房地产泡沫的危害与防范

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产泡沫的危害与防范 摘要：房地产业是国民经济的支 柱性产业，它不仅是国家资金积累的重 要来源，而且它的发展能够带动其他相 关产业的发展，但同时也是最容易导致 泡沫的行业之一。 近年来，我国房地 产业发展迅速，房地产市场持续升温， 一些城市房价快速上涨，对于中国房地 产市场是否存在泡沫有较多争论，那么， 什么是房地产泡沫？它是如何形成的？ 我们应怎样完善政府的各项制度及各种 市场机制，从而达到控制泡沫的目的， 使房地产行业保持健康的发展呢？下面 就对这些问题进行分析和探讨。 中国论文网 /2/view-12870326.htm 关键词：房地产；泡沫；金融 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 危机 Abstract: the real estate industry is the backbone industry of the national economy, it is not only the country an important source of capital accumulation, and it can drive the development of other related industries, but at the same time also is the most likely cause foam one of the industries. In recent years, the rapid development of real estate industry in our country, the real estate market continues to heat up, some cities house prices rise rapidly, for Chinas real estate market bubble have more debate over whether there, so, what is the real estate bubble? It is how to form? How should we perfect the government institutions and various kinds of market mechanism, so as to achieve the purpose of controlling foam, the real estate industry to maintain a healthy development? For the problems here is analyzed and discussed. -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 Keywords: real estate; Bubble; Financial crisis 中图分类号：F293.33 文献标 识码：A 文章编号： 一， 、房地产泡沫的实质 经济学上对泡沫的定义，普遍 被接受的是美国著名经济学家查尔斯 P 金德尔伯格的观点，他认为泡沫就 是“一种资产或一系列资产价格在一个 连续过程中的急剧上涨，初始的价格上 涨使人们产生价格会进一步上涨的预期， 从而吸引新的买者。这些人一般是以买 卖资产牟利的投机者，其实对资产的使 用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格 的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴 跌，由此通常导致金融危机。 ” 根据他 的观点，房地产泡沫可理解为房地产价 格在一个连续的过程中的持续上涨，这 种价格的上涨使人们产生价格会进一步 上涨的预期，并不断吸引新的买者随着 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 价格的不断上涨与投机资本的持续增加， 房地产的价格远远高于与之对应的实体 价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度 膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和 价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是 不可持续性。 二、房地产泡沫的危害 1 造成经济结构和社会结构的失 衡，房地产泡沫的存在意味着投资于房 地产有更高的投资回报率。在泡沫经济 期间，大量的资金向房地产行业集聚， 投机活动猖獗。 。 2 导致金融危机。房地产业与银 行的关系密切，主要是由房地产业投入 大、价值高的特点决定的。有资料表明， 目前房地产开发企业项目投入资金中约 20% 30%是银行贷款；建筑公司往往 要对项目垫付约占总投入 30%40%的 资金，这部分资金也多是向银行贷款。 此外，至少一半以上的购房者申请了个 人住房抵押贷款。这几项累加，房地产 项目中来自于银行的资金高达 61%。因 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最 大的买单者。应该注意到：银行与一般 企业不同，安全性对其来说特别重要。 一般生产性企业的倒闭只是事关自身和 股东，对其他主体的影响较小。而银行 的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情， 而且往往会引起连锁反应，使其他银行 也面临挤兑风险。 三、房地产泡沫的成因 房地产作为泡沫经济的载体， 本身并不是虚拟资产，但是，与虚拟经 济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生 同样是由于出于投机目的的虚假需求的 膨胀，所不同的是，由于房地产价值量 大，这种投机需求的实现必须借助银行 等金融系统的支持。一般来说，房地产 泡沫的成因，主要有三个方面 首先，土地的有限性和稀缺性 是房地产泡沫产生的基础。房地产与人 们和企业事业单位的切身利益息息相关。 居者有其屋是一个社会最基本的福利要 求，人们对居住条件的要求也是没有穷 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 尽的，而与企事业发展相关的生产条件 和办公条件的改善也直接与房地产密切 相关。由于土地的有限性，从而使人们 对房地产价格的上涨历来就存在着很乐 观的预期。当经济发展处于上升时期， 国家的投资重点集中在基础建设和房屋 建设中，这样就使的土地资源的供给十 分有限，由此造成许多非房地产企业和 私人投资者大量投资于房地产，以期获 得价格上涨的好处，房地产交易十分火 爆。加上人们对经济前景看好，再用房 地产抵押向银行贷款，炒作房地产，使 其价格狂涨。 其次，投机需求膨胀是房地产 泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投 机目的的需求，与土地的稀缺性有关， 即人们买楼不是为了居住，而是为了转 手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的 群体行为，就很难抑制，房地产泡沫随 着产生。 再有，金融机构过度放贷是房 地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 的角度来说，价格是商品价值的货币表 现，价格的异常升涨，肯定与资金有着 密切的关系。由于价值量大的特点，房 地产泡沫能否出现，一个最根本的条件 是市场上有没有大量的资金存在。因此， 资金支持是房地产泡沫生成的必要条件， 没有银行等金融机构的配合，就不会有 房地产泡沫的产生。由于房地产是不动 产，容易查封、保管和变卖，使银行部 门认为这种贷款风险很小，在利润的驱 动下银行也非常愿意向房地产投资者发 放以房地产作抵押的贷款。此外，银行 部门还会过于乐观地估计抵押物的价值， 从而加强了借款人投资于房地产的融资 能力，进一步地加剧了房地产价格的上 涨和产业的扩张。 四、防止房地产泡沫产生的措 施 1 加强对房地产市场的宏观监控 和管理。宏观经济形势和政策的改变， 往往会引起其他因素的连锁反应，包括 国家税收、劳动就业、居民收入、金融 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 环境、企业利润等等。政府对宏观经济 形势进行全方位的监控，制定合适的政 策，是防止房地产泡沫的首要措施。房 地产兼有资产和消费品两重性，正因为 如此，房地产市场的投资十分活跃，容 易产生房地产泡沫时，就必须加强对房 地产市场的管理。首先，要加强对房地 产建设的投资管理，根据收入的水平来 确定投资规模，使房地产的产与销基本 适应，不至于过多积压；其次，要加强 房地产二级市场的管理，防止过分炒高 楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整 房地产开发结构，大力发展安居型房地 产，同时应加强市场统计和预测工作， 从而使房地产行业成为不含泡沫的实实 在在的主导产业。 2 强化土地资源管理 。政府应 当通过土地资源供应量的调整，控制商 品房价格的不合理上涨。要根据房地产 市场的要求，保持土地的合理供应量和 各类用地的供应比例，切实实行土地出 让公开招标制度，控制一些城市过高的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发 和大规模建设，防止出现新的积压、出 现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩 处各类违规行为，严厉查处房地产开发 企业非法圈地、占地行为，避免为获取 临时和短期的土地收益而擅自占用和交 易土地，对凡是超过规定期限没有进行 开发的土地，政府应立即收回。全面清 理土地市场，坚决打击开发商的圈地和 炒地行为。 4 加强金融监管力度，合理引导 资金流向。首先，要进一步健全金融监 管体系，增加监管手段，增强监管能力， 提高监管水平；其次，要加强信用总规 模的控制，不使社