2013年深圳市房地产政策法规(讲义)

2013 年深圳市房地产政策法规 “没有规矩不成方圆”，世上万物都有它特定的运行规律，房 地产业也不例外，有着其特定的操作秩序。 一般而言，政策法规体系可分为三个不同层次。 第一层次法律 法律主要有：宪法、城市规划法、土地管理法、 城市房地产法最新发布实施建筑法。 涉及法律有：婚姻法、民法通则、担保法 这一层次法律总定性，总原则的。 第二层次法规、规章 这些法规出自国务院，各省人大和有立法权的市人大，比如： 土地管理法实施条例、城市房地产拆迁条例、广东 省实施中城市规划法办法、深圳市经济特区房地产转让条 例等。 这些法规具有较强的可操作性。 第三层次政策法规 省市人民政府、国务院有关部委和政府有关部门，以规范性文 件形式出台的一系列房地产政策，比如：深圳经济特区商品房外 销管理办法、关于搞活深圳市房地产市场的若干规定、关 于促进我市房地产市场发展的若干规定的补充规定等等。 这些政策可能是法律的补充，也可能是法律未曾涉及的范畴。 举个例子，深圳 1982 年在全国率先实行有偿使用土地，当时国 家法律在这一方面是空白，且在当时宪法土地使用权禁止买卖， 直至 1986 年 6 月 35 日，全国人大才颁布土地管理法。 2 第二层次的法规、规章，特别是第三层次政府规范的文件形式 的政策，结合当地实际，具有地方特性，是在法律、法规未涉及到 或虽涉及但不够详尽具体的领域，强化或细化地调整房地产关系的 重要工具，也是房地产法律法规的有效补充。 一二两层次总 是调整房地产关系的总纲，在座同仁都应该是 掌握的非常好，在此不多述，今天交流着重谈谈与我们业务息息相 关的深圳的房地产规章和政府规范性文件形式出台政策。 $1 房地产交易制度与政策 房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形 式。 房地产转让 房地产转让是从商品房地产开发到消费的主要流通形式和市场 形为。 1993 年 10 月 1 日起施行深圳特区房地产转让条例这一条 例的实施对房地产二、三级市场的转让形为加以规范。 相关主要内容如下： 概念： 房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建的物附着 物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、增与将房 地产转让给他人的法律行为。 约束：以下五种情况，视同房地产转让 以房地产作为出资与他人成产法人企业的。 3 一方出地，一方出资合作开发，并以产权分成的。 收购或者合并企业时，房地产产权为新的权利人的。 以房地产抵债的。 国有企业之间与其他组织之间的房地产调拔。 通过行政划拔取得土地使用权的，取得土地使用权对减免价款 的以及法律，法规规定的其他情形的房地产需转让时，应经主管机 关批准，并补足地价后，方可转让。 对一、二级市场而言 包销 是指以经营为目的，购买房地产开发商的房地产再销售 二级 给他人的行为。 代理 受开发商委托代理转让房地产 现楼 领取标准销售合同 物业形态 预售 有预售许可证含预售合同 内销 销售形式 外销 商品住宅外销许可证 涉及销售中，买卖一方式双方为境外组织或个人的房地产转 让合同需经深圳市公正机关公证。 对三级市场而言 前提有合法产权证书房地产证 在同等条件下，房地产共有人和承担人有优先购买权。 4 房地产抵押 房地产抵押是指抵押人的其合法的房地产的不转移占有的 方式向抵押人提供债务担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权 人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。 有关规定： 1、房地同时抵押 2、乡（镇）村企业土地使用权不得单独抵押，乡企业厂房等建 筑物抵押的，其占用范围内土地使用权同时抵押。 3、下列房地产不能抵押 土地所有权 集体土地使用权（单独） 学校、幼儿园、医院等公益房地产 无产权证明房地产 已办理 预售许可证的建商品房 4、非市场商品土地使用权及其地上建筑物设定抵押，应扣除补 交土地出让金，土地税费后将值后定最高抵押额。当债务人不能覆 行债务时，委托深圳市不动产拍卖行拍卖，抵押权人为补交出让金 和土地税费后的第一受偿人。 5、深圳市允许同一房地产设立若干抵押权，设定再次抵押权的 条件必须是抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，但再次 抵押不能超出其余额部份。 6、若设立若干抵押权，应按规定办理抵押登记，清偿债务时按 已登记的先后秩序登记受偿。 房屋租赁 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承担人 5 使用，由承担人向出租人支付租金的行为。 