2013年武汉房地产市场总结

一、2013年武汉住宅市场总结 1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著 图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速 成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。2013年武汉市住宅成交均价为6851元/，较2012 年上涨7.6%。受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武 汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开 始停涨并出现微调。总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨 幅”的限价目标。 图：2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比 8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。从2013年武汉市分价格段成交套 数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/，达22%，同比增加约5个百分点； 10000元/以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低价段中4000元/价格段 成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/以下各价格段成交占比基本相当， 均在13%-15%之间。 2. 供应：新增供应持续稳定增长，市场供应充足 图：2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速 住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。2013年武汉商品住房累计新增供应1610万 平方米，较去年同期增长5.3%。近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量 及待开发量均处于较高水平。近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。具体 来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万和187万。 3. 成交：全年成交量创历史新高 图：2007-2013年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速 13年成交量增长显著，创历史新高。2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较 去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。2013武汉楼市全 年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。13年 出台一系列调控政策，如一季度的新国五条及武汉公积金贷款新政，11月下旬“汉七条” 及二套房首付比例提高等，但充足的供应、强劲的刚需及改善型需求以及相对平稳的均价， 使得武汉市在调控政策下依然创下新高，市场表现不俗。 区域分布：洪山区成交蝉联冠军，汉阳区跃升至第二名 图：2008-2013年武汉住宅各区域成交面积占比 洪山区蝉联冠军，汉阳区上升至第二名。2013年，洪山区蝉联销售冠军，共计266万， 占全市总销量的17%，区域内佳兆业金域天下、保利公园九里、保利中央公馆、万科金色城 市等项目热销带动区域成交持续保持高位。在观澜国际、观澜御苑、汉阳人信汇等项目的 带动下，汉阳区由2012年第7名上升至今年的第2名，成交占比提升3.3个百分比。黄陂区、 东湖开发区和江夏区分别排名第3-5名。 图： 2013年武汉各区域住宅成交均价及同比增速 除东湖风景区外，所有区域成交均价同比上涨。2013年各区域均价与2012年相比，仅 东湖风景区均价出现下降（因东湖风景区12年以别墅销售为主，而13年主力销售小户型均 价较低） ，其他价格上涨的区域中硚口区和青山区均价涨幅较大，分别为34%和84%，主要是 因保障房成交量减少。此外，远城区除黄陂区和新洲区外，均价涨幅均在10%-20%之间。 成交结构：90-140面积段、三房户型成交占比显著提升 图：2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比 90-140面积段成交占比明显提高。具体来看，2013年武汉市商品住宅成交结构同比 去年变化不大。120以下面积段仍然是武汉市主力需求面积段，合计占总销量的 81%。90以下小户型和140以上面积段大户型成交占比较去年分别下降约3个百分点和2 个百分点。2011年限购以来，更多的购房者趋向于购房一次到位，同时市场上户型设计越 来越合理，其中90-100小三房因面积小、功能性强，总价低，深受购房者喜爱。13年同 比增长约4个百分点，此外，120-140面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。 图：2007-2013年武汉住宅分户型成交套数占比 按户型来看，三房户型成交占比显著提升。具体来看，2013年武汉市商品住宅仍然以 两房和三房为主力户型，其中两房户型占比最大，为52%；三房成交占比显著提升，较去年 增加约7个百分点，说明改善性需求开始释放；而一房小户型成交占比下降约4个百分点； 四房及以上户型占比与去年基本相当。 4. 供需对比：总体供需持平，出清周期明显下降 图：2006-2013年至今武汉住宅销供比 供需两旺，供需差值进一步缩小，销供比为0.98。2013年，武汉新增供应和新增成交 双双创新高，供需均较为旺盛，供需差值为27.3万，销供比为0.98，供需基本持平。 图：2009年至今武汉市住宅月度可售面积及出清周期 出清周期大幅缩减。截止2013年12月31日，武汉市住宅出清周期为18月。2013年以来， 市场成交量持续高位，出清周期较12年降幅明显，全年单月出清周期均在20月以下，市场 压力明显得到缓解。 二、武汉分物业市场总结 1.商业物业：成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地 图：2012-2013年武汉商铺成交面积及均价 商业物业成交量持续走高。2013年，武汉商业物业表现依然较好，共成交119.88万方， 较2012年增加0.23万方，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿元，较2012年增加10.18亿元， 增幅为6.34%。武汉中央文化区、汉口城市广场以及大武汉1911等单项目的成交金额均在6 亿元以上，表现较好。价格方面，2013年武汉商业物业成交均价为14254元/平方米，较 2012年上涨6.14%。 图：2013年武汉各区域商铺成交面积 主城区依然是成交集聚地。