如何加强房地产开发企业财务预算管理

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 如何加强房地产开发企业财务预算 管理 摘要：财务预算管理作为房地产 开发企业管理工作中的重要内容，直接 关系到企业的生存与发展，越来越成为 企业内部的关注焦点。由于房地产开发 企业的快速发展，房地产市场竞争压力 越来越大，导致企业面临风险随之增加， 制约企业的发展。目前如何加强房地产 开发企业财务预算管理，确保企业经济 效益，已经成为企业的重要研究课题。 本文就对如何加强房地产开发企业财务 预算管理进行分析和探究。 中国论文网 /3/view-12992769.htm 关键词：房地产开发企业；财务 预算管理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 随着市场经济的发展，企业发展 的目的就是追求利润的最大化，财务管 理目标则是实现最大化的资本利润，这 就需要企业构建系统的资本经营机制， 按照机制内在要求实施运作与资本经营。 投资风险大、建设周期长、投入资金多 是房地产开发企业的重要特征，所以在 项目规划阶段要准确估算项目的成本费 用及投资，以便更好地评价投资决策及 经济效益，实现房地产企业的良性发展。 一、房地产开发企业财务预算的 内容分析 对于房地产开发企业的财务预算 而言，其内容主要涉及资金预算和损益 预算，其中前者旨在对企业未来一段时 间内的现金收支情况进行反映，而后者 则是对企业未来一段时间内的生产分配 情况及经营成果进行反映1。一方面， 资金预算。现金预算可以分为金流出预 算和现金流入预算，其中现金流出涵盖 税费支出、工程建设支出、销售费用、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 综合地价支出、管理费用、偿还银行贷 款支出等；而现金流入涵盖银行贷款、 销售回款、其他现金流入等，其中银行 贷款受工程进度与银行信贷政策的制约， 销售回款受市场环境、销售政策、工程 节点等因素的制约。 另一方面，损益预算。损益预算 涵盖税费支出预算、费用预算、成本预 算、收入预算等，其中费用预算包括财 务预算、销售费用和管理费用；税费预 算包括增值税、土地增值税、教育费附 加、城市维护建设税及其他。通常以房 地产开发企业的通行处理方法为依据， 确认房地产销售收入时要符合以下标准： 通过客户验收后，买卖双方才能办妥 商品房的移交手续；商品房的成本可 以进行计量；房款确信可取得或已经 取得；已经签订商品房的销售合同； 竣工验收完商品房后，可以获得竣工 备案表。可以说，房地产开发企业的收 入预算与各业务部门紧密相关，如成本 管理部、工程部、营销部等。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 二、房地产开发企业财务预算管 理存在的问题 第一，不能正确认识财务预算。 财务预算主要是对企业今后一段时间内 的经营成果、现金收支情况、财务状况 进行预计和反映，但不能以此为依据片 面认为财务预算只属于财务行为，由财 务部门进行控制即可。一般而言，房地 产开发企业的财务预算与项目的投融资、 工程管理、物资采购、营销、成本控制 等环节具有密切的关系，是相关管理的 集中表现。 第二，流程预算和年度预算不协 调。当前很多房地产开发企业建设的重 点在于制定年度财务报告和年度预算， 没有深入分析资金运作和项目运作的预 算工作，而项目开发具有明显的周期性， 投资回收期的长短直接影响企业的最终 效益，所以项目开发过程的流程预算至 关重要2。有些企业采用传统的年度报 表方案及年度预算，不能彰显出房地产 开发企业财务预算的全面性及阶段性， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 将年度预算作为财务预算管理的战略方 向，影响企业目标的实现。 第三，财务预算准确率不高。由 于房地产开发企业的不同，在财务预算 执行和制定方面也有所不同，存在明显 的差异性。究其原因，一是各业务部门 缺乏较强的预算执行力；二是财务预算 的制定不够科学和客观，不能对企业整 体的财务状况和项目进展情况进行综合 分析，致使实际经营情况和财务预算编 制目标分解相互脱离，继而所做预算在 执行中与实际存在较大的偏差。 