创鸿广场可研究报告(201110)

佛山市南海创鸿广场 可 行 性 研 究 报 告 佛山市南海万业置地有限公司 二 0 一一年十月 目 录 第一章：公司基本概况 一开发公司基本情况 二集团公司基本情况 第二章：项目概况 一宗地位置 二宗地现状 三项目周边配套 四项目基本技术指标 第三章：项目定位及前景分析 一项目定位 二佛山市概况 三佛山市及桂城规划方案 四佛山市房地产市场发展状况 五、前景分析 第四章：投资估算与资金筹措 一投资估算 二项目销售方式 三项目前景分析 四资金筹措 五经济效益与社会效益 第五章：总结论 佛山市南海万业置地有限公司 1 第一章、公司基本概况 一、开发公司基本情况 佛山市南海万业置地有限公司是广东创鸿集团下属对南海万业广场进行开 发建设的项目公司，成立于 2010 年 2 月 15 日，注册地为佛山市南海区桂城南 海大道北 59 号中银大厦 16 楼，注册资本 5100 万元，法人代表为黄佩娟女士。 公司内设总经理室、总工室、开发部、营销部、财务部、行政人事部、物 资部等，部门设置齐全。现有员工 35 人（主要业务骨干是集团公司调派或佛山 本地招聘） 。公司现有职员 35 人，其中：管理层文化层次大学本科 10 人，大学 专科 15 人，中专及高中以上文化程度 10 人，整体文化素质较高，公司还拥有 技术职称的职员 28 人，其中：高级工程师 6 人，工程师 8 人，其他中级职称 14 人。公司的人力资源结构合理，具有较高的综合能力和较强的专业技术水平。 二、集团公司基本情况 创鸿集团成立于 1999 年，是一家以住宅与商业地产开发为主业，集建筑工 程总承包、商贸投资、物业管理于一体的大型综合性民营企业，目前在建项目 超过 20 个，具有地产开发一级资质。 创鸿集团成立以来，累计开发了“金凤家园” 、 “金城龙庭” 、 “御景湾” 、 “江南新城”以及“揭阳万业广场” 、 “金城步行街” 、 “玉都广场”等近 30 个住 宅及商业项目，在揭阳房地产市场占有量达到 70%以上。2007 年创鸿集团开始 进入佛山房地产市场，目前在售的项目三水“林海尚都”项目和南海千灯湖 “水韵尚都”项目，位于南海桂城南海大道上的“创鸿广场” “创鸿汇苑”计划 于 2010 年底开始开发建设。 创鸿集团自成立以来坚持诚信经营和稳健发展，先后荣获“揭阳市重点纳 税大户“、 “广东省百强民营企业”等称号， 2006 年至 2011 年，创鸿集团连 续七届荣获“广东地产资信 20 强” 。 依托揭阳 5 平方公里三旧改造项目的土地储备，伴随 2010 年揭阳及佛山各 在售楼盘的热销，以及集团总部成功挥师广州，创鸿集团已经朝着“立足揭阳， 拓展珠三角，放眼全国”的发展战略迈出了成功的第一步！ 集团公司董事长、法定代表人董事长黄鸿明 42 岁，管理学硕士，广东省 第十届人大代表；广东省劳动模范；“广东青年五四奖章”获得者；优秀青年 民营企业家、广东省青联委员；工业与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级 项目经理。为人正直诚实，不屈不挠，开拓拼搏的精神和过人的商业才智，具 有从事房地产开发多年的丰富经验，经营管理水平较高。 第二章、项目概况 一、宗地位置 宗地位于佛山市南海区桂城街道 42 街区地段，即原南海体育场地块。地处 桂城繁华地段，盘踞南海大道商业圈核心，毗邻千灯湖和雷岗公园，邻近广佛 地铁桂城站，交通便利，配套完善。 宗地位置示意图 二、宗地现状 四至：地块东边隔南五路为西约村，西边为临南海大道的城市开放广场， 南面隔海辉路为 10 层建筑和空地，北边隔海一路为海棠小区。 佛山市南海万业置地有限公司 3 宗地用地红线内土地基本平整，不平整部分由竞得人自行平整。用地红线 外基础设施达到通海一路至地块北边线、通海辉路至地块南边线，有关用电、 用水、用气、排水等由竞得人自行到相关部门了解，并承担引接费用。 宗地现状 三、项目周边配套 1、交通状况 项目外部交通非常便利，南距南海区政府约 1.5 公里，广佛地铁桂城站约 1 公里；北距桂江立交约 2.8 公里，连通海八路；东距佛山一环约 4 公里；向 西通过佛平路、向南通过南海大道无缝对接禅城区。通过海八路或者平洲南港 路通达广州芳村只需 10 多公里路程，在广佛同城的交通规划下，桂城将成为广 佛同城的桥头堡，项目地块所在的区位意义更为突出。 