华侨城居住小区规划分析

居住小区规划调研报告华侨城 一基地外部环境分析内容 (一)自然生态条件 华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结 合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两 轴两带多中心”的东部发展带和 CBD 中心区的附近，而小区北 侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大 土地储备区之一。 1地理位置 华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬 3948至 409、东径 11621至 11642之间，土地总面积为 467.18 平方公里（包括市农场局管理的双桥、 东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道） ，约占全市土地总面积的 2.84%。 2气候 北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨 热同期的特点。春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜， 光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。 3水系 朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。境内 5 个水系和 2 个湖泊的监测结果来看， 地表水水质类别均为劣 V 类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。而主 要的地下水源水质较好。 4植物资源 由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿 化隔离带。朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、 紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有 虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物 有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。 5环境质量 华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。大气气态污染物二氧化硫、一 氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。各污染物 浓度最低值出现在夏季降水充沛的月份，峰值则出现在采暖期。 (二)社会经济 由于华侨城居住小区所处的地理位置及设计定位，其主要服务的对象多为 CBD 中心商 务区、亦庄经济技术开发区、乃至机场开发区以及周边高新技术及经济开发区的高薪人群。 北京近年来对住房的需求量持续走高，且人们由于收入增加及流动人口的涌入，需求量越来 越高，并且越来越追求高品质住宅。 由于华侨城所处的朝阳区拥有众多经济和技术开发区，经济增长速度居高不下，创富能 力惊人，因此，华侨城的定位为这一区域内的收入较高的人群，并且可以很容易达到这一预 期目标。据目前的销售状况来看，虽然开盘定价较高，但仍然可以轻松达到销售预期，并有 供不应求的趋势。 (三)区域土地利用 根据北京市朝阳区土地利用总体规划 ，第二章“土地利用现状”第十一条“土地资 源利用状况和面临的形势”的表述，朝阳区土地总面积 45507.6 公顷（不含首都机场街道 1211 公顷） ，按土地利用性质划分，农业用地占土地总面积的 37.05%；建设用地占 61.37%；未利用土地占 1.59%。 朝阳区土地利用的特点是土地开发利用程度较高，后备土地资源匮乏。