分析称房地产业将迎新一轮并购活跃期

分析称房地产业将迎新一轮并购活跃期 2011 年以来，房地产并购市场整体火爆，较 2009 及 2010 年呈大幅增长趋势，但从单季 交易情况来看，随着国家相关调控措施越来越严格，房地产行业并购交易的数量、金额逐 渐下降。资金链紧绷的中小房企在煎熬，资金充裕的潜在并购方在观望。不过随着 2012 年 4 月杭州两家房企申请破产的事件曝光，新一轮调控下房企倒闭的大幕被缓缓拉开，清 科研究中心认为房地产行业会迎来新一轮的并购活跃期，行业洗牌加速，行业集中度提升。 淡市中的暗流涌动 据清科研究中心统计，2011 年房地产行业共完成 113 起并购事件，同比增长 34.5%；其中 109 起披露价格的并购事件总金额为 54.49 亿美元，同比上升 111.0%。但从 季度分布来看，2011 年房地产行业交易总体呈前高后低趋势，相比于第一季度的 35 起交 易、18.22 亿美元交易总额，第四季度交易水平降至全年最低，共完成 24 起并购交易，披 露的并购金额为 8.81 亿美元。此外 2011 年的大额并购案例亦多出自一二季度，其中，第 二季度 SOHO 中国以 32 亿元人民币收购上海三联物业发展有限公司出售的上海新世界长 宁商业中心 A、 B 幢办公楼及地下室，为当年业内最大的一笔收购交易。 并购交易下降趋势在 2012 年第一季度并未止跌。据清科研究中心统计，2012 年第一 季度房地产行业并购数量仅有 13 起，同比回落 63.9%，环比回落 45.8%，涉及金额 3.43 亿美元，同比减少 81.2%，环比减少 61.1%。与此同时，季度内并购交易规模也偏小，交 易金额在 2,000.00 万美元以下以及在 2,000.00 万美元与 5,000.00 万美元区间内的并购事 件有 11 起，占案例总数的 84.6%，其中 5 例不足 1,000.00 万美元。一季度最大的一笔并 购发生在 2012 年 2 月 3 日，重庆渝开发股份有限公司将持有的重庆捷程置业有限公司 40%的 股权作价人民币 11700 万元及 40%的债权( 股东借款)作价人民币 57160 万元转让给森源家 具集团有限公司， 债权和股权两项转让合计作价人民币 68860 万元( 约合 1.09 亿美元)。 观望中的各方博弈 2011 年国家针对房地产市场的调控力度空前， “新国八条”将各地区年度新建住房价 格控制目标与当地政府挂钩，对已有 1 套住房者限购 1 套、拥有 2 套及以上住房者暂禁购 房，规定贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于 60.0%、贷款利率不低于基准利率 的 1.1 倍，另开工新建 1000 万套保障房以保证供给。 此外，银行、信托等融资渠道对房地产行业持续缩紧，房企融资难度加大。2011 年上 半年，央行 6 次上调金融机构人民币存款准备金率，大型金融机构存款准备金率曾达到 21.5%的历史高位，此外另有 3 次上调金融机构人民币存贷款基本利率，5 年期以上的基 准利率达到 7.05%的高点。高企的利率不仅使得房企的融资成本增加，亦大大阻碍投资者 的购房热情，不利于房企通过销售回笼资金。即使央行在 2011 年 12 月下调存款准备金率 0.5%，使得信贷出现微调信号，一些城市的楼市销售有小幅反弹，但短期内调控政策无重 大变化迹象，市场悲观情绪仍无根本扭转。 在信托融资方面，房地产信托产品的预期收益率已普遍达到 10%以上，不少中小型房 企的信托融资成本更是达到 20%左右，而从 2012 年 3 月份起，信托产品已陆续进入兑付 期。去化率的萎靡不振加上即将到来的偿债高峰，使得不少高负债的中小房地产商雪上加 霜，时刻面临资金链断裂的危险。而金星的破产对神经一直紧绷的各路观望者而言无异于 “靴子落地” 。 并购时机到来 2012 年两会记者会上温家宝总理“一些地方房价还远远没有回到合理价位”的回应恐 将让很多开发商期望中的调控放松、政策回暖成为幻影。