台州市住房建设规划

台州市住房建设规划 前言 08-01-23 21:51:38 来源： 作者： 1911 台州市住房建设规划 前言 改革开放以来，我市的住宅与房地产业进入了快速的发展时期。至今，我市房地产业 市场化、社会化供给体系得到了充分的发展和完善，城镇居民住房保障体系已初步建立， 房地产业已成为我市国民经济的支柱产业之一。 为认真贯彻落实国家的一系列宏观调控政策，以保持房地产业持续健康发展为目标， 充分发挥规划对房地产市场的引导作用，根据国办发200637 号国务院办公厅转发建设 部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知、建设部建住房2006165 号 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见、浙江省建房发2006183 号转发建设 部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知文要求，按照总量控制，区域平衡， 落实项目的原则，编制了台州市住房建设规划（2006-2010）。 规划范围和对象-台州市住房建设规划 08-01-23 19:01:22 来源： 作者： 1653 规划范围和对象-台州市住房建设规划 第二章 规划范围和对象 一、规划范围 本次规划范围涵盖了椒江区、黄岩区、路桥区的中心城区，与三区分区规划范围总和 一致，具体包括：椒江区陆域范围；黄岩区江口街道、北城街道、东城街道、西城街道、 南城街道、新前街道、澄江街道和高桥街道；路桥区路桥街道、路南街道、路北街道、桐 屿街道、螺洋街道、峰江街道和新桥镇部分用地。 二、规划对象 规划的对象包括普通商品住房、经济适用住房、限价房、廉租住房和高档商品住房等， 规划的重点为普通商品住房、经济适用住房、限价房和廉租住房。 住房发展规划目标-台州市住房建设规划 08-01-23 17:03:28 来源： 作者： 1285 住房发展规划目标-台州市住房建设规划 第四章 住房发展规划目标 一、房地产发展总体目标 按照国务院和省政府的通知要求，响应市委市政府的号召，坚持以人为本的科学发展 观，以市场需求为导向，优化住房结构，实现房地产业的健康和持续发展。房地产业的发 展应与人口增长和环境保护相结合，与经济社会和谐发展相适应，促进台州房地产业率先 进入成熟理性发展的新阶段，实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济 和社会的协调发展。 二、居住水平预测 综合测算得台州市区 2010 年人均住宅使用面积 37.15 平方米，人均建筑面积约为 48.3 平方米。 三、居住环境发展目标 基本实现人均一间（室）、户均一套。鼓励发展节能、节地型住宅。 住房发展策略-台州市住房建设规划 08-01-23 15:05:16 来源： 作者： 831 住房发展策略-台州市住房建设规划 第六章 住房发展策略 一、整体发展策略 住房建设规划要以市场化为主导，体现布局合理、资源节约、环境友好的住宅发展方 向；鼓励发展节能省地型住宅，最大程度的整合现有的项目资源，实施规模开发；多层次、 多渠道的建立住房供应和保障体系，满足不同层次人群的住房需求；通过有效组织城市山、 水等景观生态要素，形成“居住在山水之间”的居住生活圈层；住房发展用地应结合山体、 水面等自然条件，相对分片集中，同时与城市公共设施、产业布局、园林绿地相协调。 二、分区发展策略 1、椒江区 以中心大道为发展主轴，以市府大道为发展次轴，促进旧城区与城市中心区、洪家、 葭芷的联动发展，近期主要沿中心大道轴线向南发展开发区居住组团。 2、黄岩区 近期以西江生态廊道为发展轴，结合委羽山中心建设居住组团，疏解旧城区人口。 3、路桥区 以中心大道南官大道和双水路为主轴线，形成居住与商贸功能互动的生活区，近 期重点发展远东西区和桐屿居住组团，完善远东商务区居住组团，改造旧城区。 三、居住区发展策略 保障措施与对策-台州市住房建设规划 08-01-23 13:09:10 来源： 作者： 505 保障措施与对策-台州市住房建设规划 第八章 保障措施与对策 一、科学规划、调控土地供应 1、加强监管、认真落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。 