定安海博园区基础设施建设项目可研报告

第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1项目名称 定安海博园区基础设施建设项目。 1.1.2建设单位简介 项目建设单位为定安海博园建设开发有限公司。 定安海博园建设开发有限公司为一家依据中国法律正式设立 并有效存续的有限责任公司（台港澳与境内合作），其注册地址为： 定安县南丽湖开发区丁湖路(“ 公司”)。法定代表人： 张宏。公司的 注册资本金为 1.5 亿元人民币。其中海南发现者投资有限公司出 资 550 万元人民币，占权益比例 40%、上海普林科技有限公司出 资 4450 万元人民币，占权益比例 30%、广源控股有限公司出资 10000 万元人民币等值外币，占权益比例占 30%。经营范围是：定 安县雷鸣镇南丽湖风景名胜区丁湖路西侧地块（东至： X=159250.437 Y=197214.346;西侧 X=160607.396 Y=195433.968; 南至:X=159184.680 Y=197052.404;北至：X=161666.448 Y=196087.404）海南文化博览园项目的开发建设及经营。 1.1.3项目建设地点 本项目为“海南文化博 览园项目” 的基础设 施配套，拟建地点 在定安海博园区范围内， “海南文化博览 园项目” （“海博园项目”）， 2 系指位于海南省定安县南丽湖地区，以旅游、养生、休闲为主题的 各种特色酒店、公寓、旅游商服设施、园林景观及各项配套设施的 建设开发项目。一期项目可建设用地约为1,019亩，使用年限为居 住用地70年、商服用地和旅游用地40年。一期项目用地分两批出 让，其中约563亩土地（“第一批用地” ）已 经挂牌出让。定安海博园 建设开发有限公司为一期项目的开发主体，并已取得第一批用地 的土地使用权。 1.1.4 项目建设规模及内容 1.1.4.1 项目建设规模 项目总占地面积约2000亩，其中涉及的建设用地约1019亩，涉 及的宅基地、可流转农用地、水面等约1019亩，1019亩建设用地中 的一期国有建设用地563亩已经通过土地招拍挂方式取得，二期 456亩国有储备用地拟通过新农村建设置换取得。 1.1.4.2 项目建设内容 本项目为定安海博园建设项目的基础设施配套项目，项目包 括基础设施建设工程。 主要为道路、管网、水利及其他配套工程，主要有市政道路 8公里，管网8000米，修复和新建水渠19000米。 1.1.5投资估算和资金筹措 本项目具体估算范围项目包括安置房建设费用、基础设施建 设费用、旅游治理及开发费用等工程费用、其他工程费用、预备费 3 等。 项目总投资为34484.66万元，其中：建设投资32872.16万元，建 设期利息为1612.50万元。 本项目资金筹措34484.66万元，其中：企业自筹9484.66万元， 向银行申请中长期贷款25,000.00万元。 1.2 研究结论和建议 1.2.1 结论 项目的建设是落实海南省城乡规划，推进新农村建设的需要， 项目的建设有助于改变海博园项目涉地村庄的村容村貌，是热带 风情小镇建设的又一成果，项目按照“ 原生态、健康” 的总原则展 开有序的新农村建设，对南丽湖湿地公园的保护也具有重要意义， 项目按计划推进，能为相应地区新农村建设和村镇改造提供一个 示范，而且项目兼顾当地村民居住条件和居住环境的改善与湿地 公园的保护，通过免费提供商业物业，还给农民增加可持续收入 创造了良好条件，此外，当地村民还可以通过参与后续的旅游产 业开发或经营完成从第一产业到第三产业的转换，破除了农民对 土地的束缚与依赖，提高了农民角色转换的积极性，必将释放农 村的巨大活力，提升当地农村的生产力水平。相信随着项目的建 设，随着游客的到来及项目建设单位管理培训的深入，当地村民 精神风貌也会得到提升，总之，项目抓住海南新农村建设的挈机， 在规划先行下，高标准推进新农村建设，既具有社会效益，也具有 4 经济效益，项目建成后，在不占用耕地的前提下，政府得到土地出 让的增值收益及后续增加的税收，村民获得可持续性租金和产业 劳动收入，企业也获得了进一步发展的基础，可以说是一个和谐 共赢的结果，项目的建设充分响应了海南国际旅游岛建设形势， 时机十分适宜，是落实国际旅游岛建设规划纲要，提升定安村镇 旅游环境和旅游文化的重要措施，项目的建设是十分必要的。项 目建设规模适宜，建设条件具备，建设方案可行。 1.2.2 建议 1、新农村建设是当前改善城乡差距，改善不发达村镇面貌， 城乡共同发展的重要措施，离不开各级政府的大力支持，本项目 立足于海博园项目涉地村庄既有现状，高起点开展新农村建设， 对完善海博园功能组团具有很重要的意义，因此建议有关部门在 资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各 方面的条件，以使项目早日建成，发挥作用。 2、新农村建设是一个复杂的系统工程，涉及到政府、企业和 村民等各方面的利益，不仅需要各级政府进行充分协调，更需要 建设方作好沟通和示范工作，要通过规划和未来发展的宣讲，通 过当地村委会、村小组共同的工作，把当地村民投入新农村建设 的自觉性调动起来，才能更好地在预定计划时间内搞好新农村建 设和后续开发。 