在深圳房屋出租面积比例特别高，出租房屋包括：住宅、工商 业用房、办公用房、仓库及其他用房。 将于 92 年 12 月 26 日通过，93 年 5 月 1 日起实施深圳经济 特区房屋租赁条例。 有关内容如下： 1、房屋租赁实行租赁许可证制度 2、租赁年限：住宅救市政策 为启动房地产市场，盘活资金，促进经济发展，自 1993 年底起 以来深圳市政府采取了一系列措施。 1、93 年 11 月，降低土地增值税 40100，税率起 20，且 通过招标拍卖的土地上开发建设的第一次转让房地产免征增值税。 6 2、94 年 4 月起，免征契税和教育附加税，合同价6，刺激 了购买者活跃了房地产市场。 3、1994 年 7 延长土地使用权年期，各类用途按国家规定的最 高年限自然顺延，增加购房者信心。 4、94 年 10 月作出关于搞活深圳市房地产市场的若干规定， 全面解除既往有关购房对象的限制，凡具备合法证明的国内公民或 单位均可在深购买商品住宅，采取合同背书记载的方式，允许楼花 转让，允许开放企业根据自行决定每套商品住宅的建筑面积。 5、1995 年 10 月“免收商品房内销与外销的地价差价”。 96 年 11 日补充。 宝安龙岗两区购房入户政策 面积 指标 4050 1 个 5070 2 个 70100 3 个 100 以上 4 个 6、1995 年市府明确提出鼓励投资者参与加快深圳市中心区开 发和建设的政策（地价按现行市场地价标准下调 30执行），同时 作出一系列从严审批，暂停审批与暂缓审批的规定深府（95）239 。 7、96 年 5 月，规划国土局发出通知决定从严控制罗湖、福田 建成区的建设，除市政、公建配套设施外，一律不再审批新建项目； 暂停审批旧城、旧村、旧房改造及扩进、改建、拆建项目。 8、为了进一步吸收境外人士在深圳买房，政府规定在 1997 年 10 月 9 日内，境外人士一次性购买 400 万元港币以上，且付清全款， 7 业主可办理一副深港入境私家车牌。 9、市属国有房地产企业，对尚未交或只交部分地价款的住宅商 品房（现楼），可向市规划国土局申请转为微利房，经批准后，由 市住宅局按微利价格（建筑成本加 10的利润）收购，被住宅局收 购的楼房，其欠交的地价款按微利房地价标准核减（据说，因住宅 局较柯 ，仅有一个项目转了微利房）。 10、严格控制微利商品房的销售对象。 微利房只供应： 本市行政机关 事业单位，市属国有企业 中央驻深单位及国营内联企业中户口符合享受策利房条件的 职工。 11、98 年将从严控制土地供应量，据国土局李加林副局长报告 中分析大约 98 年土地比上年减少 30左右，现在培训的第一课也 谈极拍卖方式土地供应计划为 17 万平方米，去年 127 万平方米。 12、98 年商品房进入市场的销售要实行“计划入市”。全市 400 多家房地产公司全部要申报 98 年预售计划。 13、继续取消和减免一些费税，比内地市政府已下文建议税费 一次性征收，改售后分期分项收费，减轻企业压力。 14、在认真总结宝安、龙岗购房入户的经验教训，将购房入户 延伸到深圳特区内。 $2 房地产产权登记制度 产权登记程序; 权登记种类;房地产证识别; 同致公司无论是交易部、技术部，还是评估部与房地产权证接 触非常频繁，房地产产权登记是人民政府对房地产权利人的合法权 8 益的认定和保护的行为，也是规范房地产市场秩序，调整房地产关 系的工具。 产权登记程序（稍微带一句） 登记种类 房地产登记可分为裙始登记、转移登记、抵押登记和变更及其 他登记四类。 1、初始登记 当事人为首次建设房屋权益人 提出申请 受理申请 审查申请文件 权属调查 公 告 确认房地产权利 核准登记事项记载在房地产登记注册 收费、发证 9 一般而言，产权证书（规范的）会注明。 “行政划拔土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、 “免地价土地”、“内销商品房”、“外销商品房”、“微利商品 房”、“全成本商品房”、“准成品商品房”等字样。 2、转移登记 初始登记有下列情况的要办理转移登记。 买卖 赠与 交换 健承 共有房地产分划 人民法院判决、裁定的强制性转移 依照法律、法规作出的其他强制性转移，抵押实现。 对我们公司完成交易而言，办理转移、过户登记、 应提交以下 文件： 房地产转移登记申请书 房地产证 身份证明 买卖合同或其他证明文件 行政划拔及减免地价的土地房产转让，需补交地价的应提交 补地价的证明书。 3、抵押登记 抵押房地产，抵押当事人应于抵押合同生效之日起 15 天内申请 抵押登记。 申请抵押登记应提交文件： 房地产抵押登记申请书 房地产权利证书（房地产预购售合同书） 身份证明 抵押合同书 核准抵押登记的在房地产证书上加盖抵押专用章。 并 记录： 10 抵押权人 抵押物的面积 抵押金额 抵押期限 预购的房地产抵押时（在合同上加章）。 4、变更及其他登记 变更登记是指房地产证登记内容，比如用途，权利人名称变化 等，不讲。 