离婚房产分割与房屋产权登记(续)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 离婚房产分割与房屋产权登记(续) 本文在上一期中讲述了一对两合 两离的夫妻的离婚房产分割纠纷，从中 引出了夫妻间房屋产权登记的相关问题， 请听有关律师的讲解。 中国论文网 /8/view-12792531.htm 房屋所有权作为夫妻间财产权利 的一种，在夫妻家庭财产中占有很大的 比重，有多方报道称，占比重均超过 70%， 故而房屋所有权的归属对家庭的稳定也 有着不可估量的重要作用和影响。现就 夫妻间房屋登记的常见三种类型及相关 问题分析如下： 有关夫妻间房屋登记 的相关问题 一、转移类登记 1.所谓转移登记，是指当事人因 为事实行为（继承）或者其他法律行为 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 （买卖、赠与、投资入股等）导致房屋 所有权人发生实质变化（即登记后的主 体和原主体非同一主体）的一种登记类 型。根据物权法第九条之规定不动 产转让，经依法登记的发生效力。 2.登记申请要件：根据房屋登 记办法第三十三条，申请房屋所有权 转移登记，应当提交下列材料：登记申 请书；申请人身份证明；房屋所有权证 书或者房地产权证书；证明房屋所有权 发生转移的材料；其他必要材料。 上述的证明房屋所有权发生转移 的材料，可以是买卖合同、互换合同、 赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分 割协议、合并协议、人民法院或者仲裁 委员会生效的法律文书，或者其他证明 房屋所有权发生转移的材料。 3.几种转移登记类型及其法律效 果： （1）夫妻一方的个人财产通过 婚姻财产约定或者赠与、买卖，转移给 另一方配偶共有；前面两种是属于无对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 价的财产转移，其本质上都是赠与，只 是在提供证明转移原因文件时，体现的 形式不同，但是产生的法律效果都是一 样的，即由个人单独所有的房屋，变成 夫妻共有的房屋。 特别提示：如果是采用赠与方式 办理的，虽然从 2015 年 7 月 1 日起赠 与合同强制公证被取消了，但是从法律 上来说，公证由于具有较强的证据力和 不可撤销性，对当事人的保护有很强的 法律作用，因为根据婚姻法司法解释 三 “第六条 婚前或者婚姻关系存续期 间，当事人约定将一方所有的房产赠与 另一方，赠与方在赠与房产变更登记之 前撤销赠与，另一方请求判令继续履行 的，人民法院可以按照合同法第一百八 十六条的规定处理” ，而 合同法第 一百八十六条第二款规定经过公证的赠 与合同，赠与人不具有任意撤销权。另 外，根据双方约定去办理登记也是非常 重要的，因为根据物权法第九条之 规定，登记后才发生物权效力，可以对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 抗第三人，并且防止一方单独处分财产 导致损失的发生。因为根据婚姻法司 法解释三第十一条之规定，如果一方 单独处理夫妻共同财产，第三人是善意 的话，只能找侵权的一方赔偿，这样的 话维权难度就成倍增加，如果完成登记 后，一方不配合完成不了转移登记，第 三人就构不成善意，如此对自身的权益 保护力度就大大增强了。 如果是夫妻一方的婚前财产，婚 后双方也给付金钱来办理转移登记夫妻 共有的，首先应该签订正式的买卖合同， 然后尽量通过银行转账来证明钱款的往 来，不应为了逃避税收而办理赠与或者 财产约定，否则如果夫妻之间发生纠纷， 就会发生举证问题。 （2）夫妻一方的个人财产或者 共同财产，通过财产约定、赠与等形式 转移为其中一方的单独财产，经登记后 发生单独所有的物权效力。 特别说明：即使办理完登记后， 如果未登记房屋所有权的一方在婚姻存 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 续期内如果由对外举债的，根据婚姻 法司法解释二第二十四条规定应当按 夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证 明债权人与债务人明确约定为个人债务， 或者能够证明债权人知道夫妻双方的财 产约定，则可不按夫妻共同债务处理。 （3）夫妻按份共有的房屋相互 转让部分份额，例如原夫妻按份各占 50%房 屋所有权，现其中一方转让 30%所有权 给另一方，变成一方 20%，另一方 80%；此类转移一般都是为了达到物 权法97 条规定之处分决定权，即占有 份额 2/3 以上的可以决定对按份共有的 房屋进行处分或者进行重大修缮活动， 以达到对房屋具备控制权的目的。 二、 变更类登记 1.所谓变更登记，是指房屋所有 权主体没有发生实质性变化，而登记簿 的其他内容发生变化、需要办理的一种 登记类型，如房屋坐落或名称的变更、 面积的变更以及所有权人法定名称的变 更等。 2.变更登记的要件： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 根据房屋登记办法第三十七 条，申请房屋所有权变更登记，应当提 交下列材料：登记申请书；申请人身份 证明；房屋所有权证书或者房地产权证 书；证明发生变更事实的材料；其他必 要材料。 3.变更登记和转移登记的区分： 在一般情况下，变更登记和转移 登记有较为明确的区分。变更登记后房 屋所有权没有转移，所有权主体没有发 生实质性变化，转移登记后房屋所有权 发生转移，房屋权利主体发生实质性变 化，如买卖、互换、赠与、继承、接受 遗赠、以房屋出资人股等引起房屋所有 权的转移等。一般容易判断错误的是企 业名称变更和企业合并或者企业改制， 一般综合企业营业执照号码和新名称企 业是否新设立来判断，这里需要强调的 是如果只是单纯的公司内部股权变动或 者法定代表人发生变化是无需办理任何 房屋登记的，因为其不对房屋所有权有 任何影响，只需办理相应的工商登记。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 4.夫妻间最有可能办理的一种变 更登记类型：通常夫妻间房屋所有权根 据物权法103 条之规定是推定共同 共有的，所以，有时候为了明确夫妻双 方的权利义务关系，夫妻之间会根据 房屋登记登记办法第十三条第二款 之规定，申请变更共有性质的情况下， 即夫妻间从原有的共同共有模式，转变 为按份共有，或者从按份共有转变为共 同共有，前来办理变更登记，登记完成 之后，会发生共有性质的转变。 三、 更正类登记 1.所谓更正登记，是指