5 第二章 项目建设的背景及必要性 2.1 项目建设的背景 2.1.1 国家社会主义新农村建设要求 2005 年 10 月，中国共产党十六届五中全会通过十一五规划 纲要建议，提出要按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整 洁、管理民主”的要求，扎 实推进社会主 义新农村建设。要达到十 一五规划的要求，需要统筹城乡经济社会发展，注重投资强度，大 力招商引资，为农村经济发展开拓更加宽广的建设渠道，不断提 升农村经济发展水平和发展质量。在这个要求下，社会主义新农 村可以实施“ 农民知 识化” 工程为依托，培育新 农民；可以市场为依 托，以先进和实用技术、务工技能和三产服务培训为主要内容，以 农民增收为目标，发展新产业。 新农村建设要解决的基本问题是提高农民生活水平、改善农 民生活条件，而解决这个问题的根本出路，就是要大力发展农村 经济：一方面是保证农业生产的稳步增长，另一方面是推动农村非 农产业的健康发展，以及通过城市的“反哺” ，千方百计地增加农 民收入。 近年来，农村的发展实践证明了一点，那就是多种非农 产业在解决农村剩余劳动力，增加农民收入，改善农村产业结构 等方面都发挥了至关重要的作用。我们应该注意到，农村旅游在 6 其中扮演的重要角色，以及对一些农村地区经济与社会面貌的改 善所起到的促进作用。 我国农村旅游的发展已有一定的时期，其中既有成功的案例， 也有失败的教训。社会主义新农村建设战略的实施，又为农村旅 游大力发展注入了新的活力，带来了新的历史机遇进一步发展指 明了方向，明确了农村地区发展旅游业的最终目标是要在尊重当 地农民意愿的前提下，促进农村基础设施建设，科学规划，改变农 村落后面貌，实现农民增收，促进农村精神文明建设。可以说，社 会主义新农村建设战略是发展农村旅游业的指针。 2.1.2 海南发展新农村建设的方向 海南省社会主义新农村建设总体规划提出在海南全省范围 内尽快实施“ 千村万旅 ”计划，近期打造 100 个具有鲜明特色的村 庄，远期打造 1000 个特色村庄，为发展乡村旅游业创造环境条件 和人文基础。其中集中建设 100 个旅游型重点村庄，作为发展乡 村旅游的重要支撑点。规划将海南乡村旅游分为三个功能区：滨 海旅游景区和城郊地区、特色农业地区、中部生态绿心。近期建设 重点以农家乐、乡村文化旅游、乡村农业主题公园和乡村高尔夫 为主。可对基础条件较好的东部沿海和沿路地区的乡村，靠近风 景旅游区的乡村进行试点建设，条件成熟后再向全省铺开。海南 省社会主义新农村建设总体规划对特色农业地区建议是：发展以 观光、休闲、体验、教育为主的乡村旅游，突出村庄建设的“一村一 7 品” ，强化特色，打造一批以瓜果采摘、农业观摩、民俗采风、农家 体验、度假休闲等内容为主的乡村旅游基地。规划中特别提出 海南乡村旅游规划，将海南乡村旅游总体定位为：国内外在琼观光 旅游度假游客回归田园生活、体验热带观光休闲农业的必游景点， 海南城镇居民休闲度假的首选目的地。 规划还提出，在海南开展土地整理试点工作。全国第一个编 制和通过的省级社会主义新农村规划海南省社会主义新农村建 设总体规划的主要撰写者，南京大学城市与区域规划系教授、博 士生导师崔功豪表示，如果能够把土地整理和村镇建设结合起来， 适时实现农村基本公共服务均等化，将会有利于节约农村资源， 更加科学地推动社会主义新农村建设。 此外，海南国际旅游岛特色村庄和旅游风情小镇发展规划， 将旅游风情小城镇作为2010年“ 百镇建设计划” 的重点投资对象。 省住建厅有关负责人也表示，已要求各市县结合本地村庄和小城 镇建设情况，参考海南省社会主义新农村建设总体规划有关要 求，认真组织特色村庄和旅游风情小镇申报工作，并附特色村庄 和旅游风情小镇建设的可行性研究材料，上报至省住建厅。 总之，旅游开发对于农村的生产发展，生活改善，文明乡风形 成，整洁村容建设等，都具有直接的作用，乡村旅游是新农村建设 的重要模式。 2.1.3 定安的新农村建设 8 2010年，定安抓住国际旅游岛发展机遇，大力开展乡村旅游 改造，在文明生态村建设方面取得了很大成绩，让老百姓通过建 设文明生态村，不仅改善生活生产条件，同时得到真金白银的好 处，是定安“ 百里百村 ”文明生态村创建一大亮点。今年 4月，省委 书记卫留成在定安实地走访了“ 百里百村” 后，对这一文明生态村 创建方向给予高度评价。定安在文明生态村的创建中，一手抓环 境整治，一手抓生产，因地制宜发展“ 订单农业” ，做大优势产业， 开通海南槟榔网，帮助农民扩大槟榔销售渠道和空间。采取“公司 +农户” 为模式，成立了“南建州乡村休闲游农业合作社” ，挖掘和 整合定安文化、民俗、原生态、农业、休闲养生资源，开发了具有 古色、绿色和红色的旅游线路。为了方便游客进出，县委、县政府 还投入7万元起14块钢质永久性路牌，使文明生态村村村相通的复 杂路段有了明确的标识，并力争使每一条旅游线路搭配完美，把 美景和特色美食紧密结合在一起，给村民搭建起了创业致富平台。 未来，定安将进一步推进“ 百里百村” 文明生 态村建设。一是引入 市场机制，不断完善文明生态村的公共设施建设，充分利用自然 资源修建驿站或服务点，发展乡村自驾游、农家乐等农村旅游休 闲项目；二是加强文明生态村道路建设，实现“百里百村” 道路回环 促成旅游景点的道路连成线，同时，扩大服务站点建设，延伸服务 触角；三是整合旅游资源，打造乡村游特色旅游线路。各镇要加大 创建力度，购置乡村游自行车，引导和发功群众利用本地特色农 9 产品，为游客提供优质的饮食、住宿服务，促进地方经济发展；四 是主动对接新闻媒介，加大新闻宣传力度。