从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城 区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14 万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交 量均在10万方以内，青山区、汉南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。 2. 写字楼：成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区 图：2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价 数据来源：CREIS 中指数据， 写字楼：成交金额有所增加。2013年，武汉市写字楼（不含 SOHO 类产品）成交量较 2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套； 但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。写字楼成交均价环比2012年 有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。泛海国际 SOHO 城、汉街总部国际以及浙商 国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上，其中泛海国际 SOHO 城成交面积 突破8万方，表现优异。 图：2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价 东湖高新技术开发区再度为销售热区。从2013年武汉各城区成交情况来看，东湖高新 技术开发区和江汉区成交面积突破13万方，分别成交13.74万方和13.09万方；武昌区亦表 现较好，成交面积接近10万方，为9.75万方。其中东湖高新技术开发区中金融港、激光工 程设计总部以及融众国际等项目均表现突出。 3. SOHO 类产品：成交量增幅明显，汉阳区成交量居首 图：2012-2013年武汉 soho 类产品成交面积及均价 SOHO 类产品成交量增幅明显。2013年，武汉市 SOHO 类产品成交量较2012年大幅增加， 共成交44.41万方，增幅为44%；成交金额43.84亿元，较2012年增加12.4亿元。从13年各月 SOHO 成交情况来看，1月和5月成交量明显高于其它月份，下半年各月成交量较为稳定。价 格方面，2013年武汉市 SOHO 类产品成交均价较2012年有所下降，为9871元/平方米，降幅 3.46%，主要是远城区成交量占比的增加所致。 图： 2013年武汉各区域 soho 类产品成交面积情况 汉阳区成交量居首。从2013年武汉市各城区 SOHO 类产品的成交情况来看，汉阳区成交 量突破10万方，共成交10.03万方，排名第一，区域内世茂锦绣长江和北大资源首座成交表 现出众。其次是江岸区、共成交8.74万方，其它区域成交量均在6万方以内，且武汉经济技 术开发区、青山区、江汉区以及新洲区成交量不足1万方，成交相对较少。 4. 二手房市场：异常火热，成交量突飞猛进 图：2010-2013年武汉二手住宅成交面积及均价 二手房市场：异常火热，成交量突飞猛进。2013年“”国五条“关于”征收二手房个 税“的条款，刺激了整个二手房市场爆发，3月武汉二手住宅成交8344套，创出有史以来单 月最高；政策影响消褪后，受新房上涨和旧城改造因素推动，二手房成交居高不下，仅仅7 个月就超过2012全年3.1万套，全年累计成交5.2万套，接近之前两年总和，11月武汉二手 住宅成交均价已达5422元/平方米，较年初上涨超过8%。 图： 2013年武汉各区域二手住宅成交面积 从各城区成交情况来看，武昌区和江岸区成交量均在50万方以上，分别为63.07万方和 56.07万方，另外，东西湖区、洪山区以及江汉区等7个区域成交量均在30万方以上，仅汉 南区二手房成交量在10万以内，为7万方。 三、武汉土地市场总结 1.供应：土地供应量同比下降，商业用地供应占比增加明显 图：2013年武汉土地供应区域分布情况 土地供应同比下降33%，居住类用地供应量降幅达5成。2013年武汉累计推出地块231宗， 较去年减少56宗，土地供应面积1143万方米，同比下降33%。其中居住类用地供应719.2万 ，较12年下降51%。从供应结构来看，住宅类用地仍然占据市场主力，共计占63%，但较 12年下降约23个百分点。商业用地供应230.57万，与12年基本持平，但成交占比较12年 增加约7个百分点，升至20%。从供应区域来看，主城区供应量117宗，土地面积663万平方 米，占武汉市总供应面积的58%，较12年下滑约4个百分点。主城区洪山区和东湖高新区供 应量最多，分别为225.8万和151.07万。远城区则以黄陂区和江夏区供应量居多，分别 为136.95万和114.47万。其他区域供应量均不足100万，青山区供应量最多，仅9.62 万。 2. 成交：土地成交量跌价升，溢价率大幅提升 图：2009-2013年武汉居住类土地成交价及溢价率 土地成交量跌价升，溢价率大幅提升。由于2012年武汉土地市场创造历史纪录，因此 虽然2013年武汉土地市场表现也不错，但成交量与金额依然出现下滑。2013年，武汉市累 计成交220宗土地，成交面积1134.79万，较12年下滑24.37%，土地出让金685.94亿元， 较12年减少23%。其中，居住类土地成交802.88万，较去年减少40%，成交金额572.01亿 元，溢价率17.4%。主城区居住类用地成交511.16万，较12年减少50.45%，成交金额 492.31亿元，溢价率为14.7%。 2013年土地市场供应量和成交量降幅明显，但楼面地价涨幅较大，13年居住类楼面地 价为2376元/，同比上涨24%。13年各区域地王频出，楼面地价涨幅明显，溢价率大幅上 升。12年城中村地块大量集中供应，同时土地性价比高，整体市场较为火爆。13年受供应 量下滑的影响，成交量降幅明显，但受住宅市场不断创新高的带动，土地市场多个区域楼 面单价创新高，楼面地价溢价率升幅明显。 表：2013年品牌企业武汉拿地统计 后湖、光谷、四新等区域楼面地价创新高。2013年武汉土地市场多个区域楼面单价创 新高，江岸区后湖版块楼面单价6月、7月和8月连续三月分别以4110元/、4441元/和 4702元/创新高，这直接推动后湖区域住宅市场价格的上涨。东湖开发区和汉阳四新区域 也分别以5228元/和5305元/刷新区域内楼面地价新高。此外，江汉区精武路地块创下 武汉市土地拍卖总价和单价双料地王。双料地王的出现，进一步刺激武汉楼市成交，10月 份武汉市住宅单月成交量15745套创下历史新高。2013年武汉市土地市场中居住类用地成交 有溢价率地块共计40宗，较去年增加16宗，其中溢价率超过100%地块有8宗。溢价率最高的 地块为位于江夏区大桥新区大花岭村地块，由湖北当代盛景投资有限公司拍得，溢价率高 达266%，楼面地价3009元/。 品牌企业看好武汉楼市，拿地意愿较强。2013中国房地产品牌企业研究显示，武汉目 前已经集聚近40多家品牌房地产企业。众多品牌房企看好武汉的发展，除了不断有外地品 牌房企进驻武汉