项目四面临路，其中西面南海大道为 55 米宽城市主干道，车流量大，东、 南、北均为 13.5-16.5 米市政路，交通循环情况优良。 规划中的佛山地铁 3 号线将沿南海大道经过项目地块。 佛山市南海万业置地有限公司 5 项目宗地交通范围示意图 2、周边配套 由于项目地处桂城中心，周边教育、医疗、购物、商业、文体设施配套完 善。 教育：西约小学、海三路小学、南海实验小学、桂江小学、桂江二中、桂城中 学等均在项目 3 公里范围内； 医疗：项目周边有南海中医院、桂城医院、南海人民医院等医疗设施，其中南 海人民医院和南海中医院均为市区级二级甲等医院，设备医资优良； 购物：项目地处南海大道商业圈，对面即有南海广场、汇潮天地、佑一城、信 和超市，南边 1 公里处有嘉信茂广场、沃尔玛，邻近有西约肉菜市场， 加上本项目日后形成的大型商业，区域内商业和生活购物极为便利； 文娱：购书中心、南海体育馆等文体设施均邻近项目地块，KTV、夜总会、美容、 休闲会馆等娱乐场所均分布在项目周边，配套完善。 自然资源：地块毗邻雷岗公园。地块离雷岗公园山体直线距离约 400 米，离雷 岗公园水体直线距离约 650 米，之间为西约村，基本为 3-6 层村屋，稍 量 8 层建筑，高度约 9-24 米，基本对地块项目塔楼住宅无遮挡。 四、项目基本技术指标 编号 佛南（挂）2009-041 位 置 佛山市南海区桂城街道 42 街区地段 土地用途 城镇住宅兼容商服用地 （包括批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用 地） 面积(万) 2.94574（44.18 亩） 容积率 3.5，4.5 计容建筑面积（万) 13.25583 建筑密度 裙楼65% 塔楼25% 限高 裙楼2 层，塔楼5 层，微波控制线范围内地上部分 72.14 米 使用年限 城镇住宅用地柒拾年，商服用地肆拾年，自 2010 年 12 月 1 日之日起计算 限制条件 无 90/70 要求；配套商业、公共服务设施总建筑面积 不高于 70000，不低于 40000；不准在商服建筑内 建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、产权式酒店等 有居住功能形式的用房 起拍价(万元) 44631.0731 起拍楼面地价（元/） 3367 保证金(万元) 8926 土地支付条件 现状交地 第三章、项目定位及前景分析 一、项目定位 本项目商业部分定位于南海大道商圈的核心，具体为广佛都市圈餐饮、娱乐及购物的 目的地。住宅部分定位于高端精品小户型公寓。 佛山市南海万业置地有限公司 7 二、佛山市概况 A）行政区域 佛山现为地级市，辖禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区 5 区，总 面积为 3848.49 平方公里。 B）产业基础 佛山工业结构呈现出适度重型化，已成为以工业为主导，三大产业协调发 展的制造业名城。 佛山的家用电器，机械装备，金属材料加工及制品，陶瓷及其他建材，纺 织服装，电子信息，食品饮料，塑料制品，精细化工及医药，家居用品等十大 各具优势的行业工业总产值和工业增加值约占规模以上工业的90%。 C）人口规模 根据佛山市相关部门发布的初步统计数据，2010年末，佛山市常住总人口 为719.43万人，十年共增加1856423人，增长34.78%。年平均增长率为3.03%。 D）经济发展 从2003年到2010年，佛山全年GDP均保持两位数增长，全国排名由 18位升 至10位，2010年全年全市完成地区生产总值5638.47亿元，增长14%。佛山市发 展速度仍然处于前列，分别比全国（10.3%）和全省(12.8%)平均水平高4.7和1.2 个百分点，在珠三角排名第一位。 佛山市为广东省第三大城市，从近年佛山市GDP占广东省的比重上来开， 佛山市的经济实力在全省占据越来越重要的位置。 综上所述，近年来佛山市经济发展良好，综合实力日渐增强，佛山市基于 自身良好的经济基础，经济保持平稳增长，2010 年保持各产业平稳高速发展的 态势。 E）消费数据及居民收支状况 居民消费活跃，2010 年社会消费品零售总额达 1687.13 亿元，比上年增长 20.1%。