将特色线路，概况介绍 等文字素材以新闻稿等形式运用电视、报刊、网络等形式积极推 广，全面营造乡村游氛围，扩大“百里百村” 乡村游知名度，逐步实 现生态经济效益最大化。本项目在定安既有新农村建设的良好政 策背景下，努力解决涉地村庄的三农问题，并通过提供可持续性 的产业支撑来保证涉地农民的可持续发展，是定安新农村建设的 发展和深化，必将得到各方面的大力支持。 2.2.4 南丽湖湿地公园的建设与保护 水质清澈、波光潋滟、自然生态环境良好，人文资源丰富，一 直是我省重要湿地和旅游景点的定安南丽湖，最近被国家林业局 纳入新批国家湿地公园试点名单，同意试点建设工作。 去年 12 月 23 日，国家林业局向各省、自治区、直辖市林业厅(局)发 出关于同意开展河北坝上闪电河等 62 处湿地为国家湿地公园试 点工作的通知，将海南南丽湖、河北坝上闪电河等 62 处湿地，纳 入新批国家湿地公园试点名单，要求各国家湿地公园坚持“生态优 先、科学修复、合理利用、持续发展”的建设原则，高标准建设国家 湿地公园，防止轻保护、重开发和旅游过热现象，提高湿地公园的 建设和管理水平，促进公园内湿地生态保护和恢复，保障国家湿 地公园试点工作的健康推进。 10 据了解，南丽湖国家湿地公园规划区位于我省定安县，原名南 扶水库，建于 1959 年 4 月，1965 年峻工，湖区平均水深 12 米，最 深可达 23 米，集雨面积 64.5 平方公里，常年水温 22-23 摄氏度， 属富氧型水库。经过长期演变，逐渐形成我国热带地区的大型近 自然淡水湖泊。湖水环抱大小岛屿 16 座，半岛 70 余个，湖岸绵 延 138 公里，形成湖中有岛，岛中有湖，半岛纵横其间的自然景观。 规划中的南丽湖湿地公园以湖泊和湖滨浅滩湿地为主，兼有河流、 河漫滩涂等地貌，湿地生境类型多样，动植物资源丰富，区域特色 显著。 国家湿地公园考察专家组曾这样评价南丽湖：南丽湖湿地景 观与森林景观相互衬托，湿地景观类型多样，格局优美而富于变 化。尤其它的湿地生态系统在区域和全国意义上具备一定的典型 性和代表性，位置接近我国候鸟南北迁徙中线的南端，淡水湿地 水禽种类丰富，具有极为重要的生态保护价值。 11 南丽湖国家湿地公园是生态保护与恢复项目、海南生态旅游 精品项目、宣传海南生态文化重要的载体性项目；南丽湖国家湿地 公园是中国最南部近自然湖泊重要湿地、海南珍惜濒危植物保护 基地、生态示范及教育基地、生态培训及交流基地。南丽湖国家湿 地公园将建设热带湿地植物园、海岛野果园、海岛野生作物园、和 谐乐园、湿地生境体验区、全国最大的热带水生植物博物馆、海南 珍惜濒危植物基地、中小学生态教育基地、海南生态交流培训基 地等。有赋云“ 夫观丽 湖，碧水流歌，绿岛焕彩。集秀雅而诱人，涵 神奇以惠世：润泽四方，和乐百业，吉祥千家，福祉万年。” 正因为南丽湖的魅力景色，海南省将南丽湖周边地区定位于 生态旅游精品景区，定安已制订南丽湖开发投资优惠政策，旨 在规范南丽湖资源配置、税费负担、土地使用、融资信贷、社会保 12 障等优惠政策，“因 为涉及到许多部门的相关法规、政策，建议省 委省政府给予政策倾斜”，定安县旅游委主任蒲喜雄说，在引进高 层次技术管理人才以及相关项目资金上，定安希望也能得到省委 省政府的支持。定安将加大基础设施投入，打造热带湖泊旅游目 的地。据蒲喜雄介绍，目前定安相关部门正通过各种有效渠道继 续加大基础设施投入，完善塔岭三个园区基础设施，动工建设海 定大桥及一桥两路，抓好仙沟、居丁高速公路立交口改造，以及南 丽湖及周边供水供电、通信、污水处理、垃圾转运站等配套设施建 设。蒲喜雄说“计划在 20 年的时间内，将定安打造成为我国最具 特色的热带湖泊生态度假旅游目的地”。据了解，定安县在学习党 中央国务院的文件及精神部署后，对定安县独具特色的旅游资源、 区域旅游功能和空间布局进行了整合和研究，制定出近期、中期 及远期目标使规划更具目的性。其中，近期目标主要以打造南丽 湖、母瑞山为主体，以“康体湖泊旅游”、“海岛经典文化”、“ 热带生 态乡村”、 “红色文化 ”整合作为全县旅游业发展的切入点，建设一 批高水平、成规模、特色鲜明、吸引力强的旅游项目和达到 A 级 标准旅游景点、景区。中期目标时间段为 2014 年-2018 年，此阶段 定安旅游业将进入快速、健康而高效的增长期，相关部门将加大 发展力度，努力提高旅游产品及服务质量，重点打造中国热带湖 泊型生态度假旅游目的地。围绕一轴、两心、三镇、三区旅游功能 区划，全面系统地推进定安县旅游品牌和特色旅游区开发建设， 13 并借助一批重大、重点项目，把定安旅游业发展推向新的高度。 “那 时预计接待游客 规模可达到 351.5-368.8 万人次，海外游客 29- 31.9 万人次，旅游总收入突破 11.6 亿元”，蒲喜雄表示。“ 远期目标 则在 2019 年-2028 年，此时定安县旅游业将进入成熟期和全面优 化期，南丽湖、文笔峰等成为海南省著名的旅游品牌，高端建成国 际知名的热带海岛健康旅游目的地，成为海南岛热带度假胜地体 系中的重要组成部分。到 2028 年，定安接待游客规模可能会达到 533.2-592.3 万人次，海外游客 114.1-149.1 万人次，旅游总收入突 破 19.2 亿元，那时定安的旅游业总收入将达到全县 GDP 的 30% 以上，成为新兴的支柱产业之一”。