1293 物业经营管理(串讲点题班)-讲义

/wEPDwUKMjAzND 第一章 物业经营管理概述 一、本章易考点 1. 物业经营管理的内涵； 2. 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，其中收益性物业的类型容易考； 3. 物业服务企业的三大类型（管理型、专业型、综合型） ，注意区分各种类型的物业服务 企业工作的不同侧重点； 4. 物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层 次，各层次之间的相互关系； 5. 物业经营管理中战略性工作的类型、常规性工作的类型。 二、重要考点详细解读（7 个） 1. 物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设 施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对 象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作 为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和 经营绩效评估等经营活动。 例 1： 关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( b ) 。 a. 物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综 合性管理服务 b. 物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 c. 物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一 种收益性资产所进行的一系列的经营活动 d. 收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报 例 2：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ abce ） 的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期 的综合性管理服务。 a. 物业管理 b. 房地产资产管理 c. 房地产组合投资管理 d. 房地产政策 e. 设施管理 考点二. 物业经营管理活动的管理对象（通常为收益性物业） 写字楼 包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。我国尚无统一 的写字楼分类标准。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 零售商业物业 包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。依据其建筑规模、经营商品的 特点及商业辐射区域的范围不同，零售商业物业的分为： (1)区域购物中心。是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大 卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。建筑面积在 10 万平方米以上； (2)市级购物中心。建筑规模 3 万平方米以上，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿 元人民币以上； (3)地区购物商场。建筑规模在 1 万3 万平方米之间，服务人口 l0 万30 万人，年 营业额在 1 亿5 亿元人民币之间。 (4)居住区商场。建筑规模在 3 00010 000 平方米之间，服务人口 l 万5 万人，年 营业额在 3 000 万1 亿； (5)邻里服务性商店。建筑规模在 3 000 平方米以下，服务人口在 1 万人以下，年营业 额在 3 000 万元人民币以下。 (6)特色商店。 例 3： 零售商业物业分为( abc )。 a区域购物中心 b市级购物中心 c居住区商场 d别墅 e工业厂房 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店和休闲娱乐设施 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在： (1)服务对象不同 (2)地理位置不同 (3)服务内容不同 (4)建筑设计和装潢风格不同 例 4：下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是( c )。 a. 丙级写字楼 b. 居住区商场 c. 公立小学 d. 出租型别墅 考点三. 物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内， 持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物 业的市场价值以及未来发展潜力。 考点四. 物业经营管理企业 物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征： 依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的； 具有法人资格；是经济组织。 物业管理企业的类型： (1)管理型物业服务企业。是具有策略性物业管理能力的企业总包； (2)专业型物业服务企业。具有某种专业管理能力的企业分包； (3)综合型物业服务企业。综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管 理能力的企业。 例 5： 综合型物业服务企业具备的能力是( c )。 a物业策略管理能力 b物业运行管理能力 c物业策略管理和物业运行管理能力 d专业管理能力 例 6：关于物业经营管理企业的说法，正确的有( abd )。 a.物业经营管理企业以公司的形式存在 b.物业经营管理企业是服务性企业 c.物业经营管理企业不以盈利为目的 d.物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织 e.物业经营管理企业可以不具有法人资格 考点五. 物业经营管理的层次 物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理 三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组 合管理以策略性管理为主。 对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房 地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。 设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位) 创造一个 良好的生产、办公环境。 物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。 例 7：对于居住物业，物业经营管理的内容是( c )。 a. 设施管理 b房地产资产管理 c. 物业管理 d房地产组合投资管理 考点六. 物业经营管理三个层次工作的主要职责 物业管理 资产管理 组合投资管理 保持与租户的联系；收租； 控制运营成本；财务报告 和记录的保存；物业维护； 资本性支出计划；危机管 理；安全管理；公共关系。 制定物业发展战略计划；持 有出售分析；物业更新改造 等主要开支决策；监控物业绩 效；管理和评价物业服务企业； 协助物业管理的租户关系工作； 定期进行资产的投资分 析和运营状况分析 制定投资组合目标与投资准则； 制定并执行组合投资战略；设计 和调整物业资产的资本结构；负 责策略资产的配置和衍生工具的 应用；监督购置、处置、资产管 理和再投资决策；负责投资组合 的绩效；客户报告与现金管理 例 8： 下面概述中是错误的是( c )。 