由于朝阳区人口 稠密，人多地少的矛盾十分突出，随着经济社会快速发展，以及首都人口和产业的扩散，各 类用地矛盾更为尖锐，主要问题有： (1)人均土地资源少，可供开发利用的未利用土地也少，土地集约利用压力大。人均土地 面积仅 0.03 公顷(合 0.45 亩), 只有全国平均数的 4%； (2)耕地减少速度快； (3)土地利用的效率有待进一步提高。建设用地中，工业用地分散，居住和工业用地混杂， 城镇用地较为粗放，平房多、建筑容积率低； (4)林业用地比例低，土地生态环境还有待进一步改善。土地利用中存在一些不合理因素 以及工业污染日益加重，使得土地生态环境遭到一定程度破坏。 (四)区域交通环境 北京华侨城位于 CBD 中心商务区东南 3.5 公里处，处于东南四环四方桥东南角。主要道 路有东四环、京沈高速、垡头西路、垡头南路等四条城市主干道，可迅速连接至东三环、长 居住小区规划调研报告华侨城 第 3 页 共 12 页 安街延长线、京津塘快速路、西大望路等，构成 快捷高速的城市路网。由于地处北京市东郊地区， 现有公共交通较不便利，正式运营线路只有 5 条， 但以北京华侨城为站点，规划中的公交路线共 20 余条，与构成可直通到北京各个方向的公交 系统。在规划中的公共交通中，地铁 7 号线将在 北京华侨城欢乐谷设站，将使周围居民交通出行 更为便捷。14 号线也将为连接朝阳区南北做出 重要贡献。 朝阳区自古以来就是北京的东行门户，现已 构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计 700 多公里，除十几 条市内线路外，还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京石公路、京张公 路、京密公路、京山公路和二环、三环等十几条干道。以及全国最大的由 26 座桥构成的四 环路。首都国际机场也坐落在朝阳区，并配有海关朝阳口岸。 (五)区域公建 华侨城地处 CBD 商务中心区的边缘地带的住宅集团，周围主要公共建筑有 教育机构：北京工业大学 医疗卫生：朝阳妇幼保健院、北京市垂杨柳医院 文化体育：文化：首都图书馆、古玩城 健身：京体健身中心、青鸟羽毛球馆、奥运会羽毛球馆、高尔夫练习场 休憩：窑洼胡公园 商业服务：燕莎奥特莱斯、百盛东四环店、家乐福超市、东都影城 红星美凯龙、十里河建材城、居然之家 金融邮电：国贸 CBD 市政公用：城市道路、城市桥涵、排水防洪设施、道路照明、城市建设公用设施 行政管理 这一区域最主要的问题是缺少大型高 质量医疗机构，医疗水平相对滞后，区域 内没有三甲级医院，只有两个二级医院， 分别位于潘家园华威里和垂杨柳南街。可 供居住者闲暇时间休憩娱乐的地方偏商业 化，缺少博物馆、展览馆等人文场所，不 利于区域文化水平的提升。此外，此区域 内行政管理部门缺少。相较于市内居住区 和北城类似于望京等居住小区的区域公建， 这里还是略显建设不足，功能结构层次不 完善。 (六)区域市政公用设施条件 华侨城的市政管线和公共设施主要依托于朝阳区的市政管线系统，主要包括天然气燃气 服务、电力系统、供水系统、加油站、集中水暖供热服务、市容环境卫生设施、户外广告、 夜景照明、应急防灾以及信息化城市管理系统。 朝阳地区能源供应充足，区内有北京热电总厂及 10 个高压变电站，东郊电厂正在兴建 之中。区内供气设备完善，煤气热力公司、焦化厂、亚运村供热厂、酒仙桥动力厂和横穿全 区的华北油田天然气长输管线，在动力和能源上为朝阳提供着有效的保障。水源五厂、六厂、 八厂、九厂的建立，能够满足全区工业和生活用水的需要。朝阳区东部水资源丰富，地下蕴 藏量大，水质好。 (七)区域文脉。 华侨城所处的朝阳区历史久远，因在朝阳门外而得名，从秦起即有存在。1925 年正式 设区，称北京市东郊区，1928 年改为北平市东郊区，1958 年经国务院批准改为朝阳区至今。 它西与东城区、崇文区、丰台区、海淀区相毗邻，北连昌平区、顺义区，东与通州区接壤， 南与大兴区相邻，是北京市城近郊区中面积最大的一个区。有 23 个街道办事处，20 个乡。 朝阳区是首都的副食品生产基地，农村经济全面发展，繁荣兴旺。