2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题(1)-中大网校

2008 房地产估价师房地产基本制度与政策试题(1) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)最低收入家庭住房保障原则上以（ ）为辅。 A. 实物配租 B. 租金核减 C. 发放租赁补贴 D. 实物配租和租金核减 (2)理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ） 。 A. 需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度 B. 需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响 C. 需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小 D. 同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同 (3)城市房屋拆迁的裁决应当由（ ）做出。 A. 仲裁机构 B. 人民法院 C. 公安机关 D. 房屋拆迁管理部门 (4)长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各 指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象 发展变动总趋势的方法称为（ ） 。 A. 移动平均法 B. 扩大时距法 C. 最小二乘法 D. 趋势观察法 (5)某个国家 20002004 年的基尼系数分别为 O33、034、036、O40 和 042，由 此可以推断（ ） 。 A. 该国家的居民收入分配趋于平均化 B. 该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C. 该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D. 该国家的国民收入呈现出上升的趋势 (6)乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。 A. 乡镇企业属于集体企业 B. 申请破产 C. 和乡镇企业的建筑物同时抵押 D. 经过乡镇政府主管部门批准后 (7)临时用地的期限，最多不能超过（ ） 。 A. 1 年 B. 2 年 C. 3 年 D. 4 年 (8)下列房产中，可免征房产税的是（ ） 。 A. 个人所有的营业用房 B. 军队出租的房产 C. 学校兴办的工厂 D. 企业办的各类学校自用的房产 (9)下列说法正确的是（ ） 。 A. 抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 B. 抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的 公民、法人或者其他组织 C. 预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支 付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 D. 在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得 的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履 行担保的行为 (10)房地产开发项目实行（ ） 。 A. 资本金制度 B. 股份制度 C. 质量责任制度 D. 项目手册制度 (11)房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。 A. 误差的平均值 B. 误差的最大值 C. 中误差 D. 两倍中误差 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (12)下列表述中，正确的是（ ） 。 A. 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B. 房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C. 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但 炸药库用地应该免税 D. 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3%5% (13)下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（ ） 。 A. 职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算 B. 上年结转的按结息日挂牌公告的 6 个月整存整取存款利率计算 C. 职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息 D. 每年 6 月 30 日为职工住房公积金存款的结息日 (14)通过（ ） ，为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。 A. 1988 年宪法修正案 B. 1986 年宪法修正案 C. 土地管理法 D. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (15)下列关于生产理论的叙述错误的是（ ） 。 A. 边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点 B. 总产量曲线的拐点为边际产量最大值点 C. 理性厂商的要素投入量合理区间为 MPAP 且 MP0 D. 其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均 表现出先升后降的特征 (16)代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产 生的法律后果（ ） 。 A. 直接归于该他人 B. 直接归于该行为人 C. 由该他人和该行为人按约定分担 D. 由行为人代该他人承担 (17)城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现 象，这被称为（ ） 。 A. 温差效应 B. 绿岛效应 C. 温压效应 D. 热岛效应 (18)下列说法有误的一项是（ ） 。 A. 个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账 户管理 B. 单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户 C. 临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过 2 年 D. 一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行 (19)下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ） 。 A. 公告不是房屋权属登记的必经程序 B. 在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可， 无须重新办理房地产抵押登记 C. 因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋 权属证书 D. 在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时 办理房屋抵押登记 (20)下列对工程建设定额的理解有误的是（ ） 。 A. 工程建设定额是工程造价计价的重要依据 B. 工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产 品与各种生产消费之间的特定的数量关系 C. 工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平 D. 工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律 (21)下列不属于建筑安装工程费用的是（ ） 。 A. 各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装 设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的 费用 B. 设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工 程和金属结构工程的费用 C. 为施工进行的场地平整而发生的费用 D. 土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用 (22)（ ）是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节 中，为当事人提供服务的经营活动。 A. 房地产中介服务 B. 房地产咨询 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 房地产估价 D. 房地产经纪 (23)关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ） 。 A. 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到 来之后要求其承担违约责任 B. 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约 C. 实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D. 违约的形式包括预期违约和实际违约 (24)评估拆迁价格应精确到（ ） 。 A. 元 B. 角 C. 百元 D. 由双方协商 (25)下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ） 。 A. 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人 B. 