从以上目标可以看出，无论是 近期、中期还是远期，南丽湖都是定安旅游建设发展的重中之重。 得益于以上良好的规划和政策支持，定安环南丽湖建设与开 发也取得了很好的成绩，2010 年，随着首届海南定安端午美食文 化节的举办，定安的喜事好事连绵不断， 6 月 16 日，海南文化节 博览园落户定安南丽湖，并正式破土动工，定安县 30 个重点项目 也同时汇聚南丽湖海博园区启动，这标志着定安进入一轮新的发 展时期。据了解，该次动工的重点项目共有 30 个，涵盖了农业基 础设施项目、工业园区基础设施项目、工业项目、旅游基础设施项 目、旅游项目、 房地产项目、保障性住房项目、民生及其他项目等， 总投资额达 46 亿元。其中基础设施项有：农业基础设施项目包括 白塘水库除险加固工程和万亩罗非鱼养殖基地；工业园区基础设 14 施项目包括塔岭一园南扩基础设施、塔岭二园(官娘脊)基础设施 启动工程(官娘脊西路、中路、创新路南段道路工程)；旅游基础设 施项目包括南丽湖给排水工程、潭榄溪生态人居示范基地基础设 施项目(环城南路及延伸段道路工程)、丁湖路日广花园及酒店、南 丽湖国家湿地公园、居丁镇墟道路改造工程、黄竹风情小镇道路 基础设施工程。工业项目包括海南嘻嘻食品公司水果加工项目、 海南鸿深工贸公司水产品加工项目、海南农垦现代农业公司水果 加工项目、定安地方特色产品产业园、海南中玉公司医药项目。旅 游项目包括中润五星级酒店、海南文化博览园。房地产项目包括 天长椰风水韵、恩威牧屿云天、椰风水漾。保障性住房项目包括 廉租房建设项目、定安中学经济适用房项目、县供电局经济适用 房项目、县自来水公司经济适用房项目。民生及其他项目包括定 城公厕建设项目、定安文化公园、兴安公园、通畅工程、县城管道 燃气项目、县第二批村级组织活动场所建设项目。 海博园项目，2010 年 3 月 12 日定安县规划委员会审批通过。 海博园项目全称为“ 海南文化博览园” ，项目规划控制面积约 6342 亩，项目实际开发用地约 5289.45 亩。海南文化博览园项目总投 资 41 亿元，一期启步期，计划投资 3 亿元人民币，完成包括风情 小镇一期、大门景区等组团的建设，同时完成大地花海景观、旅游 观光主轴线路、生态停车场、行政访客中心项目、特色餐厅、码头 及交通工具、本地小吃一条街等配套工程的建设。海博园是定安 15 县力推的重点文化产业项目之一。项目主打的王牌和核心是本土 文化，“海博园 ”将以海南本土文化 为核心，以水的世界、花的海洋 作为总体景观配套，形成从风情小镇养生社区、主题公园到南丽 湖国家湿地公园完整的产品群链。“海博园” 非常重要的功能之一 是提供南丽湖周边项目的“吃、住、游、玩、乐” 的配套网络。园区将 充分利用山、水、林、田等要素，延伸道家文化内涵，将中国传统 养生理念以现代旅游的手段表现，同时配套健康检查系统、健康 指导系统、菜单式健康疗养计划、养生学习班等专业的功能设施。 满足国内外不同顾客群的疗养、养生、康复度假的高品位需求，提 供全新的健康生活理念和方式，延伸海南高端旅游度假产品的价 值链，形成海、山、湖的差异化经营，使海博园逐步成为国内外高 端的休闲养生基地。蒲喜雄表示，海博园和海南目前众多生态旅 游园区不同之处在于，这是一个“游乐” 项目非常丰富的园区。过 去许多园区更侧重于观景，但“海博园” 除了各种民俗景观之外， 拥有非常多的游乐项目。他说，海博园相当于周边的南丽湖湿地 公园的后花园，游人在湿地公园观景之后可以来“海博园” 中看各 种民俗表演，体验各种游乐项目。园区内将通行环保小火车，用于 入园游客的观光。“海博园” 还将设置很多 驿站，每到一站，游客就 能体验不同的文化内容，参与不同的游乐活动。蒲喜雄强调，海博 园项目是定安文化发展的重中之重，是定安县不遗余力推进的重 点项目， 16 南丽湖国家湿地公园由海南发现者投资有限公司投资 5 亿元 在南丽湖风景名胜区兴建，规划面积 3.6 万亩，建设生态保育区、 科普宣教中心、湿地生境展示区、湿地生境体验区、管理服务区五 个功能区。一期开发面积 1.8 万亩，其中陆地面积 0.97 万亩，水域 面积 0.83 万亩。目前游船码头已建成，正在进行码头接待广场园 林绿化等相关配套项目建设。 毫无疑问，鉴于项目建设开发的规模和规划前瞻性，海博园 项目和南丽湖国家湿地公园项目的启动将为本项目后续发展提供 了良好的产业环境支撑，另一方面，要更好地开展南丽湖的湿地 保护与开发，更好地推进南丽湖国家湿地公园项目以及海博园项 目，保证整个区域景观的协调与联动,也需要对开发涉地村庄进行 改造，才能改变当地村庄落后面貌，作好村庄与景区的互相协调， 同时，本项目根据海博园的统一规划，有序开展新农村建设，也可 以改变以前那种景区农村无序开发的状态，有效避免对旅游区农 村过度开发,面貌全非的粗犷模式,在坚持原生态的原则上,适度开 展基础设施、旅游环境以及村容治理工作，使新农村建设成为整 个景区建设的添花之笔，从而更好地将开发与保护相结合，可以 说 ，本项目是南丽湖周边开发的基础项目，理应在政府指导与帮 助下，尽快建设，早出成果。 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 项目建设是贯彻中央指示精神，落实新农村建设的客观 17 需要 2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过十一五规划纲 要建议，提出要按照“ 生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、 管理民主” 的要求，扎 实推进社会主义 新农村建设。