近年均保持 20%左右的高速增长。全年城镇居民人均可支配收入 27245 元，比上年增长 10.9%，位居广东省各市第 4（前三分别为东莞、深圳、广州） ， 增幅收窄，但仍呈现增长态势。 三、佛山市及桂城街道总体规划 （一）佛山市规划 按照佛山市城市总体规划（ 2005 2020 ） 显示，佛山市规划城区为 “ 2 5 组团 ”，所包括的街道办或镇的行政辖区范围，面积为 1913 平方公 里，约占全市域面积的 49.7% 。 “ 2 5 组团” 中的 “ 2 ”是指：中心组团和大良 容桂组团；“ 5 ”是指狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组 团。 其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团，职能为区域内地区性主中 心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新 技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史 人文环境的地区。 (二)桂城区规划 在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区、顺德区和广州市荔湾区、番禺区， 位于“广佛经济圈中心轴线” 的核心区域。桂城交通日益便利，直通港澳的航班 仅需 2 小时多，到广州新白云国际机场也仅需要 45 分钟左右，佛山一环路贯 穿桂城 9 公里 ，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅 3 公里，南海东区路网 建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇 聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动的风水宝地。 桂城内部交通发达，公交公司包括南海公交，佛山公交，佛山新福利公交 外，还在 2008 年开通了桂城城巴，达到村村通公交的目的。而桂城通往广州亦 非常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。2010 年 10 月，广佛地铁通车， 桂城与广州之间的交通变得更加便利。 （三）禅桂区域零售商业地产布局 佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈、东 方广场商圈、季华路商圈、南海大道商圈、千灯湖商圈、桂澜路商圈，另外备 受瞩目的岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内 11 家商业中心，初 步统计集中式商业的总面积约 80 万，加上若干没有统计的裙楼商业，总商业 零售面积预计超过 100 万。 各大商圈介绍： 南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场 2008 年、2009 年销售额均 超过 10 亿元，已经连续数年居南海区零售商业首位； 东方广场以其庞大的体量和优秀齐全的业态组合，近年来也一直成为禅城 佛山市南海万业置地有限公司 9 商业的核心，并对附近传统商业圈造成一定影响，但周边交通状况可能会影响 其升级发展； 保利水城 开业半年，尚处于培育期，成长需要依靠桂城金融服务区的推 进及周边大型楼盘的兴建入住； 桂澜路商圈 以超市购物为主，服务业周边新兴居住区； 祖庙传统商圈 交通状况一般，停车较为紧张，将制约其发展，但广佛地 铁优势将有利于其持续发展； 季华路商圈 突出以顺联国际为高端消费，吸纳佛山少数的高端消费群； 岭南新天地 开业后补充佛山本地的高端消费，并将连接起祖庙传统商圈 和东方广场商圈，更具竞争力。 佛山消费呈现出商圈引导消费的态势，但是商圈具有规模偏小，分布较为 分散的特点，难以形成强大的消费引力，加上佛山毗邻广州、港澳，致使一部 分消费力，特别是高端消费外流。 四、佛山市房地产市场发展状况 一、近年房地产市场投资开发概况 随着佛山整体经济实力的提高，城市建设投资加大，从 2003 年至 2009 年， 佛山房地产开发投资稳步快速增长。