a. 房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执 行投资组合战略 b. 设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创办良好办公环境 c. 制订物业发展战略计划是物业管理的主要职责 d. 资产投资者确定的投资标准有现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化 例 9：下列属于物业管理的主要职责的是( a )。 a保持和租户的联系 b监控物业绩效 c. 协助物业管理的租户关系工作 d制定并执行组合投资战略 考点七. 物业经营管理中的战略性工作及常规性工作 战略性工作 确定战略；确定标准；构建信息基础；决策分析；进行资产组合。 常规性工作 日常维修和维护；未来维修和维护；设施设备管理；物业保险管理；现金流和成本管 理（包括对指出的分配、费用和成本、租金、服务费的控制和管理） 。 例 10： 下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( c ) 。 a.决策分析 b.构建信息基础 c.现金流和成本管理 d.资产组合 /wEPDwUKMjAzND 第二章 房地产投资及其区位选择 一、本章易考点 1. 房地产直接投资和间接投资； 2. 房地产投资的特点； 3. 房地产投资的利弊； 4. 房地产投资风险中系统风险与个别风险分别包含哪些； 5. 在投资过程中，不同类型的房地产对区位要求不同，做到理解区别开来。 考点一：房地产投资的概念 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量 的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投 资是许多人梦寐以求的，世界上 90以上的百万富翁是由于拥有房地产。 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投 资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降 低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。 考点二： 房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发 或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建 成物业的置业投资两种形式。 开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期 投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要， 即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。 这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给 其他置业投资者，并获取转售收益。 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直 接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投 资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 房地产直接投资 房地产开发投资；房地产置业投资。 房地产间接投资 房地产企业债券和股票投资；投资于房地产投资信托基金；购买住房抵押支持证 券。 例 1： 下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（ ade ） 。 a房地产企业债券和股票投资 b房地产置业投资 c房地产开发投资 d购买住房抵押支付证券 e购买房地产投资信托基金 例 2：房地产开发投资通常从( b )开始。 a.规划设计 b.购置土地 c.工程建设 d.品牌设计 考点三： 房地产投资的特性 位置固定性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。 寿命周期长 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命：经济寿命是指在正常市场和运营状 态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是 指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自 然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得 多。 适应性 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种 需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣 设备来解决这一问题。 各异性指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境 变化的影响。 例 3：城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地 产投资特性中的（ d ） 。 a不可移动性 b地租递减性 c政策影响性 d相互影响性 考点四： 房地产投资的利弊 房地产投资之利 1) 相对较高的收益水平 2) 能够得到税收方面的好处。以净收益为基础计算税收时，能相应地减少置业投 资者的纳税支出。 3) 易于获得金融机构的支持 4) 能抵消通货膨胀的影响 5) 提高投资者的资信等级 房地产投资之弊 1) 流动性差 2) 投资数额巨大 3) 投资回收期较长 4) 需要专门的知识和经验 例 4： 关于房地产投资利弊的说法，错误的是（ c ） 。 a房地产投资具有相对较高的收益水平 b房地产投资回收期较长 c房地产投资不需要专门的知识和经验 d房地产投资数额巨大 考点五：房地产投资的风险 系统风险 通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或 然损失风险等。 个别风险 收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险（时 间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 ） 、持有期风险（持有期 风险是指与房地产投资持有时间相关的风险） 。 例 5：下列属于房地产投资者面临的系统风险的有（ bc ） 。 a.时间风险 b. 周期风险 c. 变现风险 d.比较风险 e.持有期风险 风险对房地产投资决策的影响 1) 根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2) 根据风险管理的能力选择投资方向 3) 根据风险周期变化特点把握投资时机 考点六：房地产投资区位的含义 区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位 置。 例 6：下列选项中不属于区位因素的是（ d ） 。 a. 楼层、朝向 b. 地理位置 c.交通条件 d.