房地产市场对经济增长作用分析

房地产市场对经济增长作用分析 张春峰 长业建设集团有限公司 中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2010)05-182-02 摘要：国际经济学界公认中国目前正处于经济起飞的快速发展阶段，并且认为中国已经建 立起公认的能带动经济增长的主导产业，这种主导产业就是房地产，由房地产作为主导产 业带动中国经济持续、快速地增长。 关键词：房地产业；经济增长 一个国家的整体发展和一个行业体的发展联系如此紧密实在罕见。不管大家信还是不 相信，中国房地产捆绑了中国经济已经成为事实。房地产本身影响本没有这么大，但是近 十年来，由于地方政府强行赋予了房地产作为地方经济发展“领头羊”的角色，使得房地 产成为地方 GDP 增长的源头，成为税收部分的纳税大户。 房地产经济的发展对中国经济的增长和社会福利的提高做了非常的贡献。仅在最近 30 年间，中国城镇人均住房面积从 1978 年的不足 7 平方米升至 27 平方米。 “十五”期间，这 一指标却以每年增长 1.02 平方米的速度领先全世界。 房地产业是中国经济增长中的支柱产业。2008 年以来房地产业对经济增长的贡献率保 持在 2 个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占 GDP 的比重超过 10%。国务院发展研 究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙认为 20082010 年间房地产总投资需要 10.41 万 亿元，20112015 年间需要 28.37 万亿元，2010 年房地产投资对经济增长的贡献率为 14.7，拉动 GDP1.35 个百分点，到 2015 年房地产投资对经济增长的贡献率为 21.6，拉 动 GDP1.83 个百分点。 同时，房地产业还带动着 50 余个产业的兴旺发展，以及千千万万人的就业，房地产业 和以钢铁、水泥等为代表的制造业是中国 GDP 增长的双引擎。 一、房地产能对经济的波动作用 现在城市搬迁新住房进行装修投资，少则几万，多则十万、十几万元，甚至有个别的装修 投资大于购房投资。 以房屋在使用消费中的装饰行业讲，无论创造的产值还是对国民经济的拉动都不可小 视。不少不服新房的家庭，为改善居室环境，也在投资万元、几万元装修。房地产业的发 展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展，从而“波及” 、拉动其发 展。 我国房地产业虽然经历了一系列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍处于支柱产 业的地位。进入 21 世纪以来，我国宏观经济发展不断加速，经济增长内在动力不断增强， 经济发展进入新一轮的增长周期，也促进了我国房地产业的迅速发展。随着宏观调控的推 进，近两三年来，宏观调控已影响到不少开发商的投资策略，包括地产巨头在内的许多房 企，将注意力转移到开发商业地产上来，这也是开发商应对政策和市场变化的一种开发经 营策略的调整，由此引发了全国新一轮商业地产开发热。新政策并没有直接地专门针对商 业地产的实质性重大调控措施；未来投资者的焦点或发展空间更多地是将从大城市转向中 小城市，城市化率的提高，社会主义新农村的建设，为小城市的商业地产开发提供了新机 会；人民币升值的预期，提供了中国“商”字号地产的开发前景；中国商业地产的国际化 程度不断提高，宏观调控背景下仍然呈现强势特征。 住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳 务交换。房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。 房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、 健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，从住房综 合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，提高居民住房消费水平，促进生 活消费水平全面提高。 房地产业发展有强烈的“波及效应” ，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上 对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加 1 个单位，带动相关产 业产值增加 1.5 单位到 2 个单位。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业，不仅 有利于房地市场的健全完善，有利房地产开发和出售，而且也有助房地产启动发展，拉动 经济增长。有学者估计发展房地产业直接间接可带动 60 多个部门和行业的发展。 二、房地产业发展的思路 为保证国民经济持续稳定的增长，国家采取了强有力的措施启动国内需求，这将在一定程 度上缓解由于商品房积压，导致房地产开发企业资金极度紧张的状况，也将在一定程度上 带动房地产需求，有利于房地产市场的复苏。 前段时间政府出台的政策措施，例如降低银行利息率，扩大财政支出，降低存款准备 金和鼓励银行放款，大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股 票、债券等等政策措施，坚持政府向社会提供低收入住房困难家庭的保障责任和力度，将 低收入群体从市场中剥离，更加明确低收入群体的住房要由政府来解决。对阻止物价继续 下跌和低迷，防止国民经济不振和衰退，调节国民经济增长态势和稳定发展，从不同角度 起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。 由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题，而且这些多年积累起来的问题也不 是短期马上可以解决的，所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施，不会理想，不会较 快见效。除了逐年提高在职职工工资，还要减少失业和增加就业，还要发展小城镇；要增 加就业又有赖于经济结构调整到合理，而经济结构合理调整又有赖政策制定和实施时间和 过程。要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还必须从实际 出发，有针对性实施一些特别方略。 抑制住房过快增长的消费需求，转向进一步鼓励住房的消费。尤其是对第二套住房信 贷的重新解释，至少让更多的改善性需求和更新换代的需求被释放出来了。而对原有住房 的再交易环节的税费减免，也会大大地降低交易的成本和有利于稳定和降低房价。 有条件地放开对开发商的信贷支持，但并未取消银监会原有的大量文件的限制。银行 仍然会以风险控制为理由，将大量的信贷向国家财政支持的重点工程倾斜。惜贷或者对房 地产的歧视仍会造成企业的资金链紧缩，仍会让大量的企业面临资金的困难。早就有了对 中小企业增加信贷的政策，但开发商却被排斥在中小企业之外，成了另类。就是那些非开 发商的中小企业，现在也并未从政策中获得太大的支持，因此，房地产的信贷仍会处于紧 缩状态。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业，不仅有利于房地市场的健全完 善，有利房地产开发和出售，而且也有助房地产启动发展，拉动经济增长。现在不少人在 启动房地产和发展房地产业问题上，思考仅局限于造房与卖房，苦于房屋难实现。房地产 业性质是商业服务业，本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主，兼房地再生 产过程的投资开发、消费使用两头，并为房地流通、投资开发、消费使用提供技术、中介、 劳务的服务的产业。因而房地产业内部的部门多、行业多、领域广。 随着人均可支配收入的不断升高，人们对居住水平的要求逐渐提高，形成强势的有效 需求，为房地产发展提供原动力。根据国外的经验，居民在满足“吃、穿、用”需求之后， 对“住与行”的需求就会明显上升。知识分子的收入不仅稳定且快速增长，如果政府以优 惠价格批租出让一些环境较好土地，开发营建一些高档的公寓、连体别墅，并以减免劳务 报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合，他们应会乐意投资购房。这不仅能启 动房地产拉动经济增长的乘数大，还能改善知识分子生活工作条件，还有利于高校和科研 单位的服务体系社会化。抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。 从目前全国经济形势和经济发展的现状看，房地产业的主题仍然应是加快发展的问题。 保护房地产开发的积极性，保障房地产业持续快速健康发展，使之成为经济发展的重要支 柱产业，成为招商引资的龙头产业，成为财政收入的重要来源。城市政府应选择重点区域， 作为试点，加强该区域的基础设施的配套，同时，引导该区域内的房地产开发企业，通过 政策导向，促进对已建成的商品住宅小区的环境优化，藉以加快这些区位商品住宅的消化 步伐。 三、结语 通过上述分析我们发现：房地产业的支柱地位是毋庸置疑的，房地产业是国民经济的基本 载体，是推动国民经济增长，加速实现工业化、现代化和城市化的主要力量，是社会经济 大系统的重要组成部分。深刻了解房地产业与国民经济增长之间的关系对于正确制订宏观 经