09 年全市完成房地产开发投资 403.7 亿元， 同比提高 28.6%，而 2010 年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开 通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃的一年，也突显出其房地产的价值， 本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第一位，本文将着重以市场运行及 数据分析为据点，叙述本年佛山房地产市场在政策高压中的突围历程。 二、2010 年佛山商品房销售量及销售价格走势 虽然 10 年迎来调控的一年，但开发商对于市场仍然看好，开发商依然加 快工程进度推出货量，前 11 个月全市供应面积共 688 万，较 09 年全年增 长约 70 万 ，市场供应量得到保证；而成交市场受政策影响而有所回落，但 整体成交仍大大优于 08 年，前 11 个月整体成交共 680 万，成交面积首次 超越广州，稳居广东省首位；成交价格承接着 09 年快速上升的势头，2010 年 成交价继续攀升，前 11 个月成交价格约 7351 元/ ，较 09 年全年上升逾 25%。 从各区成交量来看，顺德区共成交 255 万，位居五区之首，占据佛山市 成交比重近 38%，而成交价格约有 6245 元/，低于全市价格近 1000 元/ 。 南海区共成交近 220 万，据全市第二，其中桂城与大沥区成交带动南海成交 冲高，而成交价格由里水与桂城的高价单位带动下，使区域均价上升至 8500 元/。另外，禅城区年度成交均价首次突破万元关口，成交价格居历年最高位。 三、上半年土地出让成交状况 区域 位置 土地用途 占地 楼面价 竟得者 禅城 港口路东侧、澜石 三路北侧 居住用地 6181 7442 华福嘉 业 顺德 乐从南区 13 号地块 城镇住宅用地 23136 6632 钜隆 顺德 乐从南区 11-1 号地 块 城镇住宅用地兼商服用 地 29750 6667 招商 南海 西樵“周家塱”地 段 城镇住宅兼批发零售 42788 3458 新润城、 新明珠 南海 丹灶镇金宁社区迎 金一路 城镇住宅兼批发零售 130514 1847 丝宝 四、佛山楼盘概况 项目周边楼盘价格对比 区域 项目名称 位 置 开发商 占地面积（万） 容积率 建筑面 积（万） 销售均价 万科金 域蓝湾 佛山市南 海区桂城 半岛路 佛山市南 海区万科 金域蓝湾 房地产有 限公司 22.0 2.6 58.00 10000-12000元/ 中海万 锦东苑 佛山市南 海佛平路 与平一路 交汇处 中海地产 (佛山)有 限公司 7.5 2.5 26.8 均价 20000 元/ 南海 中海金 沙湾 佛山市南 海大沥镇 黄岐建设 中海地产 （佛山） 有限公司 41.2 2.8 130 均价 13500 元/ 佛山市南海万业置地有限公司 11 大道 东建普 君新城 佛山市禅 城区普君 北路兆祥 路交汇处 佛山市 东建集团 有限公司 30.0 4 120 均价 17000 元/ 金地九珑 壁 佛山市禅 城区南海 大道深宁 路交汇处 金地集团 11.0 2 31.4 均价 14000元/ 禅城 瑞安岭 南天地东 华嘉苑 佛山市 禅城区东 瑞路 瑞安房地 产 20.3 2.2 58.1 均价 20000 元/ 顺德 万科水晶城 佛山市顺 德区佛陈 大桥西侧 佛山市中 航万科房 地产有限 公司 29.0 2.5 71.0 均价 14000 元/ 五、前景分析 （一）土地市场分析 1. 土地市场的具体走势将取决于发展商在二级市场面对诸多考验中的态度 和应对； 2. 随着城市进程加速及再城市化的扩大，商业地块在未来的市场占比将继 续加大，开发商发展模式转型也将加速； 3. 在城区中心，土地的严重稀缺促使旧改将成为首要议题； 4.而作为二线城市的佛山，非中心城区仍然是潜力巨大的价值洼地，边缘 镇街的区域地价将不断走高，与中心区域的土地价格差逐渐收窄； 5. 各大品牌开发商利用其雄厚的资金实力积极抢占土地储备，表明其看好 佛山未来房地产市场； 6. 2010 年商住、商业建筑面积共出让 1782 万，成交 1753 万，预计 未来 2-3 年内将有约 1700 万的商用和住宅物业陆续推出市场。 （二）零售商业地产市场分析 1. 