建设社会主义 新农村不是一个新概念，上世纪50年代以来曾多次使用过类似提 法，但在新的历史背景下，党的十六届五中全会提出的建设社会 主义新农村具有更为深远的意义和更加全面的要求。新农村建设 是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的 崭新课题，是时代发展和构建和谐社会的必然要求。当前我国全 面建设小康社会的重点难点在农村，农业丰则基础强，农民富则 国家盛，农村稳则社会安；没有农村的小康，就没有全社会的小康； 没有农业的现代化，就没有国家的现代化。世界上许多国家在工 业化有了一定发展基础之后都采取了工业支持农业、城市支持农 村的发展战略。目前，我国国民经济的主导产业已由农业转变为 非农产业，经济增长的动力主要来自非农产业，根据国际经验，我 国现在已经跨入工业反哺农业的新阶段。因此，我国新农村建设 重大战略性举措的实施正当其时。 农业部农村经济研究中心主任柯炳生认为，社会主义新农村 应包括新房舍、新设施、新环境、新农民、新风尚5方面：因地制宜 地建设各具民族和地域风情的居住房，房屋建设要符合节约型社 会要求；完善基础设施，道路、水电、广播、通讯、电信等配套设施 18 要俱全；生态环境良好、生活环境优美，尤其在环境卫生处理能力 上要体现出新的时代特征；新农民是指有理想、有文化、有道德、 有纪律的“四有农民 ”；新风尚就是要移 风易俗，提倡科学、文明、 法治的生活观，加强农村的社会主义精神文明建设。项目正是根 据这一要求，超越过去那种修修补补的面子工程，高起点的开展 涉地村庄的新农村建设，是落实各级政府新农村建设精神的重要 举措，理应得到各级政府部门的大力支持。 2.2.2 项目是国际旅游岛建设的需要 根据国际旅游岛建设规划纲要，海南未来重点规划发展旅游 景区和度假区有 15 个，其中第 5 个重点景区为重点旅游景区为定 安南丽湖/白玉蟾风 景区。纲要对该区域的要求是“建设以湖泊为 主题、生态为基础、以文化为核心、以休闲为载体的融合居住、旅 游、商务、养老、疗养多功能的休闲度假区。”而要实现纲要的基本 要求，就必须要对全景区进行统一规划，也就不可避免地涉及到 涉地村庄的用地和安置问题以及基础设施投入的问题，本项目按 照规划纲要“ 坚持改革 创新，先行先试 。打破体制障碍，破解发展 难题，有效整合资源，在管理体制、运行机制和建设开发模式等方 面积极探索。”的原 则创新性将基础设 施建设与新农村建设及旅游 开发相结合，为旅游资源整合和和谐发展提供了可借鉴的新思路。 19 规划纲要还提出促进热带特色农业与旅游相结合。大力发展 现代农业展示、田园观光、农业生产体验、瓜菜采摘、农家旅馆、 特色餐饮、垂钓捕捞等休闲农业和乡村旅游产品。结合生态文明 村和旅游小镇建设，重点建设一批古村古镇型、民族村寨型、生态 观光型等乡村旅游示范项目。依托旅游城市和重点度假区、景区， 积极发展乡村旅游休憩带。本项目在农地整理，村民安置的基础 上，节约土地，开展旅游综合开发，完全符合纲要的主导精神，是 对纲要实施的探索和具体化。 在全国范围内，旅游开发对于农村的生产发展，生活改善，文 明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的作用，乡村旅游已经 发展为新农村建设的重要模式，在海南国际旅游岛建设的形势下 尤其如此，可以说，把旅游产业发展成为新农村建设的支撑产业， 让旅游产业开发成为新农村建设的重要支撑力量，是海南省各级 政府和各市县本地居民的共同诉求。本项目从发展乡村旅游或者 旅游相关产业集群，改善农村面貌、增加农民可持续收入入手，集 中精力开展新农村建设，同时将新农村建设与土地整理相结合， 完全符合海南省社会主义新农村建设总体规划海南国际旅游 岛特色村庄和旅游风情小镇发展规划的主导方向。各级政府部门 和各相关金融机构应该坚持改革创新、先行先试的原则，大力支 持，争取早日取得成果。 2.2.3 项目建设是保护南丽湖湿地公园客观需要 20 2009 年 12 月 23 日，国家林业局向各省、自治区、直辖市林 业厅( 局)发出关于同意开展河北坝上闪电河等 62 处湿地为国家 湿地公园试点工作的通知，将海南南丽湖、河北坝上闪电河等 62 处湿地，纳入新批国家湿地公园试点名单，要求各国家湿地公园 坚持“ 生态优 先、科学修复、合理利用、持续发展” 的建设原则，高 标准建设国家湿地公园，防止轻保护、重开发和旅游过热现象，提 高湿地公园的建设和管理水平，促进公园内湿地生态保护和恢复， 保障国家湿地公园试点工作的健康推进。本项目按照“原生态、健 康” 的 总原 则展开有序的新 农村建设，正是对“ 生态优先、科学修 复、合理利用、持续发展”的完美体现， 对南丽湖湿地公园的保护 也具有重要意义，主要表现在两个方面： 1、整合民居，降低了建筑密度，更利于生态保护。项目通过新 农村建设，对当地村民实行集中安置，一方面改善了项目所在地 域的基本面貌，改善了湿地公园周边环境，另一方面，降低了项目 所在地域的建筑密度，通过集中居住，最大限度减少了人类活动 特别是无序耕作、无序排放对生态环境的破坏。 2、沟通水面，保护和改善了湿地周边水环境。