商业项目租金测算及租金影响因素

1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租 金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久， 在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商 业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在 着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租 金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱 乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商 户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同 的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个 业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运 营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获 得更多的利润。 2、如何进行租金测算？ 租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽 相同。常用的租金测算方法有几个途径： 实地调研； 网络查询； 与第三方公司合作； 通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型 商场租金估测）； 经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小， 且调研数据相对真实、准确，可采用 1、2 种途径进行调研； 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困 难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推， 或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的 承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承 租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的 8%- 12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的 7%-8%。 娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在 30% 左右，承租水平约占影院票房的 12%；KTV 的承租水平一般 较低，租金占营业额比例约在 3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为 营业额的 2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的 2%- 3.5%左右。 百货：属高毛利业态，毛利水平一般在 20%-30%，因此 承租水平也较高，约为营业额的 12%-17%。 KTV 租金测算： 2000 平米钱柜 KTV，单日销售额约 15 万，承租水平约 4%-5%。 年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400 万元 年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216 万元 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 =216*10000/12/30/2000=3 元/平米/日 3、购物中心租金定价方法 根据商圈租金水平、商家承受能力，购物中心投资回 报，综合考虑以下几种定价方法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水 平为基础，推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商 家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以商家的租金承受能力为基础，分 析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能 够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前， 通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期 实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。 项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态 回报率推算项目租金均价。 超市 4、影响租金的几个因素 租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平 及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分 析如下： 楼层因素 包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金 差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例 如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进 而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项 目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每 上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为 40%、35%、30%、25%。 配套组合因素 本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租 金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式， 则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因 素组合定价。 商业业态因素 此计算方法也称