南京万达建邺物业公司对业主代表提出问提的解释和整改的方案

南京万达建邺物业公司对业主代表 提出问提的解释和整改的方案 2011 年 12 月 26 日晚 19：00 万达建邺物业公司组织召开了与业主代表沟通 会，同时邀请了辖区兴隆街道物业管理科主任、派出所管片民警和万达项目公 司工程部负责人陈同洋参加了本次会议。会议在务实和坦诚中顺利开展，业主 代表踊跃发言，对物业和开发商提出很多有建设性的意见和建议，为保证今后 沟通的顺畅双方约定了指定联系人。现物业公司就部分业主代表提出的问题给 予回复。 一、对公开收费标准。包括物价局收费批文和公摊部分费用定期公示的回 复。 物业回复： （1）双方签订的前期物业服务合同中对物业费收费的标准有明确的约定， 物业公司对物业费收费标准是公开透明的。 （2）业主居住的西地小区开发商在项目立项时是按照酒店式公寓对项目进 行的立项和审批。开发商在对外招标前期物业管理公司时也是按其立项的性质 进行招标，我们物业公司是按开发商的招标书进行的正规投标而中标的，中标 的物业费标准合法有效。根据宁房物2006202 号 宁价房2006275 号文件规定 酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费 按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定无需向物价局备案。 物业公司根据招投标法程序投标中标，并按政府要求在南京市物业管理办备案 （详见南京市物业管理招投标中标备案表） 。所有程序均属于合法有效程序。 （3）关于业主提出售房合同为普通住宅的问题，据了解是开发商为保障业主 利益的最大化，在销售阶段经过多次沟通和努力将酒店式公寓按普通住宅进行 销售，这样业主所承担的水、电费可以按普通住宅交纳，每年可以为业主节省 大量的水、电费用。具体情况请向开发商咨询。 （4）公共能耗分摊等费用公示内容根据物业管理条例规定每半年进行一次公 示，最近的公示拟在 2012 年 1 月份公开对业主进行公示。 二、公开服务标准和工作流程。保洁时间、频率、要求等，监控保安值班 要求。业主上门或者电话要求服务、意见、建议的处理流程。 物业回复： （1）物业公司将严格按前期物业服务合同约定的标准执行，达到不低于南京 市普通住宅物业服务等级和收费标准即五级三类的服务标准。 （2）相关工作流程（入伙流程、返修流程、装修流程、投诉处理流程等）见 （详见附件） 。 三、要求物业公开岗位责任人、负责人，方便业主联系、监督和投诉。 物业回复： 物业公司各部主管级以上人员架构（公司制作 KT 板）将在物业前台进行公示。 四、部分业主反映小区门禁形同虚设，人员进出随意，进出无登记无核对， 人流车流挤到一起，存在重大安全隐患。建议人车分流，封闭管理。 物业回复： 为了加强小区的管理，公司决定在项目原有交付基础上，在小区四个出入口 岗增设人行及非机动车摆闸、门禁对讲系统。改选完成后进入小区的人员需刷 卡进入。为缓解小区停车问题，物业公司将在小区停车位已满时禁止车辆进入， 在调整好机动车收费系统后实行收费管理。目前上述几项改造工程已进场施工， 预计于 2 月份前完成。在改造完成前，物业公司将加强门岗人力盘查核登工作， 请广大业主给予配合。 文件编号：通 WY11-11-12-30 五、个别业主怀疑地面、地下车库监控设施不到位，要求给业主代表参观小 区监控设施和监控室，并出示值班记录。 物业回复： 物业公司所接管的监控设施基本完好，如果监控摄像机出现问题，小问题 当天维修好，大的问题物业会委托专业厂家进行维修，一般维修时间不超过两 天。物业公司欢迎业主代表参观小区的监控中心，但因监控设施是小区安保的 核心之一，一但监控范围泄密将对小区安全造成极大的隐患，所以参观人员需 审核，需提前申请，届时参观时物业公司派专业人员给予讲解。 六、有业主反映丢失车辆财物屡屡发生，物业未采取任何措施。目前，地 面、地下存在众多监控死角，需加密监控摄像头，加大监控力度，定时张贴小 区公告，保证业主财产人身安全。 物业回复： 物业公司在接管验收地产公司监控设施时，共接管监控点位 162 个，分别分 布在临街外围、小区各出入口、园区、大堂、电梯轿箱、地下车库等位置，其 设计施工已通过相关政府主管部门核准验收。