被保险人和受益人由投保人在合同中指定 C. 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利， 并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方 D. 投保人可以是法人，也可以是自然人 (26)对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ） 。 A. 全部同意 B. 超过 50%同意 C. 超过 2/3 同意 D. 有人同意就行 (27)瑕疵请求权是指（ ） 。 A. 拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B. 公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 C. 竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D. 买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 (28)下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ） 。 A. 属地管理原则 B. 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C. 房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记 D. 房屋的所有权人和使用人为两个人 (29)下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是（ ） 。 A. 拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式 B. 拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C. 拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D. 诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 (30)通常计算平均发展速度采用（ ） 。 A. 算术平均法 B. 调和平均法 C. 几何平均法 D. 以上三者 (31)关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ） 。 A. 因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策 B. 个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税 C. 个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D. 职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分 并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税 (32)下列说法不正确的是（ ） 。 A. 建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相 应的计费基础乘以计划利润率确定的 B. 土建工程的利润直接工程费利润率 C. 安装工程的利润人工费利润率 D. 依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率 (33)房屋拆迁的补偿对象为（ ） 。 A. 所有人 B. 使用人 C. 租赁人 D. 以上所有 (34)（ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会 停业，也不会大规模削减业务。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： A. 会计主体 B. 持续经营 C. 会计分期 D. 货币计量 (35)城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。 A. 5 B. 10 C. 15 D. 20 (36)某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为 1500 元 /m2、900 元/m2、2000 元/m2和 2400 元 /m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98 、-1.36 和-1.43， 则可以判定（ ） 。 A. 在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B. 甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C. 在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D. 此时乙的需求价格弹性最大 (37)下列有关货币政策的描述错误的是（ ） 。 A. 提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升 B. 当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济 C. 消费信用控制政策属于补充性货币政策工具 D. 无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增 多，从而增加货币供应量 (38)下列不应免缴房产税的是（ ） 。 A. 职工自由住房 B. 企业创办的学校用于教学的房产 C. 产权未确定以及有纠纷的房产 D. 经有关部门鉴定的危险房屋 (39)下列对法的概念理解不正确的是（ ） 。 A. 法是阶级矛盾不可调和的产物 B. 法以国家集体意志形式出现 C. 法用国家政权的强制力来保证实现 D. 法是各种社会规范的总称 (40)下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ） 。 A. 对外商投资企业也需要征收城建税 B. 城建税实行地区差别税率，共分三个档次 C. 在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同 D. 计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ） 。 A. 向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利 B. 审核相关资料、程序的合法性 C. 组织当事人调节 D. 核实补偿安装标准 E. 出具裁决终结书 (2)缴存住房公积金的对象包括（ ） 。 A. 国家机关、国有企业 B. 城镇集体企业，城镇私营企业 C. 外商投资企业 D. 事业单位、民办非企业单位和社会团体 E. 农村居民 (3)下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有（ ） 。 A. 房地产书面咨询收费一般每份 3001000 元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准， 一般不能超过咨询标的 06% B. 房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费 C. 房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取 D. 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 5%2.5%计收 E. 实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的 3% (4)下列属于投保人承担的义务的是（ ） 。 A. 交付保险费 B. 如实告知保险标的情况 C. 保证保险标的正常情况和安全 D. 不得非法侵害保险标的 E. 危险增加时通知保险人 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (5)下列情况，可以发布房地产预售或销售广告（ ） 。 A. 尚未取得房地产项目预售许可证的 B. 房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的 C. 工程资料尚未全部归档的 D. T 程决算尚未通过审计的 E. 工程质量验收不合格的 (6)以下可以提取现金的银行存款账户是（ ） 。 A. 一般存款账户 B. 基本存款账户 C. 临时存款账户 D. 专用存款账户 E. 特别存款账户 (7)关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是（ ） 。 A. 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续 6 年以上，取得房地产估价机构二级资 质 2 年以上 B. 一级房地产估价师应有 15 名以上专职注册房地产估价师 C. 二级房地产估价机构应有 8 名以上专职注册房地产估价师 D. -级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职、注册房地产估价师的股份或者出资 总额不低于 50% E. 三级房地产估价机构应有 5 名以上专职注册房地产估价师 (8)住房公积金缴存的下列说法中，正确的是（ ） 。 A. 我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B. 住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、 直辖市人民政府批准后执行，一般不低于 5% C. 住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工 D. 住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括 6 部分 E. 职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 (9)下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ） 。 