山西运城市及房地产市场概况

山西运城市及房地产市场概况 一运城市概况 运城市古称河东，是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于山 西省西南部，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城 市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相 望。全市辖1区2市10县、133个乡镇(办事处)、3338个行政村。 全市总人口504.6万，其中城镇人口171.0万人，乡村人口 333.6万。新中国建立后，成立运城专署。1954年，运城、临汾 两专区合并为晋南专区。1970年，晋南地区撤消，重设运城 地区。2000年6月，经国务院批准，撤运城地区设运城市。 运城市地势平坦，气候温和，土壤肥沃，光照充足，是传 统的农业大区，一直是山西省乃至全国的麦棉基地。13个县 (市、区)中有11个曾被列为山西省商品粮基地县，其中六个 被确定为全国商品粮基地县，两个被列为国家商品棉基地县， 一度被称为“山西的 乌克兰” 。粟海、忠民、新 绛蔬菜产业集团 跨入国家级重点龙头企业。 运城市是山西能源重化工基地的重要组成部分，也是山 西省新兴的工业基地。这里有全国最大的无机盐化工基地南 风集团、装备规模居世界第一的运城制版集团、亚洲最大的 铝工业基地山西铝厂、全国第二大铜冶炼基地中条山有色金 属公司、铁道部的龙头企业永济电机厂等大型企业。近年来， 初步形成了具有区域特色的六大产业群体。即：铝电材联营、 钢铁和镁业等冶金产业群，日用化工、煤化工和医药产业群， 机械及精密铸造产业群，新型材料、玻璃器皿等亮点产业群， 农副产品加工产业群，以旅游业为龙头的第三产业群。 培育了海鑫、阳光、通达、振兴、忠民、粟海、龙门、南风、 关铝、制版、亚宝、丰喜等一批年产值达到 10 亿元、30 亿元、 50 亿元以上的大企业、大集团。海鑫、阳光、通达、振兴、粟 海、龙门等 6 家民营企业进入全国 500 强，海鑫集团成为全 国民营企业最大纳税户。 二房地产市场概况 2.1 城市用地规划 2005-2020 年城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为 主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设 重点为北城区。 2.2 城市功能化分 东区-政治中心 南区-旧城区改造，南风工业园区 西区-中低收入者居住区 北区-新区、中高端收入者居民区 中城-商业中心 空港-开发区，机 场港口区 2.3房地产价格分布（2012 年 1 月） 东城 3500-5000 每平米单价， 西城 1800-3000 每平米单价 南城 3000-4000 每平米单价 北城 3500-4000 每平米单价 空港 1800-3000 每平米单价 2.4运城市房地产政策 首套房首付比例 4 成，2 套房 5 成，3 套房无按揭政策 无限购政策 2.5运城市住宅户型比 30-80 平米 5 80-130 平米 70 130-180 平米 25 2.6 客户群及购买行为 30-50 岁为主力客户群 改善居住条件 子女结婚用房 跟随工作调动选择性购房 2.7运城房地产市场销售现状 运城现阶段主要向北发展，2009 年以来北城的房地产项目 占运城市房地产项目开发总量的 60以上，由于市政府大力 扶持及市政配套条件成熟以及北城居住环境的日益成熟，所 以销售状况较为理想 空港由于撤销省级开发区后的发展比较缓慢，所以在人气方 面不足以形成成熟的居住氛围，使得空港房地产市场发展受 到很大的限制，已售项目的入住率不到 20，南区尤其明显， 从而影响销售。近期空港重新获批省级开发区，2012 年空港 房地产市场的发展将会出现较大好转。 2.8 租房市场（2012 年 1 月）： （1）老城区民宅的单间出租，条件较差，租金为 200 元每 月，租客为单身且收入在 2000 元以下者。 （2）原住居民自建的公寓型出租房，条件较为理想，带普 通家具家电，租金为 350-500 元每月，租客为高收入单身 者或两口之家。 （3）各小区内的出租房，条件较好，为两房或三房，租金 为 500-1000 元每月，租客为结婚且有孩子，为满足日常 生活及孩子上学等。 三一个运城买房人的思考 最近关于房子的话题越来越引人注目了，在限购令以及其 它政策的持续作用下，国内一二线城市的房价已有松动的迹 象。但就运城来讲，作为一个无线城市（参考百度的城市分类 标准，运城是不上线的地级市），房屋的价格似乎是很合理的， 房价目前来看也很坚挺，国家对 房产市场的调控离运城还很 遥远，但这是真相吗？我们试着理性的分析一下 在国际通行标准中，有一个叫租售比的标准，是用来衡量 房产市场是否有泡沫成份标尺。意思是每平米房屋的月租金 与当前房屋市场的每平房价的比值，如果比值在1：200左右， 说明房产市场是健康的，美国次贷危机最高峰的时候，房屋 的租售比也不过刚刚超过200。 我们来看看运城的租售比，在运城市区内，每平米的月租 金大约在6元左右的样子，精装设施齐全的房租大约有9元 (参考 运城房产网的房租价格)，而运城市区内的房价目前已 是每平米3500元以上了，按每平米最低3500计算，租金按最 贵的算，运城的房屋租售比是9:3500，即1:388，已经有很高 的泡沫成份了。如果用平均房租计算，比值还要高，约在 1:450左右。 这个租售比很有意思， 运城的经济适用房，房价约在1900 左右，用租售比来计算，也不过刚刚好到达1：200左右的标准， 好吧，似乎政府为我市市民建设的“经济“适用房很符合运城 最真实的房价，这哪里是经济房，明明是商品房嘛。 再来聊聊国家政策对运城房产市场的影响，说到远期影响， 要先谈谈现状，谈谈运城的经济结构，运城的买方市场的刚 性需求。运城是一个以农业为主的城市，并没有大型的国企 跟私企，市区内常住人口约有60万左右。目前来说，就业情 况很不理想，公务人员超编很严重。这是运城的经济基础， 而经济基础决定了买方市场，决定了运城的刚性需求，即运 城的刚需并不是很强，甚至可以说非常的弱。 谈完刚需，该谈运城的房产市场的现状，据我所了解，运 城房产市场的炒客很多，很多在运城市内工作的人名下都有 好几套房产，运城的房产信息的统计非常的不完善，这些年 因为 房地产热的兴起，在运城存房的人有越来越多，因为房 产是可以增值的，时间越久，房子越值钱，其中还有很多在 外地工作并且有房产，但还在运城购房用来保值的人也有很 多。再加上运城的地产商的恶意炒作，运城的房价越来越高。 很多人在讲，房屋是资产，但学过会计的人都知道，所谓资 产，是指能带来收益的东西。房屋是资产吗？显然不是 且不说70年的使用期，即便是全款买房，房屋带给你的是每 月的物业管理费，暖气费等等相关费用，就其本质来讲，房 屋是负债，它使你的钱变少，而不是变多。还有另外的信息， 就是国家的调控，限购令是中央目前状态下无奈的选