——关于做好我市拆迁安置工作的调研和思考

突破“拆迁安置瓶颈”制约 为建设现代化新太仓提供有力保障 关于做好我市拆迁安置工作的调研和思考 叶海生 太仓市委、市政府提出“建设现代化新太仓” 的宏伟目标， 是贯彻党的“ 十七大 ”精神的重大举措。做好拆迁安置工作是 现代化新太仓建设的重要保障，也是建设“和谐社会” 的关键 问题。最近，笔者结合自身工作，对全市拆迁安置工作进行 了调研，并就如何突破这个“天下第一 难” 瓶颈，提出了思考 和探索。 一、近年来拆迁安置工作的基本做法和评价 进入二十一世纪后，我市工业化和城市化的进程明显加 速，而作为前期保障的拆迁安置工作，力度也逐步加大。 2002 年以后，在规划的引导下，我市年均拆迁量都在 60 万 至 80 万平方米之间，其中 70%为上世纪 70 至 80 年代建造 的劣质城乡住宅。近年来拆迁安置工作呈现出四个方面的明 显特点：一是与开发建设相同步。太仓港经济开发区港区、新 区和各乡镇开发区的拓展，均以拆迁安置工作为基础。二是 与现代化城市建设相适应。中心城区、新城区的一大批工业 企业被“退二 进三” ，现代化建筑群拔地而起， 这些均与拆迁 安置密不可分。三是与新农村建设相结合。通过拆迁安置， 引导农民向新规划的 80 个居住点集中，改变原来散居模式， 2 实现城乡基础设施的一体化。四是与提高人民群众的生活水 平相一致。通过拆迁安置，大批被拆迁居民住进了现代化新 小区，改善了居住环境和生活条件；大批失地农民实现了“土 地换保障”，每月有固定的 劳保收入；同时被拆迁户得益于 “拆一还一 ”的拆迁政策，有了自己的第二、第三套住房而成 为小业主，有了不菲的物业收入。拆迁工作也因此得到了城 乡居民的普遍认可和拥护。 从目前我市拆迁安置的类型看，主要分成三种： 1.市区及各镇国有土地范围内的拆迁安置，执行的是 2001 年国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例以及江苏省 和苏州市人民政府制定的各类配套政策。其核心是取得合法 手续（拆迁许可）的拆迁人，委托具备资质的拆迁公司实施拆 迁。拆迁补偿的方式实行货币补偿，也可以实行产权调换（拆 一还一）。在实际操作中，70%的被拆迁人选择原地产权调换。 拆迁管理由本区域县市级建设行政主管部门承担，双方当事 人达不成协议的，可申请主管部门依法裁决，并强制执行。 2.新区、南郊新城区和城厢镇规划区内农村集体土地上 的拆迁，因毗邻市区，参照市区政策（第一种）执行。安置补 偿上，自市政府颁布关于贯彻落实 的意 见（太政 发 200379 号）文件后，逐步实行了多层 公寓房产权置换安置，并对失地农民实行了“土地换保障” 式 的社会养老保险。对个别坚持要求安置宅基地的被拆迁户， 通过拍卖原自拆自建小区内多余的宅基地来进行调节。 3.乡镇（城厢镇除外）农村集体土地上的拆迁，主要由各 3 乡镇自行制定补偿安置政策进行拆迁。一般乡镇采用“重置 价” 评 估补偿 ，并在 农村集中居住点上安排宅基地让被拆迁 户“ 自拆自建” 的方式 进行补偿。由于农 村集体土地上的拆迁 适用土地管理法，但尚无具体的实施细则，操作比较困难。 乡镇一般采用“预拆迁 ”方法和农民进行 协议拆迁。实际操作 中，大部分农民都能理解和支持，但也有少数农民协商不通， 形成了星星点点的“钉子户” 现象。 二、当前拆迁工作存在的突出问题和成因 目前拆迁安置工作处于新老法律的转换时期，随着物 权法和城乡规划法的实施，国家将重新出台新的拆迁征 收条例。拆迁问题涉及到经济发展和社会稳定之大局，国 家颁布新条例和与之相配套的法规，将有一个较长的过渡 时期。过渡期将继续实行 2001 年国务院颁布的城市房屋拆 迁条例及其配套政策。分析当前拆迁安置工作成为“天下第 一难” 的成因，笔者认为有下列几个方面： 1.社会舆论的“失之偏颇”。个别地区的“违法强拆” 和“不 文明拆迁” ，确实激化了社会矛盾。 “重庆钉 子户”和“广州钉子 户” 的 处理，又使一部分群众错误地认为 ，拆迁都是非法的和 违法的，惟有满足被拆迁人的要求，才是合法合理的。社会 舆论的同情弱者心态，使一部分被拆迁人离开了法律和政策 轨道，漫天要价，并以越级上访相“要挟 ”来争取“超大化”的 利益。同样，一些严格执行拆迁安置政策，支持城乡建设的 正面舆论又没有占据主流地位，这给拆迁安置工作带来了巨 大的负面压力。 