区内工业也十分发达， 是北京市重要的工业基地。区内集中有纺织、电子、化工、机械制造、汽车制造等工业基地。 朝阳区对外交往活动频繁，是北京市重要的外事活动区。区域内汇集了北京 70的涉 外资源、60% 以上的外国商社和 90%的外国驻京新闻机构。聚集了 114 家世界 500 强企业， 成为首都金融机构最多、门类最全的区域。 朝阳区城乡环境质量不断提高，建立了以大环境绿化为中心，点线面结合的园林绿化网 络和体系。还重点建设了环形、放射形绿化带、防护林带，形成全区的绿化骨架和网络。全 区城区绿化覆盖率达 30.6%，全长 82 公里，宽 50 至 100 米的京都绿色屏障有 55 公里在朝 阳。 现在的朝阳区域经济发展迅速。北京 CBD 的现代商务服务和国际金融功能突出，高端 产业聚集。金融服务园区成为首都四大金融后台服务区之一。华侨城地处朝阳三大建设土地 储备区之一的垡头储备区，其整体规划编制工作已经启动，发展速度有望更上层楼。 二基地内部环境分析内容 华侨城基本信息： 主要经济技术指标 序号 项目 单位 数值 备注 1 占地面积 500000 2 建筑面积 830000 3 容积率 2.34 4 绿化率 35% 不包括欢乐谷绿化 居住小区规划调研报告华侨城 第 5 页 共 12 页 5 停车位 1:1 每户一停车位,地下车库为主 (一)自然生态条件 北京华侨城居住区兼具开放与围合的双重性格，在整体规划上，结合住宅区总体东高西 低的地形走势特点，充分利用绿化资源，在中部保持了一个贯通的集中绿化带，形成良好的 景观环境。 华侨城力求打造一个在“北方的南方园林” ，所以在生态造景和布景方面，采用了大量 园林设计手法。全区分为若干组团，每个组团各有主题，或亭榭点缀于池水之中，或名花古 树与环形广场匹配。以“带”与“面”的组合，逶迤有致地将建筑及规划排列的庭院有机结 合起来，以富有向心力的中心景观使整座园林有了视觉重心，形成了融合趋势的公共生态空 间，确保每一栋建筑都有很好的景观视域。各组团之间虽分割而不闭塞，彼此空间流通，形 成丰富的层次。内部道路设计不作捷径直趋，而是通而不畅，曲径通幽，这正是理景的重要 法则。 园无水则不活。主轴景观带主要拥有者，是社区最大的水系景观区，形成了区域中的 “空”与“虚” ，水面把观赏距离推开，使景物风姿尽显。 楼/户型分布 项目 种类 楼数/栋 层数/层 套数/套 一期 板楼 5 12 1022 二期 高层板楼 4 30 570 三期 板楼 4 12 1208 总计 2800 中轴绿化带 中心水域 围合庭院 华侨城在建筑小品等配套设施设计上，也追求独特的造型。在风格上，呼应居住建筑， 同样采用了欧式现代风格。但在形式上略显生硬，尤其与其南方式园林的规划手法很不协调。 (二)人口规模与构成 据调查了解，华侨城的业主的年龄组成主要集中于 35-45 岁这一年龄段，这将华侨城小 区定位成为一个中青年居住小区。这一年龄段的人们通常工作上已小有所成，精力较为充足， 开始更多地关注于生活的品质，且绝大多数业主属于有车族，因此类似于华侨城这种选址较 为偏僻但注重于主题概念设计和生态绿化的小区，就很对他们的胃口。另外，从职业组成来 看，小区业主主要由企业中高级白领、中小企业主等收入处于中等偏高的人群组成。这些业 主很多有着相似的学习背景、工作背景乃至个人爱好，他们形成了一个作息规律较为集中的 人群，并主导着这个社区公共设施、交通设施以及市政设施的使用趋势。 (三)用地性质与结构 华侨城用地性质属于居住用地，其结构如下： (1)住宅用地：居住建筑基底占地及前后左右附属空地，包括宅前小路 和宅前绿地。 居住区用地 (2)公共服务设施用地：各类公建和公用设施建筑物基底占地及周围的 专用地，包括专用地中的通路、场地。 (3)道路用地：道路路面以及小广场、泊车场、回车场。 (4)公共绿地：居民共享的绿地和小游园 其他用地 规划用地范围内，除居住区用地外的各种用地。 (四)居住建筑现状评价 1居住建筑的规划布置 华侨城住宅组合整体采用混合式布置，其中一期低密舒 适区沿道路周边布置，形成半敞开式院落，二期高层全景观 塔楼采用点式，三期低密度薄板为行列式。