项目在建设地 域开展合理的水利工程，修复和新修水渠 19000 米，通过水系治 理和岸线治理，努力恢复局部水系的自由流动，通过水环境的汇 入与改善，为本地生物的栖息生长创造出更适宜的环境。 2.2.4项目建设是落实规划，将南丽湖旅游区打造为生态康体 21 旅游综合产业区的客观需要 海南作为全国重要的旅游目的地，来琼游客 2009 年已突破 2250 万人次，旅游总收入 211 亿元。游客构成中来琼自驾车游、 自助游、休闲度假游等高消费群体和海南本地休闲度假的城镇居 民占有相当比例，并且保持持续增长；还有海外侨胞探亲团和商务 会展团队等。这些游客中，相当部分是海南乡村旅游的重点目标 市场。抓住海南建设国际旅游岛、全面推进社会主义新农村建设 的历史机遇，海南将通过制定乡村旅游规划，统筹空间布局，指导 旅游项目开发和旅游景点建设。针对不同村镇发展乡村旅游的客 源、市场等进行准确定位，根据乡村不同的资源和产业特点，创办 特色餐饮、特色住宿、特色观光、特色休闲、特色娱乐等乡村旅游 产品，打造差异化的特色乡村旅游。按照规划，乡村旅游区将发展 成国内外游客和本省居民回归田园生活、体验热带观光农业、休 闲度假的重要旅游目的地，使其成为海南国际旅游岛新的旅游亮 点和品牌。 根据定安 2005-2020 新规划，定安未来发展将坚持一轴二区 三色五线十景”的旅游 规划布局，一轴 指环岛高速旅游辐射轴，是 定安旅游的串联轴; 二区分别指定城、南丽湖综合旅游区，是定安 旅游的两大支柱;三色分别指：古色定城古城游、绿色南 丽湖及生态农业游、红色革命旧战场与遗址游;五线是指五条 22 旅游线;十景是指十大景点景区。南丽湖旅游区作为重点景区突破 口之一，定位为康体产业区、海岛的“内陆湖” 之旅。 要全面发展南丽湖旅游区为生态康体产业区，必须从总规划 入手，在符合总规划的前提下，落实南丽湖区域规划和控制性规 划，高起点严要求地开展新农村建设，努力克服过去那种自发无 序的开发模式，本项目紧扣生态、健康、体验式旅游这一主题，打 造以原生态、健康养生为核心的海南文化休闲风情旅游小镇，以 一种全新的商业模式进行开发和经营，致力于做一个健康生活方 式的提供商，使之成为生态旅游、休闲度假、养生宜居的旅游开发 复合体和目的地，依托南丽湖国家湿地公园推出“生态游” 、“文化 游” 、“养生游 ”、“劳动 体验游” 等系列精品旅游产品，使海南又一 张名片“健康 岛” 名扬 四海。 2.2.5 项目建设是改善涉地村庄面貌，增加农民收入的客观需 要 海南省社会主义新农村建设总体规划提出在海南全省范围 内尽快实施“ 千村万旅 ”计划，近期打造 100 个具有鲜明特色的村 庄，远期打造 1000 个特色村庄，为发展乡村旅游业创造环境条件 和人文基础。其中集中建设 100 个旅游型重点村庄，作为发展乡 村旅游的重要支撑点。按照国际旅游岛的发展定位，加快发展海 南乡村旅游，将有利于推进海南农村产业结构调整，发展以乡村 旅游为龙头的农村第三产业；有利于促进农民增收，使农民享受稳 23 定的土地收益、旅游项目经营收益和旅游从业收益；有利于促进海 南新农村建设，以创建全国文明生态村为综合载体，以乡村旅游 为抓手，配套完善农村基础设施体系、农村教育培训体系和社会 化服务体系。 涉地村庄共2个村民小组，现有居民总人口约668人，现有村民 房屋普遍比较破旧，居住环境很差，本项目通过土地整理，将村 民未来房屋统一规划为5层住宅楼，同时配套建设村委会办公楼、 文化室、医务室、篮球场、羽毛球场、户外休闲广场等公共设施， 必将彻底改变涉地村庄落后面貌。此外，本次新农村建设项目为 涉地农村集体经济组织代建部份景区配套商铺合计2000平方米， 以合作的全部或部份租赁土地租金来折算代建费用，商铺产权归 涉地的村级经济合作组织所有，合作组织可根据景区的统一商业 规划自主经营也可由公司回租经营或出租经营。项目建成后，铺 面房所有权将归属于该村原村民，人均可分得商业用房约3平方 米用于经营管理或出租，可以保障该村村民有长期稳定的收入来 源。其次，项目后期还将利用集中的农地开展生态观光农业建设， 具体运作中将优先雇佣本地农民进行种植管护，从而使村民从第 一产业的农民变成为第三产业的产业工人，也可增加他们的可持 续性收入，最后，本项目中的涉地村民还可以制作当地特色编织 等手工艺品，通过由建设单位向游客包销的方式来创造收入。 2.2.6 项目是当地集约资源推动农村经济更快更好发展的需要 24 1、从我国的国情来看，农业产业结构调整的方向是适当压缩 土地密集型产品，增加劳动密集型产品，原因是我国土地资源稀 缺，劳动力资源丰富，而本项目的建设，符合我国农业产业结构调 整方向，有效实现农业产业增产增效，农民增收。 2、项目通过对原来分散村庄住户进行拆迁，统一安置，对原 来村落进行复垦，从而达到节约土地、集约化耕作的目的。解决当 地农户小规模生产与实现农业集约经营的矛盾，解决农业循环经 济发展的问题，同时还可以解决农村劳动力大量富余、农业劳动 生产率低下、农村和农村投入不足、农村要素外流的矛盾。 3、项目通过对土地和农产品资源的集约化规划发展，建立现 代农业生产和农业循环经济体系，使用现代科技指导农业生产， 改良农产品品质，实现农业规模经营，提高农业经济效益和市场 化程度。 4、我国农业生产存在的突出问题是一方面传统的、质量差的、 受污染的农产品数量巨大，销售困难，效益低下，另一方面高科技 的、优质的、绿色的农产品市场需求巨大，效益显著，而产品却很 少，农民增收困难。