建筑结构 考点七： 不同类型房地产投资对区位的特殊要求 居住物业 1) 市政公用和公建配套设施完备的程度 2) 公共交通便捷程度 3) 环境因素 4) 居民人口与收入 写字楼物业 1) 与其他商业设施接近的程度 2) 周围土地利用情况和环境 3) 易接近性 零售商业物业 商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力 分析。 工业物业 当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应 基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程 度，控制环境污染的政策等。 例 7：零售商业辐射区域分析包括( bcde )分析。 a.投资成本 b.顾客流量 c.消费者行为 d.消费者偏好 e.购买能力 /wEPDwUKMjAzND 第三章 房地产投资分析技术 一、本章易考点 1. 现金流量的概念、内容、现金流量图的绘制基本规则； 2. 房地产置业投资的现金流量、收益性物业的现金流量； 3. 资金时间价值、单利及复利、实际利率与名义利率，容易出现计算题； 4. 投资回收与投资回报的概念及区别； 5. 盈利能力指标及清偿能力指标分别包含哪些指标。 二、重要考点详细解读（10 个） 考点一：现金流量 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时 点上实际发生的资金流出或流人叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出， 流人系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。 对于房地产开发投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收 入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、 税金等。 例 1：某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（ c ） 。 a正现金流量的代数和 b负现金流量的代数和 c现金流量的代数和 d现金流量的公允价值 考点二： 现金流量图绘制基本规则 考点三：房地产置业投资的现金流量 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 有效毛收入 有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入 运营费用 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。 净运营收益 净运营收益有效毛收入-运营费用 抵押贷款还本付息 准备金 准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存人的用于支付未 来费用的资金。 税金 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：(1)经营税金及附加；城镇土 地使用税和房产税；企业所得税。 经营现金流 税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流税前现金流-准备金-所得税 例 2： 下列净运营收益的计算公式，正确的是( d )。 a.净运营收益= 潜在毛收入- 运营费用 b.净运营收益=潜在毛收入+运营费用 c.净运营收益=有效毛收入+运营费用 d.净运营收益=有效毛收入-运营费用 考点四： 收益性物业现金流量 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入 -运营费用 =净运营收益 -抵押贷款还本付息 =税前现金流量 -准备金-所得税 =税后现金流量 考点五： 资金的时间价值 对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： 1）随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。 2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 考点六： 利息和利率 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。利率是经过一 个计息周期后的增值率。 考点七： 单利与复利 单利计息是利息不再生息，复利计息是利息再产生利息。 例 3：某储蓄者向银行存款 1000 元，期限为 2 年，年利率为 5%，采用单利付息，到 期后一次取出本息，则本息和为（ c ）元。 a、 1000 b、1050 c、1100 d、1150 考点八：名义利率与实际利率 名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数 的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 例如某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 05 ，通常称为“年利率 6，每月计息一次” 。这里的年利率 6称为“名义利率” 。 考点九： 投资回收与投资回报 房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投 资者对其所投人资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得 的报酬。 考点十： 房地产投资项目财务评价指标 盈利能力指标 静态指标 动态指标 清偿能力指标 投资回报率 财务内部收益率 借款偿还期 现金回报率 财务净现值 偿债备付率 静态投资回收期 动态投资回收期 资产负债率 例 4：下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是( d )。 a.借款偿还期 b.偿债备付率 c.资产负债率 d.现金回报率 例 5：房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有( bc )等。 a.借款偿还期 b.内部收益率 c.净现值 d.投资回报率 e.现金回报率 /wEPDwUKMjAzND 第四章 收益性物业价值评估 一、本章易考点 1. 物业价格与一般物品价格相比，具有其独有的特征，哪些特征。 2. 收益性物业的投资价值和市场价值，成交价格、市场价格和理论价格的区别与联系。 3. 收益性物业的现房价格的期房价格之间的关系。 4. 收益性物业的起价、标价、成交价和均价 5. 收益性物业的评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 6. 收益性物业估价的基本方法有市场法、成本法和收益法，这三种估价方法的用途、 适用对象。 二、重要考点详细解读（13 个） 考点一：收益性物业的概念 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是 其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准 厂房（用于出租的)、仓库（用于出租的）等。 对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它 目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生 经济收益的能力。 考点二：影响收益性物业价值的因素 1) 未来净收益的大小未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低 2) 获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就 越低 3) 获得净收益的可靠性 获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低 考点三：物业价格的特征 （1)物业价格受区位的影响很大。 （2）物业价格实质上是物业权益的价格 （3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 (4)物业价格形成的时间较长。 (5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响 例 1：关于物业价格特征的说法，错误的是( d )。 a.物业价格受区位影响大 b.物业价格实质上是物业权益价格 c.物业价格容易受交易者的个别因素影响 d.物业价格形成的时间较短 考点四： 物业价格的形成条件 有用性；稀缺性；有效需求。 例 2：下列属于物业价格的形成条件的是（ a )。 a. 稀缺性 b.特殊性 c.社会性 d.局部性 考点五：收益性物业的使用价值和交换价值 使用价值：一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用； 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。 交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来 衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济 活动中一般简称的价值，指的是交换价值。 例 3：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用” ，经济学上称为( a )。 a .使用价值 b.交换价值 c.投资价值 d.市场价值 考点六： 收益性物业的投资价值和市场价值 投资价值一词有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者（即某 个具体的投资者）的角度所衡量的价值。 市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代 表了市场上大多数人的观点）的价值。投资者评估的物业的投资价值大于或等 于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。 例 4：关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( a )。 a.市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 b.市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 c.市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 d.市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的 考点七： 收益性物业的成交价格、市场价格和理论价格 成交价格：简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易买者 同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有 价物。 市场价格：是某一时期的平均价格水平。 理论价格：真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 考点八：收益性物业的实际价格和名义价格 实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清 的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格 考点九： 期房价格与现房价格之间的关系： 期房价格=现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿 例 5：下列期房价格的公式，正确的是( c )。 a.期房价格=现房价格+风险补偿 b.期房价格现房价格-风险补偿 c.期房价格现房价格-风险补偿 d.期房价格=现房价格-折旧补偿 考点十：收益性物业的评估价、保留价、起价、标价、成交价 评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果 保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 应价:是竟买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格 成交价 :是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应 价。 例 6：在物业拍卖活动中出现的一组价格是（ b ） 。 a.起价、标价、成交价和均价 b.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 c.评估价、起价、标价、应价、成交价 d.均价、起价、成交价和应价 考点十一：市场法 市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交 易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对 象客观合理价格或价值的方法。操作步骤如下： 1) 搜集交易实例 2) 选取可比实例 3) 对可比实例成交价格进行处理 4) 求取比准价格 考点十二： 成本法 成本法估价的物业价格构成： 土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、售费费用、销售税费、开发利润。 成本法最基本的公式为： 物业价格=重新购建价一折旧 （估价上的建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧） 例 7：下列折旧类型中，属于建筑物折旧的有（ abd ） 。 a.物质折旧 b.经济折旧 c.内部折旧 d.功能折旧 e.自然折旧 考点十三：收益法 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利 用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或 价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对 象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为 价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法。 例 8：物业估价的基本方法有( acd )。 a.市场法 b.经济法 c成本法 d.收益法 e.费用资金法 /wEPDwUKMjAzND 第五章 房地产市场与市场分析 一、本章易考点 1. 影响房地产市场发展的社会经济因素和影响房地产市场转变的社会经济力量； 2. 影响房地产市场需求和供给的因素； 3. 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标，是 重点内容； 4. 房地产市场的特性及其功能，是重点内容； 5. 政府干预房地产市场的手段多种多样，注意了解宏观调控房地产市场的手段； 6. 物业管理计划的表现形式及编制物业经营管理计划的基础工作。 