2、积极落实土地供应。 3、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。 4、加强对土地市场的宏观调控。 二、加强引导，保证居民的正常住房需求 1、严格执行税收政策，控制与遏制投资性和投机性购房需求 2、发挥信贷政策调节功能，鼓励自住型住房消费 3、继续合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，减少住房被动需求 4、进一步加强舆论引导，坚持正确的舆论导向 三、调整住房供应结构、健全完善住房保障体系 1、严格控制住房结构比例 2、扩大廉租住房制度覆盖面 3、规范发展经济适用住房 4、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场 四、加强市场监督，整顿和规范房地产市场秩序 1、完善市场监管制度 2、开展住房情况调查 3、完善房地产统计和信息披露制度 4、整顿和规范房地产市场秩序 五、住房规划实施的保障措施 1、建立住房建设规划实施的分级负责制。 2、强化住房建设规划年度实施计划制度。 3、加强规划实施的技术管理。 4、完善住房建设规划监督管理。 宏观背景分析-台州市住房建设规划 08-01-23 20:54:38 来源： 作者： 1295 宏观背景分析-台州市住房建设规划 第一章 宏观背景分析 一、国家宏观调控措施 2005 年 4 月 27 日温家宝总理主持召开国务院常务会议，在分析了房地产市场形势的 基础上，提出了引导和调控房地产市场八项措施，简称“国八条”。 2005 年 5 月 11 日国务院办公厅转发建设部等七部门联合出台的关于做好稳定住房 价格工作意见，要求各地区各部门坚持积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待、因 地制宜、分类指导、强化法治、加强监管的原则，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓 励普通商品房住房和经济适用住房建设，促进住房价格基本稳定和房地产业的健康发展。 “国八条”出台一年来，各地房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制， 但仍有一些城市房价增长过快，住房供应结构不合理，房地产市场秩序比较混乱等很多新 情况、新问题没有得到根本解决。因此，2006 年 5 月国务院办公厅转发建设部等九部门联 合出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，该意见又称“国六条”或 “国十五条细则”。与 2005 年国务院颁布的“国八条”一脉相承，“国六条”不但目标更 加明确，规范更加细致，措施更加具体。参与制定政策的部门，也由 2005 年建设部、发展 改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会七部门，增至今年的九部门， 其中有了监察部和国家统计局的参与。九部门联手出击，可以形成更大的监管合力，有效 实现调控目标，可以督促政策的认真贯彻落实，增强房地产市场信息的透明度。 二、台州市房地产业发展的回顾和分析 (一)房地产业发展的主要成就 1、住房保障体系初步建立和完善 （1）经济适用住房已全面启动 2003 年台州市区开始了经济适用住房的建设规划。2005 年椒江区开始建设 23.1 万平 方米的经济适用住房，目前已完成全部工程总量的 76%；台州经济开发区 10.24 万平方米 的经济适用住房已完成工程招投标工作，2006 年内将动工建设；黄岩区 2006 年下半年准 备动工建设 13.8 万平方米的经济适用住房，住房标准均为 90 平方米；路桥区 2006 年准备 兴建 10 万平方米的经济适用住房，目前正在落实土地指标。 市区的机关和企业也积极参与经济适用住房的建设：台电已完成 16 万平方米经济适用 住房的建设；方远集团 1.4 万平方米经济适用住房的建设即将动工；台州军分区 1.21 万平 方米经济适用住房也已落实土地。 （2）廉租住房制度初步建立并实施 2005 年我市根据国家建设部城镇廉租住管理办法和浙江省廉租住房保障办法， 起草并出台了台州市城镇廉租住房保障实施办法。