A. 社会养老保险 B. 农业保险 C. 巨灾保险 D. 失业保险 E. 出口信用保险 (10)下列房地产中，不得转让的有（ ） 。 A. 共有的房地产 B. 未解决权属争议的房地产 C. 设定了抵押权的房地产 D. 已被依法查封的房地产 E. 已列入城市拆迁范围内的房屋 (11)拆迁补偿估价现场勘察记录需要（ ）签字认可。 A. 拆迁人 B. 被拆迁人 C. 估价人员 D. 拆迁主管部门人员 E. 接受拆迁委托单位人员 (12)业主应履行的义务有（ ） 。 A. 遵守业主公约、业主大会议事规则 B. 遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度 C. 按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况 D. 按时交纳物业服务费用 E. 法律法规规定的其他义务 (13)国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采用（ ）方式处置土 地使用权。 A. 保留划拨性质 B. 改为出让 C. 作价人股 D. 租赁 E. 抵押 (14)下列有关税收的表述中，正确的有（ ） 。 A. 财政局对外出租的经营用房免征房产税 B. 集体土地使用人无须缴纳土地使用税 C. 用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税 D. 土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E. 因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税 (15)下列（ ）是货币政策的中间目标。 A. 稳定物价 B. 国际收支平衡 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 货币供应量增加 D. 利率稳定 E. 实现充分就业 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示 错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分。) (1)抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内 要求提供担保。 （ ） (2)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房 地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划 主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 （ ） (3)房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。 （ ） (4)新设立的单位应当自设立之日起 30 日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登 记，并自登记之日起 20 日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办 理住房公积金账户设立手续。 （ ） (5)中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标志值。 （ ） (6)在速度指标统计中，定基发展速度加上 1（或 100%）等于定基增长速度。 （ ） (7)微观经济学的研究对象是价格与供求的关系。 （ ） (8)将等产量曲线图和等成本线合在同一坐标平面内，则一条等成本线能且只能与其中一条 等产量曲线相切，该切点就是厂商在成本一定时产量最大（或者产量一定时成本最小）的 最佳要素投入组合，即满足厂商均衡条件的点。 （ ） (9)一级房地产估价机构资质由建设部审批。 （ ） (10)平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平 均数、几何平均数、中位数和众数。 （ ） (11)按照保证形式的不同，可以将保证分为明示保证和默示保证。以文字或书面形式载明 于保险合同中，成为合同条款内容的保证是明示保证，而并未在保险单中载明，但签约双 方在订约时都清楚的保证为默示保证。 （ ） (12)建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。 （ ） (13)房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 （ ） (14)单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个专用存款账户。 （ ） (15)拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在 拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人 双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。 （ ） (16)凡具备相应的民事行为能力的民事主体，均可平等地参加竞买活动，拍卖人不得以法 律、法规另有规定以外的理由拒绝竞买人的申请，妨碍其参与公平竞争。 （ ） (17)买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 （ ） (18)房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （ ） (19)建筑制图中，根据“国标“规定，总图以厘米为单位。 （ ） (20)房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的， 应先申请办理撤销注册手续，撤销注册申请被批准后，才可办理注册变更手续。 （ ） (21)我国发行的特种股票有 B 股、H 股、S 股。 （ ） (22)在法律中，宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、 地方性法规和部门规章都不得同它相抵触。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23)我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。 （ ） (24)注册建筑师实行全国统一考试制度和注册管理办法。其中二级注册建筑师由省、自治 区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报建设部备案。 （ ） (25)拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。 （ ） (26)股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有 限责任制最为典型。 （ ） (27)债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。 （ ） (28)建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个 阶段中。 （ ） (29)职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻 建、大修自住住房时，可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公 积金使用的中心内容和主要形式。 （ ） (30)建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑 面积。 （ ） (31)国民生产总值（GNP ）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产 的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 （ ） (32)结账工作一般包括试算平衡和调整账目。 （ ） (33)拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。 （ ） (34)对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类 项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 （ ） (35)会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 （ ） (36)房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。 （ ） (37)1987 年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出 让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。 （ ） (38)无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的 前提。 （ ） (39)保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险 人的负债业务实现的。 （ ） (40)房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员 资格认证制度。 （ ） 四、综合分析题(共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题 意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)根据以下材料，试分析TSE 问题： 某房地产开发公司为筹集资金而发行股票，资 金到位后，通过拍卖出让方式获得了一宗 20hm2（公顷）的土地，用来进行 居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：总建筑面积 40 万 m2，其 中多层 4 幢，高层 2 幢，住宅建筑面积 30 万 m2，另有一所小学，一座会所 及相应的配套设施，居住用地面积 14hm2（公顷） ，住宅用地面积 10hm2（公顷） ，预计总投资 6000 万元。