二、重要考点详细解读（7 个） 考点一： 推动房地产市场转变的社会经济力量 影响房地产市场发展的社会经济因素有： (1)社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与 规模、家庭生命周期等因素； （2)经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业 水平、房价租金比等； (3)政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地 产产权与交易政策、房地产价格政策等。 例 1：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生 命周期等因素属于影响房地产市场发展的（ c ）因素。 a.政治 b.经济 c.社会 d.文化 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括： (1)金融业的发展； (2)信息、通信技术水平的提高； (3)生产和工作方式的转变； (4)人文环境的变化； (5)自然环境的变化； (6)政治制度的变迁。 考点二： 房地产市场的供求关系的影响因素 影响商品住宅需求的因素 (1)收入的变化； (2)其他商品的价格变化； (3)对未来的预期； (4)政府政策的变化。 影响市场供给数量的因素 影响市场供给数量的因素不仅仅是价格，还有“其他条件 ”包括：房地产开发成本、 政府政策的变化、对未来的预期。 考点三：房地产市场指标 反映描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标。 供给指标 存量，报告期末已占用和空置的物业空间总量。 新竣工量，报告期内经验收合格新竣工房屋的数量。 灭失量，报告期内灭失掉的数量。 空置量，报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。 空置率，报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 可供租售量 房屋竣工面积，报告期内房屋竣工建筑面积之和。 房屋新开工面积。 平均建设周期，指同类型的房地产开发项目自开工到竣工交付所占用的时间长 度。平均建设周期= 房屋施工面积/新竣工面积。 竣工房屋价值，报告期内竣工房屋本身的建造价值。 需求指标 国内生产总值。 人口数，按常住人口或现有人口计算。 城市家庭人口，指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。 就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。 就业分布，指按产业或职业分类的就业人员分布状况。 城镇登记失业率。 城市家庭可支配收入。 城市家庭总支出。 房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。 商品零售价格指数。 城市居民消费价格指数。 市场交易指标 销售量，指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。 出租量，指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。 吸纳量，指报告期内销售和出租房屋的数量之和。 吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，有季度吸纳率、年年吸 纳率等。 吸纳周期，指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供 租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。 预售面积，指报告期末仍未交付使用，但已签订预售合同的商品房屋面积。 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包 括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋中位数 价格表示。现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。 房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，用不同类型房屋中位数租金 表示。现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。 例 2：反映和描述房地产市场状况的指标不包括（ d ） 。 a.供给指标 b.需求指标 c.市场交易指标 d.盈利能力指标 例 3：下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是( d )。 a.出租量 b.房地产租金 c.预售面积 d.灭失量 考点四：房地产市场的特性 市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 由于房地产位置、环境、档次差异，市场供给具有非同质性 由于土地的有限性和不可再生性，投资资金规模巨大，市场供给具有高度的垄 断性 市场需求的特点 广泛性 多样性 一般要借助金融信贷机构来进行融资 市场交易的特点 交易是房地产产权的流转及其再界定 通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间较长，交易费用较多 通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。 市场价格的特点 房地产价格与其所处的地理位置关系极大； 房地产价格总体呈向上波动的趋势； 现实价格是在长期考虑下而个别形成的，不容忽视涉及交易主体的个别因素的 影响。 考点五：房地产市场分析的内容 宏观因素分析 市场供求分析 相关因素分析 考点六： 物业经营管理规划与计划 规划是制订计划并将其以文字、绘图表示的过程，规划的成果称为计划。 制定物业管理计划的基本原则 (1)物业管理师必须参加和主持； (2)发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与； (3)实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制订。 物业经营管理计划用途： 指导物业管理的具体行动； 书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素； 书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程； 帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识 便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和 风险等重大问题； 测量物业管理活动，帮助物业服务企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经 营管理活动的绩效 编制物业经营管理计划的基础工作 区域宏观市场环境分析；房地产市场分析；邻里分析；物业现状分析；明确业主目标。 考点七：物业管理计划的主要内容 建筑物管理计划：建筑物维护的标准、建筑物管理策略、物业检查计划、公共 设施服务的内容。 租赁计划：是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。 财务收支计划：通常以预算计划的形式体现。 物业运行绩效评估及与业主沟通计划 /wEPDwUKMjAzND 第六章 租赁管理 一、本章易考点 1. 房屋租赁特征很可能会考； 2. 根据不同的分类标准，物业租赁的类型； 3. 物业租赁管理模式有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式，不同的管理模 式，业主与物业服务企业在租赁中承担的责任不同，注意熟悉； 4. 