影响我国房地产价格的经济因素分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 影响我国房地产价格的经济因素分 析 【摘要】房地产行业是我国经济 的支柱产业，在整个国民经济体系中属 于基础性、先导性产业。房地产价格的 变化是多种因素共同作用的结果，其中 经济因素起了决定作用。因此，分析、 研究影响房地产价格的经济因素，将有 利于我们分析房地产市场，进而采取行 之有效的、有针对性的调控措施，实现 房地产业与整个国民经济的持续、平稳、 协调发展。本文从国内生产总值 （GDP） 、物价水平、居民收入水平、 税收、利率、投资需求等角度分析了其 对房地产价格变化的影响。 中国论文网 /2/view-12792421.htm -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 【关键词】房地产特点，房地产 价格，影响因素 中图分类号：F293.33 文献标识 码：A 文章编号： 一、前言 房地产业的运作和发展涉及到很 多相关行业,房地产业在许多国家和地区 成为支柱产业,占 GDP 的比例超过 10%。在我国,房地产业对国家 GDP 的 直接贡献和间接贡献约占 15%左右,初 步成为国民经济的支柱产业之一。然而, 房地产行业也呈现过热的投资,价格太高。 不过,政府已经出台了新的政策对房地产 价格调控,在一定程度上控制房价上涨的 速度,然而,中国的房价仍然远超出普通 民众的购买力。 二、房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的 房地产所必须付出的代价-货币或实 物、无形资产和其他经济利益。在现今 社会，房地产价格通常用货币来表示， 但也可以用实物等非货币形式来偿付。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 在现实中，房地产价格受诸多因素影响， 包括经济因素、政治因素、社会因素、 国际因素等。因此，房地产价格与真实 市场价格之间肯定有很大的偏差。 三、房地产价格的特征 1.房地产价格的地域性 住宅房地产是不动产,位置是决定 住宅价值的根本因素, 住宅的不可移动 性导致住宅产品具有单件性，任何一宗 房地产只能就地开发、利用或消费，而 且要受制于其所在的空间环境。这决定 了房地产市场属于当地的市场,它的供给 和需求、价格水平和价格变动是地方的, 不同地区之间是不同的。 2.房地产价格的个体差别性 房地产产品存在高度差别化,由于 每个房子在自然、社会、经济条件和结 构风格、方向、规模、装饰、设备等方 面的千差万别,加强了住宅的单件性和异 构性。因此，房地产商品不存在统一的 市场价格。 3.房地产的自然增值性 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 房地产增值在于房地产商品是相 对稀缺、土地供给缺乏弹性和刚性的城 市人口增加等原因,其他导致房地产增值 的原因如下:新的额外的投入,如住房功 能布局、改建等；因为房地产如建筑材 料价格上涨导致生产成本增加等重置成 本增加等。 四、影响房地产价格的经济因素 1.国内生产总值（GDP） 国内生产总值(GDP)往往是公认 的最好的国家经济状况的指标,它不仅能 反映出一个国家的经济表现,更可以反映 一个国家的国力与财富。GDP 的增长会 带来一个国家的经济发展和人民生活水 平的提高,人民生活水平的提高体现在各 个方面, 其中一个就是人们对改善性住 房需求的增加，在住房供给不变的情况 下，不断上涨的房地产价格也是可以理 解的。进入新世纪以来,中国经济得到了 进一步的发展,人们的收入增加,同时由 于我国城市化的进展,增加了人民住房需 求、房地产企业得到了快速发展,房地产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 价格也随之不断的上涨。 2. 物价水平 物价水平是衡量一个国家的经济 发展水平和居民消费水平的重要指标之 一,主要通过分析消费者价格指数(CPI) 体现出来。在现实生活中,房地产价格和 物价水平是紧密联系、相互影响的。物 价水平的提高会带动房地产价格的上涨， 而房地产价格的增长也会反作用于物价 水平。近几年来,由于受国内外各种因素 的影响,我国的物价水平一直是持续走高, CPI 居高不下 ,这样我国房地产价格的提 高也是在所难免的。 3.居民收入水平 随着居民收入水平的提高，恩格 尔系数逐渐降低，即用于食品方面的消 费占消费总支出的比例逐渐下降，而用 于改善居住条件的支出逐渐提高。按照 国际惯例,当恩格尔系数为 40% - 50%之 间的小康型消费结构时,居民用于住宅消 费支出费用约占 15%的生活费,在发达 国家,人们认为在这个阶段对住房需求的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 收入弹性是缺乏的。1998 年，我国取消 了福利分房制度,居民的住宅消费比例由 2%-3%提高到到 2001 年的 15%,到了 2004 年就已经增长到了 40% 左右,2005 年之后,随着房价的一年一年的提高,住 房消费占居民总收入的比例也呈现出逐 年上升的趋势。所以，现阶段我国在住 宅的收入需求方面弹性是很大的,尤其是 对于普通工薪阶层的住房,收入需求弹性 更大。因此,居民的实际收入的提高将会 增加居民的支付能力,从而也会增加对房 地产的需求量,房地产价格也会因此而逐 年上涨。居民收入的增加对房地产价格 的影响程度, 取决于现有的收入水平及 边际消费倾向的大小。 4.土地价格 土地价格对房价的影响是非常显 著的，土地价格是房地产成本的重要组 成部分。一般情况下，土地价格在整个 房价中所占的比例在三分之一左右，越 靠近市中心，房价中地价成本所占比例 越大。随着国民经济和城市建设的发展， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 土地的出让价格越来越高，尤其是随着 我国城市化进程的推进，城市土地资源 日渐稀缺，土地含金量将会更大。 5. 税收 房地产税收主要是指在房地产开 发、经营中涉及的各项税收，我国现在 执行的房地产税制主要涉及的税种有土 地增值税、营业税、契税、印花税、企 业所得税、城镇土地使用税、个人所得 税、耕地占用税、房产税、农业税、城 市维护建设税等等。 目前，我国现行的房地产税收对 房地产经济的运行起着非常重要的、多 层次的调节作用，通过征集税收影响房 地产市场的供给和需求，抑制某些房地 产投机行为的发生；房地产保有阶段税 收，可以起到合理利用房地产资源和促 进节约的积极作用，对于地方政府而言， 保有税更是主要的政府财政收入；房地 产所得税对抑制投机等方面起着重要作 用，其对转让国有土地使用权及其地上 建筑物、附着物所取得的增值收入开征 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 土地增值税，对控制房地产行业投资过 热过高，促进产业结构、经济结构协调 发展，具有非常重要的积极作用。 6. 利率 在中国的房地产市场，利率的影 响主要是通过调整贷款利率来实现的。 一方面，贷款利率的增加将增加开发商 开发的成本，压缩利润空间，使开发商 能够减少投资，这意味着房屋供应将会 减少，导致房地产价格的提高。另一方 面，贷款利率的增加将增加购房者的还 贷压力，打击他们的购房热情，造成需 求的下降，从而使房地产价格下降。两 者综合起来，利率水平的高低对房地产 价格的影响取决于对哪一方的影响更大。 7.投资需求 近年来，中国经济的健康、稳定、 快速发展，居民人均可支配收入的快速 提高，民营资本丰富，民间资金雄厚， 大量的资金在寻找投资渠道。而股票、 期货、基金和其他投资工具缺乏保障， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 再加上长期低利率的因素，使得投资性 购房快速增长，而且保持了很高的比例， 一部分市民把自己的积蓄购买住房，以 保值增值。 五、结束语 总之,房地产行业在我们国家的产 业体系和国家经济中扮演着重要的角色, 它有两个属性