4 2.相关部门的“害怕心理”。拆迁安置是一个系统性很强 的工作，从项目立项、拆迁许可、补偿安置到公示听证，涉及 到 10 多个部门的监督和管理。在拆迁安置矛盾比较突出的 情况下，少数政府部门怕被拆迁人“越 级上访” ，怕“发生群体 事件” ，怕被 “无理纠缠 ”等“害怕心理” 突出，造成拆迁安置各 个环节上的“ 软作为 ”，增大了拆迁安置工作的 难度。 3.拆迁政策的“政出多门”。当前拆迁工作基本上由基层 政府和有关部门主导，拆迁主体的多元化，带来了补偿安置 政策的多样化， “一区多价 ”、“一路多价” 、“一组（村民组）多价” 的现象时有发生。政策的不统一，客观上带来了被拆迁户的 相互攀比现象，给“ 协议拆迁” 带来了很大 难度。同时，一些未 经批准，由户主擅自变更性质的住宅用房，由于申领到了工 商营业执照，业主自认为应按数倍于住宅房的商业用房价格 进行补偿，其矛盾十分突出。 4.经济补偿的“越拆越高”。由于近年来房价的不断上升， 使拆迁也通过“提高区位价，增加差 额补贴，加大奖励力度” 等手段提高经济补偿数额，造成“越拆越高” 。尽管拆迁人承 诺“ 同一 项 目、同一 时间、同一价格” ，但被拆迁人往往 认为 “先拆吃亏 ”、“后拆得利” ，而期望通过拖后拆迁期限来 获取更 多的经济补偿。 5.安置方式的“配套不够”。目前，就拆迁难度而言是市 区大于城郊，城郊大于农村。导致这种梯度差异的主要原因 是安置方式的不同所致。农村大多采用“ 自拆自建” 式联排别 墅安置，被拆迁户由于受“土地换社保 ”政策的吸引，拆迁积 5 极性较高。而城市被拆迁户特别是城市拓展后形成的“城中 村” ，因居住上的观 念问题，撤销村民组建制后安置上的历史 遗留问题，违章占地擅自搭建后取得的利益问题和破窗开店 问题等，成为拆迁中的“难中之难” 。另外，由于市区拆迁安置 房建设上的“相对滞后 ”，也影响到了城市居民的拆迁 积极性。 三、关于破解拆迁难题的思考和探讨 如何破解拆迁安置这个“天下第一” 难题 ，笔者通过调查 研究，提出如下思考和探讨。 1.必须统一思想认识。拆迁安置，是现代化建设的必然 产物，是经济和社会发展的基础工作和有力保障。我市目前 实施的新一轮城乡改造建设所涉及的拆迁对象， 70%以上 是上世纪七、八十年代建造的设计标准低、建筑质量低，历 史保存价值低的“三低建筑物 ”。通过科学 论证和规划，将破 旧不堪的老城区改造成现代化新城区，逐步实现工业企业向 开发区集中，农村居住向新村集聚的目标，这是落实党的“十 七大” 精神，建 设现 代化新太仓的必然 选择和重要途径，也是 提高全市人民生活和居住水平的有效措施。要通过提高思想 认识，破除目前存在的“难、怕、等” 思想，形成有利于做好拆 迁安置工作的良好氛围。 2.必须健全工作机制。一是要落实责任机制。明确任务、 明确分工、明确职责，充分调动拆迁工作人员责任性和积极 性。二是落实各方配合机制。根据拆迁工作中存在的各类问 题，综合协调，各方配合，形成合力。针对拆迁过程中少数 6 “钉 子 户” 漫天要价、阻扰拆迁及违法建筑等突出 问题，要充 分整合行政管理资源，切实做好行政裁决、强制拆迁、执法 检查、拆临拆违等工作。三是有情操作机制。对被拆迁户存 在的实际困难，要认真对待和切实帮助解决，并尽最大可能 缩短过渡期。对有些特殊情况，在不违背大原则的情况下， 一事一议，实事求是地确定解决方案，尽力做到有情操作。 3.必须完善配套政策。要着重研究物权法及新拆迁条 例颁布前后的应对措施，着重配套完善好下列政策措施：一 是新老拆迁政策的衔接问题；二是城乡拆迁政策的合理统一 问题；三是拆迁补偿标准问题；四是安置方式方法问题；五是 被拆迁人的社会保障问题；六是推进保障措施问题，主要是 “钉 子 户” 的 处理问题 。通过完善配套政策， 营造“依法实施拆 迁、依法服从拆迁” 的良好环境。 4.必须夯实物质基础。拆迁工作推进顺利与否，与物质 基础关系紧密。一是要确保拆迁资金的及时到位，保障一线 拆迁安置工作的顺利实施。二是要超前谋划，加快推进安置 房建设，牢固确立“ 以建促拆、先建后拆、快建快拆” 的先进理 念，从重视拆迁逐步转变到重视安置房建设上来。三是落实 被拆迁户和失地农民的社会保障问题，下决心逐步解决“城 中村” 居民撤 组中的社保、医保等 历史 遗留问题，使被拆迁人 安居乐业