上海-保利天鹅语别墅

保利天鹅语别墅 【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素， 基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典 型投资收益法综合测评项目市场价格。 1、 市场比较法测评项目价格为：23851 元/平方米 2、 成本法测评项目价格为：25751 元/平方米 3、 典型投资收益法测算项目价格为：24954 元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制 条件下的 2 月测评价格为 24700 元/平方米。 【项目要点】 地理位置：项目位于嘉定区新城板块，嘉定区裕民南路 333 号， 临近 11 号线白银路站 800 米。 户型特点：资料暂缺。 企业实力：项目开发商为上海保利佳房地产开发有限公司，投 资商保利置业集团有限公司，均为业内著名企业，综合实力雄 厚，开发经验丰富，市场认可度高。 项目配套：中小学：新城小学、交大附中、育才中学、华师大 二附中； 商场：沃尔玛、天霖广场、弘基广场等； 幼稚园：蒙特梭利幼儿园、宋庆龄幼儿园、新城实验幼儿园； 邮局：中国邮政储蓄银行(白银路邮局营业部)； 医院：妇幼保健院、瑞金医院； 其他：东云街、西云楼、司法中心、远香湖、保利凯悦酒店、 保利大剧院等； 一、市场比较法 CREIS 中国房地产指数系统 测评机构：中国指数研究院 联系电话联系地址：上海市浦东新区福山路 455 号全 华信息大厦 8 楼 上海新开盘价格测评 测评编号：2012-02-BLTEYBS01 项目基本信息 项目名称 保利天鹅语别墅 地理位置 嘉定区裕民南路 333 号 所属区域 外环以外（嘉定新城板块） 开发企业 保利置业集团有限公司 占地面积 7.3 万平方米 建筑规模 12 万平方米 物业类型 别墅（70 年产权） 交房标准 毛坯 开盘时间 2012 年 7 月 入住时间 待定 周边配套 中小学、邮局、商场、医院、酒店。 主力户型信息 主力户型 资料暂缺 使用率 约 88% 单套总价 617.5 万元（按 250 平方米计算） 首付款 185.25 万元（按首付 30%计算） 贷款年限 20 年 贷款方式 商业/组合型 月均还款 33642 元/32899 元 本次测评结果有效期为 2012 年 2 月， 如需了解更详细报告，请与中国指数研究 院联系，电话1、 选取可比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 期成交的 3 个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 保利天鹅语别墅 对比案例 A 风荷丽景尚城别墅 对比案例 B 保利家园别墅 对比案例 C 东方豪园 销售均价 25000 26000 24000 交易日期 2012 年 2 月 2012 年 2 月 2012 年 2 月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 地理位置 外环以外 外环以外 外环以外 外环以外 交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷 周边环境 好 好 好 好 区 域 因 素 区域配套 完善 完善 完善 完善 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 联排别墅 叠拼别墅 联排别墅 联排别墅 容积率 1.6 0.78 1.6 0.55 绿化率 35% 35.15% 35% 51% 户型设计 88% 87% 88% 89% 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 社区配套 完善 完善 完善 完善 个 别 因 素 开发企业品牌 保利置业集团有限公 司 鼎太集团 保利置业集团有限公 司 上海毅豪房地产有限 公司 2、 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同， 设评估项目为 100，则三个可比案例修正系数分别为 100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区 域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 企业品牌等指标进行比较。 3、 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 保利天鹅语别墅 对比案例 A 风荷丽景尚城别墅 对比案例 B 保利家园别墅 对比案例 C 东方豪园 销售均价 25000 26000 24000 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 100 100 100 个别因素 100 104 100 112 比准价格 24113 26000 21441 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为 24113、26000、21441 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为 23851 元/平 方米。 说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价 格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论 基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。 3 CREIS 中国房地产指数系统 新开盘价格测评保利天鹅语别墅 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 2009 年 12 月 25 日成交的上海市嘉定区嘉定新城 A04-1、A04-2 地块， 地块总价为 131000 万元。 131000 建安成本 A 约 3500 元/平方米（不含装修成本） 42000 红线内市政费用 B 建安成本 A 12% 5040 小区配套费用 C 建安成本 A 12% 5040 2 开发成本 勘察设计费用 D A+B+C 8% 4166 3 管理费用 1+2 3% 5617 4 投资利息 以开发周期 2.5 年（其中半年准备期，2 年建设期） ，土地费用在准备期 均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入 70%，第二年投入 30%，年利率假设为 10%。 38894 5 销售费用 房地产总价 V 3% 9270 6 销售税费 房地产总价 V 7% 21631 7 开发利润 房地产总价 V 20% 46351 房地产总价 V 309010 万元 单价 25751 元/平方米 三、典型投资收益法 选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确 定项目主力户型毛坯联排别墅租金为 4000 元/月，每年的租金按同比上涨 12%，空置率按 5%每年 12 个月 计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为 8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为 2%。 与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为 6.3%，期末转售时报酬率为 8%，计算项目市 场价值。 典型投资者收益模式测算 年份 1 2 3 4 5 潜在毛收入 48000 53760 60211 67437 75529 空置和收租损 5% 2400 2688 3011 3372 3776 有效毛收入 45600 51072 57201 64065 71752 运营费用 8% 3648 4086 4576 5125 5740 净运营收入 41952 46986 52625 58940 66012 期末转售净收益 5 年后按 3%净收益率出售，转售税费 3% 2134397 持有期 NPV(6.3%) 219656 期末转售 NPV(8%