2006 年市政府全面启动了廉租住房 制度，并把“推进全市实施廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需求”纳入 到市政府的“为民办实事工程”，明确到 2006 年底，全市全面完成城镇最低收入家庭人均 建筑面积12 平方米的廉租住房保障对象的廉租住房保障工作。 为此政府采取了公布廉租对象、建立廉租住房保障资金专户、筹措落实廉租住房保障 租金、建设一定数量的廉租住房、核发廉租住房租金补贴的一系列措施。截至 2006 年 6 月 底，全市已公布符合廉租住房对象 174 户，全市廉租租金补贴发放标准为 7.4 元/平方米 8.0 元/平方米,实物配租租金约 0.6 元/平方米。 （3）住房公积金归集、使用正常化 2005 年底台州市归集住房公积金余额为 15.5 亿元。公积金住房贷款限额从 20 万元调 整到 50 万元，2005 年发放住房公积金贷款 3.8 亿元，累计发放贷款余额 8.5 亿元。现在 正常汇缴的人数约 73267 人,目前缴纳比例为 12%。 2、住房开发进入产业化的快速道 （1）房地产开发企业迅速发展 台州市区房地产开发企业现有 114 家，其中一级企业 2 家，占总数 1.75%；二级企业 13 家，占总数 11.5%；三级企业 24 家，占总数 21.1%；四级企业 7 家，占总数 6.1%；暂定 资质 68 家（含三、四级暂定企业），占总数 59.55%。市区房地产开发企业拥有 2000 万元 以上注册资本的企业 37 家，占企业总数 32.5%；拥有 5000 万以上注册资本的企业 8 家， 占企业总数 7%。 （2）土地供给与需求急剧增长 随着城市化的不断推进和政府经营城市理念的影响，我市经营性土地出让面积逐年增 长，超计划供地时有发生。 （3）住宅开发成果显著，完成从量的增长到质的转变 80 年代至 90 年代初，建成了云西、云健、白云、枫南等多个具有一定规模、配套较 全的住宅小区。 90 年代中后期，我市的城市建设开始了新区开发和旧城改造并举时期。2001 年至 2005 年，市区房地产开发建设完成投资 189.73 亿元，其中市区住宅开发建设完成投资 137.27 亿元，占房地产开发全部投资额的 72.35%。竣工住宅面积 349.92 万平方米。拆除 住房建筑面积 170.44 万平方米，安置建筑面积 132.56 万平方米。先后建成了国家级康居 示范小区景元花园，以及蓝色多瑙河、名都锦绣、米兰花园、云顶佳苑、嘉绿苑、望京湾 等一大批环境优美、深得消费者青睐的住宅小区。住宅小区的建设从过去住宅量的增长往 质的提高转变，“四新技术”不断得到了推广和应用。 2003 年我市开展了市级康居示范小区建设试点，先后有台州经济开发区的香格里拉、 椒江区的城市港湾、黄岩区的芭堤水岸和路桥区的水天一色等四个小区被列入了创建台州 市级康居示范小区；同时香格里拉和水天一色还被列入“省级节能示范小区”；路桥区的 吉利嘉苑小区已列入国家康居示范工程；汇景名苑小区列入国家健康住宅示范工程。 3、城市居民居住水平明显提高 台州市区现有人均住宅使用面积 27.06 平方米。市区现状居住用地约 20.0 平方公里， 占现状城市建设用地的 31.3%，比例偏高。人均居住用地 32.7 平方米/人，超出国家 18.028.0 平方米/人的上限指标，是浙江省住房宽敞的城市之一。 4、房地产业对地方经济贡献显著 （1）房地产投资占 GDP 的比重加大 台州市区房地产开发建设投资从 1997 年的 4.68 亿元，占 GDP 的 2.58%，增加到 2005 年的 67.08 亿元，占 GDP 的 14.29%。 （2）房地产增加值占 GDP 的比重逐年提高 1995 年至 2005 年我市 GDP 年均增长 22.86，其中房地产业增加值年均增长 36.7，至 2005 年房地产增加值已经达到 20.35 亿元，占 GDP 的 4.34%。 （3）房地产业营业税占全部营业税的比重提高 2005 年底房地产业营业税在全部营业税中占 26.22%。 （4）台州市区房地产业收入对地方财政收入贡献率平稳上升 台州市区房地产业收入占地方财政收入的比重达 5%。 5、房地产金融体系初步形成 2005 年，个人住房公积金贷款余额为 8.5 亿元，占房地产全部贷款的 0.803%，个人住 房贷款余额为 135.82 亿元，比年初增加 14.68 亿元，占房地产全部贷款的 12.84%。