5、登记规费 初始登记 1（73000 万） 0.5% 转移登记 11000 万元 0.5% 抵斩登记 0.1 最低 100 元 变更登记 20 元 (三) 房地产证 识别 就象电器维修要会看电路图一样，搞我们房地产中介，必须能 够识别各类房地产证书。 深圳房地产证总体上可分两个时段、两质地，一是 1994 年 底前：硬皮；另一类 95 年 1 月 10 起，软皮封面。 1、硬皮证识别与判断（鉴别是否可进入市场） 凡 房地产证 ，在“土地来源”栏中注明“划拔”或“减 地价”、“免地价”字样的，或土地使用权出让合同中注明了 只能自用，不得参与房地产经营或房地产不得进入市场，这一类土 地属行政划拔、减免地价款方式取得，那么在其上面建设房产也不 能进入市场。 11 凡能提供“红线图”及建筑许可证，且能同时提供市场 价格“补地价发票”及土地使用权出让合同的，则不属于这一 类，否则，属行政划拔、减免地价款土地。 五总散线：“红线图”盖园章可进入市场 “红线图”盖方章需补地后再进入市场 2、新房地产证自 1995 年 1 月 1 日起启用。 新证封面、封底采用软皮，分红皮和绿皮两种。 红皮本记载市场商品房地产 绿皮本记载非市场商品房地产 绿皮本记载房地产，不能直接买卖。需抵押的、出租的应经市 规划国土局依法批准，并办理相应手续。 比如：抵押的须由抵押权人先作出书面承诺，同意处分押 抵物前先垫交地价款。 出租的按租金的 60抵作地价款。 (1)以行政划拔方式获得的土地使用权 (2)在行政划拔的土地上建成的房地产 (3)通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权 （以协议方式但按市场地价标准支付地价款的除外） (4)在缴付协议地价款上土地建成的房地产 (5)获得减免地价的土地使用权 (6)在减免地价的土地上建成的房地产 (7)准成本商品房 (8)按“ 房改 ”取得的全成本商品房 (9)微利商品住宅 (10)农村居民私人住宅 12 (11)房地登记机关确认的其它非市场商品房地产 $3 房地产金融政策 抵押、按揭、保险金 房地产的发展离不开金融业的支持，金融业的繁荣依赖于房地 产业的兴旺，二者互相促进，金融业的筹集和融通资金方面具有不 可替代的作用，而房地产的发展长时间占用大量资金，二者关系紧 密，这界备国房地产业的发展都离不开银行的贷款。 房地产金融是房地产业在开发、建设、经营、服务等活动中， 通过货币流通和信用渠道所进行的资金筹集、融通、清算及相应服 务的金融行为。 主要内容包括：存款、贷款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、 保险及有价证券的发行与交易。 与我们业务密切相关的有：抵押贷款、按揭贷款和保险。 （一）抵押贷款 房地产抵押是抵押人在法律上将房地产抵押给抵押权人（银行） 而为借款人获得贷款的行为。若债备人不能按期偿还贷款本金和利 息，抵押权人有权处分抵押房地产。 抵押贷款一般操作流程有： 抵押人申请贷款 银行调查、估价审核 13 在这个流程中的九的步骤中，作为中介机构应涉及三步：即： 调查评估、保险、抵押登记 其中最主要的调查评估，调查包括现场勘察和确认标的物。为 什么要强调调查评估呢？主要是防患风险，在国内其他地方“偷梁 换柱”看物业现象出现了不少。同时我们作为中介公司要积极推介 房地产抵押贷款保险，有保险同样是使我们参与的房地产金融风险 减少到最低限度。 抵押登记是双方当事人的事情。但不排除中介机构的参加与协 助。 （二）按揭贷款 房地产按揭贷款是指购房时资金不足，在与房地产发展商签订 抵押银行审批 办理公证 办理抵押登记 抵押人购买保险 放 款 抵押物保管 签贷款合同 14 购买合同并交足规定比例的首期款的条件下，以该房地产的产权作 为抵押向银行取得贷款，并采取分期还本付息的方式，并由发展商 承担其还款提保责任，这是一种发生在银行、发展商、购房者三方 之间的一种融资方式。 下面简述一下深圳市个人购买商品房按揭贷款规定。（企业与 银行之间不叙述） 1、对象和条件：有身份证的中国居民 在深投资办企业的外商、港澳、台湾及海外人士 有固定工作和稳定收入，具有偿还能力 在银行开到帐户 购房首期款已付 2、贷款资料 户口簿和身份证 贷款申请表 收入证明或自有资金证明 经公证的“商品房预售合同”或“商品房买卖合同” 银行要求的其他资料和证明 3、贷款程序 发展商同意作贷款提保，与银行洽谈按揭协议，包括按揭方 式、贷款年限、贷款利息，还本付息方式等。 银行审批，并签订按揭协议 购房人同意依合同承购的房地产抵押给银行作为偿付贷款本 息的保证。 提交贷款资料，提出贷款申请。 15 签订贷款合同（购房人与银行） 办证合同公证 购买住房保险（抵押期间，不间断保险，第一收益人） 办理抵押登记深圳市房地产权登记处 银行执管购房文件和房地产证