浅析包头市棚户区改造项目土地出让起始价确定方式

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析包头市棚户区改造项目土地出 让起始价确定方式 【摘 要】棚户区改造是我国政 府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭 住房条件而推出的一项民心工程。为了 能够推进棚户区改造项目顺利实施，同 时促进土地及房地产市场平稳健康发展， 包头市政府分e 于 2013 年、2015 年 出台了相应的政策，特别是对棚户区改 造项目完成后土地出让起始价方面作出 了明确规定。本文将通过数据比对，就 包头市对棚户区改造项目完成后土地出 让起始价确定方式进行分析，研究探讨 较为合理的价格确定方式。 中国论文网 /1/view-12948757.htm 【关键词】棚户区改造；土地； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 出让起始价；确定 一、棚户区改造土地出让起始价 确定政策 棚户区是指城市建成区范围内、 平房密度大、使用年限久、房屋质量差、 人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、 交通不便利、治安和消防隐患大、环境 卫生脏、乱、差，有的甚至存在安全隐 患的区域及“ 城中村” （所谓 “城中村”， 是指城市建成区仍然存在的、在集体土 地上建造的、属于棚户区性质的区域。 ） 。 2008 年以来，中共中央启动保障性安居 工程，并将棚户区改造工作作为一项重 要内容，按照“ 政府主导、市场运作 ”的 原则实施，加快推进改造步伐。对于棚 户区改造，中国政府在财政投入、建设 用地、税费和信贷等方面给予支持，并 出台了相关政策。如鼓励地方实行财政 补贴、税费减免、土地出让收益返还等 优惠政策，此外，还允许在改造项目里， 配套建设一定比例商业服务设施和商品 住房，支持让渡部分政府收益，吸引开 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 发企业参与棚户区改造。最终实现有效 地解决低收入家庭的住房困难，体现社 会公平、公正；提升和完善城市功能， 改善城区落后面貌；优化配置土地资源， 促进土地合理利用；增加社会就业，促 进地区的产业结构调整；密切党与居民 群众的感情，促进社会和谐。 为了加快棚户区（城中村）改造 步伐，改善棚户区居民（城中村居民） 居住条件，带动投资、消费及相关产业 发展，进一步优化城市功能，提升综合 承载能力，促进经济增长与社会和谐， 2013 年 12 月，包头市政府印发了关 于进一步推进棚户区（城中村）改造工 作的实施意见 ，从棚户区（城中村） 改造的总体要求及原则、改造范围、工 作职责、改造模式、政策支持等方面做 了详细规定，明确了“ 安置房建设用地 出让起始价按照成本加政府必收费用确 定”。 在全国步入新常态时期，为了贯 彻落实稳增长、促发展的重要战略部署， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 推动全市土地和房地产市场平稳健康发 展，2015 年 7 月，包头市政府印发了 供应进一步促进土地及房地产市场平 稳健康发展的若干意见 ，明确规定“凡 列入全市棚户区（城中村）改造计划经 自治区住建厅备案的项目，除享受包 头市人民政府关于进一步推进棚户区 （城中村）改造工作的实施意见文件 规定政策外，再给予下列政策支持：安 置房用地出让起始价按照成本加五项基 金确定；出让腾空净地（安置房用地除 外）的政府收益比例由不低于 30%调整 为不低于 25%”。 二、适用政策比较分析 在工作实践中，对包头市棚户区 改造项目运用上述优惠政策时，无论是 安置房用地出让起始价的确定，还是腾 空净地出让起始价的确定，均需要一个 基数，即用以确定五项基金的土地出让 价格和用以确定政府收益的土地出让价 格。在以往工作中，常采用以审核成本 金额倒推的方式来确定上述基数（方式 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 一） 。在这种方式下，项目土地审核成 本便成为这个基数高低的决定因素，也 就成为了安置用房用地出让起始价和腾 空净地出让起始价的决定因素；而采用 以土地市场评估价格为基数的方式（方 式二） ，该基数的高低则不仅受土地成 本高低的影响，同时还由土地在某种规 划条件下的正常市场价格所决定。这种 方式下，安置房用地出让起始价和腾空 净地出让起始价则是由土地市场价格与 审核成本两个因素共同决定。 假设有相邻且等面积、同规划、 不同成本的 3 宗棚户区改造安置房用地， 分别采用成本倒推方式（方式一） ，和 市场评估价确定方式（方式二）来确定 3 宗土地的出让起始价，并进行比较 （详见表 1） 。通过比较得出如下结论： 1.无论采用何种方式，按照前述棚户区 改造政策，成本高低都会对土地出让起 始价造成影响；2.采用方式一确定的 3 宗土地出让起始价的差距远大于采用方 式二确定的，可见方式一受成本高低影 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 响大于方式二的；3.采用方式二确定的 3 宗土地出让起始价更加接近于土地正 常市场价格。 假设有相邻且等面积、同规划、 不同成本的 3 宗棚户区改造腾空用地， 分别采用成本倒推方式（方式一） ，和 市场评估价确定方式（方式二）来确定 3 宗土地的出让起始价（底价） ，并进行 比较（详见表 2） 。通过比较也能得出与 安置房用地假设条件下相同的结论。 通过比较，不难看出在两种方式 中，成本高低对确定安置用房用地出让 起始价（底价）和腾空净地出让起始价 （底价）而言，方式一中的影响作用最 直接且大于方式二中的影响，从而也会 对一个区域土地市场价格体系的稳定性 带来影响。 三、执行政策思路 1.基于上述比对分析，为了维护 土地市场价格体系的总体平衡与稳定， 使土地成本高低对土地价格影响降至最 小，保障政府收益部分的市场价值水平， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 采用市场评估方式（方式二）较成本倒 推方式（方式一）更易于实现前述目标。 2.安置房用地出让起始价按照成 本加五项基金确定，而五项基金的确定 除与土地的出让起始价相关外，还涉及 土地的面积、各