2006 年上半年房地产业贷款余额年初增加 8.09 亿元，占新增贷款总额的 5.07%，同比多增 4.36 亿元。个人购房贷款新增 23.03 亿元，占新增贷款总额的 14.43%，同比多增 12.57 亿元。 （二）台州房地产业发展存在的主要问题： 1、房地产业发展缺乏统一的规划 2、拆迁规模过大，安置周期长 3、在特定时间段内投资增幅过高、价格上扬过快 4、在住房开发布局、公建配套等方面出现一些缺陷 5、住房开发快速发展与土地供应刚性之间的矛盾显现 （三）台州房地产业发展的内在动力 1、经济发展对房地产业发展的持续推动 2、城市空间战略为房地产业发展拓展空间 3、人口流动与户籍制度改革对房地产业的影响 4、民间资金对房地产业的推动 5、投资理念与消费偏好对房地产业的推动 6、房地产业的产业关联影响面广泛 7、房地产业对居民消费的双重影响 规划依据、指导思想、原则和期限-台州市住房建设规划 08-01-23 18:02:09 来源： 作者： 434 规划依据、指导思想、原则和期限-台州市住房建设规划 第三章 规划依据、指导思想、原则和期限 一、规划依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法； 2、中华人民共和国城市规划法； 3、中华人民共和国土地管理法； 4、关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318 号）； 5、关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电20058 号）； 6、七部委关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发200526 号）； 7、九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637 号）； 8、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165 号）； 9、关于进一步控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理的通知（浙政发200420 号）； 10、关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知（浙政发200350 号）； 11、台州市城市总体规划（20042020）； 12、台州市椒江区分区规划（20042020）； 13、台州市黄岩区分区规划（20042020）； 14、台州市路桥区分区规划（20042020）； 15、台州市土地利用总体规划（20052020）； 16、台州市国民经济和社会发展“十一五”规划 二、规划指导思想 认真贯彻国家一系列宏观调控政策，以保持房地产业持续健康发展为目标，通过对市 区住房建设现状和需求情况的分析预测，合理确定今后五年住房建设规模，特别是今明两 年的住房建设规模，落实新建住房结构比例要求，充分发挥规划对房地产市场的引导作用， 利用规划来促进年度房地产开发用地的有序投放，实现住房供需基本平衡、结构基本合理， 使我市房地产市场更加理性、健康、稳定发展。 三、规划原则 1、合理利用和调控有限的城市土地资源 2、强化宏观调控，切实稳定住房价格，保持房地产市场供需基本平衡 3、调整住房供应结构，促进房地产业持续健康发展 4、合理确定住房建设规模，规划适度超前 5、加快完善住房保障体系，保障中低收入特别是低收入家庭的基本居住需求 四、规划期限 本次规划的时间期限为 2006 年2010 年。 台州市区住房需求预测-台州市住房建设规划 08-01-23 16:04:17 来源： 作者： 956 台州市区住房需求预测-台州市住房建设规划 第五章 台州市区住房需求预测 一、住房供给量预测 1、累加法预测开发量 经过估算，2006 年至 2007 年的总开发量为 400 万平方米左右住宅物业该结果只能预 测 2006 年至 2007 年的大致开发总量。 2、周期拟合法预测开发量 经过测算，结果如下： 2006-2010 年，住宅物业每年的开发量在 190 万平方米220 万平方米之间波动。 