TS该房地产开发公司的性质可以 分（ ） 。 A. 股份有限公司 B. 有限责任公司 C. 无限公司 D. 两合公司 (2)下列关于获得土地使用权的程序中正确的是（ ） 。 A. 建设项目选址经法定程序批准后，向土地管理部门正式办理申请用地手续 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 与土地管理部门签订土地使用权出让合同 C. 开发公司获得土地使用权后，向规划主管部门申请办理建设用地规划许可证 D. 一般来说，规划行政主管部门核发建设用地规划许可证时，提出规划设计条件 (3)城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ） 。 A. 容积率 B. 人口容量 C. 停车位 D. 绿地率 (4)该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ） 。 A. 3.O（万 m2/hm2） B. 2.14（万 m2/hm2） C. 50 D. 33 (5)如果预计总投资 6000 万元建立在初步设计图纸的基础上，则这一造价属于（ ） 。 A. 投资估算 B. 预算造价 C. 概算造价 D. 合同价 (6)下列属于建安工程费的是（ ） 。 A. 土地使用费 B. 财务费用 C. 计划利润 D. 涨价预备费 (7)根据以下材料，请回答TSE 问题： 甲开发公司（以下简称甲公司）2003 年 3 月拟 在某地投资建设一处用地规模 999 000m2的综合小区，该地块原有 133 200m2工业生产用地、399 600m2仓储用地、266 400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧 草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司（以下简称乙公司）提供项目咨询报告，项 目实施后委托丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性 付款给 5%优惠。当地契税税率 4%。丁某 2002 年秋通过公务员考试进入某单位， 2002 年 12 月以 14 万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003 年 11 月出售该房，售价 20 万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为 38 万元的新建商品住宅（期房） ， 并一次性缴纳了房价款。TS 乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ） 。 A. 养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批 B. 征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金 C. 甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目 用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权 D. 如果最终出让的是“毛地” ，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公 司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房 (8)甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。 A. 产权人下落不明 B. 报建未批准 C. 被依法查封 D. 产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决 (9)下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ） 。 A. 银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延 B. 甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延 C. 因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延 D. 地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延 (10)下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ） 。 A. 乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及 拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力 B. 估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰 的价值 C. 房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律 按住宅估价 D. 估价专家委员会应当在自收到申请之日起 l0 日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定 意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告 (11)下列表述中，不正确的是（ ） 。 A. 甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财 产，但处分抵押房地产时可以一同处分 B. 甲公司在取得商品房预售许可证 前，不可以对外发布房地产预售广告 C. 甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意 向的其他开发商协商并办理开发项目转让 D. 甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供 住宅质量保证书和住宅使用说明书 (12)甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范 ，下列计算一半建筑面积的是（ ） 。 A. 坡屋顶层高在 2.20m 以上的部位 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 在批准期限以内的临时房屋 C. 供业主户外运动时休息用的屋顶平台 D. 外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊 (13)下列表述中，不正确的是（ ） 。 A. 丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税 B. 丁某出售房改房的增值超过了原价的 20%，应缴纳土地增值税 C. 甲公司必须交耕地开垦费 D. 乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期 投资回报率的影响 (14)下列表述中，正确的是（ ） 。 A. 城建单位 9 月 1 日领取施工许可证，如第二年 5 月 12 日仍未施工，该施工许可证肯定 已自行废止 B. 建设工程发生质量事故，有关单位应在 12 小时内向当地建设行政主管部门和其他有关 部门报告 C. 商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任 D. 工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款 (15)丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ） 。 A. 7220 元 B. 7600 元 C. 14440 元 D. 15200 元 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :D 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴 为主，实物配租和租金核减为辅。(2) :C 需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。(3) :D 根据国家有关规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆 迁行政裁决工作。(4) :B 测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。(5) :B 基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；基尼系数越大， 表示收入分配的两极分化越严重。(6) :C 担保法规定：“乡（镇） 、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇） 、村企业的 厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 ”(7) :B 土地管理法规定，临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途， 不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。(8) :D 可以免征房产税的房产有：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财 政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； （4）个人所有非营业用的房产。(9) :C 本题主要是考查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人， 作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地 产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在建工程抵押，是指抵押人 为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投 入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。