在政策压力下，大型房企由于有 雄厚的资金支撑、自身的品牌优势和规范经营，受到的冲击并不会很大。而那些战略不够 明晰、开发经验欠缺、管理不够规范、只是趁着房地产泡沫膨胀时期入圈捞金的中小房企 将在此轮行业调控中首当其冲。 从宏观上讲，出现房企的破产对整个行业是好事，优胜劣汰有利于行业整合，警醒行 业投机者。从企业层面上讲，大规模出现房企破产的可能性不大，房地产行业总体利润率 仍旧较高，只要身陷资金链困局的企业愿意平价或薄利出让股权、债权、实物资产等，想 要通过并购方式完身退出并不是难事。 杭州的房地产公司破产案例暂时不会形成多米诺骨牌效应，但很可能会给蛰伏中的观 望者一个并购抄底时机已然到来的信号。预计下半年，房地产并购案例会出现拐点式增长， 中小规模并购交易将更为活跃。本轮并购潮过去后，一批规模小、经验浅、具有“玩票” 投机性质的中小开发商将会退出市场，而行业的龙头企业则会借此时机进行结构布局调整， 巩固行业地位，有利于房地产市场向健康透明方向发展。 中国楼市一季度假性回暖 重点防止调控反复 14 日上午，在中国中部城市武汉的一个商品房开盘仪式上，不足 20 平方米的售楼大厅挤 满了排队选房的市民，楼市销售似乎格外火爆。 但是，楼市回暖只是假象。中国国家统计局日前公布经济数据显示，全国一季度商品 房销售成绩同比明显下滑。销售面积和销售额同比分别下降 13.6%和 14.6%。 尽管如此，市场上仍不断有“楼市春天来了”的声音。 有数据显示，一线城市北京、上海、深圳 1 月份受元旦、春节影响，楼市成交惨淡； 2 月份成交量开始缓慢回升；3 月份周成交量环比上升趋势明显。 作为中国十大城市之一，武汉市房地产部门日前发布的 3 月份统计数据显示，武汉商 品房成交量达 11149 套，创下 14 个月来最大销售量，甚至超过“限购”前。 成交量的“回升”让不少人认为楼市已迈过寒冬，迎来暖春。加上三四月份历来被房 地产界视为楼市销售旺季，俗称“金三银四” 。许多开发商打出“降价已经触底，买房不能 再等”的宣传标语，推出更多新盘，这令不少购房者蠢蠢欲动。 不过，业内人士表示，目前中国楼市虽然表面热闹，但实质上没有回暖迹象。武汉某 楼盘销售经理袁放说，除部分以“刚需”为主要对象的楼盘销售情况较好外，万元以上项 目、大户型豪宅盘以及没降价优惠的楼盘，仍然处于成交低迷中。 对于“回暖假象”产生的原因，某指数研究院认为，刚性需求的释放和开发商“以价 换量”的营销手段是主要推手。目前看来，整个市场环境并未改变，楼市前途依然存在许 多不利因素。 “3 月是楼市试探期，或许到 4 月才会逐渐明朗” 。 从 4 月份前半个月来看，火爆势头持续，但开发商仍难言轻松。多名销售经理表示， 第二季度楼盘销售压力仍很大，不会轻言涨价，还将以走量为主。 亿房网研究员陈龙说，楼市开始出现两极分化，销量大的楼盘无一例外是降价幅度大， 而仍在挺住不肯降价的楼盘，基本无人问津。他预计降价促销将成为更多楼盘的选择，房 价未来会继续保持小幅下跌走势。 统计显示，一季度中国 GDP 仅增长 8.1%。有人担心，在国际经济环境不佳、国内经 济增速继续下行的背景下，中国会不会趁楼市假回暖之际，将“保增长”寄希望于房地产 市场？ 中国国务院总理温家宝 13 日主持召开国务院常务会议，表示将坚持房地产调控政策 不动摇，决不让调控出现反复。 长期关注房地产问题的中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授说，房地产调控 关系民生，许多中国人对房价合理回归充满期待，因此，中国一定会坚持房地产调控政策 不动摇。 同时，他认为，国际金融危机尚未结束，欧债危机的根本问题还没有解决，中国经济 运行下行压力仍然存在，开发商资金压力难以减缓。 “国际国内环境决定后期房地产企业生 产压力依然巨大，楼市形势并不乐观。 ” 统计局 :1-3 月全国商品房销售额同比下降 14.6% 4 月 13 日，国家统计局发布 2012 年 1-3 月份全国房地产开发和销售情况。 