要改变这种状况，就要大力推进农业科技创新， 提高农业科技含量，依靠科技提高农产品的产量和质量，以提高 农业及农村经济的竞争力和整体效益。依靠科技，优化品种、优化 品质、优化布局和提高加工转化水平，生产适销对路的农产品，就 要抓好现代农业科技示范。本项目通过建设组培中心，培育优良 25 的农产品种苗，发展高效绿色农业，增加农产品附加值，将大大提 高当地农民收入，调动农民生产的积极性。 总之，项目的建设立足于既有政策的良好基础，着眼于区域面 貌提升和区域功能的完善，项目建设符合国际旅游岛建设的大好 形势，符合海南发展特色乡村旅游的发展方向，具有良好的政策 环境，项目的建设是十分必要和迫切的，理应得到当地政府及相 关各方的重视与支持。 26 第三章 项目的市场分析及策略 3.1 定安的发展情况分析 3.1.1定安的经济状况 2009 年定安全县经济稳健增长。全县生产总值完成 30 亿元， 比上年增长 14.6%；其中，第一产业增加值 12.94 亿元，增长 9.5%；第二 产业增加值 5.34 亿元，增长 14.6%；第三产业增加值 11.72 亿元，增长 18.9%。全社会固定资产投资完成 12 亿元，增长 27%；社会消 费品零售总额 8.93 亿元，增长 19.02 %；第三产业增 幅达 18.9%，成为拉动 GDP 增长的最大产业；出口创汇 4468 万美 元，增长 9%；投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般 预算收入 1.68 亿元，增长 34.7%，占生产总值比重由上年的 4.63%提 高到 5.73%；地方一般预算支出 9.84 亿元，比上年增支 3.2 亿元， 完成年度预算任务；金融机构存款 33 亿元、贷款 3.29 亿元，分别 增长 32.5%和 40.3%，其中，支农小额贷款 9758 万元，金融环境发 展良好。 2009 年定安镇域经济发展活力也得到增强。定城、黄竹、龙 湖大力实施“ 强镇优 村” 战略，把旅游业 、休闲地产、风情小镇和中 心镇的规划有机融合起来，小城镇建设取得一定进展；翰林、岭口、 龙门、龙河等乡镇百里百村文明生态村建设规模进一步扩大;定城、 黄竹、岭口等镇的冬季瓜菜种植，新竹的水产养殖，龙河、富文糖 蔗种植和雷鸣、龙门的母猪养殖等规模不断扩大。人民生活水平 27 明显提高。城镇居民人均可支配收入 11688 元，农民人均纯收入 4307 元，分别增长 10.6%和 12%。组织劳务输出 5970 人，城镇新 增就业岗位 1556 人，下岗失业人员再就业 730 人，城镇登记失业 率 2%。城市低保标准、农村低保标准、农村五保标准分别从原来 的 160 元、120 元、133 元提高到 220 元、150 元和 169 元，参战人 员生活补助从 100 元提高到 200 元。新农合参合率达 99.4%，城镇 居民医保覆盖率达 95%。 2010 年，根据初步核算结果，今年上半年定安全县生产总值 （GDP）176863 万元，按可比价格计算，同比增长了 24.9%。其中， 第一产业增加值 70785 万元，同比增长 9.6%，对经济增长贡献率 18.8%;第二 产业增加 值 24990 万元，同比增长 32.0%，对经济增长 贡献率 14.1;第三产业 增加值 81088 万元，同比增长 41.0%，对经 济增长贡献率 66.8%。 从以上数字可以看出，得益于国际旅游岛背景，定安县出现 了加速发展的良好态势，可以说，定安已经形成了乐观的经济发 展背景和良好的开发氛围，各方条件具备，市场逐渐迈向成熟，此 时开展项目建设，可以迅速进入市场，形成效益，从而降低项目的 风险。 3.1.2定安的旅游市场状况 3.1.2.1 海南旅游发展状况 随着社会的发展进步和人们生活水平的提高，旅游已成为世 28 人生活的重要组成部分。近年来，我国旅游业虽然受到宏观经济 因素的一定影响，但仍保持了较高的发展速度。目前，海南省旅游 投资环境总体看好，旅游业出现了重大转型，面临着主要由观光 旅游向主要由休闲度假旅游的方向转变： （1）休闲度假旅游迅速发展，成为旅游的一股主流； （2）由一般观光旅游为主向专项旅游为主转化； （3）单一观赏性旅游向综合性、参与性旅游转化； （4）生态旅游异军突起，成为本世纪旅游发展新趋势； （5）专项旅游，如商务、会议旅游等发展较快，潜力巨大。 海南旅游业一直保持着较快发展势头。2009年末全省共有认 证星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星 级宾馆117家。具体旅游收入情况如下图: 海 南 酒 店 开 房 率 变 化 图 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 2005 2006 2007 2008 2009 2010(1-6月 ) 开房 率 29 0 500 1000 1500 2000 2500 万 人 次 2005 2006 2007 2008 2009 2010(1-6月 ) 海 南 旅 游 接 待 人 次 0 50 100 150 200 250 亿 元 2005 2006 2007 2008 2009 2010(1- 6月 ) 海 南 旅 游 收 入 变 化 图 海 南 旅 游 收 入 增 长 率 变 化 图 0 5 10 15 20 25 2005 2006 2007 2008 2009 2010(1-6 月 ) 2009年全年接待旅游过夜人数2250.3万人次，比上年增长9%。 