每一期住宅组团 各自功能分区明确，组团用地范围明确，组团间用绿地、道 居住小区规划调研报告华侨城 第 7 页 共 12 页 路、水域、公共建筑形成分割，也产生彼此之间的联系，与大社区共享相融，又控制组团住 户数量，尊重私密独立。点式塔楼的存在，无疑是这个住宅群体里耀眼的一笔设计。在位置 上，此三座塔楼位于中轴景观带，占据最核心的地理环境，而 30 层的层数极具高度优势。 住宅建筑群平面排列较为规整，空间组合上则采用了高低、长短、疏密的对比手法，特 别的处理了沿街建筑群的构图手法，彰显节奏和韵律。 从日照方面分析华侨城居住建筑的布局，可以看出，点式住宅增加了日照效果。而塔楼 与塔楼之间 108m 的间距，不仅确保家家户户的私密性，也是为更多的居住房间提供了更宝 贵的阳光资源。同时此布局长短建筑结合布置，院落开口迎向主导风向，可以有效的引导自 然通风。区域内成片成从的绿化布置也可以引导气流，改变气流流动状况，做到防风防尘。 2建筑设计 社区单体建筑富有特色，整体建筑和谐统一。 由多家欧美设计单位共创概念，由北京建筑设计研究院具体设计的主题居住区，传承了 京城建筑外立面稳重、明快的特色，建筑立面俊朗，沉稳大气，在周围同类小区中脱颖而出。 采用分段式设计，丰富立面效果，使立面结构与轮廓呈现几何变化，建筑线条疏朗大方，从 轮廓、线条、细部三个层次强调对比与和谐。建筑体块完整，通过局部处理进行变化，高低 错落有致，层次分明。 建筑材料选用品质感及使用时效较强的石材与瓷砖，立面颜色运用含蓄内敛的深色调暖 色系，营造出简约的欧式现代风格。空调板以金属百叶进行半遮挡，有效减少了空调安装混 乱对建筑立面的负面影响。美中不足之处在于，华侨城部分单体建筑对于空调板百叶采取了 分段式处理，加之阳台的凹凸及虚实效果过于强烈，使得建筑立面稍显凌乱。 在技术、节能方面，据售楼处负责人介绍，华侨城内的建筑外墙采用外保温处理，从而 满足建筑的保温及隔热要求；窗户多采用双层中空玻璃，具有良好的隔热、隔声作用，同时 降低了建筑物自重；临街外墙上的窗户则采用三层中空玻璃，更为有效的减小了外界环境对 居住区内部的噪音污染。 3平面户型 户型设计以人为本，在集合了一期户型的优点之后， 设计出大面宽的户型，加大了阳光照射，使整个户型更 方正通透。加强居住空间的南北对流设计，更把室外景 观引入室内。更好地延续了活性空间的理念，突出强烈 的空间感。 在户型设计上，由二期的楼层平面图可以看出，大 部分户型都为南北通透且多开间朝南，功能分区十分人 性化，户型使用率也较高，尤以我们所参观的 D 反户型 为优，其在居住面积上也较为符合大众消费人群。而我 们所参观的另一户型 C 户型在布局上采用了南阔北狭的方式，对其北侧的 B 户型在光照及通 风上略有影响。 4空间设计与利用 在结构与空间布局上，建筑大胆吸收了深圳、香港 乃至当代国际都市人居的新元素。首先，北京华侨城的 内部空间十分宽大，没有丝毫压抑之感，体现出设计者 的巧妙布局。保证居住空间的最大化利用。 住宅入口空间及套型入口空间设计开敞，作为楼体 中积极的缓冲空间，不仅保障了人们生活上的便捷性及 私密性，同时也促进了住户交往。另一方面由于分摊面 积较大，相应的提高了套型标准；建筑层高 2.9m，远远 满足国家对居住建筑层高不低于 2.7m 的要求，提升住户 居住舒适度。 此外在地下空间的设计上，华侨城居住区利用中央 居住小区规划调研报告华侨城 第 9 页 共 12 页 绿地下的地下空间，以 8*8 井字形划分设置地下停车库，其中地下一层为自行车存放处，地 下二层为机动车存放处。居民存车后可由地下入口乘电梯直接进入楼内，有效的做到了人车 分流，避免流线混杂。另一方面，地下空间的运用也满足了国家对一类人防重点城市中高层 建筑须以地面建筑面积 2%配建防空地下室的人防要求。 (五)公共建筑现状评价 华侨城居住区配套有占地 1 平方公里大型主题公园“欢乐谷” ，在居住区的设计中引入 了游乐园主题概念，不仅给业主提供了一个休闲娱乐的场所，也给居住区的规划带来了一种 新思维。 