租赁方案与策略所涉及的内容要多加注意； 5. 租金确定与调整很重要，注意掌握； 6. 房屋租赁合同的法律特征容易被考到； 7. 客户关系管理在租赁管理中的应用，应有一定的了解。 二、重要考点详细解读（8 个） 考点一：房屋租赁的特点 1) 不转移房屋的所有权。承租人在租期内拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权。 2) 标的是作为特定物的房屋 3) 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。我国法律规定，房屋租赁合同必须采取 书面形式。 4) 房屋租赁关系不因所有权的转移而中止。 5) 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。 例 1：房屋租赁关系在法律上是一种( c ) 关系。 a.所有权转移 b.委托管理 c.经济要式契约 d. 经济非要式契约 考点二：物业租赁的分类 按房屋所有权的性质划分 1) 公房租赁，公有房屋的所有权人是国家。分为直管公房租赁和自管公房租 赁； 2) 私房租赁，私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋. 按房屋租赁期限划分 1) 定期租赁。定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。期限届满，租约效 力终止，租户应将物业交还给业主。不因业主或租户的死亡而失去法律 效力。 2) 自动延期租赁。除非租约一方提出中止合约，否则视为自动续约。该形该 形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。 3) 意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，其延续依赖 双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书 面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双 方中的一方死去时自动中止。 按物业租金的内涵划不同划分 物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内 部的能源使用费三部分组成。 按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分 为毛租、净租和百分比租金三种形式。 1) 毛租。出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用 物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。 2) 净租。指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包 含的费用，需要由承租人另行缴纳。 3) 百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。 其他划分方式 1) 按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。 其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的 租赁。 2) 按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。 例 2：承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为( b )。 a.毛租 b.净租 c.百分比租金 d.基础租金 考点三： 物业租赁管理模式 包租转租模式物业服务企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部 分包租下来；然后负责转租，即物业服务企业再零星出租。包租转租模式， 业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。 出租代理模式。业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和 服务。物业服务企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。 出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取 扣除代理佣金后的全部租金收入。 委托管理模式。业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只 将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。 例 3：业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管 理模式称为( c )模式。 a.包租 b.转租 c.委托管理 d.出租代理 考点四： 租赁方案与策略主要涉及的内容 1) 确定可出租面积和租赁方式 2) 编制租赁经营预算。预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预 期收益估算、允许的空置率水平和经营费用。 3) 定位目标市场。 4) 确定租金方案。租金方案是租赁管理的核心。在租赁方案中就需要对租金水平 的确定方式作出指导性的安排。 例 4：租赁管理的核心是（ b ） 。 a.租赁预算 b.租金方案 c.市场营销 d.租户选择 考点五：租金确定与调整 对于不同类型的经营性物业，租金确定和调整方法的共同之处主要有： (1)租金的计算单位和所包含的内容 租金常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分。 (2)基础租金与附加租金 经营性物业在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和 其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。对于写字楼物业，建筑内某一具体 出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异。对于零售商业物业， 租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加 的百分比租金。 （3）租金的调整 对于租期较长的租户（如 35 年以上)，为保护双方的利益，租约中应对如 何调整租金做出明确的规定。 考点六： 房屋租赁合同的概念和法律特征 房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、 以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 房屋租赁合同的法律特征 房屋租赁合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、要式合同、继续性合同。 房屋租赁合同的基本条款 1) 当事人姓名或者名称及住所 2) 房屋坐落、面积、装修及设施状况。 3) 租赁用途。 4) 租赁期限。 5) 租金及支付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。 6) 房屋的修缮责任。租赁合同中必须明确列出各自的修缮责任，出租住宅用房的 自然损坏，由出租人负责修复；合同约定由出租人修缮的情形，由出租人负 责修复。 7) 转租的约定。