佛山整体经济持续高速增长，人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮 的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏 观市场背景； 2. 近年来以家乐福、沃尔玛、吉之岛为代表的大卖场业态集中进入，带来 了商业形式的变化，零售业竞争日趋激烈，但中端商业运行状况良好，说明还 具有一定市场容量。 3. 商业组织分散，未有形成广州以及港澳地区的超级商业圈，加上交通便 利，致使一部分消费，特别是高端消费外流； 4. 品牌商业零售百货的进驻对商业项目的人气运营起很大的号召作用，如 东方广场的吉之岛； 5. 业态组合齐全的商业人气较好，如东方广场、南海广场，若能进一步细 分市场，弥补核心商圈缺层业态，将能形成互补互利的商业状态。 6. 沿街商铺价值很高，楼层稍高的分割式独立商铺经营惨淡，应考虑餐饮、 娱乐等大型商业的招商； 7. 政府规划建设沥桂中心商业区，以及对南海大道商圈的整合规划，有利 于本项目的招商和运营。 （三） 住宅地产市场分析 1. 全市自 3 月限购出台后，新增供应量及成交量呈逐月下跌趋势。上半年 批出 342 万，共成交 398 万，成交同比上升 17.2%。 2. 由于佛山房价相对于广州，仍有较大差距，随着交通可达性增强，广东 金融高新技术服务区的加快建设，南海区，特别是桂城的房地产市场依然有较 强的发展潜力； 3. 随着广佛同城化进入实质阶段，广佛交界的桂城、平洲、黄岐、盐步房 地产市场将快速升温； 4. 从区域来看，南海桂城将是佛山未来高档住宅市场发展的中心，无论从 城市规划、周边环境、配套设施、居民购买力来看，其在佛山区域仍处于不可 替代的位置； 5. 项目地块处于桂城核心区域，无论从规划、交通、资源、配套均能支撑 项目销售价格处于较高水平； 第四章、投资估算与资金筹措 一、投资概算 根据测算，创鸿广场项目的总投资为 244,049.01 万元（含地价及契税款） ， 详见下表： 佛山市南海万业置地有限公司 13 资金概算表 项目名称：创鸿广场 一、总体指标 序号 项目 指标 备注 一 计容用地 29,457.40 二 总建筑面积 202,185.00 规划建设 1 住宅 62,560.00 可售 62,560.00 2 商业铺面 69,998.00 可售 69,998.00 计容面积合计 132,558.00 合计 132,558.00 6 五层停车场 15,330.00 7 其它 - 8 地下室 54,297.00 车位（个） 500 不计容面积合计 69,627.00 二、投资概算: 序号 项目 总额（万元） 单价（元/m 2） 数量（m 2） 一 土地成本 108,562.00 1 土地价款 105,400.00 35,780.48 29,457.40 2 交易契税 3,162.00 1,073.41 29,457.40 二 前期工程费 4,751.35 235.00 1 工程勘察费 262.84 13.00 202,185.00 2 勘察报告、审图费 202.19 10.00 202,185.00 3 定线费 20.22 1.00 202,185.00 4 规划设计费 3,032.78 150.00 202,185.00 5 临时供水供电 161.75 8.00 202,185.00 6 场地平整 404.37 20.00 202,185.00 7 临时道路 606.56 30.00 202,185.00 8 质量监督费 40.44 2.00 202,185.00 9 环境测评费 10.11 0.50 202,185.00 10 淤泥渣土费 10.11 0.50 202,185.00 三 建安工程 48,229.89 2,385.43 202,185.00 1 地下室工程 24,369.45 3,500.00 69,627.00 2 高层工程 23,860.44 1,800.00 132,558.00 四 环境配套 1,621.98 1 绿化景点配套工程 1,617.48 80.00 202,185.00 2 小区道路 4.50 30.00 1,500.00 五 水电配套 4,201.31 1 水电安装 1,112.02 55.00 