在最近近一个月内，物业公司已 三次现场或追踪抓获偷盗人员：2011 年 11 月 15 日 10：37 分，在 3 栋 1701 户 内抓获窃贼现场室内盗窃电线并扭送至派出所，至此发生在小区的多起户内电 线被盗案告破；2011 年 12 月 15 日 21：40 分，在 2 栋现场抓获 2-2806 租户盗窃 2306 摩托车并扭送至派出所，并配合警方成功端掉一个盗窃团伙；2011 年 12 月 17 日，配合 220-53 底商香辣蟹客人电动车被盗对窃贼抓获。就近三次事件 反映我司人员均能见义勇为、大胆与犯罪份子搏斗，给予了犯罪份子较强的威 慑力，小区的治安比周边社会环境明显好转。并在前期多次与辖区派出所沟通， 于 12 月 27 日 23：00 分，开始对小区内所有出租户及开办公司户进行全面清查。 七、保安人数与业主户数严重不匹配，导致管理难度加大。 物业回复： 物业公司在招投标时已全面合理地对项目进行安全布防设岗，安保标准配置 52 人，实行三班倒 24 小时执勤，每班标配 16 人：分布在小区 4 个出入口共 4 人、楼宇内巡逻共 4 人，园区内地面巡逻共 2 人、南北临市政道路口共 2 人、 消防监控中心 1 人、临街巡逻共 1 人，地下车库巡逻 1 人，当值队长 1 人。 八、监控系统和可视对讲系统尽快启用。 物业回复： 开发商对小区监控系统、对讲系统，大厅、中控室、业主户内三方对讲等后 续工程的完善正在进行中，预计 2012 年 1 月中下旬全部完成。 九、关于卫生保洁问题。个别业主提出小区卫生问题非常突出，大厅、电 梯、楼层过道、电梯负一楼与车库通道打扫不及时，有的地方甚至一个星期没 人打扫，离业主的期望相差甚远。保洁人员、频率、方位、要求、监督人等要 求公开。公共设施，包括休闲设施、扶手、儿童娱乐场所等也要列入保洁范围。 物业回复： 前期因小区集中装修，个别装修单位和业主没有按规定将垃圾袋装化处理， 造成小区装修垃圾污染严重，导致前期保洁不尽人意。物业公司已经将原合作 的保洁公司辞退，新的保洁合作方已经于 12 月 15 日进场作业。物业公司要求 新的保洁单位在年前一个月内全面将前期问题进行全面整改，我方将严格按照 前期物业服务合同约定的标准监督保洁公司的工作，将小区保洁品质提高上来。 十、步行街进出口、单元门前车辆停放混乱、影响美观和通行，也影响门 文件编号：通 WY11-11-12-30 面房业主经营。 物业回复： 物业公司已在集庆门大街口设立非机动车停放区，主要针对步行街停车及 小区外来人员停车设置，已通告实施中。 十一、地面车位满了后就不允许车辆进入，保安应该引导车辆进出、停放。 物业回复： 经与业主代表沟通，目前未购买地下车位的车辆数量较大，按现有实际地 面车位数无法满足停车需求，物业公司虽已张贴公告及进行引导，但此停车矛 盾还是比较突出。我方已严格控制车辆的进出在小区车位停满后将停止放行车 辆进入，请广大业主支持配合。 十二、地下车库环境整治好的基础上，引导已经购买车位业主停入地下。 物业回复： 物业公司在完成收费系统改造后将通过道闸系统对产权车进行管控，使其 车辆须从地下车库进从地下车库出。 十三、地下车库属于业主的 15%部分应该尽快出租给业主，分担地面压力。 物业回复： 经与开发商确认地下车库产权 100%权属于开发商，如有疑问，请向开发商 或政府主管部门咨询。 十四、建议南门垃圾场清理出来，作为临时停车位。 物业回复：因南门垃圾场位置属市政道路，建议在垃圾场旁在不影响倾倒垃 圾前提下设立临时车位，供临时访客停放。 十五、单元大厅停放非机动车的现象要坚决杜绝。 物业回复：物业公司已在小区各门岗口要求外来人员的非机动车停放在靠集 庆门大街口的非机动车停放区，物业公司在发出通告开启小区内非机动车库， 同时请业户配合，公共秩序维护人员将定时对不自觉停放的车辆进行清理。 十六、小区水质是否符合标准。另外经常出现停电、停水现象，有的楼栋 一个月出现若干次，严重影响业主生活。 物业回复： 小区供水是分三段供水，低区是直供水，中区、高区是由地下室自来水泵房 通过不锈钢水箱加压供水，自来水泵房是由自来水公司进行管理，且定期进行 消毒，如业主需要，我们将向自来水公司索要消毒记录，并予以公示。 公寓区 1 栋 2 单元、2 栋 1 单元在近期出现 7 次停电故障，其中前 6 次都在 晚间 21:00-22:00 之间，第 7 次在 12 月 25 日下午 16:15， （业主供电配电房由供 电公司小区办直管）物业公司向供电公司、政府热线 12345 电话投诉达 50 次之 多，且物业公司联名 2 个单元多位业主向供电公司进行了书面投诉，有书面材 料、电话录音。