(10) :A 房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本 金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘烂尾 等现象 的发生。(11) :D 房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差(12) :C 中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收； 土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产 权承受人征收的一种税。(13) :B 职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的 3 个月整存整取存款利率计算。(14) :A 1988 年 4 月 11 日，在七届全国人大一次会议上，通过了宪法修正案，删去了宪法第十条 第四款中不得出租土地的规定，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让 ，这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。(15) :C 理性厂商的要素投入量合理区间为 MPAP 至 MP0 之间。(16) :A 本题主要考查的是代理的概念。(17) :D 本题主要考查的是热岛效应的概念。热岛效应 在大城市中更为突 出。(18) :D 存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款 账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。(19) :B 在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新 办理房地产抵押登记。(20) :C 工程建设定额体现在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的社会平均水平。(21) :D D 选项的内容属于工程建设其他费用。 (22) :A 房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。(23) :A 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满 之前要求其承担违约责任。(24) :A 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。(25) :B 受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允 许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受 益人。(26) :A 根据城市房地产管理法及转让管理规定的规定，共有房地产权利的行使须经全体 共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。(27) :C 本题主要考查的是瑕疵请求权的含义，瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时， 有权知道应该知道的拍品缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，成为买受人时可以为 所受到的欺骗和损失主张权利。(28) :D 房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人， 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 必须属同一个人（包括法人和自然人） ，法律、法规另有规定的除外。(29) :D 诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。(30) :C 计算平均发展速度采用几何平均法，其公式为： (31) :D 住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用， 免予征收所得税和营业税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收人免征个 人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免征个人所得税。(32) :B 正确的公式为：土建工程的利润=（直接工程费+间接费）利润率。(33) :A 根据宪法的规定，补偿对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公 民，也包括法人。(34) :B 本题主要考查的是持续经营的概念。(35) :A 城市总体规划的期限一般为 20 年，近期建设规划期限一般为 5 年；建制镇总体规划的期限 可以为 10 年至 20 年，近期建设规划可以为 3 年至 5 年。(36) :B 根据需求价格弹性理论，甲、丙、丁的需求价格弹性系数的绝对值均大于 1，表明价格每 提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，所以想提高销售收 人，增加需求量，应当降价。(37) :C 消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。(38) :C 产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。(39) :B 本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现， 用国家政权的强制力来保证实现各种社会规范的总称。法以国家政权意志形式出现。(40) :A 城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资的外国企业， 暂不征城建税。二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以 上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选 项得 0.5 分。) (1) :A, B, C, D 房屋拆迁行政裁决的最后一个程序应设为：经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书； 达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁 决时应当予以确认。(2) :A, B, C, D 住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投 资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的 城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。(3) :B, D, E 房地产书面咨询收费一般每份 3001000 元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准， 一般不能超过咨询标的 O.5%。房屋租赁代理收费，不按租赁期限的长短，均按半月至一 月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。(4) :A, B 保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵 害保险标的是受益人的义务。(5) :C, D 根据中华人民共和国广告法 、 城市房地产管理法及土地管理法的有关规定，选 项 A、B、E 的情况，均禁止发布房地产广告，另外，尚未取得国有土地使用权的，未经国 家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、 行政法规规定禁止的其他情形，均禁止发布房地产广告。(6) :B, C 一般存款账户，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金 缴存，但不得办理现金支取；专用存款账户主要用于办理各项专用资金的收付，支取现金 应按照人民币银行结算账户管理办法的具体规定办理。(7) :A, B, C 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额 不低于 60%；三级房地产估价机构应有 3 名以上专职注册房地产估价师。(8) :A, B, E 住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不 建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括 6 部分： 计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况 F 支付的工资。(9) :B, C, E 政策性保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、 种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险( 无担保保险、预防公害保 险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险( 出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等 )； 四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。(10) :B, D, E 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继 续履行原抵押合同。(11) :A, B, C 实地查勘记录由实地查勘的估价人员