二、住房市场需求量的预测 预测结果为市区 2006 年2010 年年均住宅开发量约为 170 万平方米。按照“以需求 定总量、以存量定增量、实事求是定总量”的原则，合理确定住房建设规模。考虑供应量 与需求量之间存在差异，住房项目开发时存在着滞后现象，以及土地征用和房屋拆迁等不 确定因素的影响，故规划应考虑 20%左右的弹性系数，最终确定 2006 年2010 年住宅需求 量为 1025 万平方米，年均增量为 205 万平方米。 三、用地需求量的估算 综合相关因素，我们把今后旧城区和新区的住宅建设用地开发平均毛容积率为 1.8， 由此算得：近期总用地量为 625700 公顷。 第七章 台州住房发展规划 一、住房发展规划的要求 在“十一五”期间，住房的开发建设要以人为本，从实际出发，为改善城市居民的居 住生活条件服务。运用邻里的规划理念，注重居住区的整体规划，创新住宅设计，实现资 源节约，统筹考虑生活、工作、购物、休闲，创建良好的人居环境。要逐步形成普通商品 住宅、经济适用住房、廉租房的合理结构。普通商品住宅仍然是最主要的部分，重点支持 符合国家政策的普通商品住宅，适度发展高档商品住宅。按照国家的既定政策继续发展经 济适用住房，积极推进廉租房建设，廉租房所占比例应在现有基础上有一个比较明显的提 高。 房屋的价格构成方面：普通商品住宅可以尝试多种价格，包括完全由市场决定、政府 限价等；经济适用住房与廉租房价格保持基本稳定。 二、市区住房开发布局 根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通 知（国办发200637 号）、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建 住房2006165 号）和浙江省转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的 通知（建房发2006183 号）的文件精神，台州市住房建设规划（20061010 年） 在进行住房开发布局时，应一并落实上述文件的新建住房结构比例要求，即：套型建筑面 积 90 平方米以下的住房面积达到开发建设总面积 70%以上；保证中低价位、中小套型普通 商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%）。应 在今后五年规划中取得平衡，且重点为今明两年。 规划将预测确定的台州市区年均 205 万平方米的住房建设总量按比例分配到各区块， 其中：椒江、黄岩、路桥三区年均住房建设量均为 45 万平方米，开发区年均住房建设量为 40 万平方米，绿心、大学城区块年均住房建设量为 30 万平方米。而各区块在进行布局时 是按照总量控制，区域平衡，落实项目的原则，具体落实情况如下： 台州市区 2006 下半年2010 年住房建设总量为 9218620 平方米，其中套型建筑面积 90 平方米 以下的住房建设量为 6464406 平方米，占建设总量的 70.12%，经济适用住房、限价房和廉 租房建设量 1433424 平方米，占住房建设总量的 15.55%。 今明两年（即 2006 下半年2007 年，下同）住房建设总量为 4246276 平方米，经济 适用住房、限价房和廉租房建设量为 551412 平方米。2008 年2010 年住房建设总量为 4972344 平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为 882012 平方米。 1、开发区 2006 下半年2010 年住房建设总量为 1793670 平方米，其中套型建筑面积 90 平方米 以下的住房建设量为 1263886.7 平方米，占建设总量的 70.46%，经济适用住房、限价房和 廉租房建设量 315725 平方米，占住房建设总量的 17.60%。 今明两年住房建设总量为 863145 平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为 125000 平方米。2008 年2010 年住房建设总量为 930525 平方米，经济适用住房、限价房 和廉租房建设量为 190725 平方米。 2、绿心、大学城区块 2006 下半年2010 年住房建设总量为 1350000 平方米，其中套型建筑面积 90 平方米 以下的住房建设量为 948048.14 平