房地产投资信托reits研究-理论阐述及现实例证

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产投资信托 REITs 研究:理论阐 述及现实例证 摘要：随着经济全球化进程的加 快和我国经济的发展，房地产业呈蓬勃 发展趋势。但与此同时，中国的房地产 金融领域仍处于起步阶段，作为房地产 金融创新的重要产品房地产投资信 托（REITs）也仍处于试水阶段。但可 以预计的是，中国 REITs 市场具有巨大 潜力，未来的可证券化资产规模将明显 超过美国。本文试图在探究 REITs 理论 基础上，深入研究在 REITs 运营过程中， 经营管理模式及监管发行等问题，并分 析其在我国当前的发展现状，以提供现 实例证。 中国论文网 /3/view-12849311.htm -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 关键词：房地产投资信托；经营 管理模式；监管发行 中图分类号：F293.3；F831 文 献识别码：A 文章编号： 1001- 828X（2016）028-000-02 一、理论阐述 1.概念界定 房地产信托投资基金，英文简称 为 REITs，是一种金融创新产物，其实 质是房地产证券化形式的一种。由于是 一种证券化的形式，因此提高了资产的 流动性，加之房地产的稳定型，能够推 动房地产市场乃至资本市场的发展1。 关于 REITs 的定义，各地给出的具体定 义不尽相同，美国房地产投资信托协会 给出的是：REITs 是指一家持有房地产 物业的公司，该公司能够运营产生持续 收入，并且每年将收入通过红利形式发 放；而香港将其定义为一种房地产项目 的集体投资计划，该计划通过信托方式 组成。而单位持有人获得的回报主要是 房地产项目的租金以及房地产增值出的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 利润。本文讨论的房地产投资信托基金 是能够在公开市场发行与交易的，即 REITs2。 由于政策与法律的缺失，我国公 开上市的房地产投资信托基金仍处在政 府讨论与企业尝试的阶段。我国香港特 别行政区在 2005 年 11 月 25 日成立了 第一只 REITsLINKREIT，即领汇房 地产信托基金，从此香港便开始尝试 REITs。我国内地的房地产市场一直紧 随香港的脚步，因此，我国内地拖过尝 试建立 REITs，不论实在市场环境还是 企业基础等方面会与香港比较相像3。 2.产品分类 依照经营范围的不同，可分为权 益型、抵押型以及混合型三种 REITs 类 型4。 权益型 REITs 目前在美国占据主 导地位，其直接投资并且持有收益性房 地产（购物中心、写字楼、服务式住宅） ，并以出租获得租金的形式获取稳定的 收益，因此，其收入主要来源于租金。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 抵押型 REITs 扮演一种“金融中 介”的角色，一般有两种方式：一是募 集资金发放房地产抵押贷款；二是购买 贷款支持证券间接提供融资。因此，其 收益来自贷款利息。 混合型 REITs，顾名思义，是上 述两种的组合，不仅经营房地产，并且 提供抵押贷款，收取利息。 除此之外，按照不同的发行方式， REITs 又可分为公开上市型和私募型。 公开上市型是公开发行的，并可以在证 券交易所公开交易的。而私募型则不能 在公开市场进行交易，向少数个人和机 构投资者发行的，一般认购门槛较高， 因此也具有更高的灵活性。 3.产品特点 作为一种房地产投资工具， REITs 具有自己的特点5：（1）与一 般上市公司将利润转化为股本，并采用 送股分红形式不同，REITs 为保证投资 者可以获得稳定的现金收入，一般都规 定了较高的现金股利支付比例，要求将 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 应税收入以现金的的形式分配给投资者； （2）由于将绝大部分经营利润分配给 投资者，从而避免了双重交税问题，因 为仅需缴纳个人所得税即可。除此之外， REITs 在支付股利时的递延纳税功能， 也可被看为是税收优惠的一种；（3） REITs 投资的标的是房地产，因此具有 较好的保值性，同时公开上市型 REITs 具有很好的流动性，特别是权益型，有 充足现金，保值性也特别好。 相较于房地产、股票、债券等， REITs 综合了上述三者的优点：（1） 相较于房地产的较强周期性波动， REITs 价格波动要小很多。因为相较而 言，租金的变动则要小的多，而 REITs 的现金流依靠的就是租金收入，因此可 以有效降低房地产价格波动带来的风险。 且相较于房地产复杂的转让交易手续， 沉重的税费负担，REITs 的买卖可随时 发生，变现能力强；（2）与股票的巨 大风险不同，REITs 的投资风险要小的 多，也比较能够满足投资者的需求。同 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 时由于其在公司层面免税，利润分配能 力不弱与股票6；（3）与债券的低收 益相比，REITs 的收益则要高得多，美 国 REITs 在 1993 年底到 2003 年 1 月平 均派息收益率为 6.96%，比同期十年政 府债券的收益率高出 1.2%。 二、经营管理模式 这里提供几例比较经典的经营管 理模式： 1.日本公司型 REITs 目前在日本上市交易的 REITs 均 属这种类型，公司型 REITs 是指成立一 个特殊目的的公司，该公司募集资金购 买并管理房地产，产生收益。一般要求 公司自己负责并管理，但是实际上会由 第三方实际管理7。 （1）投资公司。投资公司是一 类特殊机构，其唯一法定业务就是运用 投资者的资金，持有和管理房地产。 （2）投资者。投资者向投资公 司投资以定期获取股利。 （3）东京证券交易所。东京证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 券交易所提供交易市场，允许 REITs 上 市交易，并且与股票一样，监管 REITs 的交易规则。 （4）投资信托管理人。投资信 托管理人职责与基金经理人类似，负责 代表投资公司管理 REITs 的资产，追求 收益最大化。 （5）资产托管/管理人。 一般由银行代表投资公司托管资 产。资产实行分账管理。其他诸如投资 凭证持有人的登记新凭证的发行等事务 由投资信托和证券公司代表投资公司完 成。 （6）房地产管理公司。直接负 责管理房地产公司。 2.新加坡模式 新加坡 REITs 的模式为：发行信 托单位，由投资者获得，所融得资金用 于投资房地产及相关资产。但是由于 REITs 没有独立的法人资格，因此，聘 请信托管理人来管理 REITs，并聘任房 地产管理公司管理所购资产8。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 三、现实例证 REITs 能够为房地产企业提供了 大量资金，因此众多房地产公司纷纷大 胆尝试。虽然目前受到相关政策规则的 影响，但是为将来能够成功建立，积累 了大量的宝贵的经验教训。 2005 年，大连万达首先进行 REITs 尝试，与澳大利亚麦格里银行合 作，在香港发行 REITs 基金。2006 年 初获得香港联交所批准，获得了 50 亿 元的启动资金，但最终因种种原因，未 实现落地。 2007 年，嘉富城率先尝试“产权 式 REITs”。他们试图与上海快鹿投资 集团就快鹿产业港 2.1 平方公里工业地 产，共建一个资产包，规模大概 20 亿 左右。