教育机构：华侨城黄冈中学、伊顿慧智双语幼儿园 医疗卫生 文化体育：文化：华侨城大剧院、OCAT 当代艺术中心北京分馆 健身：小区配套健身设施 休憩：百米绿带公园 商业服务： 6.5 万平米意大利维吉奥广场、TESCO 乐购超市、高档双主题会所 金融邮电：小区配套银行、邮局 华侨城居住区内的公共建筑弥补了该区域内文化设施稀缺的状况，可以为生活在这里的 人们提供一个高品位内涵的生活。当然，在调研中我们也发现了一些问题。居住区内的学校 临近东四环与京沈高速的交汇点，噪音、废气对学校的影响会比较大，同时学校位于小区的 一角，虽然对居住区的内部干扰减小了，但是服务半径过大。商业中心紧邻城市主干道，影 响交通。并且居住区内没有设置医院，加上周边的医疗资源并不丰富，容易给业主带来不便。 华侨城植物园 幼儿园、学校 维吉奥广场 邮政、银行 会所 大剧院 欢乐谷 (六)市政公用设施评价 居住区的市政工程系统由居住区的给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾 等工程组成。 1给水：华侨城为住户提供了集中供应的冷热水，住户 在使用时可以根据需要自由选择使用集中供应的热水或是 安装热水器，减少资源的浪费。由于北京地区在国家的城 市人均综合生活用水量指标的区域划分中，属于第二类区， 水资源并不丰富，因此合理的选择居住区的供水方式是十 分重要的。由于华侨城是一个多层建筑和高层建筑混合的 居住区，因此可以推测居住区的供水方式是分压供水方式， 这样可以节省动力消耗。并且，居住区还可能采用了生活 饮用水和中水分质供水的方式。 2排水：根据调研，华侨城内设计有独立的水系，因此 其水体可能作为雨洪调蓄池收集雨水，将其与消防、景观 用途结合。在调查中组员发现，华侨城居住区区内在步道 上是看不到井盖的，部分是井盖上面作和步道一样装饰性上覆，其他则是合理的布置了井盖 的位置，说明设计者在设计中充分的考虑到了细节问题，将居住区的给排水系统设计的美观 大方。 3供电：在售楼处的楼层平面图上我们发现有强、弱电室，这样的布置使强弱电线之间不 会相互干扰，非常合理。并且，居住区的配电线路架设沿小区外的道路布置，与住宅有一定 的间距，增加了居住区的安全性，同时也便于维修和减少停电。 4供热：华侨城居住区采用集中供热系统，分区设置燃气锅炉集中供暖，有利于优化利用 资源。在管道设置时，应当注意将管道敷设在车行道以外的地方，并合理考虑到景观、社区 交通组织等因素，华侨城的设计就体现了这一点。通过网络调查，本组成员也发现有用户反 映室内的暖气片布置的不够合理，影响了室内的美观。同时，我们也发现华侨城并未采取集 中制冷的方式，通过设置制冷站来将冷介质供应给用户，来达到制冷的目的，因此用户需要 自己安装制冷装置。 5通信：在调研中我们没有在居住区中发现公用电话，而通过查阅资料我们知道一般超过 500 户的居住区就应当设置一定数量的公用电话，而华侨城约有 3000 户住户，应设有 6-12 部公用电话。 6环卫：在垃圾处理上，楼内设垃圾收集转运站，采用封闭式设施对居民日常生活垃圾进 居住小区规划调研报告华侨城 第 11 页 共 12 页 行分类收集，集中处理，减小了服务半径，符合便民利民的原则。 、在居住区的规划中，我 们应当明确垃圾的收集方式和垃圾收集点（如垃圾箱、垃圾站）的布置。在居住区中也应当 设有一定数量的公共厕所。 7防灾：居住区规划应当注意规划布局结构要有力于防、抗各种灾害。华侨城因为配套了 欢乐谷游乐园，因此在设置紧急避难场所时具有一定的便利。不过，由于居住区内植被众多， 因此存在一定的火灾隐患。 (七)基地交通环境现状分析 规划中的华侨城居住区由两个居住小区组成， 每个居住小区又包含有若干个居住组团，因此华 侨城的道路系统也分为居住区级、小区级、组团 道路和宅间小路。该居住区级道路是居住区的主 干道，呈“目”字型，连结了整个居住区内的南 北两个居住小区，居住区道路不仅满足了进出居 住区的人行和车行交通需要，还保证了各种基础 设施（如市政管线、照明灯柱）和绿化的合理布 置。小区级道路是居住区的次干道，也是居住小 区的主干道，其围绕居住小区布置，将居住小区 的交通贯通起来。并且