浅谈房产测绘工作的发展之路

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅谈房产测绘工作的发展之路 摘要：房产测绘由房地产主管部 门下属房产测绘队从事，是房地产产权 产籍管理的基础工作，与房地产权关系 紧密相关。 中国论文网 /2/view-12908555.htm 关键词：房产测绘；发展 Abstract：Real Estate Mapping engaged in the real estate department under the Real Estate Mapping Team, the basic work of real estate Chanquanchanji management, closely related to the relationship with real estate title. Key words: real estate mapping; development 中图分类号：TU198+.6 文献标 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 识码： A 文章编号： 2095- 2104（2012） 房产测绘工作关系着老百姓的生 活，随着城市化进程的不断加快，城市 规模不断扩大，房地产行业也得到了飞 速发展，做为房地产行业的一个分支， 房产测绘工作的发展也是很好的机遇期。 一、我国房产测绘的现状 房产测绘由房地产主管部门下属 房产测绘队从事，是房地产产权产籍管 理的基础工作，与房地产权关系紧密相 关。随着城市化进程的不断加快，对房 产测绘工作也提出更高的要求。但由于 我国房产测绘工作起步较晚，存在操作 规范和制度不够完善，房产测绘工作还 存在诸多不足。 二房产测绘的技术要求 房产测绘是我国的法定测绘，必 须符合中华人民共和国测绘法 、 中 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 华人民共和国城市房地产管理法 、 房 产测绘管理办法等法律、法规的要求。 二、房产测绘的发展方向 1) 房产测绘通过市场化来运作， 按公司方式运营，由房地产主管部门进 行行政监管。 2) 测管分离，房产测绘管理部门 进行技术管理，房地产主管部门进行行 政管理。 3) 确认房产测绘为官方测量， 剔除建筑面积本身不应该具有的权利， 使房产测绘单纯化，技术化。 三、房产测绘发展分析 1) 房产测绘通过市场化运作， 按公司方式运营，由房地产主管部门进 行行政监管。 优点：节约行政资源，提高测绘 业务办理的速度。缺点：缺乏监管，导 致恶性竞争，测绘成果的准确性无法得 到保证。市场一旦放开，房产测绘单位 的资质门槛较低，房产测绘单位必然会 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 在数量上有较大增加。当房地产开发企 业成为合同的甲方，房产测绘单位成为 乙方，测绘数据的真实性和准确性如何 得到保证?房产测绘成果如何才能得到 社会认同？当按存在瑕疵测绘数据进行 的房产面积备案登记，然后发放产权证， 必然会对房产所有人造成一定的经济损 失。产权人的经济损失应当由谁来赔付？ 依据合同法应当是由房产测绘单位和房 地产开发企业来承担，但房产测绘单位 经过数年变迁，可能早已物是人非，或 者公司已经注销，还有公司资产不足赔 付产权人经济损失的情况下怎么办？最 后还得产权人日复一日地去打那永远也 打不完的官司。当然，这中间还有一个 主管部门监管的问题，如何监管？怎么 合理合法的进行监管？也是一个值得深 入探讨的问题。 2) 测管分离，房产测绘管理机 构负责技术管理，房产主管部门负责行 政管理。 这样的模式其实仍和我国现行测 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 绘体制大同小异，只是多一个专门的技 术管理机构。优点：在增加一个专门的 技术管理机构的同时可以对房产测绘成 果进行技术审查，保证房产测绘成果的 准确性。一旦发生由于房产测绘成果产 生的纠纷，可以由这个专门的技术管理 部门作出裁定，从而改变现在房产测绘 单位既当运动员又当裁判员的局面；缺 点：增加一个环节势必降低测绘业务的 办理速度；也必将会增加行政成本。这 种的发展模式在不计算成本的条件看似 是最合理的一种办法，但笔者认为并不 使然。在大力提倡以人为本，及建立服 务型政府的背景下，这样的运作模式就 与我国发展的主题方向显得背道而驰。 政府工作的发展方向是应该淡出管理而 深入服务，便民、利民、服务于民才是 政府的主导发展方向，因此这种模式看 似合理但也有诸多不合适宜之处。 3) 确认房产测绘为官方测量， 剔除建筑面积本身不应该具有的权利， 使房产测绘单纯化，技术化。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 首先要说明的是，我国目前大多 数城市都是采取这种模式：由房产测绘 部门从事测绘工作，由房地产主管部门 进行行政管理，但没有确认房产测绘为 政府测量机构及剔除建筑面积本身不应 该具有的权利，这和前面提出的第三种 模式前半段相同，但后半段还不尽然。 房产测绘显然不同于房屋中介，后者市 场化是符合社会发展需要的，它需要市 场化竞争进行优胜劣汰，从而提高整个 房屋中介行业整体水平；房产测绘是政 府做出的对房屋面积的法定认定，它的 数据不仅要用于房屋产权登记，同时其 房产测绘档案也是后期房产交易的重要 数据；更重要的是要为国家提供城市建 设、房产开发量等提供决策重要依据。 通过房产测绘数据汇总可以得出某某城 市某某年的商品房建设面积、经济适用 房建设面积、廉租房建设面积、营业房 建设面积等等。从而为政府的城市建设 提供决策的数据。笔者认为房产测绘的 主要发展方向就在于：提供精确的各种 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 房屋建设面积，为国家的宏观调控政策 提供数据依据。 如何剔除建筑面积本身不应该具 有的权利。我国的房产销售多以单价合 同为主，每平米价格建筑面积合同 （房产）总价。在预售阶段，每平米价 格是确定值(合同约定) ，建筑面积却是 不定值(以房产测绘数据为准)，因此不 论合同的甲方或乙方都会把目光的焦点 放在建筑面积上。建筑面积套内面积 +公摊面积，公摊面积的不确定性，或 者说是不明确，以及公摊面积产权的不 明晰，必然导致购房者的猜疑，这样的 销售模式势必把房产面积的计算者（房 产测绘单位）推到风口浪尖上。主要原 因在于：一句话概括之， “都是公摊惹得 祸”。如何解决这种矛盾：(1) 提倡现房 销售，尽量避免预售，商品房预售只对 开发商有利，而对地方政府和购房者来 说是有百害而无一利的，现房销售可以 让购房者直观的看到自己要买的产品， 这时的房产测绘报告可以给购房者提供 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 精确的套内面积和建筑面积等重要的产 品参数。(2)宜采取按套计价和按套内面 积计价。从国际其他国家来看，大多数 国家房屋买卖采用的是按套计价；套内 面积、建筑面积等可以作为房屋这样一 个产品的参数提供给消费者，最后的产 权登记仍用建筑面积。或者按房屋套内 面积（房屋套内面积的计算很简单）计 价，也很简单明了，建筑面积的数据就 不会成为房产买卖双方关注的焦点，它 只是政府产权登记时的一个数据而已。 做到以上两点就可以剔除建筑面积本身 不应该具有的权利。最后，确定房产测 绘为政府测量。房产测绘单位不再和利 益挂钩，从而保证测量数的公正性、中