后在物业公司的努力下，于 12 月 26 日下午 14:35，由供电公司 对配电总开关进行了更换，现开关模块已被厂家取回，进行技术分析。物业公 司将密切关注更换电力设备后的电力运行情况。 小区的供水、供电是由自来水公司和电业局负责。业主与电业局存在着事 实的供用电合同。鉴于小区多次停电和水压低的问题，物业公司已经直接与自 来水公司、电业局沟通，自来水压力低的问题已经在 10 月初彻底解决，压力正 常。 十七、个别餐饮商铺的排烟直接排放到小区，严重影响环境，要求取缔或 者整改。商铺合同中约定底商不能用做餐饮。 物业回复： 文件编号：通 WY11-11-12-30 根据政府法规政策文件规定及商品房买卖合同约定“依法用于商业用途，办 理政府相应审批手续” ， 物业公司已多次通过手机短信，打电话告知等形式明确告知商铺业主不允许 经营餐饮业态。但鉴于物业公司没有执法权，物业公司不能直接取缔。目前物 业公司已经向政府主管部门汇报，要求政府介入整顿。目前环保局、消防局已 经在检查中。关系到业主利益，物业公司将与广大业主一起来维护。 十八、装修监管还不到位，仍有业主砸承重墙现象，晚上装修扰民时有发生。 物业回复： 针对装修各类注意事项物业公司从客服前台及现场巡检人员加强告之、劝 阻制止，并与相关主管部门保持反馈渠道，及时有效地处理。针对目前部分违 规事件，虽发出整改通知书但效果不佳，现已汇总出违规业户的清单待与主管 部门沟通后物业公司政府有关执法部门对违章违建进行处理。 十九、地下车库发现有出租给商户用做油漆店现象，严重侵害业主利益及安 全。 物业回复： 物业公司在项目交付后集中装修期间，小区存在大量零散小商贩因各自业 户需要所带进小区内，给小区带来管理不便及安全隐患，为方便业户同时规避 安全风险，特在短期内引进售卖水泥小五金经营户，且其经营并无油漆类等易 燃易爆商品，物业公司将严格监管，如发现经营易燃易爆物业立即取缔。另经 确认出租位置属于开发商产权并没侵害业主利益。 二十、群租现象要有效管理起来，装修时要监管到位，严格按设计时的房间 结构使用。 物业回复： 根据协议约定业主出租房屋须至物业备案，而此举至今无业主履约！同时 也给物业公司带来较大清查难度及工作量，物业公司通过长时间的摸查对大部 分出租户进行了登记。另外从 12 月 27 日起，已联同辖区派出所彻查小区内存 在的群租户及开办公司户，物业公司做好配合登记及清查工作。对群租问题物 业公司将上报政府有关部门处理。请广大业主支持物业公司的工作予以配合。 二十一、电梯质量不稳定，经常出现关人现象。相当部分电梯噪音太大，晚 上像火车轰鸣。高层住宅电梯使用频率非常高，从清晨到半夜，一直有上上下 下，只要有电梯启动，整个房子内部都有共振感和轰鸣。 物业回复： 经与开发商及电梯设备厂家沟通。厂家回复：电梯是国家强制检测的设施， 目前小区内的电梯均进行了强制检测，电梯安装和电梯质量符合国家安全生产 监督局检测标准，电梯安全使用没有问题，请广大业主放心使用。至于个别时 候出现暂停等现象是有违规使用电梯时电梯自保的现象。噪声不是电梯机械噪 声是电梯快速运行产生的空气摩擦音，如果降低运行速度可以降低空气的摩擦 音，但高层业主不同意降低速度，具体运行速度控制需尊重大多数业主意见。 二十二、地下车库漏水现象还没彻底解决，大雨时还有漏水现象出现。有的 地方不下雨也在漏。 开发商回复： （1）地下室人防、非人防部位地面大面积空鼓、裂缝、起皮、起灰 ，中建 八局土建负责修补，完成时间 2012.2.10-3.10 （2）地下室渗漏水问题：责任方，中建八局、科顺防水两单位， 完成时间： 2012.3.30 完成，后续在发现的按正常保修处理。 二十三、目前还没有成立业主委员会，前期与物业沟通只能靠业主自发的 文件编号：通 WY11-11-12-30 组织，又不被物业认可，无法表达业主的意愿和诉求，业委会成立之前希望物 业建立与业主的沟通平台。 物业回复： 经与业主代表会议达成一致，业主方由龚先生等 6 名业主作为 业主联络代表与物业公司对接。请有问题及时与业主代表联系与物业公司进行 良好的对接。 二十四、如果业主成立业主委员会，要求在筹备组名单出来之后，物业积极 配合筹备组组建业主委员会，包括提供