房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案

第九章 假设开发法练习题 一、单项选择题 、假设开发法是求取估价对象未来（ C ） ，减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 、房地产价值 、价值 、开发完成后的价值 、开发价值 、假设开发法在形式上是（ B ） 。 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法 、评估房地产价格的收益法的倒算法 、评估房地产价格的成本法的倒算法 、假设开发法适用于具有（C ）的房地产估价。 、投资开发价值 、投资开发潜力 、投资开发或再开发潜力 、投资开发前景 、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。 、难以采用假设开发法 、可以采用比较法 、难以采用成本法 、可以采用收益法 、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ） 。 、选择最佳的规模 、选择最佳的用途 、选择用途 、选择规模 、假设开发法的基本理论依据是（ C ） 。 、替代原理 、收益原理 、预期原理 、假设开发原理 、当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。 、成本法 、比较法 、收益法 、假设开发法 、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ） 。 、作为扣除项目扣除 、包含在待开发房地产的价值内 、需要根据具体情况确定是否扣除 、不能包含在待开发房地产的价值内 、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。 、投资量大 、周期长 、风险性大 、开发费用投入时间变化大 10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法 中 主要是根据（ B ）作出的。 A、估价时的房地产状况 B、估价时的房地产市场状况 C、开发完成后的房地产状况 D、开发完成后的房地产市场状况 11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同 A、要考虑 B、不考虑 C、有时要考虑 D、很少考虑 12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单 独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。 A、投资利润 B、开发利润 C、投资收益 D、销售税 13、开发经营期的起点是假设的（ B ） 。 A、开工日期 B、取得估价对象的时间 C、取得待开发土地的时间 D、开始出售开发完成后的房地产的时间 14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（ A ） 。 A、市场价值 B、价值 C、实际成交价值 D、开发价值 15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（ B ） 。 A、 购买待开发房地产时的那个时间 B、 开发结束时的那个时间 C、 开发结束，开始对外租售时的那个时间 16、投资利息估算只有在（ B ）才需要。 A、比较法 B、传统方法 C、现金流量折现法 D、收益法 17、开发经营期的终点是（ D ） 。 A、 开发完成后的房地产竣工验收结束的时间 B、 开发完成后的房地产竣工验收合格的时间 C、 开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间 D、 开发完成后的房地产全部租售完毕的时间 18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费 用、 销售税费时，可根据当地的（ B ）来分项估算。 A、房地产市场情况 B、房地产价格构成情况 C、房地产价格情况 D、同查房地产价格情况 19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（ A ）的时间点。 A、开发期结束 B、租售期结束 C、租售期开始 D、交付使用 二、多项选择题 、假设开发法适用于如下房地产的估价（ABDE ） 。 、生地、毛地 、熟地 、现房 、旧房改建 、旧房重建 、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外， 还 要求有一个良好的社会经济环境，如：（ ABDE ） 。 、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策 、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 、要有一套完整的开发计划和管理制度 、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单 、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划 、运用假设开发法估价，需要估算（ ABCE ） 。 、开发成本 、管理费用 、投资利息 、待开发房地产的销售税费 、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 、调查待开发土地的基本情况，主要包括（ ACDE ） 。 、弄清土地的位置 、弄清土地的周围环境 、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况 等。 、弄清政府的规划限制 、弄清将拥有的土地权利 、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ ABD ） 。 、土地所在城市的性质 、土地所在城市内的区域的性质 、土地面积的大小 、具体的坐落状况 、调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（ ABC ） 。 、弄清规定的用途 、弄清容积率 、弄清建筑高度 、弄清楼层层高 、弄清建筑结构 、选择最佳的开发利用方式包括（ CDE ）等的确定。 、结构 、构造 、用途 、规模 、档次 、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（ BD ） 。 、估价对象为生地，将生地开发为毛地 、估价对象为毛地，将毛地开发为生地 、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程 、估价对象为熟地，将熟地建成房屋 、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程 、待开发房地产在投资开发后的状况有（ BE ） 。 、毛地 、熟地 、在建工程 、生地 、房屋（含土地） 10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，但考虑货币的时间价值可有（ AB ） 。 A、采用折现的方式 B、采用计算利息的方式 C、采用现金流量计算的方式 D、采用百分率计算的方式 E、 采用房地产价格变动率的方式 11、开发经营期可分为（ ABE ） 。 A、前期 B、建造期 C、施工准备 D、勘测设计期 E、租售期 12、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ ABDE ） 。 A、应计息的项目 B、计息期的长短和计息方式 C、计息的范围 D、利率的高低和计息周期 F、 名义利率和有效利率 三、判断题 、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。 （ X ） 、成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房 地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地 价格。 （ ） 、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常估算的是一次性的价格剩余。 （ ） 、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建 工程、旧房、现房、期房等。 （ X ） 、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估 价。 （ ） 、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：、是 否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式； 、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价 值。 （ ） 、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还 要求有一个良好的社会自然环境。 （ X ） 、弄清土地的位置，包括个层次：、土地所在城市的性质；、土地所在城市内的 区域的性质；、具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。 （ X ） 、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄 清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。 （ X ） 10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要 是 为选择最佳的土地用途服务。 （ X ） 11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出 租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。 （ X ） 12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城 市规划许可的范围内选取。 （ ） 13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。 （ X ） 14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况； 二是要把握投资开发后的房地产经营方式。 （ ） 15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基 本 上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测 它们在未来发生时所发生的数额。 （ ） 16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发 完成时止。 （ X ） 17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率） ，又包含风险收益部分 （利润） 。 （ ） 18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点， 终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。 （ ） 19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。 （ ） 20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土 地到施工结束的这段时间。 （ X ） 四、计算题 、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为km 2,适宜进行“五通一平”的开 发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为 65%，附近地区与之位置相当的“小块” “五通一平”熟地的单价为 1200 元/ m2，开发期需要 3 年，将该成片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.8 亿元，贷款年利率为 6%，投资利 润率为 12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税 费为转让价格的 3%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。 参考答案：总价 11.803 亿元 单价 236.06 元/m 2 2、需要评估一宗“七通一平”熟地 2012 年 10 月的价格，获知该宗土地的面积为 7000 m2， 土地剩余使用年限为 45 年，建筑容积率为 4，适宜建造商品住宅，预计取得该土 地后建造该类商品住宅的开发期为 3 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积 1500 元，勘 察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的 8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业 费用及管理费的 30%，第二年需投入 40%，第三年需投入 30%。销售商品住宅时的广告宣 传等费用为其售价的 2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的 6%，购买该土地 买方需要缴纳的税费为购买价的 3%。预计该商品住宅在建成时售出 30%，建成半年后售 出 50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积 4000 元。试利用 所给资料用现金流量折现法估算该项宗土地 2012 年 10 月的总价，单价及楼面地价（折现 率为 10%） 。 参考答案：总价 3400.98 万元 单价 4858.54 元/m 2 楼面地价 1214.64 元/m 2 3、某旧厂房的建筑面积为 8000 m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出 售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等 600 元/ m2（按建筑面积计） ，同时 取得 40 年的土地使用权。预计装修改造为 1 年，装修改造费为每平方米建筑面积 1200 元， 装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积 4200 元，销售税费为售价的 6%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 3%。试利用上述资料用现金流量折现 法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为 10%） 。 参考答案：总价 1432.95 万元 单价 1791.19 元/m 2 4、某在建工程开工于 2011 年 4 月 1 日。总用地面积 5000 m2。规划总建筑面积 40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为 50 年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼 面价 1200 m2 元/。该项目的正常开发期为 3 年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装 工程费、管理费等）为建筑面积 2800 元/ m2。至 2012 年 10 月 1 日实际完成了主体结构， 已投入 50%的建设费用