万科等多家房企加速布局养老地产 运营模式待解

万科等多家房企加速布局养老地产 运营模式待解 越来越多房企加入到养老地产的开发阵营。近日，万科简介 最新动态宣布再次进军 养老地产，将投入120亿元在长春市打造养老住宅项目，这也是其在养老地产领域的最大一 笔投资。与此同时，绿城简介 最新动态也宣布，将试水养老地产。 “这些地产新领域将 是未来房企竞争的主要战场” ，业内人士认为，不过，由于尚未形成成熟的运营模式，国内 养老地产领域仍然“前路漫漫” 。 多房企布局 8月13日，万科集团总裁郁亮和执行副总裁丁长峰飞抵长春，他们此行的重要目的是与 长春市政府签署一项协议，万科集团下一步将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地 100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。 万科集团目前共有4个养老地产项目。早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了 养老地产项目“万科幸福汇最新消息 价格 户型 点评” ，采用租售并举的养老地产开发 模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科还在北京的欢庆城和青岛的万科城最 新消息 价格 户型 点评试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产 项目，但规模都较小。 无独有偶。绿城中国董事局主席宋卫平近日也公开表示，将试水养老地产。 “养老地产 的运营难度大，利润可能只是普通地产的二分之一” ，不过，宋卫平非常看好这一领域的未 来发展前景，他说，目前国内老龄人口越来越多，而且绝大多数经济独立，老年地产业将 是“金黄色”的。他透露，绿城将做成全护型学院式养老，预计一年之后轮廓初成。 “养老 地产是绿城必须要做成的” 。 此外，包括保利简介 最新动态、首创置业等房企，也一直在养老地产领域有所探索。 未来主流方向 据2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口 的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿，据联合国世界人口统计预测，至 2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。现在老年人的消费水平又在不断提高，这给养老地 产奠定了一个很好的买方市场基础。 “养老地产将是未来房地产的一个主流方向，是一件很好的事情” ，中国房地产研究会 人居环境委员会副主任、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦对记者表示，目 前，养老问题主要由政府和市场两种途径来解决，其中由政府解决的老龄人口尚不足3%， 其余97%都将由市场来解决。在5-10年之后，老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显，养 老问题需要有前瞻性的布局。 “养老地产的发展空间很大” ，开彦说，不过，与普通住宅开发截然不同，养老地产对 后期运营和服务要求极高，并非“换个形式”的卖房，对房企来说是巨大挑战。在进入这 个领域之前，房企应该做好各个方面的准备，先规划、再开发。 运营模式待解 据了解，万科集团第一个养老地产项目北京万科万科幸福汇，包括两种业态，利用商 业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅” 。前者以销售为主， 后者则主要用作自持。 开彦认为，养老地产的住宅部分目前主要采取租售并举，销售的部分还可以分为全产 权、半产权以及会员制等多种方式。不过，对于养老地产来说，最核心的部分并不是住宅， 而是后期的运营，这也是养老地产盈利的主要来源。与常规的地产开发模式不同，养老地 产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。 目前虽然有一些以“养老住宅”为营销理念的项目，但无论是建筑设计，还是运营管 理，离真正意义上的养老地产仍有相当距离。 由于制度和规划层面的缺陷，短期内，养老地产并不会成为国内房企的主流。首先在 拿地环节，由于养老地产所需的配置较多，投资成本较大，因此招拍挂的地块并不适用于 养老地产，开彦认为，养老地产用地应该类似于保障房用地，具有一定的优惠政策；其次， 在后期管理过程中，养老问题最终形成的将是一条产业链，需要医疗、保险、设施、交通 以及老年用品、文体休闲等一系列系统服务，更多的是政府的顶层设计，开发商只是其中 的一个环节。 虽然大趋势向好、符合行业发展潮流，但在具体实施过程中需要不断探索和尝试，最 终形成一种成熟的商业模式。 “对于开发商和地方政府来说，养老地产将是一个长期的课题， 慢慢形成系统。 ” 名词解释 养老地产 是指从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类地产的建筑产品开发接近于高端住宅产