住房维修金为大量趴在银行 唤醒何这么难

住房维修金为大量趴在银行 唤醒何这么难 电梯停运、房屋漏水、墙壁剥落，但维修资金却迟迟拨付不下来 唤醒住房维修金 为何这么难(倾听转型中国) 核心阅读 一方面小区维护急需资金却无法筹措到位，另一方面住宅专项维修资金的 申请手续繁琐复杂，本该属业主所有的巨额专项资金在银行“躺着睡大觉”。 为了解这一矛盾出现的各种缘由，本报记者深入云南、湖南、上海等地实地考 察。 据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自 1998 年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在 5000 亿元左右。 但这笔钱申请手续繁琐，不易拿到。同时，进入“中年维修期”和“老年危房 期”的建筑逐渐增多，资金的供需矛盾突显。一些房屋电梯停运、房屋漏水、 墙壁剥落，但维修资金却迟迟拨付不下来。 大量住宅专项维修金趴在银行 昆明市五华区从 2006 年 12 月开始启动住宅专项维修资金收缴工作。据统 计，截至 2014 年底，五华区共收取 50 多个物业项目住宅专项维修资金 4.3 亿 元。“由于不少开发商欠缴，目前仍有 40 多个小区 7000 余万元住宅专项维修 资金尚未移交至住宅专项维修资金专户。” 五华区住建局房产管理科负责人说。 该负责人告诉记者，目前住宅专项维修资金在住建厅指定的银行专业账户 中存储，利息相对较低，而目前五华区每年住宅专项维修资金使用量不到总额 的 2%。大量住宅专项维修金趴在银行账上。 事实上，住宅专项维修资金管理使用滞后的主要原因是资金从申请到拨付 时限较长。“既要经过有利害关系 2/3 业主(业主数量和建筑专有面积均超过 2/3)同意，还需一定时间的公示，再加上现场查看和电话核实业主情况，整个 流程时间较长。”房产管理科工作人员建议，当务之急是进一步明确紧急情况 使用住宅专项维修资金的相关规定，以便合理使用住宅专项维修资金。 “目前住宅专项维修资金的补缴工作只有一些原则性规定，具体按照什么 样的标准补缴却没有明确规定，随着住宅小区使用年限的增长，住宅专项维修 资金使用量也将逐年增大，若干年后将面临补缴的问题。”房产管理科负责人 告诉记者，应对相关制度进行补充完善。 试点“应急维修”可直接使用维修资金 2014 年 10 月初，长沙香颂国际小区有部电梯过了保修期，因钢丝绳断骨， 停止了运行。10 月 13 日，小区业主委员会向雨花区城乡建设局申请使用物业 维修资金维修电梯。第二天，区城乡建设局、街道办等组成联合外勘组到现场 勘定，最终认定此种情况属于“应急维修”的范围，同意按规定申报物业维修 基金。 经过“公告施工验收公示”等环节，不出一个月，13500 元从长沙 市物业维修基金管理中心直接拨付给施工单位。小区的业主委员会委托人彭中 玉说：“这在以前不敢想象。” 据介绍，长沙市从 2003 年开始归集物业专项维修资金，到 2014 年底归集 总金额达到 120 亿元。由于受到“双 2/3”业主签名难的问题，资金使用率为 1.18%。 改变始于 2012 年 2 月，雨花区在全省率先试点物业维修基金管理创新。雨 花区城乡建设局局长张学军介绍，试点经验主要包括三方面：一是发生电梯故 障等危及人身安全的 5 种紧急情况时，可以直接使用物业维修资金；二是对 “同一物业管理区域内全体业主受益，且单项物业维修和更新、改造项目费用 在 3 万元以下”的项目，一次表决，多年受用，不用重复签名；三是将 3 万元 以下的一般维修项目交由区级部门外勘和审批。 到 2013 年 7 月 1 日，长沙市物业专项维修资金管理办法正式施行，雨 花区试点经验得以在全市推广。“一些物业小区持续多年的房屋漏水、消防设 施毁坏等问题得到解决，一些主水管爆管、供电线路烧坏等突发问题得到及时 处理。”张学军说，从办法施行至今，雨花区完成应急维修 238 宗，共拨付款 项 300 多万元。 信息平台织就资金安全保护网 打开电脑进入维修资金统一信息平台，键入某小区名称，该小区的维修资 金总额以及使用情况一目了然。“有了这个信息平台，各个商品住宅的专项维 修资金有了最安全的保护网。”上海市物业管理事务中心维修资金管理科科长 张炳军说。 上海早在上世纪末就开始归集、管理住宅维修资金，至今 10 多年，商品住 宅维修资金已归集了 443 亿元。截至目前，上海已累计使用维修资金 38 亿元， 使用率为 8.6%，高于全国平均水平，这源于上海市在管理住宅维修金方面的制 度创新。 业主大会自我管理的原则是上海在建立维修资金制度时确立的。在业主大 会成立前，维修资金由市、区两级房管部门代为管理，资金存放于专户管理银 行开立的维修资金代管专户中，按幢立账，按户核算；业主大会成立后，维修 资金本息全部划入业主大会银行账户，按照专户储存、专款专用、业主决策、 自我管理、政府指导监督的原则管理维修资金。 无须政府审批，维修资金会不会乱用呢？“不太可能。”周宏伟表示，上 海在健全政策法规基础上，建立了一个统一的信息平台，2002 年正式启用， “利用信息化手段，以系统管人，以系统规范业务，保证业主大会规范管理和 使用维修资金。” 维修资金管理涉及多个主体，贯穿房屋整个销售、使用过程，平台设计时， 就将这些因素全部涵盖进去，同时将全市 20 多个涉及维修资金的相关法规规章 设计进平台流程，并且与银行实时联动，实现了从维修资金首期归集到维修资 金使用全过程实时监控和信息公开。 以小区电梯故障为例，物业发现后需先制定维修预案，包括预算金额、维 修起始时间、施工单位以及对业主的影响等，录入信息平台，平台自动生成告 示单，物业打印出来，在小区张贴。2/3 以上的业主通过后，形成业主大会决 议，同样平台生成告示单，告知全体业主，并可实施维修工作。“从银行支取 维修资金，必须出示施工合同、业主大会决议、支取汇总表等凭证，每个信息 都带有条形码，银行扫描核对，不匹配就是伪造，不仅不会支付，还会通知物 业企业予以追查。”张炳军表示。 “2008 年，我们还引入了工程造价咨询单位和审计单位，对小区动用维修 资金 5 万元以上工程进行审价、使用程序进行审核。”周宏伟说道，第三方机 构的引入，有效地减少了维修资金使用过程中出现的工程造价高估冒算、使用 程序