第四，考核机制缺乏有效性。很 多房地产开发企业内部缺乏完善的财务 预算管理考核机制，尚未构建严格且系 统的责任制度，并且财务部门在预算管 理前未签订责任合同，缺乏科学有效的 奖惩制度，导致财务预算人员缺乏工作 热情3。当然在后期考核环节，财务部 门往往主动回避业务能力及主观因素等 问题，着重强调政治环境和市场环境对 预算结果的影响、预算过程中的客观原 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 因。 三、加强房地产开发企业财务预 算管理的路径 （一）加强现金流的管理 房地产行业属于高风险、高负债、 高利润的行业，所以房地产开发企业在 财务预算管理工作中，必须要确保现金 流的稳健顺畅。现阶段，有些城市的商 品住宅成交数量有所回升，但受限价、 限贷、限购等政策因素的限制，加上房 地产开发企业经常使用的国内资产市场 募资、开发贷款等方面受限，导致企业 现金流趋于紧张状态。所以企业需要做 好财务预算管理工作，以现金流为重点， 科学支出各项费用，及时回笼收入项目 资金，资金优先保证项目建设和偿还银 行贷款利息及本金，从而有效规避财务 风险，促进资金利用率的提高。 （二）注重国家政策的变化 在房地产开发环节，国家政策的 颁布与宏观经济的调控极大影响了开发 的成本支出及经济利润情况，所以房地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 产开发企业要密切关注环境变化，对政 策的变动情况加以了解，优化调整财务 预算管理项目。同时企业可以预测年度 财务状况或调控预算方案围基础，对财 务预算管理工作的有序开展提供有力的 保障。 （三）科学估计损益预算和现金 预算 由于房地产开发项目财务预算涉 及诸多方面，如建安工程费、综合地价、 前期手续费、项目研l 费等，利用收 入成本预算来科学规划现金预算分期， 做好相应地筹资准备。同时企业可要求 各业务部门密切协商，以各部门的性质 为依据进行合理分工，加强财务编制预 算，具体分工如下：由于产品的核算 周期较长，收入确认受诸多因素的制约， 所以要从取得土地之前进行净利、地价 等指标的预估，然后通过财务部、设计 部、项目部等相关部门的协商，共同预 算前期、中期、后期的收入成本分期， 继而完成项目的损益预算4。营销部 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 门负责销售回款预算、销售费用预算等 资金预算工作，而工程管理部门负责工 程建设资金支出地价支出的编制工作， 财务部门则负责税费支出预算、偿还银 行贷款本息支出预算的编制工作。 （四）健全财务预算考核体系 构建完善系统的奖罚和考核制度， 比较分析实际执行结果和预算指标值， 及时找出和解决问题，完善对预算工作 的管理，最终实现企业的战略目标。对 于绩效考核指标而言，其强调过程性的 业务指标，涉及结果性预算数据，要求 评价影响企业目标的因素，对预算最终 目标的实现加以考核5。同时以每一责 任单位的特点为基础，构建日常的监控 制度，通过相应的考评和及时的信息反 馈，在具体环节落实预算过程，形成科 学的激励机制。 （五）准确分解财务预算目标 首先，按照月份、年份分解预算 项目。以预计付款金额、工程进度、工 程形象进度要求为依据来划分总体构成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 的各项科目，根据项目的开发周期进行 各个月份、年度的分解，在各开发项目、 各单位贯彻落实预算责任。其次，按照 预算目标构成分解项目。分解成本构 成时，应该根据分项分部工程来逐步分 解配套成本、前期费用、建安工程费用、 总和地价、基础工程费用等项目，然后 将其与相关项目相对应，对成本项目加 以测算汇总。分解收入时，必须要与 开发的房地产产品物业类型、拟销售均 价等相符，依次分解，科学预测其销售 收入。针对税金、贷款利息、管理费 用、经营费用等，严格按照企业财务制 度及国家相关政策进行分析测算，完成 测算后要以费用科目为依据加以汇总。 四、结束语 房地产开发企业的财务预算管理 属于一项系统而复杂的工程，在企业管 理工作中起着重要的作用，然而在实际 管理工作中还存在诸多问题