202,185.00 2 电梯工程 1,674.00 310,000.00 54.00 3 消防工程 606.56 30.00 202,185.00 4 通讯工程 202.19 10.00 202,185.00 5 煤气工程 404.37 20.00 202,185.00 6 有线电视 202.19 10.00 202,185.00 六 装修费用 19,883.70 1,500.00 132,558.00 七 基础设施配套费 404.37 20.00 202,185.00 八 管理费用 3,745.00 按一至六项 2%计 九 不可预见费 1,573.76 按二至六项 2%计 十 其他费用 1,655.90 81.90 202,185.00 1 监理费 545.90 27.00 202,185.00 2 报建费 323.50 16.00 202,185.00 3 防雷测试费 50.55 2.50 202,185.00 4 劳保费 646.99 32.00 202,185.00 5 白蚁防治费 20.22 1.00 202,185.00 6 工程交易服务费 30.33 1.50 202,185.00 7 定额费 28.31 1.40 202,185.00 8 档案资料保护费 10.11 0.50 202,185.00 十一 财务费用 41,580.00 15 亿元，平均期限 2-3 年，其中 6.54 亿元综合利率 19%，期限 2 年，8.5 亿元综合利率 6.56%，期限 3 年； 十二 销售费用 7,839.74 按销售收入 2.2%计 合计 244,049.01 三、收入概算 序号 项目 总额（万元） 面积（m 2、个） 单价（元/m 2） 一 住宅 106,352.00 62,560.00 17,000.00 二 商业铺面 240,000.00 30,000.00 80,000.00 三 车位 10,000.00 500.00 200,000.00 合计 356,352.00 92,560.00 四、利润概算 序号 项目 总额（万元） 备注 一 销售收入 356,352.00 二 开发成本 244,049.01 三 销售税金及附加 23,697.41 按销售收入 6.65计 四 利润总额 88,605.58 五 所得税 22,151.40 按利润总额 25%计 六 净利润 66,454.19 七 成本利润率 36.31% 八 税后成本利润率 27.23% 九 销售利润率 24.86% 十 销售净利润率 18.65% 来源 自有资金 借款 销售返投 合计 金额 60,000.00 150,000.00 34,049.01 244,049.01 占比 24.59% 61.46% 13.95% 100% 单方造价（元/平方米） 剔除土地单方造价（元/平方米）备注 12,070.58 6,701.14 佛山市南海万业置地有限公司 15 二、项目销售方式 本项目住宅全部销售，商业部分销售 3 万平方米。 三、销售前景分析 住宅及商业销售（2012-2014 年合计销售面积 92,560 平方米，销售收入 356,352.00 万元。 ） 四、 资金筹 措 （ 一）自 有资金 截 止到 2011 年 6 月份， 已支付 全部土 地出让 金 105,400 万元。 （二）项目银行贷款 项目计划于 2011 年 12 月获贷款 85,000 万元，贷款期 3 年。 五、经济效益与社会效益 一、经济效益 经测算，项目总投资为 244,049.01 万元，住宅及商铺销售收入 356,352.00 万元，并且佛 山市南海万业置地有限公司持有商业物业 39,998.00 平方米，可带来稳定租金收益，经济效益极高。 二、社会效益 序 号 年份 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 合计 1 住宅部分销售 面积(m2) 0 0 40000 22560 62560 2 住宅部分销售 价格(元/m2) 0 0 17000 17000 3 住宅部分销售 收入(万元) 0 0 68000 38352 106352 4 商业部分销售 面积(m2) 0 12000 14000 4000 30000 5 商业部分销售 价格(元/m2) 0 80000 80000 80000 6 商业