其中，接待入境旅游者55.15万人次,接待国内旅游者2195.8万人次， 30 0 5 10 15 20 25 万 人 次 2005 2006 2007 2008 2009 2010(1-6月 ） 定 安 旅 游 饭 店 接 待 人 数 变 化 图 1.151.20 1.251.30 1.351.40 1.451.50 1.55 2005 2006 2007 2008 2009 2010(1-6月 ） 定 安 接 待 人 次 占 全 省 比 例 变 化 图 增长11.9%。旅游总收入211.72亿元，增长10.1%。其中，国内旅游 收入192.82亿元，增长16.9%；境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%。 旅游饭店客房开房率59.18%，与上年基本持平。2010年,截止6月, 海南省实现旅游收入138.91亿元,增长15.1%,接待旅客人数1323.62 万人次,增长15.9%,旅游饭店客房开房率62.38%。由此可见，在国 际旅游岛战略确定后，海南旅游出现了加速增长的势头。旅游业 已成为海南省国民经济支柱产业之一，海南已成为中外游客向往 的旅游目的地。 3.1.2.2 定安的旅游市场 和海南省全局相比,定安旅游一直处于海南省各市县旅游中 等偏上水平，具体见下表： 31 由“ 定安旅游饭店接待人数 变化图” 可见 ，海南定安自2005年 起旅游产业一直保持高速增长，其中08年达到一个高点，2009年 虽然有所回落,但2010年随着国际旅游岛战略实施，又出现了井喷 式增长，在这种大背景下，投资旅游及相关产业正得其时。 由“ 定安接待人次占全省比例图” 可见，定安旅游接待人数占 全省的份额较为稳定，在1.2%至1.5%之间浮动，虽然无法与三亚、 海口、琼海、万宁、琼海等旅游大市县抗衡，但在省内其他市县中， 仍然占有一席之地，且2010年上半年，定安旅游接待人数占全省 的份额达到历史新高1.5%，显示了极大的发展前景和潜力。 展望未来，海南定安旅游产业发展前景依然良好，一是国际 旅游岛战略实施对全国乃至全球潜在客人的吸引力，二是海南定 安政府坚持规划先行，用规划引导发展，用规划规范发展，用规划 促进发展。 虽然定安城市规划建设起步较晚，但能够做到高起点规划、 高标准建设、高效能管理，组织全国一流规划编制单位和专家，逐 步建立全覆盖的规划编制体系，有力推进定安规划健康而有序快 速发展。从 2005 年起，定安县审时度势，立足实际，掀起声势浩大 的基础设施建设和环境建设的民心工程，调动全社会力量，旧城 搬迁和改造在顺利推进。 32 特别是确定 2006 年为“规划年” ，委托香港 UIT 城市规划公司、 同济大学等高水准规划机构，定安完成了 69 个总体规划，包括旅 游总体规划、县城土地利用规划、县城旧城区控制规划、南渡江县 城段控制规划、母瑞山红色旅游区控制规划、潭榄河休闲带详规、 丁湖路景观大道专项规划、见龙大道专项规划等。同时，全县完 成 10 个乡镇总体规划修编、5 个连片生态村规划、5 个历史文化 名村规划。 2009 年以来，定安连续完成塔岭新区及工业园基础设施二、 三期，老城区一、二区改造，污水处理厂及管网建设，垃圾处理场 等民生项目。目前该县已建设文明生态村 71 个，全县生态村达 50%， 全县行政村公路硬化率达到 100%。在生态型城市不断成型的背 景下，房地产业也迅猛发展，在 2009 年底举办的“中国生态人居 国际论坛” 期间，全 县房产销售额就达到 4 亿元，“ 生态定安，人居 福地” 的品牌正逐步 获得岛内外的认可。 房地产业、工业、旅游业等的“三箭齐发” ，使定安经济发展呈 现出速度趋快、结构优化、效益提高、活力增强的良好势头。2009 年，定安县生产总值达到 30 亿元，同比增长 14.6%，全口径财政 收入达到 3.7 亿元，为历史新高。 3.1.3 雷鸣镇简要情况 雷鸣镇辖 11 个村委会，123 个自然村，234 个经济社，7483 户， 是定安县规模较大的乡镇，镇总人口 31327 人，镇区人口 5690 人。 33 辖区面积 128.1 平方公里，耕地 2231 公顷，农业人口均拥有耕地 1.17 亩，其中水旱田 15477 亩、坡地 32000 亩。雷鸣镇历史悠久， 曾出过“奏考回 琼” 的明朝 进士王弘诲，其故居及太史坊在我 镇龙 梅村尚保存完好。 一、雷鸣镇主要经济发展状况 雷鸣镇是定安县是重点农贸型城镇，以农业为主要的支柱产业， 其中农牧业犹为发达。主要收入来源历来以传统农耕为主，现有 经济形式主要有两部分：一是承包到户耕地，主要种植水稻、瓜菜、 木薯、花生等还有种植少量的槟榔；二是养殖业，主要养殖鸡、牛、 猪等家禽畜牧。另外，有部分剩余劳动里外出劳务。 2009 年全镇实现国内生产总值 12000 万元，农民人均纯收入 2900 元，同比增长 13 %，地方财政收入 143 万元，占计划任务 100%。具体表现如下： （1）农业结构调整： 全年共种植瓜菜 13500 亩，完成任务的 100%；种植早、晚稻共 32134 亩，完成计划的 114.76%；种植木薯 11000 亩，完成任务的 137.5%；种植甘蔗 8