数据显示，2012 年 1-3 月份，全国房地产开发投资 10927 亿元，同比增长 23.5%， 增速比 1-2 月份回落 4.3 个百分点。其中，住宅投资 7443 亿元，增长 19.0%，增速回落 4.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.1%。 商品房销售和待售情况方面，1-3 月份，商品房销售面积 15239 万平方米，同比下降 13.6%，降幅比 1-2 月份缩小 0.4 个百分点；其中，住宅销售面积下降 15.5%，办公楼销售 面积增长 11.4%，商业营业用房销售面积增长 5.9%。商品房销售额 8672 亿元，下降 14.6%， 降幅缩小 6.3 个百分点；其中，住宅销售额下降 17.5%，办公楼销售额下降 10.2%，商业 营业用房销售额增长 10.5%。 以下是统计局公布的 2012 年 1-3 月份全国房地产开发和销售情况全文： 一、房地产开发投资完成情况 2012 年 1-3 月份，全国房地产开发投资 10927 亿元，同比增长 23.5%，增速比 1-2 月份回落 4.3 个百分点。其中，住宅投资 7443 亿元，增长 19.0%，增速回落 4.2 个百分点， 占房地产开发投资的比重为 68.1%。 1-3 月份，东部地区房地产开发投资 6593 亿元，同比增长 20.6%，增速比 1-2 月份回 落 5.4 个百分点；中部地区房地产开发投资 2070 亿元，增长 25.7%，增速回落 3.7 个百分 点；西部地区房地产开发投资 2264 亿元，增长 30.5%，增速回落 1.4 个百分点。 1-3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 409221 万平方米，同比增长 25.0%，增速比 1-2 月份回落 10.5 个百分点；其中，住宅施工面积 307653 万平方米，增长 22.2%。房屋 新开工面积 39946 万平方米，增长 0.3%，增速回落 4.8 个百分点；其中，住宅新开工面 积 29427 万平方米，下降 5.2%。房屋竣工面积 17880 万平方米，增长 39.3%，增速回落 5.9 个百分点；其中，住宅竣工面积 14325 万平方米，增长 40.0%。 1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积 7859 万平方米，同比下降 3.9%，降幅比 1-2 月份扩大 3.4 个百分点；土地成交价款 1555 亿元，增长 2.5%，增速回落 3.3 个百分点。 二、商品房销售和待售情况 1-3 月份，商品房销售面积 15239 万平方米，同比下降 13.6%，降幅比 1-2 月份缩小 0.4 个百分点；其中，住宅销售面积下降 15.5%，办公楼销售面积增长 11.4%，商业营业 用房销售面积增长 5.9%。商品房销售额 8672 亿元，下降 14.6%，降幅缩小 6.3 个百分点； 其中，住宅销售额下降 17.5%，办公楼销售额下降 10.2%，商业营业用房销售额增长 10.5%。 1-3 月份，东部地区商品房销售面积 7351 万平方米，同比下降 17.5%，降幅比 1-2 月 份缩小 6.8 个百分点；销售额 5215 亿元，下降 19.9%，降幅缩小 11.1 个百分点。中部地 区商品房销售面积 3704 万平方米，下降 7.3%，1-2 月份为增长 1.8%；销售额 1592 亿元， 下降 1.9%，1-2 月份为增长 8.2%。西部地区商品房销售面积 4185 万平方米，下降 11.7%，降幅扩大 6.8 个百分点；销售额 1865 亿元，下降 7.6%，降幅扩大 4.8 个百分点。 3 月末，商品房待售面积 30122 万平方米，比 2 月末减少 404 万平方米。其中，住宅 待售面积减少 227 万平方米，商业营业用房减少 150 万平方米。 三、房地产开发企业资金来源情况 1-3 月份，房