情形不能满足，但第二种情形“ 有权机关依法审批建设” 有可能满足。因为当时尚没有房地产开发和商品房销售的概念（国家 第一部规范房地产开发经营管理的法律城市房地产开发管理暂行办 法直至 1995 年 3 月 1 日才出台），对“有权 机关依法审批建设” 的具 体内涵，包括谁审批、如何审批，目前我 办无法找到法律依据。由于金 海大厦和恒安大厦最初是由镇开发办自主开发，后来又委托恒安公司 代建，且设计 和出卖协议（即集资代建商店住宅楼协议书）均作为商 业用途，结 合建设年限（八十年代末）和使用现状（自始至终作为店面） 3 等情况，我办将其认同为“有权机关依法审批建设” 并不违背当时的实 际情况，也符合暂行规定第四条精神。 （二）利弊 利：符合历史沿革和客观实际，能为被拆迁人所接受。 弊：1、镇开发办是否可作为有权机关依法审批建设店面，尚无法 找到直接文件依据，导致认定略显牵强；2、两份产权证已办证为住宅， 导致存在矛盾；3、可能影响其他项目的平衡，包括安海今后其他区域 的改造；4、政府拆迁成本会有所增加。 五、第二种处理意见的理由和利弊分析 （一）理由 上述店面属于将其他合法手续房屋自行改变用途进行经营的，根 据暂行规定第三条第（二）款第 2 项规定，应认定为手续不完全店面， 进深按临路第一自然间不超过 10 米认定。 （二）利弊 利：1、与其他项目会保持平衡，容易得到市城建办的理解和支持； 2、10 米后根据进深打折符合店面价值构成，适当减少被拆迁人补差 压力；3、政府拆迁成本较低； 弊：1、被拆迁人补差款非常高，且可安置店面面积大幅减少，可 能产生抵触拆迁的情绪，出现“钉子户”，即使在新建店面进深上作文 章（不要设计太深）也不能完全解决问题；2、10 米进深外面积较大且 面积数据不同，并入套房安置后将导致套房安置户型和面积增加，特 别是套房户型增多会给设计带来更大难度。 4 六、共性弊端 设计单位原来设想四周均设计一层店面。由于其他两个内街周边 店面经济价值显著低于沿泉安路和恒安路店面，群众肯定不能接受移 位安置，我办目前初步考虑仅沿泉安路和恒安路设计一层店面，但这 两个周边最多仅能设计 17 间店面，导致店面需安置间数 19 间不够。 为解决困境，我办目前考虑两个方案：一是由开发商负责协调恒 安公司公产店面及密切关系人放弃安置