房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人 经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。 8) 变更和解除合同的条件 9) 租赁双方的权利与义务 10) 当事人约定的其他条款。税收与保险费的分担、改建的规定、保证金等。 例 5：房屋租赁合同的基本条款包括( abce )等。 a.租赁用途 b.租赁期限 c.租金及支付方式 d.租金使用方式 e.房屋的修缮责任 考点七： 出租人的权利与义务 出租人的权利： (1)有按期收取租金的权利。 (2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利。 (3)有依法收回出租房屋的权利。 (4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。 出租人的义务： (1)有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。 (2)有保障承租人合法使用房屋的义务。 (3)有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。 (4)有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。 考点八： 承租人的权利与义务 承租人的权利 (1)有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。 (2)有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维 修。 (3)出租房屋出售时，有优先购买权。 (4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利。 (5)经出租人同意有转租获利的权利。 承租人的义务 (1)有按期交纳租金的义务。 (2)有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。 (3)有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务。 (4)有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。 /wEPDwUKMjAzND 第七章 成本管理 一、本章易考点 1. 物业管理成本由营业成本和期间费用或经营管理费用两部分组成，成本的构成非常 重要，容易考到； 2. 物业管理成本根据不同的分类依据可分成不同的种类，注意掌握分类依据及种类； 3. 物业管理服务成本的估算方法，也是本章的重点内容； 4. 编制成本预算的基本要求要多加留意； 5. 物业服务企业编制各种成本预算的方法、成本运算的编制程序、成本控制的分类、 原则、程序及组织体系等内容条款容易被考核到。 二、重要考点详细解读（7 个） 考点一：物业管理中的成本 成本的概念 物业经营管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、 使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。 物业管理成本构成 营业成本，是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。主要包括： (1)直接人工费；(2) 直接材料费；(3)间接费用。 期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业 管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。 (1)管理费用，是物业经营管理企业管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费 用。包括公司经费；劳动保险费；董事会费；房产税、车船使用税等税金；无 形资产摊销。 (2)财务费用。是物业经营管理企业为筹措资金而发生的各各项费用，包括：利息 净支出；汇兑净损失；金融机构手续费；公司筹资发生的其他财务费用。 例 1：物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接 联系，属于某一会计期间耗用的费用为( c )。 a.间接费用 b.直接费用 c.期间费用 d.营业成本 例 2：物业服务企业发生的财务费用不包括( a )。 a.罚没支出 b.利息支出 c.筹资手续费 d.汇兑损失 考点二： 物业管理成本的分类 按照经济性质划分 外购材料。指物业服务企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和 动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等； 工资。指企业职工的工资总额； 职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费； 折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用； 利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收入后的净额； 税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等； 其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。 按照经济用途划分 可分为营业成本和期间费用或经营管理费用。 按照与业务量的关系划分 (1)固定成本。 (2)变动成本。 (3)半固定或半变动成本。 按照计算依据不同划分 (1)目标成本。在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。 (2)定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。 (3)计划成本。计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业管理成本。计划成 本是指令性成本。 (4)实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。 按照与决策的关系划分 按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。 例 3：将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( b )划分的。 a.经济性质 b.与业务量的关系 c.经济用途 d.与决策的关系 考点三：成本估算的目的 物业服务成本估算，既可服务于物业服务招投标阶段确定物业管理服务费用报价， 更可服务于物业服务实施过程中企业内部的成本管理工作。 4. 主要成本项目的估算方法 人工费的估算 基本工资(fl)(元/月)。各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地 平均工资水平确定。 社会保险费(f2)(元/ 月) 。社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、 住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业确定。 按规定提取的福利费(f3)(元月） 。福利费包括以下三项：福利基金、工会基金、 教育经费。 加班费(f4)(元/ 月） 。加班费按人均月加班 23 天，再乘以日平均工资计算，日平 均工资按每月 22 个工作日计算。 服装费(f5)(元/ 月） 。按每人每年 2 套服装计算，其服装标准由企业自定。计